Mieterhöhungsverlangen

Ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG, in dem der Vermieter zur Begründung auf Vergleichswohnungen hinweist, ist nicht bereits deshalb rechtsunwirksam, weil "Vergleichsmieter" die Besichtigung der Wohnung nicht gestatten und/oder nicht bereit sind, ausreichende Auskünfte über die Wohnung zu erteilen.

I. Die Rechtsvorgängerin der Kl. vermietete der Bekl. 1968 eine Wohnung für monatlich 220 DM (Kaltmiete). Mit Schreiben vom 5. November 1981 begehrte die Kl. von der Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 341,26 DM mit Wirkung vom 1. März 1982. Sie begründete ihr Erhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf entsprechende Mietzinsentgelte für vier vergleichbare Wohnungen.

Die Bekl. hält die Mieterhöhungserklärung u. a. deshalb für unwirksam, weil zwei der "Vergleichsmieter" eine Besichtigung ihrer Wohnung durch sie, die Bekl., abgelehnt hätten.

Das Amtsgericht hat der Klage antragsgemäß stattgegeben. Das im Berufungsrechtszug angerufene Landgericht hält das Mieterhöhungsverlangen zwar für sachlich begründet, geht aber nach einer durchgeführten Beweisaufnahme davon aus, daß zwei der Vergleichsmieter eine Besichtigung ihrer Wohnung nicht in ausreichendem Maße gestattet hätten. Es meint, daß in einem solchen Falle von einer ordnungsgemäßen Benennung von Vergleichswohnungen nicht ausgegangen werden könne mit der Folge, daß das Mieterhöhungsverlangen unwirksam sei.

Nach Anhörung der Parteien hat es folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

"Liegt eine ordnungsgemäße Benennung einer Vergleichswohnung im Sinne von § 2 Abs. 2 letzter Satz 2. WKSchG auch dann vor, wenn diese Wohnung zwar den Voraussetzungen von § 2 Abs. 1 Ziff. 2 2. WKSchG entspricht, aber der "Vergleichsmieter" eine Besichtigung der Wohnung nicht gestattet und auch nicht bereit ist, ausreichende Auskünfte über die Wohnung zu erteilen?"

II. Die Vorlage ist nach Art. III Abs. 1 Satz 1 und 3 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21.12.1967 i. d. F. des Gesetzes vom 5.6.1980 zulässig.

Das Landgericht hat als Berufungsgericht eine Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Die Rechtsfrage ist - soweit ersichtlich - bisher obergerichtlich nicht entschieden und von grundsätzlicher Bedeutung.

Die Beantwortung der Rechtsfrage ist für die Entstehung des anhängigen Rechtsstreits erheblich. Zwar hat die Kl. mit Schriftsatz vom 17. 7.1982 über die im Mieterhöhungsverlangen benannten vier Vergleichswohnungen hinaus nachträglich zwei weitere Vergleichswohnungen benannt. Damit hätte die Kl. auf vier Vergleichswohnungen hingewiesen, deren Besichtigung nicht verweigert worden ist. Daß der Vermieter auch nach Klageerhebung zunächst fehlende Wirksamkeitsvoraussetzungen des Erhöhungsverlangens nachholen kann, ist nunmehr durch § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG (Gesetz zur Regelung der Miethöhe - Art. 3 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 18.12.1974) ausdrücklich zugelassen worden. Diese seit dem 1.1.1983 in Kraft getretene Regelung (BGBl. 82, I. 1914) findet, da die Übergangsbestimmungen keine entgegenstehenden Regelungen enthalten, auch für das hier schwebende Erkenntnisverfahren Anwendung (Rosenberg/Schwab, Zivilprozeßrecht, 13. Auflage, Seite 27). Das Nachschieben von Wirksamkeitsvoraussetzungen für ein Erhöhungsverfahren im Prozeß hat allerdings zur Folge, daß die Überlegungsfrist gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG erst vom Zeitpunkt der Nachholung an zu laufen beginnt und die Kl. auf der Grundlage ihres Vortrages im Schriftsatz vom 17.7.1982 erst mit Wirkung vom 1. Oktober 1982 eine Erhöhung das Mietzinses erreichen könnte. Nach dem Klageziel begehrt die Kl. jedoch die Zustimmung zu einer Mieterhöhung mit Wirkung vom 1.3.1982. Die Entscheidung darüber, ob im Zeitpunkt der Klageerhebung bereits ein wirksames Erhöhungsverlangen vorlag, ist mithin für den Ausgang dieses Rechtsstreits erheblich.

III. Die Rechtsfrage ist wie aus der Beschlußformel ersichtlich zu beantworten.

Das Landgericht, das die Vorlagefrage verneinen möchte, stellt an die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens Anforderungen, die weder nach dem Wortlaut des § 2 Abs. 2 MHG noch nach dessen Normzweck zu erfüllen sind. Das Amtsgericht weist demgegenüber zu Recht darauf hin, daß der fehlende Zugang zu den benannten Vergleichswohnungen die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht berühren könne.

Gesetzgebung und Rechtsprechung sind darauf angelegt, an die dem Vermieter obliegende Darlegung der Vergleichsmiete keine überhöhten Anforderungen zu stellen.

Nach § 2 Abs. 2 MHG kann der Vermieter zur Begründung des Mietzinserhöhungsverlangens u. a. auf entsprechende Entgelte für vergleichbare Wohnungen hinweisen, wobei die Benennung von drei Wohnungen genügt. Die Begründung dient der ihm obliegenden Darlegung gemäß § 2 Abs. 1 Ziffer 2 MHG, daß der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage an andere Vermieter gezahlt werden, nicht übersteigt.

Das Bundesverfassungsgericht und der Bundesgerichtshof haben in jüngster Vergangenheit wiederholt zu der Frage der Anforderungen an Mietzinserhöhungsverlangen gemäß § 2 Abs. 2 MHG Stellung genommen. Im Anschluß an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts hat der Bundesgerichtshof zuletzt in seinem Rechtsentscheid vom 20.9.1982 (NJW 82, 2867 ff.) ausgeführt, daß das Erhöhungsverlangen so begründet werden müsse, daß der Mieter anhand der Hinweise des Vermieters die Berechtigung einer Mietzinserhöhung überprüfen und sich seine Meinung dazu bilden könne. Demgemäß müsse der Vermieter, der das Erhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf Vergleichsmieten begründet, zumindest die einzelnen Vergleichswohnungen der Lage nach benennen und die wesentlichen, für den Mietzins bedeutsamen Merkmale umschreiben.

Mit Rücksicht auf die ohnehin für den Vermieter bestehenden Schwierigkeiten tatsächlicher und rechtlicher Art, sein Erhöhungsverlangen durch Benennung von Vergleichswohnungen zu begründen, hat der Bundesgerichtshof klarstellend und unter Hinweis auf Art. 14 GG ausgeführt, daß an den Vermieter keine überhöhten Anforderungen gestellt werden und ihm insbesondere nicht die Darlegung von Umständen angenommen werden dürfe, von denen er in der Regel keine Kenntnis hat und die auch außerhalb seines Einflußbereichs liegen. Es reiche aus, dem Mieter durch Hinweis auf Vergleichsobjekte die Möglichkeit zur Information und Nachprüfung zu geben. Der Vermieter sei In dem vorprozessualen Stadium des Erhöhungsverlangens nicht gehalten, bereits den Nachweis dafür zu erbringen, daß die geforderte Miete gerechtfertigt sei (BGH a. a. O.).

Dieser Tendenz in der höchstrichterlichen Rechtsprechung entspricht die Tendenz des Gesetzgebers, der Insbesondere mit der Neufassung des § 2 MHG die Wirksamkeitsanforderungen an das Erhöhungsverlangen herabsetzte, als nunmehr nur noch die Benennung von drei Vergleichswohnungen (nicht mehr anderer Vermieter) erforderlich ist und im übrigen ein unwirksames Erhöhungsverlangen im Rechtsstreit nachgeholt werden kann. Der amtlichen Begründung zum Regierungsentwurf ist zu entnehmen, daß nach dem Willen des Gesetzgebers die Darlegung der Vergleichsmieten keine unnötigen Schwierigkeiten bereiten solle (Bundestagsdrucksache 7/2011, Seite 10).

Das Bayerische Oberste Landesgericht nimmt demgegenüber einen abweichenden Standpunkt ein. In den Gründen seines eine andere Vorlagefrage betreffenden Rechtsentscheides vom 1.4.1982 (Allgemeines Register 68/81; mitgeteilt in der Rechtsentscheidsammlung [RES] Band 2, herausgegeben von Landfermann und Herde, Seite 115 ff.) hat es die Auffassung vertreten, daß es unter Berücksichtigung der vom Bundesverfassungsgericht niedergelegten Grundsätze vertretbar erscheine, von einem rechtsunwirksamen Mieterhöhungsverlangen auszugehen, falls die Wohnungsinhaber der bezeichneten Wohnung nicht bereit seien, eine Besichtigung zu gestatten. Das vorlegende Landgericht möchte dieser Auffassung ersichtlich beitreten.

Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Auf den Wortlaut des § 2 Abs. 1 und 2 MHG kann sich die Ansicht des BayObLG und des vorlegenden Landgerichts nicht berufen. Danach obliegt es dem Vermieter lediglich, drei vergleichbare Wohnungen zu benennen sowie Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage dieser Wohnungen darzulegen.

Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 2 MHG setzt auch der Zweckbestimmung dieser Vorschrift nach nicht voraus, daß der "Vergleichsmieter" tatsächlich eine Besichtigung seiner Wohnung gestattet und/oder zu Auskünften bereit ist.

Der Begründungszwang des Mieterhöhungsverlangens dient dem Zweck, den Mieter durch Hinweise auf Vergleichswohnungen in den Stand zu setzen, sich über die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens schlüssig zu werden. Ihm soll die Möglichkeit zur Information und Nachprüfung der Angaben des Vermieters gegeben werden; ob das Mieterhöhungsverlangen auch sachlich gerechtfertigt ist, ist dagegen einer eventuellen Beweisaufnahme des anschließenden gerichtlichen Verfahrens zur Hauptsache vorbehalten.

Es ist auch nicht ersichtlich, daß die Mitwirkung des Vergleichsmieters unerläßlich ist, um die dem Mieter zu ermöglichende Nachprüfbarkeit des Vergleichsobjekts zu gewährleisten. Für die Meinungsbildung des Mieters darüber, ob das Mieterhöhungsverlangen gerechtfertigt ist, ist die Besichtigung der Vergleichswohnung nicht zwingend notwendig. Es ist schon fraglich, ob die tatsächliche Besichtigung der Vergleichswohnung ein wesentliches Mehr an Informationen vermitteln würde. Denn Individuelle Ausstattungsunterschiede stehen grundsätzlich der Vergleichbarkeit der mitgeteilten Vergleichsobjekte nicht entgegen. Es ist anerkannt, daß Vergleichswohnungen in wesentlichen Punkten mit der Wohnung des Mieters übereinstimmen müssen, dabei jedoch eine überwiegende Übereinstimmung nicht erforderlich ist (Barthelmess, 2. WKSchG, 2. Auflage, Rdnr. 98 zu § 2 MHG). Auf eine Besichtigung könnte es im Einzelfall allenfalls dann ankommen, wenn eine Wohnung offensichtlich unvergleichbar ist. Denn dann scheidet sie als Begründungsmittel aus.

Jedenfalls stehen dem Mieter andere Informationsquellen zur Verfügung, deren er sich in zumutbarer Weise bedienen kann, ohne auf die Mitwirkung des Vergleichsmieters angewiesen zu sein. Darauf, daß der Mieter gehalten ist, selbst weitere Informationen einzuholen, hat der BGH ausdrücklich hingewiesen (BGH a. a. O.). Um die Richtigkeit der Angaben des Vermieters in seinem Mieterhöhungsverlangen zu überprüfen, könnte der Vermieter auch mit dem Vergleichsvermieter Kontakt aufnehmen, die Lage des Vergleichsobjekts aufsuchen, um einen Eindruck zu gewinnen, sich vom Mieterbund beraten lassen oder ggf. sich sachverständiger Hilfe bedienen.

Dem Vermieter würde im übrigen, dürfte er nur Vergleichswohnungen benennen, deren tatsächliche Besichtigung gewährleistet ist, eine Darlegungslast auferlegt werden, deren Erfüllung für ihn nicht unerhebliche praktische Schwierigkeiten bereiten würde. Denn der Vergleichsmieter ist rechtlich nicht verpflichtet, die Besichtigung seiner Wohnung zu gestatten bzw. Auskunft zu erteilen (BVerfGE 37, 132 ff. = MDR, 1974, 907 f.). Im Zeitpunkt der Abfassung des Erhöhungsverlangens wird der Vermieter häufig nicht übersehen können, ob der Vergleichsmieter der von ihm benannten Vergleichswohnung zu einer Mitwirkung bereit ist. Dem Vermieter kann schwerlich zugemutet werden, über die ihm ablegende Benennung der Vergleichswohnungen hinaus die Frage der faktischen Überprüfbarkeit durch den Mieter zu klären. Denn dabei handelt es sich um Umstände, die seinem Einflußbereich nicht unterliegen. Hinzu kommt, daß der Vergleichsmieter eine einmal dem Vermieter gegebene Zusage jederzeit widerrufen könnte.

Allerdings ist die Benennung von Vergleichswohnungen nur eine der vom Gesetz erwähnten Möglichkeiten, das Mieterhöhungsbegehren zu rechtfertigen. Das Gesetz erwähnt an erster Stelle den Mietspiegel und an zweiter Stelle die Vorlage eines begründeten Sachverständigengutachtens. Das Bundesverfassungsgericht (BVerfGE 53, 352 ff., 357 = NJW 80, 1617) hat deshalb zum Ausdruck gebracht, daß die Begründung des Erhöhungsverlangens durch Hinweis auf Vergleichsobjekte die Ausnahme bleiben solle. Doch auch dieser Gesichtspunkt vermag eine andere Beurteilung der Rechtslage nicht zu rechtfertigen. Sieht das Gesetz mehrere Begründungsmöglichkeiten vor, so kann der Vermieter frei entscheiden, in welcher Weise er sein Erhöhungsverlangen rechtfertigt. Verweist er zur Begründung der Vergleichsmiete auf Vergleichswohnungen, so hat er eine gesetzlich zulässige Begründungsform gewählt. Dann ist es nicht gerechtfertigt, überhöhte, mit dem Wortlaut des Gesetzes nicht in Einklang zu bringende Anforderungen an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zu stellen.