Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; mindestens 3 Vergleichswohnungen verschiedener Vermieter

Zur Wirksamkeit eines nach § 2 Abs. 2 Satz 3 MHG begründeten Mieterhöhungsverlangens ist es in der Regel erforderlich, daß vergleichbare Wohnungen von drei verschiedenen Vermietern benannt werden.

I. Die Kl. haben der Bekl. eine Zweizimmerwohnung vermietet. Mit Schreiben vom 22. 1. 1980 machten die Kl. gegenüber der Bekl. den Anspruch geltend, einer Erhöhung der Miete von bisher monatlich 160 DM auf 210 DM zuzustimmen. Das Erhöhungsverlangen wurde unter Hinweis auf fünf Vergleichswohnungen begründet, die aber nur zwei verschiedenen Vermietern gehören. Die Bekl. hat dem Verlangen nicht zugestimmt. Am 30. 4. 1980 haben die Kl. Klage auf Zustimmung zu dieser Mieterhöhung erhoben. Das Amtsgericht hat der Klage nach Beweisaufnahme stattgegeben. Mit der Berufung begehrt die Bekl. weiterhin Klageabweisung. Durch Beschluß vom 29. 7. 1981 hat das Landgericht Mannheim dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt: Ist ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG auch dann wirksam, wenn die zum Vergleich benannten "drei Wohnungen anderer Vermieter" nicht jeweils verschiedenen Eigentümern gehören? Die Vorlage ist zulässig. Der Senat verneint die vorgelegte Rechtsfrage; denn die Angabe von Vergleichsobjekten, die nur zwei verschiedenen Vermietern gehören, ist grundsätzlich nicht ausreichend. 1. Wählt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens den Weg, auf die Entgelte einzelner vergleichbarer Wohnungen hinzuweisen, so genügt gemäß § 2 Abs. 2 Satz 3 MHG in der Regel die Benennung von drei Wohnungen anderer Vermieter. Der Wortlaut der Vorschrift schließt lediglich weitere Wohnungen des die Erhöhung begehrenden Vermieters als Vergleichsobjekte eindeutig aus, stellt jedoch nicht klar, ob die drei Wohnungen auch verschiedenen Vermietern gehören müssen. Die Rechtsfrage ist daher umstritten. Während die wohl überwiegende Meinung in Schrifttum und Rechtsprechung dies als Voraussetzung eines wirksamen Erhöhungsverlangens fordert (Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, § 2 MHG Rn. 88; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., III 172; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., C 103 b; AG Schwetzingen WuM 76, 126, AG Jülich WuM 80, 41), wird auch die Auffassung vertreten, nicht jede Vergleichswohnung müsse einen anderen Vermieter haben (Soergel-Kummer, BGB, 11. Aufl., § 2 MHG Rn. 9; RGRK-BGB, 12. Aufl., § 2 MHG Rn. 8). Es ist einzuräumen, daß bei rein formaler, am Wortbegriff haftender Auslegung drei Wohnungen anderer Vermieter jedenfalls auch dann benannt sind, wenn zwei davon demselben Vermieter gehören. Gleichwohl kann daraus noch nicht gefolgert werden, das Gesetz lasse die Benennung von drei Objekten mit ganz oder teilweise personengleichen Vermietern zu. Die Wortwahl deutet nämlich andererseits darauf hin, daß das Gesetz zumindest eine Mehrheit von Vermietern als selbstverständlich zugrunde legt; denn wenn es allein darauf angekommen wäre, die Wohnungen des die Erhöhung verlangenden Vermieters auszuschalten, hätte es nahegelegen, nur "die Benennung von drei Wohnungen, die dem Vermieter nicht gehören" zu verlangen. Da zudem die Benennung von drei Wohnungen anderer Vermieter nur in der Regel genügen soll, geht das Gesetz davon aus, daß ausnahmsweise auch die Angabe von mehr Objekten zur ordnungsgemäßen Begründung des Erhöhungsverlangens erforderlich ist. Eine derartige Notwendigkeit wird dann bestehen, wenn die Daten der angegebenen Vergleichsobjekte für den Mieter nicht den üblichen Informationswert besitzen. Eine wesentliche Einschränkung der Möglichkeiten des Mieters, die Berechtigung der Mieterhöhung nachzuprüfen, ist aber, wie noch zu zeigen sein wird, bei Angabe von Vergleichswohnungen mit ganz oder

artige Notwendigkeit wird dann bestehen, wenn die Daten der angegebenen Vergleichsobjekte für den Mieter nicht den üblichen Informationswert besitzen. Eine wesentliche Einschränkung der Möglichkeiten des Mieters, die Berechtigung der Mieterhöhung nachzuprüfen, ist aber, wie noch zu zeigen sein wird, bei Angabe von Vergleichswohnungen mit ganz oder teilweise denselben Vermietern gegeben. Der Wortlaut der Vorschrift verbietet daher eine Auslegung in dem Sinne, daß es sich um Wohnungen von wenigstens drei verschiedenen Vermietern handeln muß, nicht. 2, Die Entstehungsgeschichte der Vorschrift zeigt, daß der Gesetzgeber sich über diese Frage offenbar keine näheren Gedanken gemacht hat. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung (BT-Drucksache 7/2629) sah die Benennung von drei, höchstens sechs Vergleichsobjekten vor. Die jetzige Fassung wurde auf Vorschlag des Bundesrates Gesetz. Wie die Begründung der Stellungnahme zeigt, stand damals die Diskussion um die Zahl der anzugebenden Vergleichsobjekte ganz im Vordergrund. Diese wurde auf grundsätzlich drei herabgesetzt, während das Problem der Personenverschiedenheit der Vermieter offenbar nicht ins Blickfeld geriet. 3. Die Frage muß daher in erster Linie vom Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung her, insbesondere der Aufgabe, die dem außergerichtlichen Zustimmungsverfahren obliegt, beantwortet werden. Eine solche Betrachtungsweise führt zu dem Ergebnis, daß zu einer nach § 2 Abs. 2 Satz 3 MHG wirksamen Begründung des Erhöhungsverlangens regelmäßig Vergleichsobjekte von drei verschiedenen Vermietern gehören. Der gesetzlich vorgeschriebene Begründungszwang dient dazu, dem Mieter die Möglichkeit einzuräumen, selbst die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung nachzuprüfen, ihm also Tatsachen an die Hand zu geben, die geeignet sind, zu einer sachgemäßen Entschließung zu gelangen (BVerfGE 37, 132, 145, 49, 244, 49). Der Gesetzgeber sieht die Regelung der Mieterhöhung in einem geordneten Verfahren vor, das es den Parteien ermöglicht, unter Wahrung ihrer berechtigten Interessen eine Einigung ohne gerichtliche Auseinandersetzung zu finden. Unter den in § 2 Abs. 2 MHG genannten Begründungsmöglichkeiten ist der Hinweis auf Entgelte einzelner vergleichbarer Wohnungen der unsicherste Weg, die Berechtigung einer Mieterhöhung darzulegen, weil drei Wohnungen häufig nicht genügen, die Ortsüblichkeit der verlangten Miete dem Mieter plausibel zu machen, und hier am ehesten die Gefahr einer Manipulation durch willkürliches Herausgreifen einzelner überteuerter Wohnungen besteht. Wegen der dieser Art von Begründung von vornherein anhaftenden Nachteile ist es zum Schutz des Interesses des Mieters, den § 2 Abs. 2 MHG erstrebt, nämlich geeignete Anhaltspunkte über das für seine Wohnung maßgebliche Mietpreisniveau zu bekommen, unumgänglich, an die Aussagefähigkeit der mitgeteilten Daten nicht zu niedrige Anforderungen zu stellen. § 2 Abs. 2 MHG will durch das formalisierte Verfahren auch den Vermieter zwingen, Nachforschungen über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anzustellen, bevor er dem Mieter ein Erhöhungsbegehren unterbreitet (AG Schwetzingen WuM 76, 127). Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete stellt auf die durchschnittlich am Ort für gleichwertige Wohnungen gezahlten Mietentgelte ab. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist somit ein objektiver Maßstab, der sich aus einem repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte ergibt (BVerfGE 53, 352, 358; BayObLG NJW 81, 1219). Er kann daher grundsätzlich

egriff der ortsüblichen Vergleichsmiete stellt auf die durchschnittlich am Ort für gleichwertige Wohnungen gezahlten Mietentgelte ab. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist somit ein objektiver Maßstab, der sich aus einem repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte ergibt (BVerfGE 53, 352, 358; BayObLG NJW 81, 1219). Er kann daher grundsätzlich nur unter Einbeziehung einer Mehrheit von Mietverhältnissen mit jeweils verschiedenen Vertragspartnern auf der Vermieter- und Mieterseite sachgerecht bestimmt werden (Schmidt-Futterer/Blank C 70; Sternel MDR 73, 265). Je mehr Vermieter vergleichbarer Wohnungen erfaßt sind, desto aussagekräftiger wird der aus der Gesamtschau gewonnene Durchschnittswert. Schon aus diesem Grund hat der Mieter ein erhebliches berechtigtes Interesse daran, nicht lediglich mindestens drei Objekte, sondern auch solche mit wenigstens drei verschiedenen Vermietern benannt zu erhalten. Die Notwendigkeit, dem Mieter die Prüfung vergleichbarer Wohnungen von drei verschiedenen Vermietern zu ermöglichen, folgt aber auch aus den gleichen Gründen, aus denen der Vermieter keine eigenen Wohnungen als Begründung seines Erhöhungsverlangens heranziehen darf. Dieses in § 2 Abs. 2 Satz 3 MHG enthaltene Verbot dient nicht nur dazu, ansonsten leicht mögliche Manipulationen zu vermeiden. Es besteht auch deshalb, weil der vom Vermieter selbst in weiteren Wohnungen geforderte Mietpreis keinen wesentlichen Hinweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete gibt; denn es entspricht der Lebenserfahrung, daß derselbe Vermieter für vergleichbare Wohnungen eine gleichhohe Miete zu fordern versuchen wird, ohne daß daraus schon auf die Ortsüblichkeit des enthaltenen Entgelts geschlossen werden kann. In gleicher Weise hat die für ein zweites Objekt von demselben anderen Vermieter berechnete Miete nur einen sehr eingeschränkten zusätzlichen Aussagewert. Es kann daher nicht zweifelhaft sein, daß drei Vergleichsobjekte verschiedener Vermieter dem Mieter regelmäßig weit aus besser über die Ortsüblichkeit der geforderten Miete Aufschluß geben können als solche, die von derselben Person vermietet werden. Die Benennung von drei Wohnungen mit ganz oder teilweise personengleichen Vermietern führt somit praktisch dazu, daß der Mieter weniger als drei Objekte genannt erhält, deren Begutachtung geeignet sein kann, ihm für seine Entscheidung brauchbare Hinweise zu geben. Dies wird besonders augenfällig, wenn sich die Objekte desselben Vermieter, wie meistens und wohl auch in dem Vorlagebeschluß zugrundeliegenden Fall, in einer Wohnanlage befinden. Gerade in Anbetracht der nur eingeschränkten Tauglichkeit von lediglich drei Wohnungen, die Ortsüblichkeit des geforderten Mietzinses zu belegen, wird der Zweck des außergerichtlichen Mieterhöhungsverfahrens grundsätzlich nur gewahrt, wenn die Wohnungen von drei verschiedenen Vermietern stammen und damit eine in diesem Rahmen mögliche Repräsentativität der Vergleichsobjekte erreicht wird. 4. Der Senat verkennt nicht, daß mit der zugunsten des Mieters durch die Vorschriften des MHG geschaffenen Eigentumsbindung ein gesetzlicher Anspruch des Vermieters auf die ortsübliche Vergleichsmiete korrespondiert und die Durchsetzung dieses Anspruchs nicht durch restriktive Auslegung der Verfahrensregeln unverhältnismäßig erschwert werden darf (BVerfGE 53, 352; BVerfG DWW 1981, 263). Das Bundesverfassungsgericht hat aber auf der anderen Seite immer wieder die Zweckbestimmung des § 2 Abs. 2 MHG betont, dem Mieter die Möglichkeit der

ichsmiete korrespondiert und die Durchsetzung dieses Anspruchs nicht durch restriktive Auslegung der Verfahrensregeln unverhältnismäßig erschwert werden darf (BVerfGE 53, 352; BVerfG DWW 1981, 263). Das Bundesverfassungsgericht hat aber auf der anderen Seite immer wieder die Zweckbestimmung des § 2 Abs. 2 MHG betont, dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand der ihm mitgeteilten Daten über seine Entscheidung schlüssig werden kann. Die Auslegung hat daher die in § 2 Abs. 2 MHG zum Ausdruck gekommene Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters, die ortsübliche Vergleichsmiete zu erhalten, und des Mieters, aufgrund der mitgeteilten Begründung selbst einen Eindruck von der Berechtigung des erhobenen Anspruchs gewinnen zu können, nachzuvollziehen. Gerade unter dem Gesichtspunkt dieser Interessenabwägung ist es gerechtfertigt, dem Vermieter grundsätzlich die Verpflichtung aufzuerlegen, Wohnungen von drei verschiedenen Vermietern zu benennen. Bei Wohnungen, die sich nach Art, Beschaffenheit und Lage im üblichen Rahmen halten, gibt es regelmäßig so viele vergleichbare Objekte, daß es dem Vermieter ohne ungewöhnlichen Aufwand möglich sein wird, drei Objekte mit unterschiedlichen Vermietern zu benennen. Im übrigen ist der Vermieter selbst in Gemeinden, die über keinen Mietspiegel verfügen, niemals gezwungen, zur Begründung seines Erhöhungsverlangens Vergleichsobjekte zu benennen. Er kann sich statt dessen sowohl eines Sachverständigengutachtens als auch jedes anderen objektiv geeigneten Mittels bedienen. Letztlich entspricht es aber auch dem berechtigten Interesse des Vermieters, mit seinem Mieter möglichst außergerichtlich zu einer Einigung über die Mieterhöhung zu gelangen, wenn die Anforderungen an den Inhalt der Begründung nicht zu niedrig angesetzt werden; denn der Mieter, der sehr wenig Information über die üblichen Entgelte vergleichbarer Wohnungen erhalten hat, wird eher geneigt sein, sich streitig zu stellen, als derjenige, dem der Vermieter grundsätzlich geeignete Hinweise hat zukommen lassen. Die Auslegung des Senats steht daher in Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu den Anforderungen, die verfassungsrechtlich an ein Erhöhungsverlangen des Vermieters zulässig sind (vgl. BVerfG a. a. O.). 5. Die benannten Vergleichswohnungen brauchen ausnahmsweise dann nicht von drei verschiedenen Vermietern zu stammen, wenn es zu de r Wohnung, deren Miete erhöht werden soll, ungewöhnlich wenige Vergleichsobjekte gibt oder die in Frage kommenden Objekte ausnahmsweise ganz wenigen Vermietern gehören. Die Benennung von drei Wohnungen anderer Vermieter ist nach § 2 Abs. 2 Satz 3 MHG nur in der Regel erforderlich. So weit es dem Vermieter wegen der Besonderheiten des konkret in Frage kommenden Wohnungsmarktes nicht zuzumuten ist, den grundsätzlich notwendigen Anforderungen an die Benennung von Vergleichswohnungen nachzukommen, muß er auch von dem Erfordernis, drei verschiedene Vermieter anzugeben, befreit sein.