Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Ablauf der Jahresfrist

Ein vor Ablauf der Jahresfrist nach § 2 Abs. l Satz 1 Nr. 1 MHRG gestelltes Mieterhöhungsverlangen ist nicht unwirksam, die Fristen nach § 2 Abs. 3 und 4 MHRG werden jedoch nicht früher in Lauf gesetzt als bei einer unmittelbar nach Ablauf der Jahresfrist abgegebenen Erklärung.

Die Kl. begehrt von den Bekl. eine Erhöhung des im Dezember 1978 vereinbarten Mietzinses. Mit Beschluß vom 15. September 1980 hatte die Kammer dem Senat u.a. die Rechtsfrage vorgelegt, ob ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 1 MHRG bereits deshalb unwirksam ist, weil es innerhalb der Jahresfrist des § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 MHRG abgesandt wurde. Diese Rechtsfrage hat der Senat mit Beschluß vom 23. Dezember 1980 dahin entschieden, daß das Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 1 MHRG jedenfalls nicht schon dann unwirksam ist, wenn es bereits vor Ablauf der Jahresfrist abgesandt worden ist. Zu den übrigen Vorlagefragen hat der Senat in dem genannten Beschluß keinen Rechtsentscheid getroffen, weil der Vorlagebeschluß nicht mit Gründen versehen war und den Akten ohne Begründung die Entscheidungserheblichkeit der übrigen Fragen nicht entnommen werden konnte. Nunmehr hat das Landgericht dem Senat mit Beschluß vom 2. September 1981 nochmals folgende Rechtsfrage vorgelegt: ,,Ist das Erhöhungsverlangen des Vermieters unwirksam, wenn die Erklärung dem Mieter vor Ablauf der Jahresfrist des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHRG zugeht, die Erhöhung aber erst für eine Zeit nach Ablauf der Jahresfrist begehrt wird?" Dabei geht die Kammer nach den Gründen ihres Beschlusses im konkreten Fall davon aus, daß das Mieterhöhungsverlangen den Mietern noch vor Ablauf der Jahresfrist zugegangen ist. Die Voraussetzungen für den Erlaß eines Rechtsentscheids zu der jetzt vorgelegten Frage sind erfüllt. Die Rechtsfrage wird vom Senat dahin entschieden, daß ein vor Ablauf der einjährigen Wartefrist erklärtes Erhöhungsverlangen nicht unwirksam ist (ebenso Kurtenbach, Betrieb 1971, 2453, 2456; Fehl, NJW 1974, 924, 925; Gauschezian-Finck, NJW 1974, 116; Palandt, BGB, 40. Aufl., Anm. 8 zu §2 MHRG; vgl. für ein Mieterhöhungsverlangen vor Ablauf der Preisbindung auch OLG Hamm, WM 1980, 262 mit ablehnender Anmerkung von Herpers; LG München, ZMR 1980,148 f; a. A. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., Anm. C 77 zu § 2 MHRG; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., Anm. III 3a; Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 2. Aufl., Rz 13 zu § 2 MHRG, Roquette, ZMR 1972, 133, 137; LG Hamburg, WM 1978, 214; AG Köln, ZMR 1974, 156 f u. 284). Das Gesetz bestimmt in § 2 Abs. 1 MHRG lediglich, daß der Vermieter vor Ablauf der Frist eine Mieterhöhung nicht "verlangen kann". Welche Rechtsfolgen ein vorzeitig gestelltes Verlangen hat, ist der Vorschrift nicht unmittelbar zu entnehmen. Zu bedenken ist jedoch, daß das Erhöhungsverlangen nach der Regelung des § 2 Abs. 3 und 4 MHRG bestimmte Fristen in Lauf setzt und der Zeitpunkt der Erklärung zugleich auch maßgebend sein soll für die Frage, ab wann der erhöhte Mietzins geschuldet wird. Aus dem Zweck der Wartefrist folgt nun, daß ein verfrühtes Erhöhungsverlangen jedenfalls noch keine Fristen in Lauf setzen kann. Daß eine vor Ablauf der Jahresfrist abgegebene Erklärung andererseits völlig wirkungslos sein soll, ist hingegen weder dem Wortlaut noch dem Zweck von § 2 MHRG zu entnehmen. Wie der Senat bereits in seinem Beschluß vom 23. Dezember 1980 ausgeführt hat, soll die Regelung des §2 MHRG vor allem eine gewisse Kontinuität der Mietpreise gewährleisten, wodurch zugleich erreicht wird, daß das Mietverhältnis nicht durch rasch aufeinanderfolgende Erhöhungsverlangen des Vermieters belastet wird (vgl. dazu Kurtenbach, a. a. O.). Mit diesem Zweck des Gesetzes ist es vereinbar, daß ein (im vorliegenden Fall höchstens um einige Tage)

MHRG vor allem eine gewisse Kontinuität der Mietpreise gewährleisten, wodurch zugleich erreicht wird, daß das Mietverhältnis nicht durch rasch aufeinanderfolgende Erhöhungsverlangen des Vermieters belastet wird (vgl. dazu Kurtenbach, a. a. O.). Mit diesem Zweck des Gesetzes ist es vereinbar, daß ein (im vorliegenden Fall höchstens um einige Tage) zu früh gestelltes Verlangen als wirksam behandelt wird, wobei allerdings die Fristen nur in derselben Weise in Lauf gesetzt werden wie bei einer nach Ablauf der Jahresfrist abgegebenen Erklärung. Es ist kein zwingender Grund dafür ersichtlich, die Einhaltung der Frist als Wirksamkeitsvoraussetzung anzusehen mit der Folge, daß der Vermieter zur Vermeidung von Rechtsnachteilen eine zu früh abgegebene Erklärung wiederholen müßte. Auch berechtigte Interessen des Mieters zwingen nicht zu einer derartigen Auslegung. Der Mieter erleidet nach der hier vertretenen Auffassung keine materiellen Nachteile, wenn der Vermieter das Erhöhungsverlangen vor Ablauf der Jahresfrist stellt. Die Gefahr, daß der Vermieter seine Erklärung allzu früh abgibt, dürfte danach auch nicht sehr groß sein, da er dann bei steigenden Mietpreisen auf eine für ihn ungünstigere Vergleichsmietengrundlage zurückgreifen müßte. Auch die von Sternel (a. a. O., Rz. 16) zum Ausdruck gebrachte Besorgnis, der Mieter könne bei einer Zulassung verfrühter Mieterhöhungsverlangen leichter zu einem ungerechtfertigten Nachgeben verleitet werden, erscheint nicht begründet. Daß der Vermieter - bewußt oder unabsichtlich - ein nicht den gesetzlichen Erfordernissen entsprechendes Erhöhungsverlangen stellt, läßt sich ohnedies nicht verhindern. Im allgemeinen wird der Mieter, der die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen will, bei dem recht kompliziert ausgestalteten Mieterhöhungsverfahren ebenso wie der Vermieter ohne Rechtsrat kaum zu einer sicheren Beurteilung der Rechtslage imstande sein.