Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Personenmehrheit; Wirksamkeitsklausel; Zugang; Bevollmächtigung; Vollmachtsklausel; Allgemeine Geschäftsbedingungen

Haben zwei Personen gemeinsam eine Wohnung gemietet und in ihrem Formularmietvertrag vereinbart, daß eine Erklärung des Vermieters (in bezug auf das Mietverhältnis) auch bei Abgabe nur gegenüber einem der beiden Mieter rechtswirksam ist, dann ist ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 2 MHRG gegenüber beiden Mietern wirksam, auch wenn es sich nur an einen Mieter richtet. Der Senat folgt damit dem Rechtsentscheid des OLG Schleswig vom 22.3.1983 (6 REMiet 4/82, ZMR 83/249) und sieht deshalb von einem eigenen Rechtsentscheid zu dieser Frage ab. (Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt)

I. Dem Rechtsstreit, der zur Vorlage der Sache an den Senat geführt hat, liegt ein Streit der Parteien um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHRG) zu Grunde.

Durch Formularmietvertrag vom 22.5.1978 vermietete die Kl. den Bekl., die in einer Wohngemeinschaft zusammenleben, eine Wohnung. Es hieß in § 22 des Mietvertrages der Parteien unter der Überschrift "Ehegatten oder sonstige Personenmehrheit als Mieter":

1. Ehegatten haften für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis als Gesamtschuldner.

2. Für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem Ehegatten abgegeben wird. Willenserklärungen des einen Ehegatten sind auch für den anderen verbindlich.

3. Ist eine sonstige Personenmehrheit Mieter, so gelten die vorstehenden Bestimmungen entsprechend.

Mit einem nur an den Bekl. zu 2. gerichteten Schreiben vom 24.2.1982 forderte der Hausverwalter der Kl. den Bekl. zu 2. zur Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses ab 1.6.1982 gemäß § 2 MHRG vergeblich auf.

Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete fordert die Kl. jetzt auch von beiden Bekl. mit ihrer Klage. Dieser versuchen die Bekl. u. a. mit dem Hinweis zu begegnen, daß der Bekl. zu 1. ein Erhöhungsverlangen nicht zugegangen sei. Zu letzterem trägt die Kl. vor, sie könne zwar durch Zeugen nicht beweisen, daß die Bekl. zu 1. das Erhöhungsverlangen vom 24.2.1982 erhalten habe; das ergebe sich aber daraus, daß die Bekl. zu 1. der Mietergemeinschaft angehöre, weiche mit Schreiben vom 27.4.1982 auf das Erhöhungsverlangen der Kl. geantwortet hat.

Das Amtsgericht hat die Bekl. antragsgemäß zur Zustimmung verurteilt. Mit ihrer Berufung vor dem Landgericht verfolgen die Bekl. ihren Abweisungsantrag weiter.

II. Das Landgericht als Berufungsgericht hat dem Senat die folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Wenn zwei Personen gemeinsam eine Wohnung gemietet haben und in dem Formularmietvertrag bestimmt ist, daß eine Erklärung des Vermieters auch bei Abgabe nur gegenüber einem der beiden Mieter rechtswirksam ist, ist dann ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHRG gegenüber beiden Mietern wirksam, wenn es sich nur an einen richtet?

Ein Rechtsentscheid ergeht nicht:

Die Vorlagefrage ist inzwischen, nämlich nachdem der erkennende Senat die vorliegende Sache durch Beschluß vom 27.1.1983 dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt hatte (vgl. WuM 83, 83), durch Rechtsentscheid vom 22.3.1983 vom OLG Schleswig entschieden worden (vgl. ZMR 83, 249); die Entscheidung des OLG Schleswig entspricht im Ergebnis der Auffassung des Senats; deshalb ergeht ein Rechtsentscheid vorliegend nicht. Die Gründe des erkennenden Senats, wie sie im Vorlagebeschluß vom 27.1.1983 bereits ausgeführt worden sind, ergänzen jedoch diejenigen der Entscheidung des OLG Schleswig vom 22.3.1983; sie werden deshalb nachfolgend noch einmal mitgeteilt.

Der Senat bejaht die vorgelegte Frage.

1. Es geht bei der Beantwortung der Vorlagefrage nicht um ein Zustellungsproblem, sondern darum, ob ein Erhöhungsverlangen nach § 2 MHRG, welches nur an einen von zwei Mietern einer gemeinschaftlichen Wohnung gerichtet und zugestellt worden ist, gegenüber beiden Mietern wirksam ist. Der Senat bemerkt dies, weil das behandelte Problem zuweilen, insbesondere bei der leitsatzmäßigen Zusammenfassung des Ergebnisses von Gerichtsurteilen, mit Hilfe des Begriffs des Zugangs einer Willenserklärung gekennzeichnet wird. § 22 Abs. 2 des Formularvertrages der Parteien, an dem sich die vom Landgericht vorgelegte Frage ausrichtet, will demgegenüber erkennbar den eingangs der vorliegenden Ziffer beschriebenen Fall regeln, will nämlich nicht nur den Fall aufgreifen, daß eine auch an die Adresse des zweiten Mieters gerichtete Willenserklärung nur dem anderen zugestellt wird, sondern gerade den, daß eine das Vertragsverhältnis betreffende Willenserklärung nur an einen der Mieter gerichtet und diesem zugestellt wird. Dafür spricht nicht nur der Wortlaut des § 22 Abs. 2 Satz 1, sondern auch Satz 2 dieses Absatzes, der auf der Aktivseite Willenserklärungen des einen Ehegatten auch für den anderen (und gemäß Ziffer 3 des § 22 auch für das andere Mitglied einer sonstigen Personenmehrheit) für verbindlich erklärt. Der Vorlagebeschluß (siehe seinen Wortlaut) greift gerade diesen Fall auf.

2. Zu dem hier angesprochenen Problemfeld wird in Rechtsprechung und Literatur u. a. ausgeführt:

Verschiedene Gerichte halten es nicht für möglich, eine Abrede wie die hier behandelte formularmäßig wirksam treffen zu können, so das Amtsgericht Hamburg (WM 80, 58): Ein Mieterhöhungsverlangen stelle aufgrund der in § 9 MHRG getroffenen Kündigungsregelung bereits eine Gefährdung des Mietverhältnisses dar, die Vereinbarung eines höheren Mietzinses betreffe ferner einen derart wesentlichen Punkt des Mietverhältnisses, daß ein an alle Mitmieter gerichtetes Erhöhungsverlangen und die Mitwirkung aller Mitmieter zu fordern seien. Das Landgericht Hamburg (ZMR 78, 311) führt u. a. aus, ein Mieterhöhungsverlangen müsse allen Mietern zugehen, man würde nämlich dem Schutzgedanken des sozialen Mietrechts nicht hinreichend Rechnung tragen, wenn man hier die formularmäßig erteilte Vollmacht gelten lassen würde. Auch das Landgericht München I (WM 80, 100) ist der Ansicht, Mieterhöhungsverlangen müßten an alle Mieter gerichtet sein, eine abweichende Vereinbarung sei unwirksam, weil sie nämlich gemäß §10 Abs. 1 MHRG zum Nachteil des Mieters unzulässig sei; dieser Ansicht ist auch Derleder, AK, § 2 MHRG, Rn. 16. Emmerich (Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, 2. Aufl., § 2 MHRG, Rn. 48 a) hält eine formularmäßige gegenseitge Bevollmächtigung der Mieter zur Entgegennahme des Erhöhungsverlangens bei Eheleuten, bei denen eine gegenseitige Information sichergestellt sei, für möglich; im übrigen, so wird ausgeführt, enthalte jedoch eine derartige Klausel eine unangemessene Benachteiligung der vertretenen Mieter, so daß die Klausel wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 2 AGBG unwirksam sei. Demgegenüber führen Schmidt-Futter/Blank (Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., C 81) aus, gehe die Erklärung nur einem von mehreren Mietern zu, so sei sie unwirksam, es sei denn, daß sich die Mieter gegenseitig zur Annahme von Erklärungen des Vermieters bevollmächtigt hätten. Sternel (Mietrecht, 2. Aufl., III, 146) ist der Ansicht, eine Formularklausel, nach der sich mehrere Mieter bevollmächtigen, sei wirksam, da hiervon der Bestand des Mietvertrages nicht unmittelbar berührt werde; der Vermieter müsse jedoch erkennbar machen, daß er den Adressaten seiner Erklärung auch als Bevollmächtigten des anderen Mieters anspreche. Gelhaar (ZMR 81, 225, 229) führt u. a. aus, die vielfach vertretene Meinung, daß auch dann, wenn der Mietvertrag eine Bevollmächtigungsklausel enthalte, das Mieterhöhungsverlangen von allen Vermietern an alle Mieter gerichtet sein müsse, um Wirkung zu erzielen, und daß abweichende Vereinbarungen unwirksam seien, erscheine überspitzt formalistisch.

3. Der Senat bejaht die Vorlagefrage aus folgenden Gründen:

3.1. § 22 Abs. 2 Satz 1 des Mietvertrages der Parteien, angewandt im Falle eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHRG, verstößt nicht gegen § 9 AGBG.

§ 22 Abs. 2 Satz 1 des Mietvertrages der Parteien enthält eine abstrakte Formel und bedeutet gleichermaßen eine Blankettregelung für alle Willenserklärungen, welche zur Gestaltung des Mietvertrages denkbar sind. Weil es andernfalls an einem zureichenden Substrat fehlen würde, kann regelmäßig nur am konkreten Einzelfall einer Willenserklärung entschieden werden, ob sie gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 des Vertrages der Parteien wirksam ist oder (wegen Verstoßes gegen allgemeine Normen) nicht.

Was im vorliegenden Fall eines Erhöhungsverlangens nach § 2 MHRG den § 9 AGSG betrifft: Es wird nicht deutlich, daß die hier behandelte Regelung eine der Vertragsparteien im Sinne der genannten Vorschrift entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine gegen Treu und Glauben unangemessene Benachteiligung würde zunächst einmal voraussetzen, daß die beanstandete Klausel für den Vertragspartner des Verwenders - hier den Mieter - Nachteile von einigem Gewicht zur Folge haben kann (vgl. Senat in 4 REMiet 4/80 - NJW 80, 1049); diese Voraussetzung liegt hier vor.

Im übrigen ist gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel dann anzunehmen, wenn eine Bestimmung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Damit hat der Gesetzgeber an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Leitbildfunktion des dispositiven Rechts angeknüpft, so daß die von der Rechtsprechung hierzu herausgearbeiteten Gesichtspunkte weiterhin maßgebend sind (Senat a. a. O.).

Die im vorliegenden Rechtsstreit in Rede stehende Regelung weicht jedoch nicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab; sie trägt nicht einseitig dem Interesse einer der sich im Mietvertrag gegenüberstehenden Vertragsparteien Rechnung: Wenn nichts anderes vertraglich bestimmt ist, muß das Erhöhungsverlangen, ein (besonders formalisierter) Antrag nach § 145 BGB (vgl. Senat 4 REMiet 11/81) gegenüber allen Mitmietern geltend gemacht werden; mehrere Mietschulden gegebenenfalls die Zustimmungserklärung als Gesamtschuldner (vgl. Sternel, Mietrecht, III, 145); Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsgesetz, 2. Aufl., §2 MHRG, Rn. 53). Dieses Grundmuster des geltenden Mietrechts wird durch die hier behandelte abweichende Regelung nicht so sehr berührt, daß davon gesprochen werden könnte, es werde dadurch von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abgewichen. Der speziell mietrechtliche Kern der gesetzlichen Regelung bleibt vielmehr unangetastet:

Ein Erhöhungsverlangen muß auch in dem hier behandelten Fall nach Maßgabe der §§ 2 f. MHRG angebracht und durchgesetzt werden. Bei der Frage, ob dies auf dem im vorliegenden Rechtsstreit erörterten Weg bewirkt werden kann, ist eine allgemeine Problematik angesprochen, nämlich die, an wen Willenserklärungen der einen Vortragspartei zu richten sind, wenn auf der anderen Seite mehrere Personen stehen, welche gesamthänderisch verbunden sind. Der Gesetzgeber ist nicht etwa der Ansicht, in einem solchen Falle müsse die Willenserklärung unter allen Umständen an alle Gesamthänder gerichtet sein: § 1450 Abs. 2 BGB beweist das, der im Falle einer ehelichen Gütergemeinschaft und einer gemeinschaftlichen Verwaltung des Gesamtguts bestimmt, daß die Abgabe gegenüber einem Ehegatten nagt, wenn eine Willenserklärung den Ehegatten gegenüber abzugeben ist (zu ähnlichen Regelungen vgl. z. B. § 1629 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 125 Abs. 2 Satz 3 HGB). Vor diesem Hintergrund ist im Falle einer nach § 22 Abs. 2 Satz 1 des Mietvertrages bewirkten Willenserklärung ein Verstoß gegen § 9 AGSG allenfalls dann in Betracht zu ziehen, wenn das Mietverhältnis fundamental berührt ist. Davon kann aber in Fällen, die mit der Vorlagefrage angesprochen sind, nicht die Rede sein: Mieten mehrere Personen eine Wohnung, geschieht das regelmäßig, weil ein Vertrauensverhältnis zwischen diesen Personen besteht, welches in bezug auf das gemeinsame Mietobjekt nur bei weiterem vertrauensvollem Zusammenwirken und darin eingeschlossener regelmäßiger gegenseitiger Information Bestand haben wird. Von diesem Ausgangspunkt aus betrachtet, der ja für alle Vertragsschließenden vor Vertragsschluß klar auf der Hand liegt, werden die Mieter durch eine auf dem geschilderten Vertrauen aufbauende, Zweckmäßigkeitsgesichtspunkten folgende Regelung wie die vorliegende nicht im Sinne von § 9 AGBG entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, durch eine Regelung, welche das Rechtsverhältnis der Parteien nicht fundamental berührt, welche vielmehr bei fortbestehendem Rechtsverhältnis in Gestalt eines streng geordneten Verfahrens nach § 2 MHRG eine nach der Rechtslage etwa geschuldete Mieterhöhung zum Gegenstand hat. Diese Regelung bezweckt und bedeutet im Ergebnis u. a. auch, um das an dieser Stelle klarzustellen, daß der Vermieter im Mieterhöhungsschreiben nicht ausdrücklich zum Ausdruck bringen muß, daß die Zustimmung zur Erhöhung auch vom Mitmieter gefordert wird; dieser Wille ist unter den gegebenen Umständen eines auf der Mieterseite von mehreren geschlossenen Mietvertrages und im Angesicht von Regelungen wie der des § 22 Abs. 2 Satz 1 des Mietvertrages der Parteien regelmäßig gegeben. Es ist unter Berücksichtigung alles dessen überspitzt im vorliegenden Zusammenhang zu argumentieren (vgl. AG Hamburg WM 80, 58), wegen der in § 9 MHRG vorgesehenen Kündigungsmöglichkeit stelle ein Erhöhungsverlangen bereits eine Gefährdung des Mietvertrages dar, die es erfordere, das Erhöhungsverlangen wie im Fall einer Kündigung (vgl. zu letzterem Sternel a. a. O., IV, 5) gegenüber allen Mietern zu bewirken. Ebenso wenig überzeugt es angesichts der oben geschilderten Umstände, wenn argumentiert wird (vgl. aber OLG Celle, Entscheidung vom 20.1.1980 a. a. O.), das nur an einen Ehegatten gerichtete Erhöhungsverlangen gebe diesem das Sonderkündigungsrecht gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 MHRG und somit die im Verhältnis der Ehegatten zueinander grundsätzlich ausgeschlossene Möglichkeit, sich ohne Einverständnis des anderen

Umstände, wenn argumentiert wird (vgl. aber OLG Celle, Entscheidung vom 20.1.1980 a. a. O.), das nur an einen Ehegatten gerichtete Erhöhungsverlangen gebe diesem das Sonderkündigungsrecht gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 MHRG und somit die im Verhältnis der Ehegatten zueinander grundsätzlich ausgeschlossene Möglichkeit, sich ohne Einverständnis des anderen Ehegatten aus dem Mietvertrag zu lösen. Indem es nämlich im vorliegenden Fall darum geht, ob eine Willenserklärung, hier das Erhöhungsverlangen, auch gegenüber dem zweiten Mieter wirkt, wird das zugunsten aller Mieter bestehende, in § 9 MHRG vorgesehene Sonderkündigungsrecht in seinem Bestand nicht berührt.

Dies alles gilt nach Auffassung des Senats nicht nur in den Fällen, in denen Ehepartner gemeinsam Mieter sind, sondern auch in anderen Fällen gemeinsamer Anmietung: Regelmäßig ist auch unabhängig von deren Familienstand die Bereitschaft mehrerer Mieter, eine Wohnung gemeinsam zu mieten, für den Vermieter Ausdruck des beschriebenen Vertrauens, zumal auch in den jetzt häufiger zu beobachtenden Fällen, in denen Personen zusammenleben, ohne verheiratet zu sein; es besteht kein Anlaß, zwischen allen diesen Fällen im Zusammenhang mit der vorgelegten Frage zu differenzieren.

3.2. Ebenso wenig verstößt eine Regelung wie in § 22 Abs. 2 Satz 1 des Mietvertrages der Parteien, angewandt im Falle eines Mieterhöhungsverlangens, entgegen der Ansicht die Landgerichts München und Derleders a. a. O. gegen § 10 MHRG. Diese Vorschrift besagt, daß Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHRG abweichen, grundsätzlich unwirksam sind. Sie bezweckt, solchen Vertragsbestimmungen entgegenzuwirken, die mit den Grundgedanken des sozialen Mietrechts im allgemeinen und den Zielen des MHRG im besonderen nicht zu vereinbaren sind (vgl. Sonnenschein in Emmerich Sonnenschein a. a. O., § 10 MHRG, Rn. 4). Eine Vereinbarung ist für den Mieter nachteilig, wenn dem Vermieter darin objektiv eine günstigere Rechtsstellung eingeräumt wird, als er sie bei Einhaltung der materiellen und formellen Beschränkungen des MHRG zu beachten hätte (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., C 404). Eine Einschränkung der materiellen und formellen Beschränkungen des MHRG steht, wie oben zu 3.1 bereits erläutert worden ist, im vorliegenden Fall aber gar nicht in Rede. Es geht vielmehr um die nach allgemeinen Grundsätzen zu beurteilende Frage, ob eine Willenserklärung (hier ein Erhöhungsverlangen), welche gegenüber einem von mehreren in einem Vertrag verbundenen Mietern abgegeben wird, auch gegenüber den anderen Mietern wirksam ist; zu dieser Frage trifft das MHRG keine Aussage (vgl. auch Sonnenschein a. a. O., Rn. 10).

3.3 Schließlich verstößt die im vorliegenden Rechtsstreit in Rede stehende Regelung nicht gegen § 10 Ziffer 6 AGBG. Geht es vorliegend, wie oben zu 3.2. ausgeführt worden ist, um die nach allgemeinen Grundsätzen zu beurteilende Frage, ob eine Willenserklärung, welche gegenüber einem von mehreren in einem Vertrag verbundenen Mietern abgegeben wird, auch gegenüber dem Ferien wirksam ist: Diese Frage hat eine Fiktion des Zugangs einer Willenserklärung, mit der sich § 10 Ziffer 6 AGBG befaßt, nicht zum Gegenstand.

IV. Mit der vorliegenden Entscheidung weicht der Senat nicht ab von der Entscheidung des OLG Celle vom 20.1.1982, 2 UH 1/81 (vgl. BGH, Beschluß vom 21.9.1983 in VIII ARZ 2/83).