Mieterhöhungsverlangen

Ein Mieterhöhungsverlangen im Sinne des § 2 Abs. 2 MHG ist rechtswirksam gegenüber allen Mitmietern geltend gemacht, wenn das schriftliche Erhöhungsverlangen für alle Mitmieter bestimmt ist, aber nur gegenüber einem der Mieter abgegeben wird, der zur Empfangnahme von Willenserklärungen des Vermieters bevollmächtigt ist. Eine derartige Empfangsvollmacht ist in der Vertragsklausel: " Für die Wirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird" enthalten. Eine in einem Formular-Mietvertrag enthaltene Klausel gleichen Inhalts ist wirksam.

I. Die Kl. vermietete den beklagten Eheleuten mit schriftlichem Mietvertrag vom 10. Januar 1973 eine Wohnung. § 20 Abs. 2 Satz 1 des Mietvertrages lautet: " Für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird." Mit einem an den Bekl. zu 1 ) adressierten Schreiben vom 7. Juli 1981 (Betreff: " Wohnung Nr. 09/031 - Mieterhöhung" ) begehrte die Kl. erfolglos die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses mit Wirkung vom 1. November 1981 gemäß § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG). Die Kl. hat daraufhin im Klagewege beide Eheleute auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen: Das Mieterhöhungsverlangen vom 7. Juli 1981 richte sich lediglich gegen den Bekl. zu 1). Da aber eine Umgestaltung des Mietverhältnisses angestrebt werde, müsse das Erhöhungsverlangen beiden Mitmietern gegenüber abgegeben werden. Es fehle mithin an einer für die Mieterhöhungsklage notwendigen Prozeßvoraussetzung. Das Landgericht möchte angesichts der in § 20 Abs. 2 des Mietvertrages enthaltenen Vollmachtsklausel der Rechtsauffassung des Amtsgerichts nicht folgen und hat die Ansicht vertreten, das Erhöhungsverlangen vom 7. Juli 1981 entfalte rechtliche Wirksamkeit auch gegenüber dem nicht ausdrücklich angeschriebenen Mitmieter. Denn aus dem Inhalt des Anschreibens sei ersichtlich, daß der Vermieter sich an alle Mitmieter wende. Durch den am 2. November 1982 verkündeten Beschluß hat das Landgericht als Berufungsgericht die Einholung eines Rechtsentscheids zu folgenden Rechtsfragen angeordnet: 1. Ist eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 2 Abs. 1 MHG gegen die beklagten Eheleute als Mietparteien (Mietermehrheit) auch dann begründet, wenn das Erhöhungsverlangen gemäß § 2 Abs. 2 MHG nur an die eine Mietpartei (Ehemann) gerichtet ist, in dem konkreten Mietvertrag aber eine Vollmachtsklausel enthalten ist? 2. Ist es im Hinblick auf eine eventuelle Wirksamkeit einer solchen Klausel von rechtlicher Bedeutung, ob diese Klausel in einem Formularvertrag oder in einem in allen Teilen individuell ausgehandelten Vertrag enthalten ist? II. Die förmlichen Voraussetzungen der Herbeiführung eines Rechtsentscheids gemäß Art. III Abs. 1 des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 5. 6. 1980 sind erfüllt (wird ausgeführt). Die vom Landgericht als Berufungsgericht vorgelegte Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung. In Rechtsprechung und Schrifttum herrscht Streit über den Umfang der Vertretungsmacht der üblicherweise vereinbarten Vollmachtsklausel im Falle eines Mieterhöhungsverlangens. Die Entscheidung des konkreten Rechtsstreits hängt hier von der Beantwortung der Fragen ab. Der Sachverhalt liegt hier anders als jene, über die das Oberlandesgericht Celle und das Bayerische Oberste Landesgericht zu befinden hatten. Dort sollte das Mieterhöhungsverfahren nur gegenüber einem der Mitmieter allein durchgeführt werden. Das vorlegende Landgericht hat das Schreiben vom 7. Juli 1981 im Rahmen seiner im Vorlagebeschluß dargelegten Tatsachenwürdigung dahin ausgelegt, daß sich das Mieterhöhungsverlangen " wie aus dem Inhalt des Anschreibens ersichtlich" auch an die Bekl. zu 2) (Ehefrau) wende. Nach herrschender Auffassung hat das Oberlandesgericht die Entscheidungserheblichkeit nicht eigenständig, sondern auf der Grundlage der als gegeben hinzunehmenden Rechtsauffassung und Tatsachenfeststellung durch das Landgericht zu

das Mieterhöhungsverlangen " wie aus dem Inhalt des Anschreibens ersichtlich" auch an die Bekl. zu 2) (Ehefrau) wende. Nach herrschender Auffassung hat das Oberlandesgericht die Entscheidungserheblichkeit nicht eigenständig, sondern auf der Grundlage der als gegeben hinzunehmenden Rechtsauffassung und Tatsachenfeststellung durch das Landgericht zu prüfen (Thomas-Putzo ZPO 12. Aufl. Anm. VII 4 Vorbem. § 511 m. w. N.).Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Auffassung des Landgerichts eindeutig unhaltbar ist (Thomas-Putzo a. a. O.). Das ist hier jedoch nicht der Fall, Die Tatsachenwürdigung des Landgerichts läßt sich durch entsprechende Auslegung des Anschreibens vom 7. Juli 1981 vertretbar begründen. Das ergibt sich aus folgendem: Dem objektiven Wortlaut nach richtet sich das Anschreiben zwar allein an den Bekl. zu 1). Unter Berücksichtigung der Gesamtumstände aber folgt aus dem Hinweis auf die hier betroffene Wohnung sowie aus den unstreitigen mietvertraglichen Rechtsbeziehungen mit beiden Bekl. und der im Mietvertrag enthaltenen Vollmachtsklausel sowie schließlich aus der Korrespondenz der Parteien, daß die Kl. in Anlehnung an die vereinbarte Vollmachtsklausel das Mieterhöhungsbegehren gegenüber allen Mitmietern hat abgeben wollen. Die beklagten Eheleute haben die Wohnung als Ehewohnung gemietet und in § 20 Abs. 1 des Mietvertrages durch die von ihnen akzeptierte gesamt schuldnerische Haftung zum Ausdruck gebracht, daß das Mietverhältnis für beide denselben Inhalt habe sollte. Daß auch der Bekl. zu 1) das Anschreiben als an alle Mitmieter gerichtet ansah, folgt daraus, daß er sich mit dem Erhöhungsbegehren sachlich auseinandergesetzt und sich auf eine fehlende Vertretungsmacht hinsichtlich der Entgegennahme des Anschreibens vom 7. Juli 1981 für seine Ehefrau nicht berufen hat. Allerdings ist diese Tatsachenwürdigung des Landgerichts in der Formulierung der vorgelegten Rechtsfrage nicht zum Ausdruck gebracht worden . Dort wird die Wirksamkeit eines (nur) an den beklagten Ehemann gerichteten Mieterhöhungsverlangens zur Nachprüfung gestellt. Die verständige Auslegung der Rechtsfrage in Verbindung mit der Begründung des Vorlagebeschlusses des Landgerichts ergibt aber, daß die Wirksamkeit eines für beide Mitmieter bestimmten, aber nur einem Mitmieter abgegebenen Mieterhöhungsverlangens Gegenstand der Vorlage sein soll. III. Die Beantwortung der Rechtsfragen entsprechend dem Entscheidungssatz beruht auf folgenden Erwägungen: Entsprechend der Tatsachenwürdigung des Landgerichts war das Anschreiben der Kl. vom 7. Juli 1981 für beide Bekl. bestimmt. Es entspricht gefestigter Rechtsauffassung, daß das Mieterhöhungsbegehren im Falle einer Mietermehrheit wegen der gesamthänderischen Bindung nur gegenüber allen Mitmietern durchgeführt werden kann und sich das Begehren folglich an alle Mitmieter richten muß (OLG Celle WM a. a O BayObLG; LG Köln WM 77,143; LG München WM 80; 110; Sternel Mietrecht, 2. Aufl. III 146). Das Erhöhungsbegehren vom 7. Juli 1981 war gegenüber der Bekl. zu 2) rechtswirksam erklärt worden. Denn der Bekl. zu 1), der das Anschreiben entgegengenommen hat, war zum Empfang befugt. Diese Befugnis ergibt sich aus § 20 Abs. 2 Satz 1 des Mietvertrages. Die genannte Vertragsklausel stellt eine wechselseitige Empfangsbevollmächtigung der Mitmieter unter einander dar (Sternel a. a. O. II 405). Zwar enthält § 20 Abs. 2 des Mietvertrages das Wort " Vollmacht" nicht; daß sich die Mitmieter der Sache nach eine Empfangsvollmacht haben einräumen

ugnis ergibt sich aus § 20 Abs. 2 Satz 1 des Mietvertrages. Die genannte Vertragsklausel stellt eine wechselseitige Empfangsbevollmächtigung der Mitmieter unter einander dar (Sternel a. a. O. II 405). Zwar enthält § 20 Abs. 2 des Mietvertrages das Wort " Vollmacht" nicht; daß sich die Mitmieter der Sache nach eine Empfangsvollmacht haben einräumen wollen, ergibt sich aber eindeutig aus den Umständen gemäß § 164 Abs. 1 und Abs. 3 BGB wirkt eine gegenüber einem Vertreter abgegebene Willenserklärung unmittelbar für und gegen den Vertretenen, wenn der Vertreter im Rahmen seiner Vertretungsmacht gehandelt hat. Über den Umfang der Vertretungsmacht der hier vorliegenden üblichen Vollmachtsklausel besteht Streit. Im Hinblick auf die Kündigungserklärung des Vermieters allerdings hat sich ein gefestigter Meinungsstand herausgeschält. Es ist allgemein anerkannt, daß die Vollmachtsklausel grundsätzlich keine Vertretungsmacht für die Entgegennahme von Willenserklärungen des Vermieters abdeckt, die auf Beendigung des Mietverhältnisses abzielen (OLG Hamburg vom 10. Mai 1961 - zitiert in AG Hannover ZMR 73,15; Anm. Schulz zum LG München WM 80,110; Staudinger-Sonnenschein Kommentar zum BGB, Anm. 23 zu § 564; Sternel a. a. O. Anm. 405 Seite 234; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetz, 4. Aufl. B 44; offengelassen Palandt-Putzo, Kommentar zum BGB, 42. Aufl. Anm. 3 f. zu § 564; anderer Ansicht LG Berlin MDR 70, 54). Die Beschränkung der Vertretungsmacht wird damit begründet, daß mangels abweichender ausdrücklicher Vereinbarung nichts dafür spreche, daß die Vollmacht auch so weit gehen sollte, ihre eigene Rechtsgrundlage - nämlich den Mietvertrag - zu beseitigen. Mit dieser Problematik brauchte sich der Senat indes nicht auseinanderzusetzen, da es für die Beantwortung der hier vorgelegten Rechtsfrage nicht darauf ankam. Unterschiedlich wird dagegen die hier maßgebende Frage beurteilt, ob die Vollmachtsklausel auch die Empfangnahme eines Mieterhöhungsverlangens im Sinne des § 2 Abs. 2 MHG erfaßt. Die Rechtsprechung (AG Hamburg WM 77,165; AG Hamburg WM 80,58; LG Hamburg WM 76,185) will ersichtlich die Rechtsgrundsätze hinsichtlich der Kündigungserklärung auch auf das Mieterhöhungsbegehren anwenden und argumentiert insbesondere mit der vertragsändernden Wirkung des Mieterhöhungsverfahrens im Sinne des § 2 MHG. Die Literatur hingegen (Barthelmess, Anm. 53 zu 2 MHG; Sternel a. a. O. III 346; Schmidt-Futterer/Blank C 81; Ulmer Brandner-Hensen, AGBG-Kommentar Anm. 921 Seite 685; Alternativkommentar zum BGB, Derleder, Anm, 16 zu § 2 MHG; Ganschezian-Fink, NJW 74,116) vertritt die Auffassung, daß ein Mitmieter bei einer formularmäßigen Bevollmächtigung auch zur Entgegennahme von Mieterhöhungserklärungen des Vermieters befugt sei, weil es sich insoweit um Erklärungen im Rahmen des fortbestehenden Mietverhältnisses handele. Der Senat folgt der Literaturmeinung. Denn es gibt keine zwingenden Gründe, die Vollmachtsklausel hinsichtlich des Umfanges ihrer Vertretungsmacht im Sinne der zitierten Rechtsprechung einzuschränken und eine Befugnis zur Entgegennahme von Mieterhöhungserklärungen des Vermieters zu verneinen. Die für die Kündigungserklärung maßgebenden Grundsätze können nicht übertragen werden. Der Wortlaut der Vertragsklausel des § 20 Abs. 2, der der Sache nach eine Vollmachtserteilung im Sinne des § 164 Abs. 3 BGB darstellt, enthält keine Einschränkung. Die Klausel soll den Rechtsverkehr zwischen den Parteien erleichtern und dient daher den Interessen der

ür die Kündigungserklärung maßgebenden Grundsätze können nicht übertragen werden. Der Wortlaut der Vertragsklausel des § 20 Abs. 2, der der Sache nach eine Vollmachtserteilung im Sinne des § 164 Abs. 3 BGB darstellt, enthält keine Einschränkung. Die Klausel soll den Rechtsverkehr zwischen den Parteien erleichtern und dient daher den Interessen der Mietvertragspartner. Daß auch das MHG Erleichterungen anerkennt, zeigt sich in § 8 MHG, wonach der Vermieter seine Erklärungen durch automatische Einrichtungen fertigen lassen kann und es seiner eigenhändigen Unterschrift nicht bedarf . Eine Verkürzung der Rechtsposition des vertretenen Mitmieters ist nicht erkennbar. Daß die formularmäßige Bevollmächtigung nur so lange rechtsbeständig ist, wie die Vollmacht nicht widerrufen ist, liegt auf der Hand und versteht sich von selbst. Das gleiche gilt für den Fall, daß Eheleute, die gemeinsam eine Ehewohnung gemietet haben, rechtskräftig geschieden worden sind. Es kann auch dahinstehen, ob die Klausel Bestandteil eines Formularmietvertrages oder eines Individualmietvertrages ist. Im Hinblick auf die Auslegung ergeben sich keine Unterschiede. Denn auch die Auslegung von Vertragsklauseln in allgemeinen Geschäftsbedingungen bzw. Formularmietverträgen richtet sich grundsätzlich nach den für Rechtsgeschäfte geltenden allgemeinen Regeln (Palandt a. a. O. Anm. 1 zu § 5 AGBG). Bedenken gegenüber einer in einem Formularmietvertrag enthaltenen Vollmachtsklausel können schließlich nicht aus § 9 AGBG hergeleitet werden. Die Voraussetzungen dieser Bestimmung, die gemäß §§ 28 Abs. 2 und 30 AGBG auch für den hier im Jahre 1973 abgeschlossenen Mietvertrag Anwendung findet, sind ersichtlich nicht gegeben. Denn die erteilte Empfangsvollmacht entspricht dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des § 164 Abs. 3 BGB. Das Mieterhöhungsverlangen ist nach alledem eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter im Rahmen des in seinem Bestand unangetastet gebliebenen Mietverhältnisses. Es ist materielle Anspruchsvoraussetzung des § 2 MHG und eröffnet den Weg zu einem Änderungsvertrag, der allein die Höhe des Mietzinses zum Gegenstand hat. Angesichts des § 164 Abs. 3 BGB ist nicht ersichtlich, aus welchen Rechtsgründen der zum Empfang ausdrücklich bevollmächtigte Mitmieter eine Mieterhöhungserklärung des Vermieters für den vertretenen Mitmieter nicht rechtswirksam soll entgegennehmen können. Die Argumentation der Rechtsprechung, die einen entgegengesetzten Standpunkt vertritt, vermag nicht zu überzeugen. Das Amtsgericht Hamburg weist darauf hin, daß die Erklärungen des § 2 MHG eine vertragsändernde sei, die mit Rücksicht auf das Sonderkündigungsrecht des § 9 MHG vergleichbar wichtig wie die Kündigungserklärung sei (AG Hamburg WM 77, 165), bzw. daß das Mieterhöhungsverlangen das Mietverhältnis in seinem Grundbestand tangiere (AG Hamburg WM 80, 58) und aufgrund des § 9 MHG eine Gefährdung des Mietverhältnisses bedeute. Der Gesichtspunkt der vertragsändernden Wirkung des erfolgreich durchgeführten Mieterhöhungsverfahrens rechtfertigt jedoch keine Einschränkung der Vertretungsmacht für die Empfangnahme von Willenserklärungen des Vermieters. Durch den Abschluß des Mietvertrages haben sich die Mitmieter mit der durch die Vollmachtsklausel ermöglichten Erleichterung des Rechtsverkehrs zwischen Vermieter und den Mitmietern einverstanden erklärt. Daran müssen sie sich festhalten lassen. Eine Differenzierung dahin, ob sich die

cht für die Empfangnahme von Willenserklärungen des Vermieters. Durch den Abschluß des Mietvertrages haben sich die Mitmieter mit der durch die Vollmachtsklausel ermöglichten Erleichterung des Rechtsverkehrs zwischen Vermieter und den Mitmietern einverstanden erklärt. Daran müssen sie sich festhalten lassen. Eine Differenzierung dahin, ob sich die Willenserklärungen des Vermieters auf Haupt- oder Nebenpflichten beziehen, ist aus Gründen des Mieterschutzes weder von der Sache her geboten noch enthält die Vollmachtsklausel Anhaltspunkte für eine unterschiedliche Behandlung. Will ein Mieter sicherstellen, daß ihm gegenüber in jedem Falle Willenserklärungen des Vermieters abgegeben werden sollen, so mag er bei Vertragsabschluß von der Erteilung einer Empfangsvollmacht absehen. Das Argument schließlich, daß das Mieterhöhungsverlangen vergleichbar wichtig wie die Kündigungserklärung sei, erweist sich als nicht überzeugend. Bereits die rechtliche Qualität einer Kündigungserklärung, die auf die Beendigung des Mietverhältnisses angelegt ist, kann mit einem Mieterhöhungsverlangen nicht gleichgesetzt werden. Denn mit letzterer soll lediglich im Rahmen des fortbestehenden Mietvertrages der Inhalt einer Vertragspflicht geändert werden. Daß letztendlich ein Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters eine Gefährdung des Mietverhältnisses darstellen soll, ist nicht nachzuvollziehen. § 9 MHG räumt allerdings dem Mieter im Falle der Mieterhöhung nach § 2 MHG ein Sonderkündigungsrecht ein. Dieses Sonderkündigungsrecht ist aber lediglich die Rechtsfolge eines vom Vermieter eingeleiteten Mieterhöhungsverfahrens und gesteht dem Mieter ein außerordentliches Gestaltungsrecht zu. Darin aber kann eine unmittelbare Gefährdung des Mietverhältnisses deshalb nicht gesehen werden, weil es von der rechtsgeschäftlichen Entschließung allein der Mitmieter abhängt, ob das Mietverhältnis beendet werden soll oder nicht. Der Annahme einer Gefährdung des Mietverhältnisses steht schließlich auch entgegen, daß das Kündigungsrecht des § 9 MHG nur geringe praktische Bedeutung hat (Palandt a. a. O. Anm. 1 zu § 9 MHG), denn in der Regel wird der in Anspruch genommene Mieter sachliche Einwendungen gegen ein Mieterhöhungsbegehren geltend machen, soweit er dieses für unberechtigt hält.