Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Konkretisierung der Vergleichswohnung

Zur Wirksamkeit eines nach § 2 Abs. 2 S. 3 MHG begründeten Mieterhöhungsverlangens ist, sofern eine Vergleichswohnung nur nach Straße, Hausnummer und Etage bezeichnet ist und sich auf der angegebenen Etage mehrere Wohnungen befinden, erforderlich, daß auch der Name des Wohnungsbenutzers mitgeteilt wird. Die Angabe des Namens und der Anschrift des Vermieters der Vergleichswohnung genügt nicht.

Der Kl. begehrt vom Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses aufgrund der Regelung des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG). Er hat sein Erhöhungsverlangen durch die Benennung von drei Vergleichsobjekten begründet, wobei bei einer Wohnung lediglich Straße und Hausnummer genannt wurden, der Name des Mieters jedoch fehlte; die Anschrift des Vermieters dieser Wohnung wurde mitgeteilt. Das Amtsgericht hat die Mieterhöhungsklage mit der Begründung abgewiesen, das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig, weil die Lage einer der drei Wohnungen erst bei der verwaltenden Maklerfirma erfragt werden müsse. Das Landgericht hat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt: "Liegt eine zulässige Mieterhöhungserklärung gemäß § 2 MHG vor, wenn in der Erhöhungserklärung Straße und Hausnummer sowie Etage der Vergleichswohnung genannt sind, der Name des Mieters jedoch fehlt und lediglich die Anschrift des Vermieters mitgeteilt wird, sofern sich auf der angegebenen Etage mehrere Wohnungen mehrerer Vermieter befinden?"

II. Die Vorlage ist zulässig (wird ausgeführt). 2. Der Senat beantwortet die vom Landgericht vorgelegte Rechtsfrage wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich. Nach § 2 Abs. 2 MHG muß der Vermieter, sofern er zur Begründung seines Erhöhungsverlangens nicht auf einen Mietspiegel oder auf ein Sachverständigengutachten Bezug nimmt, vergleichbare Wohnungen anderer Vermieter benennen. Zur Benennung einer Vergleichswohnung ist es notwendig, daß diese so genau bezeichnet wird, daß die Angaben nur auf eine individuelle, unverwechselbare Wohnung zutreffen. Das erfordert, daß die Straße, die Hausnummer, ggfls. die Etage und, sofern auf dieser noch weitere Wohnungen vorhanden sind, auch die Lage innerhalb der Etage mitgeteilt werden. Fehlt die letztgenannte Angabe, so muß der Name des Wohnungsbenutzers mitgeteilt werden, um die Identität der Vergleichswohnung sicherzustellen. Allerdings könnte diese Identität auch durch Mitteilung des Namens des Vermieters ermittelt werden, sofern dieser nicht noch weitere auf derselben Etage gelegene Wohnungen vermietet hat. Indessen lassen Sinn und Zweck des Begründungszwangs es nicht zu, die bloße Bekanntgabe des Namens und der Anschrift des Vermieters der Vergleichswohnung als ausreichend zu erachten. Die Benennung von Vergleichswohnungen soll dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung geben, damit er sich an Hand der ihm mitgeteilten Daten schlüssig werden kann, ob er der Mieterhöhung zustimmen will oder nicht (BVerfGE 37, 132, 145; 49, 244, 249; ZMR 1980, 202, 203). Dabei steht, insbesondere auch im Hinblick darauf, daß an die Darstellung der Vergleichskriterien nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nur Minimalanforderungen zu stellen sind, der Gesichtspunkt der Nachprüfbarkeit im Vordergrund (vgl. BVerfGE 49, 244, 250; a.A. Sternel, Mietrecht, 2. Auflage, lll Rdr. 173). Der Mieter muß durch die Angaben im Erhöhungsschreiben in die Lage versetzt werden, die Vergleichswohnung aufzusuchen, um sich von deren Vergleichbarkeit mit seiner eigenen Wohnung zu überzeugen. Zwar kann der Mieter, dem Name und Anschrift des Vermieters der Vergleichswohnung bekanntgegeben worden sind, sich in der Regel die Möglichkeit, die Vergleichswohnung aufzusuchen, auch dadurch verschaffen, daß er bei deren Vermieter die genaue Lage der Wohnung oder den Namen des Wohnungsbenutzers erfragt. Jedoch bedeutet die Angabe des Vermieters anstelle der genauen Wohnungslage bzw. des Wohnungsinhabers, daß dem Mieter ein Beitrag zur Identifizierung der Vergleichswohnung abverlangt wird. Das ist im Gesetz nicht vorgesehen und entspricht grundsätzlich auch nicht dem Gesetzeszweck. Daher verlangen Rechtsprechung und Schrifttum auch durchweg, daß die Vergleichswohnungen im Erhöhungsschreiben so genau bezeichnet werden, daß sie von dem Mieter ohne weitere Rückfragen oder Nachforschungen aufgesucht werden können (vgl. LG Hannover, WoM 1976, 235; LG Lüneburg, MDR 1977, 494; LG Kiel, WoM 1979,128; Barthelmess, 2. Auflage, MHG § 2 Rdnr. 94; Schmidt/ Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 4. Auflage, C 103). Er muß in die Lage versetzt werden, allein aufgrund der Angaben im Erhöhungsschreiben die richtige Wohnung zu finden und dort auf der Klingelknopf zu drücken (LG Kiel a. a. O.). Zwar dürfte es für den Mieter in der Regel nur einen geringen Aufwand ausmachen, sich die fehlenden Angaben vom Vermieter der Vergleichswohnung zu beschaffen. In vielen Fällen wird ein bloßes Telefongespräch genügen. Andererseits kann

im Erhöhungsschreiben die richtige Wohnung zu finden und dort auf der Klingelknopf zu drücken (LG Kiel a. a. O.). Zwar dürfte es für den Mieter in der Regel nur einen geringen Aufwand ausmachen, sich die fehlenden Angaben vom Vermieter der Vergleichswohnung zu beschaffen. In vielen Fällen wird ein bloßes Telefongespräch genügen. Andererseits kann es für ihn jedoch auch durchaus nachteilig sein, sich bei dem Vermieter der Vergleichswohnung nach deren genauer Lage oder Benutzer erst erkundigen zu müssen. Hängt die Überprüfbarkeit der im Erhöhungsschreiben behaupteten Vergleichbarkeit ohnehin schon von der Bereitwilligkeit des Inhabers der Vergleichswohnung, deren Besichtigung zu gestatten oder jedenfalls über deren mietpreisbildenden Faktoren Auskunft zu geben, ab, so erhöht sich das Risiko nicht unbeträchtlich, wenn der Mieter zusätzlich auf eine Nachfrage bei dem Vermieter der Vergleichswohnung angewiesen ist, sei es, daß dieser nicht bereit ist, die Auskunft zu erteilen, sei es, daß er über mehr oder weniger lange Zeit hinweg nicht erreichbar ist. Die Nutzung der dem Mieter nach dem Gesetz zustehenden Überlegungsfrist kann dadurch erheblich eingeschränkt oder sogar gänzlich unmöglich werden. Der Senat verkennt nicht, daß eine zu formale Handhabung der Verfahrensvorschriften des MHG den sich aus der Eigentumsgarantie ergebenden Anspruch des Vermieters auf den ortsüblichen Mietzins in verfassungswidriger Weise verkürzen kann. Unter diesem Aspekt hat das Bundesverfassungsgericht in den zitierten Entscheidungen auch wiederholt darauf hingewiesen, daß dem Vermieter nicht so hohe verfahrensrechtliche Hürden in den Weg gelegt werden dürfen, daß er sie nicht in zumutbarer Weise überwinden kann. Mit diesen Grundsätzen sei es nicht vereinbar, wenn vom Vermieter eine detaillierte Darlegung aller in 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG normierten Vergleichskriterien von Wohnungen, die hinsichtlich dieser Merkmale überwiegend gleich oder sehr ähnlich sein müßten, verlangt und ihm jede spätere Ergänzung oder Berichtigung ungenügender Angaben verwehrt werde oder wenn für die Zulässigkeit der Mieterhöhungsklage gefordert werde, daß die Vergleichbarkeit der Wohnungen auch beweisbar sei. Die Ansicht des Senats, daß der Vermieter bei der in der Vorlagefrage vorausgesetzten Sachlage den Namen des Inhabers der Vergleichswohnung im Erhöhungsschreiben angeben muß, steht zu der zitierten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht im Widerspruch. Die dort ins Auge gefaßten typischen Schwierigkeiten des Vermieters, überhaupt Vergleichswohnungen zu ermitteln, über deren mietpreisbildenden Faktoren Details zu erfahren und die Erlaubnis zu deren Besichtigung durch den gerichtlich bestellten Sachverständigen zu erlangen, sind hier nicht gegeben. Die Erfragung des Mieternamens vom Vermieter ist für ihn nicht beschwerlicher als für den Mieter, dem er die Zustimmung zur Mieterhöhung abverlangt. lm Gegenteil: Bei der Ermittlung der Vergleichswohnungen wird er in der Regel ohnehin mit dem Vermieter Verbindung aufnehmen müssen. Bei dieser Gelegenheit kann er sich den Namen des Wohnungsinhabers erforderlichenfalls aufgeben lassen. Das kann ihm unbedenklich zugemutet werden. Nach alledem ergibt die gebotene Abwägung der beiderseitigen Interessen von Vermieter und Mieter, daß es zur Wirksamkeit eines nach § 2 Abs. 2 S. 3 MHG begründeten Mieterhöhungsverlangens erforderlich ist, daß der Vermieter den Namen des Mieters der Vergleichswohnung mitteilt, wenn er nicht deren genaue Lage

kann ihm unbedenklich zugemutet werden. Nach alledem ergibt die gebotene Abwägung der beiderseitigen Interessen von Vermieter und Mieter, daß es zur Wirksamkeit eines nach § 2 Abs. 2 S. 3 MHG begründeten Mieterhöhungsverlangens erforderlich ist, daß der Vermieter den Namen des Mieters der Vergleichswohnung mitteilt, wenn er nicht deren genaue Lage angegeben hat. Über die Fragen, ob der Vermieter die fehlende Angabe im Laufe des Rechtsstreits nachschieben darf und ob es im Einzelfall rechtsmißbräuchlich sein kann, wenn der Mieter sich auf das Fehlen ihm ohnehin bekannter Angaben beruft, hat der Senat nicht zu entscheiden.