Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Stichtagsdifferenz; Mietspiegel

Im Mieterhöhungsrechtsstreit kann das Gericht wegen der Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die in der Zeit zwischen der Datenerhebung zum Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens eingetreten ist (sog. Stichtagsdifferenz), einen Zuschlag zu dem für die Wohnung zutreffenden Mietspiegelwert auch dann machen, wenn das Mieterhöhungsverlangen auf den Mietspiegel gestützt worden ist (Bestätigung von Leitsatz 1 des Rechtsentscheids des OLG Stuttgart vom 15.12.1993 - ZMR 1994, 109 = WuM 1994, 58 = DWW 94, 47 = NJW-RR 1994, 334).

I. Der Kl. hat an die Bekl. seit 1982 eine in Münster gelegene Wohnung mit einer Wohnfläche von 108 m2 nebst Garage und Abstellplatz vermietet. Ab 1.10.1990 beliefen sich die Mieten für die Wohnung auf 972,00 DM, für die Garage auf 50,00 DM und für den Abstellplatz auf 25,00 DM. Am 2.6.1993 schlossen die Parteien vor dem Amtsgericht Münster einen gerichtlichen Vergleich, wonach die "monatliche Grundmiete nebst Garage und Einstellplatz" ab 1.2.1993 1.141,00 DM beträgt.

Mit Schreiben seines Bevollmächtigten vom 17.2.1994 verlangte der Kl. Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf insgesamt 1.256,40 DM (Wohnung: 1.166,40 DM; Garage: 60,00 DM, Stellplatz: 30,00 DM) ab 1.5.1994. Zur Begründung des Erhöhungsverlangens ordnete er die Wohnung in Gruppe IV C c - gute Wohnlage - des Mietspiegels der Stadt Münster vom 1.10.1992 ein und verlangte aus der Spanne von 9,40 DM/m2 und 12,20 DM/m2 einen Quadratmeterpreis für die Wohnung von 10,80 DM monatlich.

Nachdem die Bekl. dem Mieterhöhungsverlangen nicht zugestimmt hatten, hat der Kl. mit seiner beim Amtsgericht Münster erhobenen Klage beantragt, die Bekl. zu verurteilen, der Erhöhung der Grundmiete für die Wohnung auf 1.166,40 DM ab 1.5.1994 zuzustimmen. Das Amtsgericht hat den Bekl. nach Durchführung einer Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens verurteilt, der Erhöhung der Grundmiete auf 1.090,80 DM (10,10 DM/m2) ab dem 1.5.1994 zuzustimmen und im übrigen die Klage abgewiesen.

Das mit der Berufung des Kl. befaßte Landgericht hat dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt.

Kann im Mieterhöhungsrechtsstreit wegen der Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die in der Zeit zwischen der Datenerhebung zum Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens eingetreten ist (sog. Stichtagsdifferenz), das Gericht einen Zuschlag zu dem für die Wohnung zutreffenden Mietspiegel auch dann machen, wenn das Mieterhöhungsverlangen auf den Mietspiegel gestützt worden ist?

Es hält die Vorlagefrage für entscheidungserheblich und möchte insoweit von dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 15.12.1993 abweichen.

II. Die Vorlage ist gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO zulässig.

1. Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Vertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Sie kann nicht deshalb dahingestellt bleiben, weil der Kl. in dem Rechtsstreit mit den in erster und zweiter Instanz gestellten Anträgen nur die Zustimmung der Bekl. zur Erhöhung der Miete für die Wohnung begehrt, die nach Auffassung der Kammer lediglich einen Rechnungsposten im Rahmen einer einheitlich vereinbarten Miete für Wohnung, Garage und Stellplatz darstellt und deshalb einem gesonderten Erhöhungsverlangen nicht zugänglich ist. Dies rechtfertigt nämlich nach Ansicht der Kammer angesichts der zwischen den Parteien bestehenden Einigkeit über die Ansätze für Garage und Stellplatz nur eine "angepaßte Tenorierung". Der Senat hat von der Rechtsauffassung des Landgerichts, sofern nicht offensichtlich unhaltbar, auszugehen (vgl. Baumbach/Albers, ZPO, 54. Aufl., § 541 Rdnr. 9 m. w. N.). Zudem wäre für den Fall, daß eine angepaßte Tenorierung mit Blick auf die Regelung in § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO nicht in Betracht käme, jedenfalls dem Kl. ein entsprechender Hinweis zu erteilen (§ 139 Abs. 1 ZPO). Es ist davon auszugehen, daß der Kl. einem solchen Hinweis durch Änderung des Antrags, ggf. durch einen Hilfsantrag, Rechnung tragen würde. Auch in diesem Fall wäre die Vorlagefrage entscheidungserheblich. Es bestünden nämlich keine Bedenken, wenn der Kl. entsprechend seinem schriftlichen Erhöhungsverlangen einen Antrag auf Zustimmung zur Erhöhung der einheitlich vereinbarten Gesamtmiete durch Aufspalten einzelner Rechnungsposten zum Zwecke der Vergleichbarkeit und zur Darlegung der Voraussetzungen von § 2 MHG begründet (vgl. Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 9). Eine Änderung des Antrags wäre gemäß § 264 Nr. 2 ZPO auch ohne Zustimmung des Bekl. zulässig.

2. In der Vorlagefrage möchte das Landgericht von Leitsatz 1 des Rechtsentscheids des OLG Stuttgart vom 15.12.1993 abweichen.

Zu der in Leitsatz 2 vertretenen Auffassung des OLG Stuttgart, die sich mit den Anforderungen an die Ermittlung einer "Stichtagsdifferenz" befaßt, sind dem Vorlagebeschluß keine Ausführungen zu entnehmen. Eine Entscheidung des Senats über diese Frage ist daher nicht veranlaßt. Denn es ist nicht ersichtlich, daß das Landgericht bei Bejahung der Vorlagefrage insoweit von dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart abweichen will (vgl. auch LG Hamburg WuM 1996, 45, 47 und Beuermann GE 1996, 434, die eine Bindungswirkung von Leitsatz 2 verneinen). III. Der Senat folgt in der Vorlagefrage dem OLG Stuttgart und verweist auf Leitsatz 1 und die Begründung des Rechtsentscheids vom 15.12.1993 mit den Nachweisen zum Meinungsstand in Literatur und Rechtsprechung.

Die Entscheidung, daß die Gerichte wegen der Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die in der Zeit zwischen der Datenerhebung zum Mietspiegel und dem Zugang des Erhöhungsverlangens eingetreten ist (sog. Stichtagsdifferenz), einen Zuschlag zu dem für die Wohnung in Betracht kommenden Wert des Mietspiegels machen darf, ist - anders als die in Leitsatz 2 vertretene Auffassung - überwiegend auf Zustimmung gestoßen (LG Wiesbaden WuM 1996, 420: LG Berlin WuM 1996, 102; LG Frankfurt WuM 1999, 605; AG Dortmund NJW-RR 1995, 971; Blank ZMR 1994, 137 f.; Beuermann a. a. O.; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 623; Köhler/Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 4. Aufl., § 157 Rdnr. 29; Barthelmess a. a. O. Rdnr. 175; MünchKomm - Voelskow, 3. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 51; anderer Ansicht: AG Köln WuM 1995, 115).

Durchgreifendes Argument für die Berücksichtigung einer Stichtagsdifferenz ist, daß der Vermieter gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete hat. Für die Frage der materiell-rechtlichen Begründetheit des Erhöhungsverlangens ist allein auf das zum Zeitpunkt des Zugangs geltende Preisniveau abzustellen. Zutreffend weist Blank (a. a. O.) darauf hin, daß es keine sachliche Rechtfertigung für eine unterschiedliche Bemessung der Mieterhöhung gibt, je nachdem, ob das ortsübliche Preisniveau aufgrund eines neueren Mietspiegels, eines älteren Mietspiegels oder eines Sachverständigengutachtens festgestellt wird. Die Wahl des Erkenntnismittels werde in vielen Fällen nicht von rechtlichen Erwägungen, sondern von den vorhandenen Möglichkeiten bestimmt. Gleiches gilt für die Entscheidung des Vermieters über die Wahl des Begründungsmittels. Deswegen kann entgegen der Auffassung des vorlegenden Landgerichts auch nicht ohne weiteres unterstellt werden, daß der Vermieter den Mietspiegel in seiner gegenwärtigen Form gelten lassen will, wenn er sein Erhöhungsverlangen auf diesen stützt. Seiner Erklärung kann lediglich entnommen werden, daß er den verlangten Mietzins für ortsüblich hält und daß er dem formellen Begründungserfordernis Rechnung tragen will, um dem Mieter die vom Gesetz geforderten Anhaltspunkte für die Überprüfbarkeit des Erhöhungsverlangens zu geben.

Die gegenteilige Auffassung wäre aus Sicht des Senats mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht zu vereinbaren. Der Vermieter hat einen grundrechtlich geschützten Anspruch, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen zu können (BVerfG NJW 1987, 313; NJW 1974, 1499). Zwar sind ggf. zeitliche Verzögerungen, die sich durch materiell-rechtliche Vorschriften ergeben, in Kauf zu nehmen (Verfassungsmäßigkeit der Kappungsgrenze - BVerfG NJW 1986, 1669). Die Verweigerung einer feststellbaren Stichtagsdifferenz würde jedoch im Ergebnis dazu führen, daß der Vermieter durch eine formale, nicht an der materiellen Rechtslage orientierten Anwendung von § 2 Abs. 1 MHG gehindert würde, die gesetzlich zulässige Miete gerichtlich durchzusetzen. Hierin läge eine verfassungswidrige Änderung des materiellen Rechts mit Hilfe verfahrensrechtlicher Vorschriften sowie eine Verletzung des Anspruchs auf einen effektiven Rechtsschutz, der sich aus der Eigentumsgarantie ergibt (vgl. BVerfG NJW 1987, 313; 1974, 1499). Diesen Erwägungen steht der Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 3.4.1990 (NJW 1992, 1377) nicht entgegen, wie das OLG Stuttgart in seinem Rechtsentscheid zutreffend ausführt.

Durch das Landgericht angesprochene Schwierigkeiten bei der Ermittlung der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertigen keine gegenteilige Entscheidung. Hierbei handelt es sich um Fragen der Tatsachenfeststellung des Einzelfalls, die der richterlichen Würdigung unterliegen. Sofern die Berechtigung einer "Stichtagsdifferenz" nicht hinreichend dargelegt oder nachgewiesen ist, würde dies zu Lasten des Vermieters gehen, der sämtliche Voraussetzungen eines Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterhöhung beweisen muß (vgl. LG Wiesbaden WuM 1996, 420).

Maßgeblich für das Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Zugangs des Schreibens.

Das OLG Stuttgart hatte mit Rechtsentscheid festgestellt, daß das Gericht befugt ist, Zuschläge zu Mietspiegelwerten zu machen, wenn der Erhebungsstichtag für den Mietspiegel einige Zeit zurückliegt. Zu einer solchen Fortschreibung des Mietspiegels ist das Gericht (nicht aber der Vermieter) berechtigt, wobei im einzelnen zweifelhaft ist, wie das zu erfolgen hat.

Mit Rechtsentscheid vom 30. August 1996 hat das OLG Hamm sich dieser Auffassung angeschlossen und gemeint, es komme nicht darauf an, ob der Vermieter sich für die Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf den Mietspiegel berufen habe. Es sei eben streng zu unterscheiden zwischen der Begründung des Erhöhungsverlangens und der Feststellung der tatsächlichen Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Frage, wie die Stichtagsdifferenz zu ermitteln ist, läßt das Gericht ausdrücklich offen. Das OLG Stuttgart hatte insoweit in einem überwiegend abgelehnten Leitsatz 2 des Rechtsentscheides gemeint, ein Zuschlag nach den Lebenshaltungskosten bei einem Wohnungsmietenindex sei ausgeschlossen.