Mieterhöhungsverlangen

Das Mieterhöhungsverlangen eines gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmens nach § 2 MHG kann wirksam auch mit Vergleichswohnungen des allgemeinen Wohnungsmarktes begründet werden.

I. Die Kl. ist ein gemeinnütziges Wohnungsbauunternehmen. Sie hat der Bekl. eine frei finanzierte Dreizimmerwohnung in H. vermietet. Durch Schreiben vom 29. 8. 1979 verlangte die Kl. von der Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete um 96,28 DM. Dem Schreiben war zur Begründung das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beigefügt, welches mangels eines Mietspiegels in H. die Übersichten über die üblichen Entgelte für Wohnungen in anderen, vom Sachverständigen für vergleichbar gehaltenen Städten heranzieht und die Wohnung der Kl. zu diesen Werten in Beziehung setzt. Dabei stellt das Gutachten auf den allgemeinen Wohnungsmarkt ab und befaßt sich nicht gesondert mit den Mieten von Wohnungen anderer gemeinnütziger Wohnungsbauunternehmen. Die Bekl. hat der Mieterhöhung nicht zugestimmt. Das AG hat die erhobene Mieterhöhungsklage als unzulässig abgewiesen. Es hat den Standpunkt vertreten, das Erhöhungsverlangen der Kl. nach § 2 MHG sei unwirksam, weil sich das Sachverständigengutachten ausschließlich mit nicht vergleichbaren Wohnungen befasse; es habe die Erhöhung nur unter Berücksichtigung von Wohnungen anderer gemeinnütziger Unternehmen ermitteln dürfen. Mit der Berufung verfolgt die Kl. ihr Begehren weiter. Durch Beschluß vom 14. 8. 1981 hat das LG dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt: Kann ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG für frei finanzierte Wohnungen eines gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmens auf Vergleichswohnungen des allgemeinen Wohnungsmarktes gestützt werden, oder sind als Vergleichsobjekt ausschließlich Wohnungen anderer gemeinnütziger Wohnungsbauunternehmen heranzuziehen? II. Die Vorlage ist zulässig. Sie betrifft eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung aus dem Recht des Wohnraummietvertrages, die nach der ordnungsgemäß begründeten Auffassung des Landgerichts für den zugrunde liegenden Fall entscheidungserheblich ist. Die Rechtsfrage ist durch die Rechtsentscheide des OLG Oldenburg vom 19. 12.1980 (OLGZ 81,194) und des OLG Frankfurt vom 5.10. 1981 - 20 RE-Miet 2/81 - nicht beantwortet; denn beide Entscheidungen behandeln nur die Frage, ob der Sachverständige von ihm als vergleichbar angesehene Wohnungen identifizierbar bezeichnen und in ihren Eigenschaften beschreiben muß, während es hier darauf ankommt, welche Objekte er überhaupt als vergleichbar in sein Gutachten einbeziehen darf. Auch der Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 14.7.1981 (NJW 81, 2262) hat diese Frage, wie er ausdrücklich hervorhebt, offengelassen. Nach der Auffassung des Senats darf ein gemeinnütziges Wohnungsbauunternehmen auch qualitätsmäßig vergleichbare Wohnungen des allgemeinen Wohnungsmarktes zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG heranziehen. Diejenigen, die für ein zulässiges Mieterhöhungsverlangen des gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmens die Bezugnahme allein auf Vergleichsobjekte des gemeinnützigen Wohnungsbaubestandes fordern (vgl. LG Mannheim, WuM 1980, 181; AG Frankfurt GWW 1973, 549; WuM 74, 35; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 4. Aufl., C 72; Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, § 2 MHG Rn. 42; Lau WuM 78, 201), weisen vor allem auf die Bindung solcher Gesellschaften an die Kostenmiete nach § 7 des Gesetzes über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen (WGG) in Verbindung mit § 13 der dazu erlassenen Durchführungsverordnung (DV - WGG) hin. Wegen der dadurch hervorgerufenen anderen Art der Preisbildung habe sich

Bearbeitung, § 2 MHG Rn. 42; Lau WuM 78, 201), weisen vor allem auf die Bindung solcher Gesellschaften an die Kostenmiete nach § 7 des Gesetzes über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen (WGG) in Verbindung mit § 13 der dazu erlassenen Durchführungsverordnung (DV - WGG) hin. Wegen der dadurch hervorgerufenen anderen Art der Preisbildung habe sich für derartige Wohnungen auch ein eigenständiger, abgegrenzter Teilmarkt gebildet. Diese Argumente vermögen jedoch nicht zu überzeugen. Eine Sonderstellung gemeinnütziger Wohnungsbauunternehmen im Mieterhöhungsverfahren ist mit der Gegenmeinung abzulehnen (LG Frankfurt GWW 1974, 396; LG Hagen ZMR 1974, 146; LG Düsseldorf GWW 1979, 673; Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, § 10 MHG, Rn. 50; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., III 65, 129; Hans, Mietrecht, § 1 MHG Anm. 2; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5, § 2 MHG Anm. 2 a. E.; Riebandt Korfmacher, GWW 1973, 551; 1979, 673), weil sie sich weder aus der Gesetzesgeschichte, dem Wortlaut, Sinn und Zweck der Vorschriften des MHG noch aus sonstigen Gesichtspunkten rechtfertigen läßt. 1. Es ist einhellige Meinung und ergibt sich auch eindeutig aus den Materialien zum Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetz, daß gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften Mieterhöhungen für frei finanzierte Wohnungen nur nach Maßgabe des MHG geltend machen können. Der Vorschlag des Bundesrates, in den jetzigen §10 Abs. 2 MHG eine weitere Nummer des Inhalts einzufügen, daß frei finanzierter Wohnraum, für den nach anderen Vorschriften nur die Kostenmiete verlangt werden darf, nicht den Vorschriften des MHG unterliegt, wurde sowohl von der Bundesregierung als auch vom Rechtsausschuß abgelehnt (BT-Drucksache 7/2011). Eine Sonderregelung wurde vor allem deswegen nicht als gerechtfertigt angesehen, weil gerade bei neu errichteten Wohnungen die Kostenmiete im Einzelfall auch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen kann. Die gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen sind daher für frei finanzierte Wohnungen in gleicher Weise an das MHG gebunden wie jeder andere gewerbliche oder private Vermieter von Wohnraum. Andererseits enthält das MHG selbst aber auch keinerlei Hinweise dafür, daß an ihr Mieterhöhungsverlangen andere, schwieriger zu erfüllende Anforderungen als an das des gewöhnlichen Vermieters zu stellen sind. Die Berechtigung einer Differenzierung kann auch nicht aus den Vorschriften des WGG und der dazu erlassenen DV abgeleitet werden. Die Wirkungen dieser Bestimmungen beziehen sich ausschließlich auf das Verhältnis zwischen dem Wohnungsunternehmen und der staatlichen Aufsicht. Ein Verstoß gegen die Verpflichtung, keine höhere Miete als die Kostenmiete zu fordern, kann daher gegebenenfalls zum Verlust der Gemeinnützigkeit führen, hat aber keinen Einfluß auf die mit dem Mieter getroffene privatrechtliche Mietpreisvereinbarung. Dies hat das OLG Hamm mit eingehender Begründung, der sich der Senat anschließt, zutreffend dargelegt (NJW 81, 2262). Da sich die Sanktionen des WGG rein auf das Gemeinnützigkeitsrecht beschränken, dürfen ihnen keine mittelbaren Auswirkungen auf Form und Inhalt des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG zuerkannt werden. 2. Der Wortlaut von § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG schließt eine grundsätzliche Differenzierung zwischen den Wohnungen gemeinnütziger Wohnungsbauunternehmen und denjenigen des sonstigen Wohnungsmarktes ebenfalls aus. Die in der Vorschrift genannten Vergleichskriterien Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und

hungsverlangens nach § 2 MHG zuerkannt werden. 2. Der Wortlaut von § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG schließt eine grundsätzliche Differenzierung zwischen den Wohnungen gemeinnütziger Wohnungsbauunternehmen und denjenigen des sonstigen Wohnungsmarktes ebenfalls aus. Die in der Vorschrift genannten Vergleichskriterien Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sind zwar nicht als abschließende Aufzählung aller in Betracht kommenden Merkmale zu verstehen (LG Frankfurt GWW 1974, 396; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, § 143 Rn. 2; Sternel, III 127); der Gesetzgeber hat aber durch diesen Katalog deutlich zum Ausdruck gebracht. daß nur solche Eigenschaften in Frage kommen, die auf den objektiven Wohnwert für den Mieter Einfluß zu nehmen geeignet sind. Dazu gehört weder der Umstand, ob der Vermieter ein privater Bauherr oder ein gemeinnütziges Wohnungsbauunternehmen ist, noch die Art und Weise der Finanzierung; denn der Qualitätsmaßstab der Wohnung hängt hiervon nicht ab (LG Frankfurt a.a.O.; Sternel III 129; Schmidt-Futterer/Blank, C 61). Bereits die Begründung des Regierungsentwurfs zum Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetz (BT-Drucksache 7/2011 ) weist deshalb ausdrücklich darauf hin, daß die Art der Finanzierung bei der Ermittlung der Vergleichsmiete unberücksichtigt zu bleiben habe. Entgegen der Auffassung des LG Mannheim (WuM 1980, 181 ) ist auch die Gemeinnützigkeit sowie die wegen der Vorschriften des GWW abweichen de Preisbildung keine Tatsache, die als besonderes Vergleichskriterium im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG mit der Folge anzuerkennen ist, daß insoweit ein eigenständiger Teilmarkt besteht. Abgesehen von den Bedenken, die sich daraus ergeben, daß auf diese Weise wiederum die Vorschriften des WGG Einfluß auf die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hatten, spricht gegen diese Ansicht besonders die Tatsache, daß die Kostenmiete neuer Wohnungen heute nicht selten über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, der Umstand, daß ein gemeinnütziges Wohnungsbauunternehmen Bauträger ist, also keineswegs generell auf ein gegenüber dem freien Wohnungsmarkt niedrigeres Preisniveau hindeutet. Gerade dieser Umstand führte zur Ablehnung des Vorschlags des Bundesrates, derartigen Wohnraum aus dem Geltungsbereich des MHG herauszunehmen. 3. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens durch vergleichbaren Wohnraum des allgemeinen Wohnungsmarktes ist schließlich auch deshalb zuzulassen, weil den gemeinnützigen Wohnungsunternehmen andernfalls bei frei finanzierten Wohnungen die Durchsetzung von Mieterhöhungen unbillig erschwert werde. Das System der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein marktorientiertes Prinzip. Es soll ein Anspruch des Vermieters auf einen Mietpreis sichern, der sich im örtlichen Bereich in Anbetracht der dort gegebenen Angebots- und Nachfragesituation für Wohnungen vergleichbaren Wohnwerts ergeben hat. Ein derartiger Markt besteht aber im Bereich des gemeinnützigen Wohnungsbaus nicht, weil dort auf Grund der Vorschriften des WGG gegenüber dem Staat die Verpflichtung besteht, die Miete nach Kostendeckungsmaßstäben zu berechnen (§ 7 WGG i. V. m. § 13 DV - WGG). Wäre es dem gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen versagt, bei Eintritt von Kostensteigerungen sein Mieterhöhungsverlangen auf vergleichbare Objekte des freien Wohnungsmarktes zu stützen, bestände die Gefahr, daß es selbst eine Mieterhöhung, die § 7 WGG Rechnung trägt und noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete auf dem freien Wohnungsmarkt liegt, nicht durchsetzen kann;

Wohnungsbauunternehmen versagt, bei Eintritt von Kostensteigerungen sein Mieterhöhungsverlangen auf vergleichbare Objekte des freien Wohnungsmarktes zu stützen, bestände die Gefahr, daß es selbst eine Mieterhöhung, die § 7 WGG Rechnung trägt und noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete auf dem freien Wohnungsmarkt liegt, nicht durchsetzen kann; denn dies wäre dann nur unter der Voraussetzung möglich, daß bei vergleichbaren Objekten anderer gemeinnütziger Wohnungsbauunternehmen eine gleich hohe Kostenbelastung besteht und diese auch bereits in den Mieten berücksichtigt ist. Damit würde die Mieterhöhung nicht nur im Ergebnis entgegen § 2 MHG allein von Kostengesichtspunkten abhängig; dem gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen würde es auch außerordentlich erschwert, geeignete Vergleichsobjekte zu finden und so ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverfahren durchzuführen. Da aber das gemeinnützige Wohnungsbauunternehmen durch die Einbeziehung der frei finanzierten Wohnungen in das Mieterhöhungssystem des MHG die nach öffentlich rechtlichen Vorschriften geltende Sicherung der Kostenmiete verloren hat, ist es nicht einzusehen, warum es Mieterhöhungen, die im Rahmen der Miete für vergleichbare Wohnungen des freien Wohnungsmarktes liegen, sollte schwerer durchsetzen können als jeder andere Vermieter, der die Zustimmung zur Mieterhöhung begehrt. Wie das Bundesverfassungsgericht wiederholt entschieden hat, dürfen die für das Mieterhöhungsbegehren geltenden Verfahrensregeln nicht so gehandhabt werden, daß sie praktisch zu einem Mietpreisstopp und zu einer Beseitigung des gesetzlichen Anspruchs auf die materiell gerechtfertigte Vergleichsmiete führen (BVerfGE 49, 244, 249; 53, 352, 357). Die Forderung, die begehrte Mieterhöhung dürfe nur mit vergleichbaren Wohnungen anderer gemeinnütziger Wohnungsbaugesellschaften begründet werden, würde daher auf eine ungleiche Miete hinauslaufen, die auch unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten (Art. 3, 14 GG) bedenklich erscheint.