Mieterhöhungsverlangen

Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG (alter und neuer Fassung) mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für drei andere Wohnungen, so ist dieses Mieterhöhungsverlangen nicht deshalb als ganzes unwirksam, weil der Mietzins für eine dieser Wohnungen unter dem verlangten Mietzins liegt, es sei denn, der Mietzins für diese Wohnung liege außer jedem Verhältnis zu dem verlangten Mietzins. Das Mieterhöhungsverlangen ist jedoch der Höhe nach insoweit unwirksam, als der Mietzins für diese Wohnungen überschritten ist.

Mit Anwaltsschreiben vom 28.5.1982 (I 7) haben die Kl. als Wohnungsvermieter von den Bekl. als Wohnungsmietern die Zustimmung zur Erhöhung des monatlichen Mietzinses auf 657,80 DM ohne Nebenkosten, das sind 7,28 DM je qm, verlangt. Zur Begründung haben sie nach § 2 Abs. 2 S. 3 MHG a. F. auf Entgelte für folgende Wohnungen hingewiesen:

Wohnung Nr. 1: 7,74 DM je qm

Wohnung Nr. 2: 6,64 DM je qm

Wohnung Nr. 3: 7,66 DM je qm

Wohnung Nr. 4: 7,08 DM je qm.

Nach Auffassung des Landgerichts scheidet die Wohnung Nr. 1 als Vergleichswohnung von vornherein aus, da sie seit längerer Zeit leersteht. Für die übrigen drei Wohnungen errechnet das Landgericht einen durchschnittlichen Mietzins von 7,12 DM je qm. Da mit dem Mieterhöhungsverlangen ein höherer Mietzins, nämlich ein solcher von 7,28 DM je qm erstrebt wird, hat das Landgericht als Berufungsgericht im Rahmen der Zustimmungsklage mit Beschluß vom 25.3.1983 dem Senat folgende Frage gemäß Art. III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften in der Fassung des Gesetzes vom 5.6.1980 (BGBl. I S. 657) zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 S. 4 MHG, welches unter Hinweis auf vier vergleichbare Wohnungen gestellt wird und mit dem der durchschnittliche qm-Mietzins der vier Vergleichswohnungen als neuer Mietzins begehrt wird, unzulässig, wenn eine Vergleichswohnung von vornherein ausscheidet und wenn der durchschnittliche Mietzins pro qm der verbleibenden drei Vergleichswohnungen nicht ganz unerheblich geringer ist als der begehrte Mietzins pro qm?

Die Vorlage ist zulässig. Der Vorlagefrage kommt insbesondere grundsätzliche Bedeutung zu. Zwar ist das Mieterhöhungsverlangen noch unter der Geltung von § 2 Abs. 2 S. 3 MHG a. F. ergangen und gilt seit 1.1.1983 die neue Fassung des § 2 Abs. 2 S. 4 MHG, eingeführt durch das Gesetz vom 20.12.1982 (BGBl. I S. 1912). Der Gegenstand der Vorlagefrage bleibt von dieser Gesetzesänderung jedoch unberührt. Die Vorlagefrage ist - soweit ersichtlich - bisher von keinem Oberlandesgericht durch Rechtsentscheid beantwortet worden.

Der Senat beantwortet die Frage, wie dies aus dem Entscheidungstenor ersichtlich ist.

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist unwirksam mit der Folge, daß es im Rahmen einer hierauf gestützten Zustimmungsklage nicht sachlich überprüft werden kann, wenn die in § 2 MHG geforderten notwendigen Bestandteile eines solchen Verlangens nicht vollständig vorliegen (vgl. BGH WuM 1982, 324 = Rechtsentscheid-Sammlung des Bundesanzeigers - RES - Nr. 32 zu § 2 MHG). Ob angesichts der Neufassung von § 2 Abs. 3 S. 2 MHG immer noch gilt, daß eine Zustimmungsklage, die auf ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen gestützt ist, unzulässig sei, kann dahinstehen (vgl. - noch zur alten Fassung - Münchner Kommentar, Anh. zu § 564 b BGB, Rdn. 65 zu § 2 MHG).

§ 2 Abs. 2 S. 3 MHG a. F. und § 2 Abs. 2 S. 4 MHG n. F. beschreiben die Voraussetzungen eines Mieterhöhungsverlangens insoweit übereinstimmend wie folgt. Begründet der Vermieter sein Erhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, so genügt ... die Benennung von drei Wohnungen ... Nicht Gegenstand der Vorlage ist in diesem Zusammenhang die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen auch die Benennung von weniger als drei Wohnungen genügt. Das Landgericht nimmt ersichtlich den Regelfall an, der die Benennung von drei Vergleichswohnungen erfordert. Nicht zu überprüfen ist auch die Rechtsauffassung des Landgerichts, daß die Wohnung Nr. 1 als Vergleichswohnung von vornherein ausscheide, da sie bereits seit längerer Zeit leer steht. Schließlich kommt es auch nicht darauf an, ob mit einem Mieterhöhungsverlangen ein höherer als der mit der Benennung von Vergleichswohnungen dargetane Mietzins mit der Begründung verlangt werden kann, die Mietwohnung weise einen höheren Standard als die benannten Vergleichswohnungen auf. Darum geht es hier nicht.

Nach § 2 Abs. 2 MHG müssen die Entgelte für die benannten Vergleichswohnungen dem verlangten Mietzins entsprechen. Das Landgericht legt in seiner Vorlage zugrunde, daß für diese Entsprechung der Durchschnitt der Entgelte für die Vergleichswohnungen maßgebend ist (so auch Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., Rdn. C 103 e, Gramlich, Mietrecht, Anm. 12 zu § 2 MHG). Dem folgt der Senat nicht. Nach Auffassung des Senats muß vielmehr jedes einzelne Entgelt für die Vergleichswohnungen dem verlangten Mietzins entsprechen. Mit anderen Worten ist das Mieterhöhungsverlangen nach oben durch das geringste Entgelt der benannten Vergleichswohnungen begrenzt (so LG Hamburg, WuM 1981, U 20; AG Darmstadt, WuM 1983, 232; wohl auch Derleder, WuM 1983, 215, 223). Dies folgt nach Auffassung des Senats schon aus dem Gesetzeswortlaut. Hiernach ist auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen hinzuweisen. Das heißt, daß jedes einzelne Entgelt dem verlangten Mietzins entsprechen muß. Diese Auslegung legt aber auch der Sinn der Vorschrift nahe. Wenn die Ortsüblichkeit des verlangten Mietzinses mit ein Hinweis auf nur drei Vergleichswohnungen dargetan sein soll, dann ist dieses Verfahren sehr viel mehr plausibel, wenn alle drei Vergleichswohnungen in der Höhe ihres Entgeltes dem verlangten Mietzins entsprechen, als wenn dies nur im Durchschnitt der Entgelte der Fall ist. In dieser Hinsicht besteht gerade ein Unterschied zum Hinweis auf einen Mietspiegel oder auf ein Sachverständigengutachten. Mietspiegel und Sachverständigengutachten setzen die Berücksichtigung einer wesentlich größeren Zahl von Vergleichswohnungen voraus.

Kommt es sonach für die Begründung der Ortsüblichkeit des verlangten Mietzinses nicht auf das durchschnittliche Entgelt für benannte Vergleichswohnungen an, sondern auf das geringste der Entgelte für drei benannte Vergleichswohnungen, dann ist dies bei der Beantwortung der Vorlagefrage entsprechend zu berücksichtigen.

Der Senat ist der Auffassung, daß ein Mieterhöhungsverlangen nicht als ganzes unwirksam ist, wenn der Mietzins für eine von drei benannten Vergleichswohnungen unter dem verlangten Mietzins liegt, daß das Mietzinsverlangen vielmehr nur der Höhe nach, nämlich insoweit unwirksam ist, als der Mietzins für diese Wohnung überschritten ist (entgegen LG Hamburg a. a. O. und AG Darmstadt a. a. O.).

Das Erhöhungsverlangen muß so begründet werden, daß der Mieter anhand der Hinweise des Vermieters die Berechtigung einer Mietzinserhöhung überprüfen und sich seine Meinung hierzu bilden kann. Dabei dürfen an den Vermieter keine überhöhten Anforderungen gestellt werden, und es soll die Darlegung der Vergleichsmieten keine unnötigen Schwierigkeiten bereiten (vgl. BGH a.a.O.). Bei Hinweis auf entsprechende Entgelte für drei Vergleichswohnungen ist der Mieter in der Lage, die Berechnung einer Mietzinserhöhung bis zur Höhe der entsprechenden Entgelte zu überprüfen. Sein Schutzbedürfnis gebietet nicht, daß das Mieterhöhungsverlangen insgesamt unbeachtet bleibt. Unbeachtlich ist das Erhöhungsverlangen lediglich insoweit, als es den gesetzlichen Voraussetzungen nicht entspricht, nämlich die Höhe der entsprechenden Entgelte übersteigt. Eine vergleichbare Rechtsfrage hat das OLG Hamburg in WuM 1983, 11 (= RES Nr. 35 zu § 2 MHG) und 80 zu § 2 Abs. 2 S. 2 MHG entschieden. Hiernach ist es zwar unzulässig, zu den Werten eines Mietspiegels wegen seines Alters einen pauschalen Zuschlag zu machen (vgl. auch OLG Stuttgart WuM 1982, 108 = RES Nr. 18 zu § 2 MHG); ein Mieterhöhungsverlangen, welches mit einem solchen Zuschlag begründet ist, ist aber bis zur Höhe der Werte des Mietspiegels - sonach teilweise - wirksam, wenn es diese Werte mit hinreichender Deutlichkeit erkennen läßt und zugleich aufzeigt, von welchem Betrag ab der Zuschlag beginnt.

Ist allerdings die Differenz der verlangten Miete zu dem Entgelt für eine benannte Vergleichswohnung so groß, daß beide Entgelte außer jedem Verhältnis stehen, dann kann auch nicht mehr von entsprechenden Entgelten gesprochen werden; dann ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Wann dieses Verhältnis nicht mehr gewahrt ist, wäre nach den Umständen des Einzelfalles zu beurteilen.

Die so umschriebene teilweise Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens setzt voraus, daß der Mieter einem solchen Mieterhöhungsverlangen auch teilweise, nämlich nur bis zu einer bestimmten, von ihm gewählten Höhe zustimmen kann und daß andererseits eine Zustimmungsklage auch dann zulässig ist, wenn die mit der Zustimmungsklage geforderte Miete unter der mit dem Mieterhöhungsverlangen geforderten Miete liegt. Beides ist zu bejahen. Der Mieter kann einem Mieterhöhungsverlangen nicht nur im Ganzen, sondern auch teilweise wirksam zustimmen (vgl. Staudinger-Emmerich, 12. Aufl., 2. Bearbeitung 1981, Rdn. 101 zu § 2 MHG m. w. N.). Auch kann das Ziel einer Zustimmungsklage zulässigerweise unter der mit dem Erhöhungsverlangen geforderten Mietzinshöhe liegen (so zutreffend Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O.; Rdn. C 86, gegen LG Stuttgart NJW 1974, 1252).