Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel

1. Ein Mieterhöhungsverlangen darf auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde gestützt werden, wenn die Behauptung, dies sei eine vergleichbare Gemeinde, nicht offensichtlich unbegründet ist.

2. Ein Mieterhöhungsverlangen darf in der Regel auch auf einen mehrere Jahre alten Mietspiegel gestützt werden.

3. Es ist unzulässig, zu den Werten eines Mietspiegels wegen seines Alters einen pauschalen Zuschlag zu machen.

Das Landgericht hat mit Beschluß vom 9. Juli 1981 gemäß Artikel III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. 12. 1967 (BGBI. I S. 1248), geändert durch Gesetz vom 5.6.1980 (BGBI. I S. 657) die folgenden Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt: 1. Genügt es für die Zulässigkeit eines Mieterhöhungsverlangens, wenn es auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde gestützt wird mit der Behauptung, diese sei eine "vergleichbare Gemeinde" im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 2 MHRG, und diese Behauptung nicht offensichtlich unbegründet ist? 2. Genügt es für die Zulässigkeit eines Mieterhöhungsverlangens, wenn es auf einen viereinhalb Jahre alten Mietspiegel gestützt wird mit der Behauptung, seither seien die Mieten eher gestiegen? 3. Genügt es für die Zulässigkeit eines Mieterhöhungsverlangens, wenn der nach einem viereinhalb Jahre alten Mietspiegel errechnete Mietpreis um einen Zuschlag von zehn Prozent erhöht wird und dieser Inflationszuschlag nicht den überwiegenden Teil des Erhöhungsverlangens ausmacht? Das Landgericht möchte alle drei Fragen bejahen. Die Vorlage ist zulässig. Die Entscheidung des Senats über die vorgelegten Rechtsfragen beruht auf folgenden Erwägungen: Rechtsgrundlage ist das in Artikel 3 des zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes vom 18.12.1974 (BGBI. I S. 3603, geändert in BGBl. 19761 2221 und 1978 1 878) enthaltene Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHRG), und zwar hier dessen § 2 Absatz 2. Danach ist ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach Absatz 1 dem Mieter gegenüber schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Dabei kann insbesondere Bezug genommen werden auf eine Übersicht über die üblichen Entgelte nach Absatz 1 S. 2 (Mietspiegel) in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde (soweit die Übersicht in bestimmter Weise zustandegekommen ist).

Maßgebend für die Auslegung ist einerseits der Zweck des Gesetzes, dem Mieter hinreichende Informationen für die Entscheidung darüber zu verschaffen, ob er die von ihm geforderte Miete als angemessen anerkennen will, andererseits der aus Artikel 14 GG abzuleitende Schutz des Eigentümers vor übertriebenen Anforderungen an den Inhalt eines zulässigen Mieterhöhungsverlangens, die ihn an der Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Mieterhöhung hindern (BVerfGE 37,132; 49,244; 53,352 = NJW 1974, 1499; 1979, 31; 1980, 1617). Danach ergibt sich folgendes: 1. Der Hinweis auf eine in der näheren Umgebung liegende, als vergleichbar angesehene Gemeinde genügt der Begründungspflicht. Es bedarf nicht der Darlegung weiterer Einzelheiten. Vielmehr ist der Mieter, wenn er an solchen interessiert ist, ebenso wie bei der Angabe von Vergleichswohnungen (dazu insbesondere BVerfGE 49,244 und 53,352) gehalten, eigene Erkundigungen anzustellen. Eine Ausnahme ist nur dann gerechtfertigt, wenn die Vergleichbarkeit offensichtlich fehlt. 2. Die Verweisung auf einen mehrere Jahre alten Mietspiegel ist regelmäßig zuzulassen, weil sie die Interessen des Mieters nicht beeinträchtigt und die Versagung daher nur eine unnötige Erschwerung für den Vermieter bedeuten würde. Eine Beeinträchtigung des Mieters fehlt deshalb, weil nach allgemeiner Erfahrung die Mieten in den letzten Jahren nicht gesunken sind. Eine Ausnahme könnte sich nur dort ergeben, wo aufgrund besonderer Umstände dieser Erfahrungssatz ersichtlich keine Geltung beanspruchen kann, oder dort, wo eine grundlegende Veränderung der Mietstruktur stattgefunden hat, die eine sachgerechte Einordnung der betreffenden Wohnung offensichtlich nicht zuläßt. 3. Nicht zulässig ist dagegen ein pauschaler Aufschlag auf die einem älteren Mietspiegel entnommenen Werte. Denn damit verläßt der Vermieter die ihm vom Gesetz erlaubte Bezugnahme auf einen den Anforderungen des § 2 Absatz 2 S. 2 MHRG genügenden Mietspiegel. Sein Begehren stützt sich aber auch nicht auf ein sonstiges geeignetes Beweismittel. Es gibt insbesondere keine allgemeinen Erfahrungssätze über Mindeststeigerungen der örtlichen Vergleichsmiete. Soweit sich das Verlangen als allgemeiner "Inflationszuschlag" darstellt, wird auf einen Umstand abgehoben, der nach dem eindeutigen Gesetzeszweck gerade nicht Maßstab für eine zulässige Mieterhöhung sein soll. Das wird dem Vermieter auch durch die oben zitierte Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht erlaubt. Denn diese betrifft nur die Anforderungen an die Bezugnahme auf zulässige Beweismittel. Sie rechtfertigt dagegen nicht, das in BVerfGE 37, 132 und 53, 352 als verfassungsmäßig anerkannte Ziel des MHRG, die Begrenzung von Mieterhöhungen durch örtliche Vergleichsmiete, gegen die Interessen des Mieters dadurch unterlaufen, daß dem Vermieter eine Anknüpfung an die allgemeine Preisentwicklung gestattet wird. Das gilt unabhängig davon, ob er den Prozentsatz der allgemeinen Preissteigerung ganz oder nur teilweise ausschöpfen will. Ein Vermieter, der sich nicht mit den Werten aus dem letzten Mietspiegel begnügt, muß folglich auf die sonstigen ihm vom Gesetz eingeräumten Begründungsmöglichkeiten, also insbesondere ein Sachverständigengutachten oder die Angabe von Vergleichswohnungen, ausweichen.