Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Sachverständigengutachten; Vergleichsobjekte; ortsübliche Vergleichsmiete

Ein dem Mieterhöhungsverlangen beigefügtes Sachverständigengutachten, das hinsichtlich der Höhe der ortsüblichen Miete keine Vergleichsobjekte angibt, sondern lediglich ausführt, dem Sachverständigen seien aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit vergleichbare Wohnungen in ausreichender Zahl aus dem maßgeblichen örtlichen Bereich bekannt, ist in noch ausreichendem Maße mit Gründen versehen, wenn anschließend die ermittelte Preisspanne für Wohnungen entsprechender Größe und vergleichbaren Wohnwerts mitgeteilt und sodann dargelegt wird, wie die zu beurteilende Wohnung innerhalb des genannten Preisbereichs einzuordnen ist.

I. 1. Die Kl. hat der Bekl. eine 44,14 qm große Ein-Zimmer-Wohnung in O. vermietet. Mit Schreiben vom 8. 5. 1981 verlangte die die Kl. vertretende Hausbetreuungsgesellschaft von der Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von bisher 190 DM auf 254 DM mit Wirkung vom 1. 9. 1981. Dem Schreiben war das Gutachten eines für Mietpreisangelegenheiten öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beigefügt. Das Gutachten beschreibt zunächst im einzelnen die Lage des Grundstücks, das Gebäude und die Wohnung und beurteilt deren Wohnwert. Unter der Überschrift "Vergleichbare Mietwerte" legt der Sachverständige sodann dar, aus welchen Gründen er den Mietpreisspiegel der Stadt M. hierfür nicht anwendbar halte, daß für den Mietpreis je qm Wohnfläche auch die Wohnungsgröße von Bedeutung sei und für den Begriff der ortsüblichen Miete sowohl der Markt bei Neu- und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger bestehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Dagegen müßten sog. Gefälligkeitsmieten oder Extremmieten, die auf besondere Umstände zurückzuführen seien, außer Betracht bleiben. Dann heißt es weiter: Aufgrund meiner beruflichen Tätigkeit sind mir neben den Mietpreisen privater Vermieter insbesondere auch die Mietpreise von Großvermietern vergleichbarer Wohnungen (Wohnungen in guter Ausführung und Ausstattung) in mehr als ausreichender Zahl aus dem Großraum Heidelberg/Mannheim bekannt. Für Wohnungen mit gutem Wohnwert liegen die Mietpreise im Bereich Hockenheim/Oftersheim/Schwetzingen bei Wohnflächen mit 40-48 qm zwischen 5,10 und 6,60 DM/qm/monatlich. Gewogener Mittelwert 5,75 DM/qm/monatlich . . .

-jeweils ohne Nebenkosten-. Die oberen Bandbreiten spiegeln insbesondere Mieten wider, wie sie in 1980/81 bei Mieterwechsel erzielt wurden. Abschließend führt der Sachverständige aus, bei der zu begutachtenden Wohnung liege keine Besonderheit vor, die es rechtfertige, auf den genannten Mittelwert einen Zu- oder Abschlag in Ansatz zu bringen. 2. Da die Bekl. sich innerhalb der gesetzlichen Erklärungsfrist nicht geäußert hat, hat die Kl. Klage auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete erhoben. Das Amtsgericht Schwetzingen hat die Klage abgewiesen. Das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam; denn das Sachverständigengutachten sei nicht in dem erforderlichen Umfang mit Gründen versehen, weil es dem Mieter nicht in nachvollziehbarer Weise Aufschluß über die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gebe. Das Landgericht Mannheim will die Rechtsauffassung des Amtsgerichts bestätigen. Es hat dem Senat durch Beschluß vom 21. 4. 1982 folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt: Liegt "ein mit Gründen versehenes Gutachten" im Sinne von § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG auch dann vor, wenn sich der Sachverständige hinsichtlich der Höhe der ortsüblichen Miete lediglich auf seine Sachkenntnis beruft? II. Die Vorlage ist zulässig. 1. Die Rechtsfrage, welche Anforderungen an ein Sachverständigengutachten nach § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG hinsichtlich der Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu stellen sind, ist von grundsätzlicher Bedeutung; denn sie spielt in einer erheblichen Zahl von Rechtsstreiten eine wesentliche Rolle und wird in Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beurteilt. Die vorgelegte Frage ist auch, wie das Landgericht zutreffend annimmt, noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden; denn die Beschlüsse des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 19.12. 1980 (RES. § 2 MHG Nr. 2 = OLGZ 1981, 194) und des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 5. 10. 1981 (RES. § 2 MHG Nr. 14 = NJW 1981, 2820) beantworten nicht die hier maßgebliche Frage, ob das Sachverständigengutachten völlig auf die Angabe von Vergleichsobjekten sowie auf die nähere Darlegung, wie die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden ist, verzichten darf. 2. Das Landgericht hat allerdings die Vorlagefrage nicht in jeder Hinsicht zutreffend formuliert. Wie die Begründung des Vorlagebeschlusses und der Akteninhalt eindeutig ergeben, geht es dem Landgericht um die Rechtsfrage, ob ein Sachverständigengutachten, das zur ortsüblichen Vergleichsmiete lediglich die unter l genannten Angaben enthält, als "mit Gründen versehen" im Sinne von § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG anzuerkennen ist. Diese Frage darf das vorlegende Gericht nicht durch die Wertung einschränken, der Sachverständige berufe sich hinsichtlich der ortsüblichen Miete lediglich auf seine Sachkenntnis, womit das Landgericht, wie aus der Begründung des Vorlagebeschlusses hervorgeht, lediglich die allgemeine, durch die öffentliche Bestellung dokumentierte Sachkunde meint; denn die Würdigung, welchen Gehalt die hier vom Sachverständigen gegebene Gründung besitzt, ist Teil der dem zum Rechtsentscheid angerufenen Oberlandesgericht obliegenden rechtlichen Beurteilung, weil davon die Entscheidung, ob ein derartiges Gutachten noch zu billigen ist, abhängen kann. Ist eine einheitliche, noch nicht durch Rechtsentscheid entschiedene Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, so ist es dem vorlegenden Gericht versagt, sie teilweise selbst zu beantworten und dadurch die Entscheidungsfindung des Oberlandesgerichts zu beeinflussen. Dieser Mangel führt jedoch

artiges Gutachten noch zu billigen ist, abhängen kann. Ist eine einheitliche, noch nicht durch Rechtsentscheid entschiedene Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, so ist es dem vorlegenden Gericht versagt, sie teilweise selbst zu beantworten und dadurch die Entscheidungsfindung des Oberlandesgerichts zu beeinflussen. Dieser Mangel führt jedoch nicht zur Ablehnung des Rechtsentscheids. Das Oberlandesgericht ist berechtigt, die Vorlagefrage neu zu fassen, wenn diese dadurch nicht in ihrem rechtlichen Kern verändert wird (BayObLG, Rechtsentscheid vom 21. 11. 1980, RES. § 564 b BGB Nr. 2 = NJW 1981, 580). Der Senat formuliert die hier zur Entscheidung gestellte Frage daher wie folgt: Liegt "ein mit Gründen versehenes Gutachten" im Sinne von § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG auch dann vor, wenn der Sachverständige hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete lediglich angibt, ihm seien aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit die Mietpreise vergleichbarer Wohnungen aus dem betreffenden örtlichen Raum in ausreichender Zahl bekannt, sowie die dabei festgestellte Spanne der Mietpreise für Wohnungen gleichen Wohnwerts nennt? 3. Der Senat ist befugt, den Rechtsentscheid während der Gerichtsferien zu erlassen, obwohl das Ausgangsverfahren keine Feriensache ist. Wie bereits das Oberlandesgericht Zweibrücken (Rechtsentscheid vom 17. 8. 1981, RES. § 1 MHG Nr. 2 = WuM 1981, 273) zutreffend angenommen hat, findet § 200 Abs. 1 GVG auf den Erlaß eines Rechtsentscheids keine Anwendung. Trotz der Einholung des Rechtsentscheids bleibt der Ausgangsprozeß beim Landgericht als Berufungsgericht anhängig. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts erfolgt in der Form eines verbindlichen Rechtsgutachtens (Schmidt-Futterer, NJW 68, 919, 922). An diesem Verfahren sind die Parteien nicht beteiligt. Sie haben ihre Stellungnahme zur vorgelegten Rechtsfrage gemäß Art. III Abs. 1 Satz 2 3. MÄG gegenüber dem Landgericht abzugeben. Von den Vorschriften über die Gerichtsferien geschützte Interessen der Parteien werden daher durch den Erlaß des Rechtsentscheids während dieser Zeit nicht berührt. III. In der Sache ist die Vorlagefrage, wie aus dem Tenor ersichtlich, zu beantworten. 1. Gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG hat der Vermieter den Anspruch auf eine höhere Miete schriftlich zu begründen. Dabei darf er insbesondere Bezug nehmen auf sog. Mietspiegel oder das Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen, das mit Gründen versehen sein muß (§ 2 Abs. 2 Satz 2 MHG). Welche Anforderungen an die Begründung eines solchen Gutachtens hinsichtlich der Darlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu stellen sind, wird in Rechtsprechung und Lehre sehr unterschiedlich beurteilt. Teilweise wird verlangt, alle Angaben müßten für den Mieter nachprüfbar sein, was in der Regel die Benennung von identifizierbaren Vergleichsobjekten erfordere (Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., III 168; Soergel-Kummer, BGB, 11. Aufl., § 2 MHG Rn. 21, 24; Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, § 2 MHG Rn. 73; Schopp ZMR 1977, 257; LG Gießen WuM 1978, 71; LG Mannheim WuM 1978, 131; LG Hamburg WuM 1979, 33). Andere lassen eine Bezugnahme auf Vergleichswohnungen in neutraler Form, also ohne Mitteilung der Anschriften, genügen, verlangen insoweit aber konkrete, vom Mieter nachvollziehbare Daten (Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, § 2 MHG Rn. 86; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 4. Aufl., C 98; Kaiserlingk ZMR 1979, 257; Weimar WuM 1976, 89; Köhler NJW 1979,

chswohnungen in neutraler Form, also ohne Mitteilung der Anschriften, genügen, verlangen insoweit aber konkrete, vom Mieter nachvollziehbare Daten (Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, § 2 MHG Rn. 86; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 4. Aufl., C 98; Kaiserlingk ZMR 1979, 257; Weimar WuM 1976, 89; Köhler NJW 1979, 1535; LG Traunstein WuM 1979,81; LG Lüneburg WuM 1979,153). Demgegenüber wird die Auffassung vertreten, das Gutachten brauche keinerlei Hinweise auf Vergleichswohnungen zu enthalten; es genüge, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unter Bezug auf die eigene Sachkunde begründet werde (RGRK BGB, 12. Aufl., § 2 MHG Rn. 15; Voelskow in Münch Komm., § 2 MHG Rn. 47; LG München I DWW 1976, 187). Im Rahmen einer Vorlage zum Rechtsentscheid hatten sich bisher die Oberlandesgerichte Oldenburg und Frankfurt mit den Anforderungen an die Begründung des Sachverständigengutachtens zu befassen. Das Oberlandesgericht Oldenburg (a. a. O.) hat entschieden, daß der Sachverständige keine konkreten Vergleichswohnungen benennen müsse. Das Oberlandesgericht Frankfurt hat dem zugestimmt und im Rechtsentscheid vom 5.10.1981 (a. a. O.) dahin erkannt, das Gutachten brauche auch keine tatsächlichen Angaben über die für vergleichbar erklärten Objekte zu enthalten. 2. Der Senat hält die vom Oberlandesgericht Frankfurt vertretene Rechtsauffassung für zutreffend. a) Bereits Wortlaut und Aufbau der Vorschrift des § 2 Abs. 2 MHG sprechen dagegen, daß konkrete Einzelangaben über die vom Sachverständigen für vergleichbar gehaltenen Wohnungen zwingend erforderlich sind. Nur wenn der Vermieter sein Erhöhungsverlangen mit den Entgelten für einzelne vergleichbare Wohnungen begründet, schreibt das Gesetz deren Benennung ausdrücklich vor. Schon dies deutet darauf hin, daß dem Sachverständigen die Art und Weise, wie er die ortsübliche Vergleichsmiete begründet, nicht näher vorgeschrieben sein soll. Die Ortsüblichkeit einer Miete kann in aller Regel mit nur drei Vergleichswohnungen nicht hinreichend nachgewiesen werden. Gleichwohl gestattet das Gesetz dem Vermieter, sich auf diese Hinweise zu beschränken, wenn er sein Erhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 Satz 3 MHG begründet, weil ihm eine umfangreichere Darlegung nicht zuzumuten wäre und es genügt, wenn er dem Mieter lediglich geeignete Indizien für die Berechtigung seines Begehrens nennt. Demgegenüber soll der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen. Aus diesem Grunde ist es notwendig, daß er sich einen möglichst repräsentativen Überblick über den in Frage kommenden örtlichen Wohnungsmarkt verschafft und sich nicht mit der Auffindung von drei Vergleichsobjekten begnügt. In welcher Weise er dabei vorgeht, hat der Sachverständige aufgrund seiner Erfahrung und Sachkunde nach bestem Wissen und Gewissen grundsätzlich selbst zu entscheiden. Dabei wird er von manchen Wohnungen Informationen erhalten, die nicht alle für den Wohnwert maßgeblichen Merkmale umfassen. Schon aus Zeit- und Kostengründen vermag er nicht jedes in Frage kommende Objekt im einzelnen persönlich zu überprüfen. Aufgrund seiner Erfahrung und seines speziellen Wissens auf diesem Sachgebiet sowie der Kenntnis der örtlichen Situation ist er aber häufig in der Lage, aus dem ihm zur Verfügung stehenden Material brauchbare Schlüsse zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu ziehen. Müßte der Sachverständige die von ihm berücksichtigten Vergleichswohnungen nach Lage, Größe,

hrung und seines speziellen Wissens auf diesem Sachgebiet sowie der Kenntnis der örtlichen Situation ist er aber häufig in der Lage, aus dem ihm zur Verfügung stehenden Material brauchbare Schlüsse zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu ziehen. Müßte der Sachverständige die von ihm berücksichtigten Vergleichswohnungen nach Lage, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Mietzins näher beschreiben, so wäre er entweder gezwungen, sich auf wenige Objekte zu beschränken, was seiner Aufgabe als Sachverständiger widerspricht, oder aber derartig umfassende Nachforschungen anzustellen, daß das Gutachten unverhältnismäßig teuer würde. Dies hätte zur Folge, daß der Vermieter in Orten, in denen kein Mietspiegel zur Verfügung steht, schon aus Kostengründen grundsätzlich den vom Gesetz nur als Ausnahme vorgesehenen Weg der eigenen Benennung von drei Vergleichswohnungen wählen würde. b) Aber auch von der Funktion her gesehen, die dem Sachverständigengutachten im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens nach § 2 MHG zu kommt, ist es nicht gerechtfertigt, das Gutachten ohne Einzelangaben über die herangezogenen Vergleichswohnungen als nicht "mit Gründen versehen" zurückzuweisen. Das Gutachten hat den Zweck, dem Vermieter zu helfen, seine Begründungspflicht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG zu erfüllen. Der Vermieter ist dieser Verpflichtung nachgekommen, wenn er in verständlicher Weise dargelegt hat, warum die nunmehr begehrte Miete seiner Auffassung nach der ortsüblichen Miete entspricht und dies in einer der in § 2 Abs. 2 MHG erwähnten Formen oder einer diesen gleichwertigen Art und Weise geschehen ist. Darauf, ob die Begründung in der Sache haltbar ist, kommt es nicht an ; denn der Vermieter hat im vorprozessualen Stadium den erhobenen Anspruch weder zu beweisen noch glaubhaft zu machen, sondern dem Mieter lediglich Hinweise zu geben, die es diesem ermöglichen, sich darüber schlüssig zu werden, ob er der Erhöhung zustimmen will oder nicht (BVerfG NJW 1980, 1617). Auch eine Begründung, die auf Einzelangaben verzichtet, aber in hinreichender Weise deutlich macht, daß der Sachverständige von ihm als vergleichbar angesehene Wohnungen kennt, die für die Vergleichbarkeit wesentlichen Kriterien zumindest bei der Beschreibung der zu beurteilenden Wohnung herausgearbeitet und sich um eine zutreffende Einordnung dieser Wohnung in das örtliche Mietpreisgefüge bemüht hat, erfüllt diesen Zweck. Daß das Gutachten nicht ausreicht, um im Streitfall hierauf eine gerichtliche Entscheidung zu stützen, ist demgegenüber ohne Bedeutung. Das vom Vermieter eingeholte Gutachten gilt im Prozeß regelmäßig nur als Teil seines bestrittenen Vortrags. Es ist deshalb nicht erforderlich, an dessen Begründung dieselben Anforderungen wie an ein gerichtliches Sachverständigengutachten zu stellen. c) Schließlich erfordert es - wie das Oberlandesgericht Frankfurt (a. a. O.) zutreffend hervorgehoben hat - auch nicht das schutzwürdige Interesse des Mieters, vom Sachverständigen wenigstens eine konkrete Beschreibung der Vergleichswohnungen in neutralisierter Form zu erhalten. Da der Mieter derartige Angaben mangels deren Identifizierbarkeit nicht selbst nachprüfen kann, wären sie für ihn nur von geringem Wert und daher wenig geeignet, seine Überzeugung wesentlich zu beeinflussen. 3. Braucht das Gutachten danach keine tatsächlichen Angaben über die herangezogenen Vergleichsobjekte zu enthalten, so kommt es auch nicht darauf an, ob der Sachverständige zur Begründung der ortsüblichen Miete auf

elbst nachprüfen kann, wären sie für ihn nur von geringem Wert und daher wenig geeignet, seine Überzeugung wesentlich zu beeinflussen. 3. Braucht das Gutachten danach keine tatsächlichen Angaben über die herangezogenen Vergleichsobjekte zu enthalten, so kommt es auch nicht darauf an, ob der Sachverständige zur Begründung der ortsüblichen Miete auf einzelne konkrete Wohnungen Bezug nimmt. a) Ein sachlicher Grund, vom Sachverständigen zwar keine tatsächlichen Angaben über die für vergleichbar erklärten Wohnungen zu verlangen, wohl aber in allgemeiner Form einen Hinweis zu fordern, welche Objekte er als vergleichbar angesehen hat, ist nicht ersichtlich. In dem dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Frankfurt zugrunde liegenden Ausgangsverfahren hatte der Sachverständige lediglich ausgeführt, in welchen Straßen sich drei von ihm zur Ermittlung der ortsüblichen Miete herangezogene Wohnungen befanden. Da innerhalb derselben Straße häufig Häuser mit ganz verschieden ausgestatteten Wohnungen stehen und selbst die Wohnlage durchaus unterschiedlich sein kann, hat eine derartige Angabe in der Regel für den Mieter nur geringen Informationswert. Ihr kann daher keine solche Bedeutung beigemessen werden, daß sie notwendiger Teil der vom Sachverständigen zu gebenden Begründung wäre und von ihr die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens sowie die Zulässigkeit der späteren Klage abhinge. Vielmehr ergibt sich aus der Aufgabenstellung des Gutachtens und dessen Funktion, wie dargelegt, gerade nicht die Notwendigkeit, daß der Sachverständige in irgendeiner Weise auf einzelne Vergleichswohnungen eingeht. Dies erscheint auch deshalb verzichtbar, weil das Gutachten von einem öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen erstattet sein muß. Gemäß § 36 Abs. 1 Satz 1 Gewerbeordnung ist der öffentlich bestellte Sachverständige darauf zu vereidigen, daß er seine Aufgabe gewissenhaft erfüllen und die angeforderten Gutachten gewissenhaft und unparteiisch erstatten wird. Der Mieter hat daher grundsätzlich keinen Anlaß, an der Neutralität des Sachverständigen und der Wahrheit der von ihm wiedergegebenen Tatsachenfeststellungen zu zweifeln. Auch aus diesem Grunde muß es genügen, wenn der Sachverständige seine zur ortsüblichen Vergleichsmiete gewonnenen Erkenntnisse nicht im einzelnen darlegt, sondern im wesentlichen nur deren Ergebnis wiedergibt, sofern wenigstens deutlich wird, daß er die maßgeblichen gesetzlichen Kriterien bei seiner Arbeit beachtet hat. b) Entgegen der Auffassung des vorlegenden Gerichts wird damit dem Sachverständigen nicht gestattet, auf eine Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verzichten und sich lediglich auf seine allgemeine, durch die öffentliche Bestellung dokumentierte Sachkunde zu berufen. Die Begründung des im Ausgangsfall erstatteten Gutachtens ergibt nämlich wenigstens, daß der Sachverständige die Mieten vergleichbarer Wohnungen in dem maßgeblichen örtlichen Bereich erforscht hat oder aufgrund seiner Tätigkeit bereits kennt und als vergleichbar nur solche mit ähnlicher Größe und ebenbürtigem Wohnwert herangezogen hat. Außerdem nennt das Gutachten die Preisspanne, die sich bei den Feststellungen ergeben hat. Diese Aussagen kann der Sachverständige gerade nicht schon aufgrund seiner allgemeinen Sachkunde, sondern nur dann treffen, wenn er sich in dem konkreten örtlichen Bereich zum vergleichbaren Wohnungsbestand das notwendige Wissen erworben hat. Der Mieter erhält auf diese Weise durch einen fachkundigen und

ie sich bei den Feststellungen ergeben hat. Diese Aussagen kann der Sachverständige gerade nicht schon aufgrund seiner allgemeinen Sachkunde, sondern nur dann treffen, wenn er sich in dem konkreten örtlichen Bereich zum vergleichbaren Wohnungsbestand das notwendige Wissen erworben hat. Der Mieter erhält auf diese Weise durch einen fachkundigen und neutralen Dritten in etwa das gleiche Datenmaterial wie bei der Bezugnahme auf einen in einer Gemeinde erstellten Mietspiegel. Da die Methode, wie diese Werte gewonnen worden sind, dem Gesetz entspricht und nachvollziehbar, wenn auch sehr knapp, beschrieben worden ist, besteht keine Veranlassung, die Verwertbarkeit des Gutachtens zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens abzulehnen. Ein solches Gutachten erweckt, in seiner Gesamtheit gesehen, nicht den Verdacht, der Sachverständige habe die ortsübliche Miete ohne Feststellung konkreter Tatsachen ermittelt, und bildet daher ein brauchbares Mittel zur Erfüllung der dem Vermieter obliegenden Hinweispflicht. Für das hier allein maßgebliche Stadium des außergerichtlichen Mieterhöhungsverlangens ist es somit trotz der nur pauschalen Bezugnahme auf andere Vergleichswohnungen auch insoweit noch als mit Gründen versehen anzuerkennen. 4. Der hier vertretenen Auffassung stehen die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 21. 5. 1975 (NJW 1975, 1556) und 2. 2. 1977 (NJW 1977, 801) nicht entgegen; denn sie betreffen anders gelagerte, nicht vergleichbare Sachverhalte. Der nach § 319 BGB zur Neufestsetzung des Mietzinses berufene Schiedsgutachter soll die Leistungspflicht des Mieters verbindlich regeln. Seine Bestimmung kann zudem mit Aussicht auf Erfolg nur dann angegriffen werden, wenn sie offenbar unbillig ist. Diese weitgehende Regelungsbefugnis eines privatrechtlichen Dauerschuldverhältnisses rechtfertigt es, an die Begründung des Gutachtens strenge Anforderungen zu stellen. Ein derartiges Bedürfnis besteht bei einem Gutachten, das es dem Vermieter lediglich ermöglichen soll, die ihm obliegende Begründungspflicht seines Mieterhöhungsbegehrens zu erfüllen und die gegebenenfalls erforderliche Prozeßvoraussetzung zu schaffen, ersichtlich nicht.