Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Erhebungsstichtag; Orientierungshilfe; Spanneneinordnung; behebbare Mängel; moderne Isolierverglasung; Gästewohnung

1. Für die Ermittlung der ortsüblichen Miete ist auf den im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens maßgebenden Erhebungszeitpunkt des Mietspiegels abzustellen.

2. Behebbare Mängel der Orientierungsmerkmale sind bei der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen.

3. Eine einen k-Wert von 1,8 W/m2•K aufweisende Isolierverglasung ist als moderne, energieeinsparende Isolierverglasung anzusehen.

4. Gästewohnungen in einer Entfernung von 170 m bzw. 250 m, die in wenigen Gehminuten zu erreichen sind, sind wohnwerterhöhend.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. ist Mieterin der Wohnung der Kl., welche eine Wohnungsbaugenossenschaft ist. Die Wohnfläche beträgt 53,36 m2.

Mit Schreiben vom 14. Januar 2009 - zugestellt durch Boten am 17. April 2009 - verlangte die Kl. noch unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2007 - dort Tabellenfeld E 5 - von der Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von seinerzeit 220,91 € um 28,28 € auf 249,19 € mit Wirkung zum 1. Juli 2009. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Mieterhöhungsverlangens wird auf die als Anlage zur Klageschrift zu den Akten gereichte Ablichtung desselben Bezug genommen.

Die Bekl. stimmte im Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 19. Mai 2009 der Erhöhung der Nettonutzungsgebühr um 9,07 € auf 229,98 € zu.

Im Bad der Wohnung sind die Wände nicht überwiegend gefliest. Im Zeitpunkt der Vermietung im Jahre 1981 war in der Küche eine Spüle vorhanden, welche nach dem Vortrag der Bekl. Abplatzungen und Roststellen aufgewiesen habe und deshalb von der Kl. zu einem späteren Zeitpunkt ersatzlos entsorgt worden sei. Die im Jahre 1995 eingebauten Fenster weisen einen k -Wert von 1,8 W/m2•K auf. Die Wohnung verfügt mangels Steckdose im Bad über eine unzureichende Elektroinstallation. Das Gebäude wurde in den Jahren 2005/2006 zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz mit Styroporplatten bzw. Steinwolle wärmegedämmt; die Heizanlage wurde erneuert bzw. modernisiert. In der Siedlung befinden sich zwei Gästewohnungen, deren Entfernung zur Wohnung der Bekl. 170 m bzw. 246 m beträgt. Das Treppenhaus befindet sich überwiegend in schlechtem Zustand.

Die Kl. ist der Auffassung, der verlangte Mietzins sei gerechtfertigt, da die Merkmalgruppen 3 bis 5 positiv, die Merkmalgruppe 2 wegen des Vorhandenseins einer modernen Isolierverglasung neutral und lediglich die Merkmalgruppe 1 negativ sei. In der Merkmalgruppe 5 sei die begrünte, metallummantelte und nur den Mietern zugängliche Müllstandsfläche wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

Die Klage ist zulässig und vollumfänglich begründet.

Das der Bekl. am 17. April 2009 zugegangene Mieterhöhungsverlangen entspricht den formellen Anforderungen gemäß § 558 a BGB. Es ist nachvollziehbar unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2007 - der Mietspiegel 2009 war seinerzeit noch nicht veröffentlicht - begründet worden. Die Bekl. wurde anhand der Benennung des einschlägigen Mietspiegelfeldes E 5 und der darin ausgewiesenen Spannen einschließlich Spannendifferenzen in die Lage versetzt, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen. Der Mietzins ist seit 15 Monaten unverändert (§ 558 Abs. 1 BGB), die beabsichtigte Mieterhöhung überschreitet nicht die sog. Kappungsgrenze von 20 % gemäß § 558 Abs. 3 BGB. Die Bekl. hat der Mieterhöhung bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang, mithin bis zum 30. Juni 2009 nicht zugestimmt; die am 29. September 2009 bei Gericht eingegangene Klage wahrt die Frist des § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB.

Die Klage ist auch begründet. Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um weitere 19,21 € auf 249,19 € ab dem 1. Juli 2009 gemäß § 558 Abs. 1 BGB zu.

Die von der Bekl. angemietete Wohnung mit einer Größe von ... befindet sich in einem 1954 erbauten Haus in mittlerer Wohnlage. Nach dem nunmehr anwendbaren Berliner Mietspiegel 2009 weist das einschlägige Feld E 5 eine Spanne von 4,27 - 5,41 €/m2 sowie einen Mittelwert von 4,72 €/m2 aus.

Maßgeblich ist der Berliner Mietspiegel 2009. Der Vermieter hat einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zu der im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. BGH, GE 2006, 46 f.). Das Mieterhöhungsverlangen ist vorliegend unstreitig am 17. April 2009 und damit (weit) nach dem Erhebungsstichtag 1. Oktober 2008 des Berliner Mietspiegels 2009 zugegangen (vgl. KG, GE 2010, 60). Nichts anderes ergibt sich aus der von der Bekl. zitierten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 3. April 1990, da jener Entscheidung die Fallkonstellation zugrunde lag, dass der Erhebungsstichtag (dort 1. Januar 1989) auf einen Zeitpunkt nach der Abgabe der Erhöhungserklärung (dort August 1988) datierte. Dies ist vorliegend jedoch gerade nicht der Fall.

Da es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2009 um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB handelt, wird vermutet, dass die in ihm bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, § 558 d Abs. 3 BGB. Dieser Vermutung sind die Parteien nicht entgegengetreten. Innerhalb der ausgewiesenen Spanne ergibt sich die ortsübliche Vergleichsmiete für die von der Bekl. innegehaltene Wohnung jedenfalls in Höhe des Mittelwertes von 4,72 €/m2, da nach der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung in der Merkmalgruppe 1 (Bad) die wohnwertmindernden Merkmale überwiegen, die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) positiv und sämtliche weitere Merkmalgruppen neutral zu werten sind.

Die Merkmalgruppe 1 (Bad) ist negativ zu werten, nachdem die Kl. der Behauptung der Bekl., die Wände des Bades seien bei Anmietung nicht überwiegend gefliest gewesen, nicht entgegengetreten ist.

Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist neutral zu werten. Sofern die Bekl. sich darauf beruft, die unstreitig bei Übergabe der Wohnung vorhandene Spüle sei aufgrund ihres Alters und des damit einhergehenden schlechten Zustandes (Abplatzungen der Emaille, Roststellen) zu einem späteren Zeitpunkt von der Kl. ersatzlos abgeholt worden, führt dies nicht zur Annahme eines wohnwertmindernden Merkmals. Den Vortrag der Bekl. unterstellt, handelt es sich insofern um einen Mangel der Mietsache. Mängel stehen jedoch einem Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich nicht entgegen, da sie auf Verlangen des Mieters - welches vorliegend offensichtlich unterblieben ist - durch den Vermieter zu beseitigen sind.

Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist neutral, da sich die wohnwertmindernden und die wohnwerterhöhenden Merkmale insoweit aufheben, als die Kl. zum einen eine unzureichende Elektroinstallation zugestanden hat und zum anderen die im Jahre 1995 eingebauten Isolierglasfenster unstreitig einen k-Wert von 1,8 aufweisen und mithin eine moderne Isolierverglasung im Sinne der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung gegeben ist. Der k-Wert, welcher im Jahre 1998 durch den U-Wert abgelöst wurde, bezeichnet den sog. Wärmedurchgangskoeffizienten von Isolierglas. Bei einem Vergleich der aus der Fachliteratur ersichtlichen k-Werte einer Einfachverglasung von 5,8 W/m2•K, einer konventionellen Isolierverglasung von 2,6 W/m2·K und einer Wärmeschutzverglasung von 1,4 W/m2·K ergibt sich unschwer, dass die vorliegende Isolierverglasung, welche unstreitig einen k-Wert von 1,8 W/m2·K aufweist und damit als Energiesparglas zu qualifizieren ist, als moderne, energiesparende Isolierverglasung im Sinne der Spanneneinordnung anzusehen ist.

Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist positiv, da dem nunmehr unstreitig gestellten Merkmal einer Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz nebst moderner Heizungsanlage sowie dem Merkmal des Vorhandenseins zweier Gästewohnungen lediglich der überwiegend schlechte Zustand von Treppenhaus und Eingangsbereich als wohnwertminderndes Merkmal gegenübersteht. Die unstreitig vorhandenen Gästewohnungen sind trotz ihrer Belegenheit außerhalb des Gebäudes zu berücksichtigen, da sie trotz ihrer Entfernung von 170 m bzw. ca. 250 m von der Wohnung der Bekl. unschwer in wenigen Gehminuten zu erreichen sind, ohne dass die klägerische Siedlung verlassen werden muss (vgl. AG Charlottenburg, Urteil vom 30.6.2006, MM 2006, 298 f.). Soweit sich die Bekl. zuletzt noch auf das Fehlen einer modernen Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner beruft, vermag dies angesichts der Tatsache, dass eben eine solche Wechselsprechanlage mit elektrischem Türöffner existent ist, nicht zu überzeugen. Der von der Bekl. insoweit geschilderte Funktionsablauf entspricht dem Üblichen; die insofern vermissten technischen Zusatzfunktionen übersteigen die zu stellenden Anforderungen an eine solche Anlage.

Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist jedenfalls neutral zu beurteilen. Insofern kann dahinstehen, ob die zu den Akten gereichten Fotografien eine sichtbegrenzende Gestaltung der Müllstandsfläche erkennen lassen, da auch bei Verneinung dieses Merkmals die von der Kl. verlangte Miete ortsüblich ist.

Maßgebender Zeitpunkt für die Ermittlung der ortsüblichen Miete für ein Mieterhöhungsverlangen ist der Erhebungsstichtag im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens. Behebbare Mängel bei Merkmalen der Orientierungsmerkmale sind bei der Mietermittlung nicht zu berücksichtigen. Eine einen k-Wert von 1,8 W/m2·K aufweisende Isolierverglasung ist als energieeinsparend anzusehen. In wenigen Gehminuten zu erreichende Gästewohnungen sind als wohnwerterhöhend bei der Mietermittlung zu berücksichtigen, entschied das AG Tempelhof-Kreuzberg.

Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens vom 14. Januar/17. April 2009 um zuletzt noch 19,21 €/mtl. stritten die Parteien über den maßgeblichen Zeitpunkt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, Mängel an der später vom Vermieter entfernten Küchenspüle, die Einordnung der einen k-Wert von 1,8 W/m2·K aufweisenden Isolierverglasung als energieeinsparend und die Beurteilung der in wenigen Gehminuten zu erreichenden Gästewohnungen (Entfernung 170 bzw. 250 m).

Das AG Tempelhof-Kreuzberg gab der Klage statt. Für die Ermittlung der ortsüblichen Miete sei auf den Mietspiegel 2009 abzustellen, weil das Mieterhöhungsverlangen erst nach dessen Erhebungsstichtag zugegangen sei.

Unerheblich für die Höhe der ortsüblichen Miete sei, ob die im Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung vorhandene Küchenspüle aufgrund ihres Alters und des damit einhergehenden schlechten Zustandes (Abplatzungen der Emaille, Roststellen) später von dem Vermieter ersatzlos abgeholt worden sei. Behebbare Mängel der Orientierungsmerkmale seien bei der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen, denn der Mieter könne die Beseitigung dieses Mangels verlangen. Die 1995 eingebauten und einen k-Wert von 1,8 W/m2·K aufweisende Isolierverglasung sei als moderne, energieeinsparende Isolierverglasung anzusehen. Eine Einzelverglasung weise einen Wärmedurchgangskoeffizienten von 5,8 auf, eine „konventionelle" Isolierverglasung einen von 2,6, eine Wärmeschutzverglasung einen von 1,4. Daraus ergebe sich „unschwer", dass Fenster mit einem Wert von 1,8 als moderne energiesparende Isolierverglasung im Sinne der Orientierungshilfe anzusehen seien. Die Gästewohnungen in einer Entfernung von 170 m bzw. 250 m, die in wenigen Gehminuten zu erreichen seien, seien wohnwerterhöhend.

Das Urteil entspricht der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 26. Oktober 2005, VIII ZR 41/05, GE 2006, 46, 47), dass der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung bis zu der im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens ortsüblichen Vergleichsmiete hat. Für die Ermittlung dieser Miete ist aber der zu diesem Zeitpunkt maßgebende Erhebungsstichtag entscheidend, der nicht nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens liegen darf (vgl. KG, Urteil vom 12. November 2009, 8 U 106/09, GE 2010, 60 m. w. N. zum Meinungsstand). Ferner entspricht die Auffassung, dass behebbare Mängel der Orientierungsmerkmale für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen sind, der h. M. (vgl. LG Berlin, Urteil vom 11. Dezember 2007 - 63 S 186/07 -, GE 2008, 737; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 9. Aufl. 2007, § 558 BGB Rn. 79; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl. 2004, § 558 BGB Rn. 31 – jeweils m. w. N.; Schach in Kinne/Schach/Bieber, 5. Aufl., § 558 BGB Rn. 28). Fraglich ist allerdings, ob das auch dann noch gilt, wenn das zunächst mit einem behebbaren Mangel behaftete Ausstattungsmerkmal im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens vom Vermieter ersatzlos entfernt worden war wie hier.