Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; unwirksam; teilweise; Zustimmung; Mieterhöhung; Jahressperrfrist; Teilbetrag; Zahlung

Reagiert der Mieter auf ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen zweimal durch Zahlung eines geringen Teilbetrages der angestrebten Mieterhöhung, so wird die nach teilweiser Zustimmung zur Mieterhöhung geltende Jahressperrfrist nicht in Lauf gesetzt.

Dem Kl. steht aufgrund seines Erhöhungsverlangens v. 29.6.1987 ein Anspruch auf Zustimmung zu dem auf 911 DM monatlich erhöhten Nettomietzins ab 1.9.1987 gem. § 2 MHG zu.

Die Kammer folgt in der in zweiter Instanz allein weiterverfolgten Streitfrage, ob die vor Zugang jenes Erhöhungsverlangens vorgenommenen Zahlungen von 2 x 50 DM monatlich ab 1.5.1987 als Teilleistung auf das unwirksame Erhöhungsverlangen v. 29.1.1987 eine ab 1.5.1987 laufende Wartefrist von einem Jahr gem. § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG begründen, der Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts, welches dies ablehnt.

Denn die einjährige Wartefrist ist zu berechnen ab dem Fälligkeitszeitpunkt auf der Grundlage der letzten Mietzinsvereinbarung oder demjenigen nach der zuletzt vorangegangenen Mietzinserhöhung nach dem MHG. Der zuletzt genannte Fall kommt hier als Grundlage einer Wartefrist nicht in Betracht, so daß sich nur die Frage stellt, ob in dem Erhöhungsverlangen v. 29.1.1987 und der daraufhin vorgenommenen zweimaligen Zahlung von 50 DM ab 1.5.1987 das wirksame Zustandekommen einer Mietzinsvereinbarung hinsichtlich jenes Teilbetrages gesehen werden kann, welche die Wartefrist in Lauf setzen würde. Dies ist aus mehreren Gründen abzulehnen.

Es kann zwar in Rechtsprechung und Literatur als gesichert gelten, daß ein Erhöhungsverlangen nach dem MHG gleichzeitig als ein dem Bürgerlichen Gesetzbuch unterfallendes Angebot auf Abänderung des Mietvertrages gern. § 145 BGB anzusehen ist, auf dessen Grundlage ein Vertragsschluß nach Maßgabe der §§ 145 ff. BGB möglich ist, unabhängig von der Einhaltung der Formalitäten des MHG (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 717 ff.; Palandt-Putzo, Anm. 6 zu § 2 MHG; AG Calw WM 1984, 27; BayObLG RE WM 1989, 484 ff., 485). Dies bedeutet indessen, daß eine Annahme des Angebots des Vermieters auf Vertragsabänderung bürgerlich-rechtlichen Vorschriften entsprechend wörtlich oder schlüssig bis zum Zugang des neuen Erhöhungsverlangens überhaupt erfolgt sein muß.

Es kann unentschieden bleiben, ob die zweimalige Zahlung eines Teilbetrages im Mai und Juni 1987 vor Zugang des neuen Erhöhungsverlangens, wäre damit eine konkludente Annahme erklärt, als eine solche innerhalb einer angemessenen oder als festgesetzt anzusehenden Frist, § 147 Abs. 2, § 148 BGB, gelten kann. Denn anders als ausdrückliche Erklärungen können tatsächliche Handlungen, wie die Zahlungen eines Geldbetrages, nur dann einer Willenserklärung gleichgesetzt werden, wenn auf einen zugrunde liegenden entsprechenden Erklärungswillen wegen der Dauer und Frequenz verläßlich geschlossen werden kann (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 718 m. N.). Die zweimalige Zahlung genügte den an einen eindeutigen Erklärungstatbestand zu stellenden Anforderungen noch nicht, und sie würde für den Kl. auch keine genügende Grundlage dafür geboten haben, die Bekl. auf Zahlung jenes Betrages in Zukunft in Anspruch zu nehmen, wenn sie die Zahlungen ab Juli 1987 wieder eingestellt hätten.

Schließlich erfolgte aber auch keine vollständige Zahlung, sondern nur die Leistung eines vergleichsweise unbedeutenden Betrages von monatlich 50 DM. Zwar entspricht es der herrschende in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung (BayObLG RE WM 1989, 484 ff., 485), daß eine Einigung über die Vertragsänderung sich auch auf einen Teil des Erhöhungsbetrages beschränken kann. Denn, so wird argumentiert, den Regeln des MHG, die auch die eine Zustimmung ersetzende Verurteilung zu einem Teil zuließen, sei zu entnehmen, daß sich diesem Prinzip auch die Regeln des BGB nachzuordnen hätten, mit der Folge, daß eine Ausnahme von § 150 Abs. 2 BGB zu gelten habe, wonach eine modifizierte, etwa nur teilweise Annahme ein neues Angebot bedeutet. Diese Konsequenzen werden von einem Teil der Literatur (Palandt-Putzo, Anm. 6 zu § 2 MHG) mit Recht als bedenklich angesehen.

Dies kann nach Meinung der Kammer, weil es sich um eine Ausnahme handelt, in jedem Fall nur dann gelten, wenn eine eine Zustimmung ersetzende, teilweise Verurteilung auf der Grundlage eines Erhöhungsverlangens möglich gewesen wäre. Dies setzt aber ein wirksames Erhöhungsverlangen voraus. Da es hieran vorliegend aber fehlt, beurteilt sich die Frage des Zustandekommens einer wirksamen vertraglichen Abänderung des Mietzinses ausschließlich nach bürgerlich-rechtlichen Vorschriften, da es keine Grundlage dafür gibt, jene in Anlehnung an die Regeln des MHG Einschränkungen zu unterwerfen.

Vor diesem Hintergrund müssen die zweimaligen Zahlungen der Bekl., sollten sie einer Willenserklärung gleichzusetzen sein, in jedem Fall als ein neues Angebot gem. § 150 Abs. 2 BGB gelten, welches vom Kl. nicht angenommen wurde, und wo es für seinen Verzicht einer ausdrücklichen Annahme nach § 151 BGB auch an Grundlagen fehlt.