Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Begründungsmittel; Vergleichswohnungen; Zustimmungsverlangen

Begründet der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG mit Hilfe von Vergleichswohnungen, so muß der Vermieter bereits in seinem Zustimmungsverlangen darlegen, daß der Mietzins für diese Vergleichswohnungen in den letzten drei Jahren vereinbart oder geändert wurde.

Die Klage ist unbegründet. Den Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung des Bekl. zu einer Erhöhung des (Kalt-)Mietzinses nicht zu.

Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus § 2 MHRG (Gesetz zur Regelung der Miethöhe), da das Erhöhungsverlangen der Kl. nicht den gesetzlichen Erfordernissen entspricht. Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. genügt dem Begründungszwang des § 2 II S. 4 MHRG nicht, wonach 3 vergleichbare Wohnungen und deren übliches, in den letzten 3 Jahren vereinbartes Entgelt zur Begründung des Erhöhungsverlangens anzugeben sind.

Die Kl. haben lediglich dargetan, daß der vom Bekl. zu zahlende Mietzins seit einem Jahr unverändert ist, vgl. § 2 I S. 1 Nr. 1 MHRG, und sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nicht um mehr als 30 vom Hundert erhöht hat, vgl. § 2 I S. 1 Nr. 3 MHRG. Sie haben jedoch gem. § 2 I S. 1 Nr. 2 MHRG nicht dargetan, daß der ver-langte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in den letzten 3 Jahren ver-einbart worden sind.

Sie haben in dem Mieterhöhungsschreiben vom 6.3.1987 lediglich angegeben, welchen derzeitigen (Kalt-)Mietzins die jetzigen Mieter der angegebenen vergleichbaren Wohnungen schulden. Damit haben sie in dem Schreiben noch nicht vorgetragen, wann diese Mietzinsen vereinbart oder geändert wurden. Es ist nach dem Erhöhungsschreiben durchaus möglich, daß der angegebene Betrag bereits vor mehr als 3 Jahren mit den Mietern vereinbart worden war.

Das Erhöhungsverlangen der Kl. ist gem. § 2 I S. 1 Nr. 2 MHRG erst dann formell richtig begründet, wenn der Mietzins für 3 Vergleichswohnungen, deren Miete erst in den letzten 3 Jahren vor der jetzigen Mieterhöhungserklärung gebildet wurde, benannt wird. Das Gesetz läßt nämlich die Bezugnahme auf Mietentgelte, die weiter zurückliegen als der 3-Jahres-Zeitraum nicht zu. Das liegt darin begründet, daß der Gesetzgeber mit der Regelung betreffend die Vergleichsmiete eine stärkere marktorientierte Anpassung der Vergleichsmiete erreichen wollte (Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, Kommentar, 1984, Rdn. 27 zu § 2 MHRG). Dabei sollen nicht nur jene Mieten nicht einbezogen werden, die schon längere Zeit unverändert geblieben sind (vgl. Köhler, Das neue Mietrecht, 1983, S. 61). Es soll gerade auch die wirtschaftliche Entwicklung berücksichtigt werden, sei es, daß die Mieten ansteigen oder absinken (vgl. Barthelmess Rdn. 27 zu § 2 MHRG).

Entgegen der Ansicht des Kl. kann nicht davon ausgegangen werden, daß Mietentgelte, die weiter zurückliegen als der 3-Jahres-Zeitraum, regelmäßig niedriger sind im Vergleich zu den heutigen. Schon zum Schutze der Mieter können daher ältere Mietzinsvereinbarungen nicht berücksichtigt werden.

Insoweit die Kl. mit Schriftsatz vom 9.12.1986 ihre Angaben zum Mieterhöhungsverlangen im Schreiben vom 6.3.1987 diesbezüglich ergänzt haben, bleibt es bei der Unwirksamkeit des unstreitigen Erhöhungsverlangens auch unter Berücksichtigung des § 2 Abs. 3 Satz 2 MHRG, da die Frist für die Zustimmung des Mieters und für das Inkrafttreten des Erhöhungsverlangens zumindest neu läuft (Palandt, 46. Aufl., Kommentar zum BGB, § 2 MHRG Anm. 5 e).

Anmerkung: Dieses Urteil widerspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes, wonach die Anforderungen an das Zustimmungsverlangen nicht überspannt werden dürfen (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 2 MHG Rdnrn. 5 bis 9). Die vorstehende Entscheidung beruht ganz offensichtlich auf der mangelnden Differenzierung zwischen der ausreichenden Begründung des Erhöhungsverlangens einerseits und seiner materiellen Berechtigung (Begründetheit der Klage) andererseits. Dies entspricht nicht dem Gesetz (Beuermann, a.a.O.).