Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Sondermerkmal modernes Bad; Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel; Strukturheizkörper als Handtuchwärmer; unzureichende Wärmedämmung; überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand; moderne Heizungsanlage; gestaltete und abschließbare Müllstandsfläche; modernes Bad; Lärmbelastung

Wohnwerterhöhend ist das Vorhandensein eines Strukturheizkörpers als Handtuchwärmer sowie eine moderne Heizungsanlage. Letzteres Merkmal ist auch erfüllt, wenn der Vermieter zu einem derartigen Einbau aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften verpflichtet war.

Eine Wärmedämmung ist dann unzureichend, wenn der Wärmeschutz der Gebäudehülle hinter demjenigen Standard zurückbleibt, der für Gebäude einer bestimmten Baualtersklasse typisch ist. Die Aufbringung einer Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz kann ein wohnwerterhöhendes Merkmal darstellen; die Unterlassung einer solchen Maßnahme führt nicht zwangsläufig zur Annahme eines wohnwertmindernden Merkmals.

(Leitsätze der Redaktion)

II. Das Amtsgericht hat die Bekl. zu Recht dazu verurteilt, einer Erhöhung der Netto-Kaltmiete von 278,27 € um 55,65 € auf 333,92 € an dem 1. August 2007 zuzustimmen.

Die Kl. führte in den Jahren 2003 und 2004 Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in dem Haus und in der Wohnung der Bekl. durch. Nach Abschluss der Maßnahmen und nach einer Neuvermessung der Wohnung wurde die Netto-Kaltmiete auf der Grundlage einer von den Parteien geschlossenen Modernisierungsvereinbarung auf 278,27 € erhöht.

Mit einem Schreiben vom 22. Mai 2007 hat die die Kl. vertretende B. GmbH die Bekl. auf Zustimmung zur Erhöhung der Netto-Kaltmiete von 278,27 € um 55,65 € auf 333,92 € mit Wirkung ab dem 1. August 2007 in Anspruch genommen. Zur Begründung hat sie sich auf den seit dem 22. August 2005 gültigen Berliner Mietspiegel 2005 berufen. Dabei hat sie geltend gemacht, dass die Wohnung in das Feld H 4 einzuordnen sei. Dieses Feld gelte für Wohnungen der Baualtersklasse von 1919 bis 1949, die mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet seien und sich in mittlerer Wohnlage befänden. Die Wohnung habe eine Wohnfläche von 63,53 m2. Der Mittelwert des Feldes H 4 betrage 4,26 €/m2 und die Spanne reiche von 3,63 €/m2 bis 5,11 €/m2. Das Sondermerkmal "Modernes Bad" sei gerechtfertigt, das einen Zuschlag von 0,37 €/m2 rechtfertige. Durch diesen Zuschlag könne die obere Grenze des Feldes des Mietspiegels überschritten werden. Die erbetene neue Miete betrage 5,26 €/m2.

Mit einer am 30. Oktober 2007 eingereichten Klage hat die Kl. die Bekl. auf Zustimmung zu der erbetenen Erhöhung der Miete in Anspruch genommen. [...]

2. Die Klage ist entgegen der Auffassung der Bekl. nicht unzulässig. (wird ausgeführt)

3. Das Verlangen auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete ist unter den näheren Voraussetzungen des § 558 BGB begründet. [...]

b) Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Datenmaterial des Berliner Mietspiegels 2007 heranzuziehen, das auf einer Erhebung der Mieten zum 1. Oktober 2006 beruht. Das für die Wohnung maßgebliche Feld H 4 weist einen Mittelwert von 4,63 €/m2 und eine Spanne von 4,02 €/m2 bis 5,45 €/m2 aus. Ferner wird das Sondermerkmal "Modernes Bad" angeführt, das einen Zuschlag von 0,37 €/m2 rechtfertigt. Dieses Sondermerkmal ist bei einem Bad erfüllt, dessen Wände türhoch gefliest sind und das mit Bodenfliesen und einer Einbauwanne oder Dusche ausgestattet ist. Dabei müssen die Ausstattungsmerkmale neuzeitlichem Standard entsprechen. Entgegen der Auffassung der Bekl. hat das Merkmal "Modernes Bad" durchaus noch seine Berechtigung. Das Sondermerkmal beruht auf statistischen Erhebungen, die das mit der Erstellung des Datenmaterials beauftragte Institut GEWOS durchgeführt hat. Das GEWOS-Institut hat in seinem Endbericht zum Mietspiegel 2007 ausgeführt, dass im Wege einer Regressionsanalyse bestimmte Merkmale festgestellt worden sind, die einen statistisch nachweisbaren Einfluss auf die Miethöhe haben. Dies ist in Bezug auf die Ausstattung eines modernen Bades festgestellt worden. Es trifft deshalb nicht zu, dass vor zwei Jahrzehnten eine Badausstattung der beschriebenen Art noch aus dem Rahmen fiel, dies aber jetzt nicht mehr der Fall sein soll. Insbesondere für ein Bad, das sich in einem Haus befindet, das zwischen den beiden Weltkriegen erbaut worden ist, lässt sich dies nicht ohne Weiteres feststellen. Es gibt mit Sicherheit zahlreiche Gebäude derselben Baualtersklasse, die noch nicht über ein "modernes Bad" verfügen. Dass Bäder der beschriebenen Art in Altbauten vorhanden sind, beruht in der Regel auf entsprechenden Modernisierungsmaßnahmen der Vermieter.

Soweit die Bekl. geltend macht, dass das Bad ungünstig konstruiert sei, ist ihr Vortrag nicht geeignet, die Anwendbarkeit des Sondermerkmals in Zweifel zu ziehen. Dem von der Bekl. eingereichten Grundriss ist dies nicht zu entnehmen. Der Badraum ist zwar relativ schmal, so dass das Toilettenbecken und die Badewanne relativ dicht nebeneinanderstehen. Dies wird auch durch die Fotografie verdeutlicht, das die Bekl. im Termin vorgelegt hat. Jedoch ist immer noch genügend Platz vorhanden, um vor der Toilette in die Badewanne zu gelangen. Es lässt sich anhand der Zeichnung und auch der Fotografie nicht feststellen, dass es ausgeschlossen ist, den schmalen Bereich zwischen dem Toilettenbecken und der Badewanne zu betreten, um das hinter der Badewanne befindliche Fenster zu erreichen. Es mag sein, dass eine ältere vollschlanke Person Schwierigkeiten haben kann, den Bereich hinter dem Toilettenbecken zu erreichen. Dies ist aber letzten Endes eine Auswirkung der Tatsache, dass der Badraum, wie der Grundriss zeigt, schon immer recht schmal war. Die grundsätzliche Anwendbarkeit dieses Merkmals kann damit aber nicht in Zweifel gezogen werden. Denn dieses beruht - wie ausgeführt - auf statistischen Erkenntnissen. [...]

c) Zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Orientierungshilfe heranzuziehen. [...]

ca) Merkmalgruppe 1: Bad/WC:

Als wohnwerterhöhendes Merkmal ist das Vorhandensein eines Strukturheizkörpers als Handtuchwärmer zu berücksichtigen. Dieser Typus eines Heizkörpers dient nicht nur der Beheizung des Badraumes, sondern ist so gestaltet, dass über ihn ein Handtuch zum Trocknen aufgehängt werden kann. Dies ist durchaus von Vorteil. Nicht jeder Heizkörper ist so gestaltet, dass er zum Trocknen von Handtüchern verwendet werden kann. Dies gilt insbesondere dann, wenn er so dicht an der Wand befestigt ist, dass ein Handtuch nicht auf beide Seiten des Heizkörpers gehängt werden kann. Dieses Merkmal kommt neben dem Sondermerkmal "Modernes Bad" zur Anwendung, weil nicht jedes "moderne Bad" mit einem solchen Heizkörper ausgestattet ist.

cb) Merkmalgruppe 2: Küche:

Das Amtsgericht hat diese Merkmalgruppe als neutral eingestuft.

Die Kl. hatte sich darauf berufen, dass die Wohnung mit einem Anschluss für einen Geschirrspüler und mit Wandfliesen im Arbeitsbereich ausgestattet sei. Die Bekl. hat im ersten Rechtszug vorgetragen, dass ein Anschluss für einen Geschirrspüler und Wandfliesen im Arbeitsbereich von ihr geschaffen worden seien, die Kl. diese aber ersetzt habe. Das Amtsgericht hat sich in dem angefochtenen Urteil mit diesem Vortrag nicht näher befasst. Die beiden Ausstattungsmerkmale sind als von der Kl. geschaffene Ausstattungen zu werten und daher positiv zu berücksichtigen. Der Umstand, dass die Bekl. vorher entsprechende Ausstattungen geschaffen hatte, ist unerheblich, weil diese jetzt nicht mehr vorhanden sind. Es ist nicht ersichtlich, dass zwischen den Parteien eine Vereinbarung getroffen worden ist, wonach die vorhandenen Ausstattungsmerkmale in der Wohnung verbleiben sollten bzw. von der Kl. geschaffene Merkmale nicht als mietwirksam berücksichtigt werden sollten.

Das negative Merkmal, dass die Küche weder über ein Fenster noch über eine ausreichende Entlüftung verfügt, ist nicht erfüllt. Der von der Bekl. eingereichten Grundrissskizze ist zu entnehmen, dass sich vor der Küche eine Loggia befindet, die über eine Tür von der Küche aus zu erreichen ist. Der Umstand, dass ein ursprünglich vorhandener Abluftkanal geschlossen worden sein soll, ist für die Frage der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach den Kriterien der Orientierungshilfe unerheblich. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Kl. mit dem Verschluss dieses Abluftkanals gegen die Auflagen der Denkmalschutzbehörde verstoßen hat, wie die Bekl. im Termin geltend gemacht hat.

Diese Merkmalgruppe ist positiv zu bewerten.

cc) Merkmalgruppe 3: Wohnung:

Diese Merkmalgruppe ist unstreitig mit Rücksicht auf den vorhandenen Kabelanschluss als positiv zu bewerten.

cd) Merkmalgruppe 4: Gebäude:

Von einer unzureichenden Wärmedämmung als wohnwertminderndem Merkmal kann nicht ausgegangen werden. Eine Wärmedämmung ist dann unzureichend, wenn der Wärmeschutz der Gebäudehülle hinter demjenigen Standard zurückbleibt, der für Gebäude einer bestimmten Baualtersklasse typisch ist. Der Baubeschreibung zufolge, die die Kl. im ersten Rechtszug eingereicht hat, ist das Gebäude in den Jahren 1928 bis 1930 errichtet worden und steht unter Denkmalschutz. Die Aufbringung einer Wärmeschutzfassade war deshalb nicht möglich. Nur die Dämmung der obersten Geschossdecke war möglich. Das Unterlassen einer Wärmedämmung bei einem Altbau indiziert aber nicht zwangsläufig eine unzureichende Wärmedämmung. Es ist nicht ersichtlich, dass bei diesem Gebäude der Wärmedurchgangswiderstand der Wände, Decken und Fenster schlechter ist als bei anderen Gebäuden, die um dieselbe Zeit nach Maßgabe der damals geltenden Bauvorschriften errichtet worden sind. Die Aufbringung einer Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz stellt nach der Orientierungshilfe ein wohnwerterhöhendes Merkmal dar. Die Unterlassung einer solchen Maßnahme bedeutet deshalb kein wohnwertminderndes Merkmal.

Das wohnwerterhöhende Merkmal eines überdurchschnittlichen Instandhaltungszustandes kann zur Zeit nicht festgestellt werden. Der von der Kl. im ersten Rechtszug eingereichten Baubeschreibung zufolge war eine Instandsetzung beschädigter Fassadenteile, die Erneuerung der Steigestränge für Wasser und der Fallrohre für Abwasser und die komplette Erneuerung der Elektroinstallationen im Bereich der Treppenhäuser, Keller und Dachböden vorgesehen. Nach dem Vortrag der Bekl. soll eine dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks im Keller gegeben sein. Das Vorhandensein einer Durchfeuchtung des Kellers hätte nur zur Folge, dass das positive Merkmal eines überdurchschnittlichen Instandhaltungszustandes entfiele. Nicht erfüllt wäre damit das negative Merkmal eines schlechten Instandhaltungszustandes. Denn dazu müssten weitere Schäden an der Gebäudesubstanz vorhanden sein, wie z. B. große Putzschäden oder erhebliche Schäden an der Dacheindeckung. Die Bekl. hat im ersten Rechtszug nur geltend gemacht, dass der Putz an der Innenseite der Wand in ihrem Kellerraum abbröckele. Jedenfalls sei der Keller insgesamt feucht. Dieser Vortrag war unzureichend, um aus ihm die Schlussfolgerung abzuleiten, dass die Abdichtung der Kellerwände gegen von außen drückendes Wasser aus dem Erdreich unzureichend sei. Erst im zweiten Rechtszug trägt die Bekl. vor, dass der Keller so nass sei, dass Gegenstände beschädigt worden seien. Dieser Vortrag mag ausreichen, um von einer Durchfeuchtung der Kellerwände auszugehen. Allerdings ist hierzu eine endgültige Feststellung nicht veranlasst, weil es auf die Beschaffenheit des Kellers im Endergebnis nicht ankommt.

Soweit die Bekl. geltend macht, dass in ihrer Wohnung die Fenster undicht seien, handelt es sich um einen zu beseitigenden Mangel der Mietsache, der keinen Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete hat. Auch hier kann ein Mieter nicht verlangen, dass die Kastendoppelfenster so dicht sind, wie dies bei modernen Isolierglasfenstern der Fall ist, die mit Lippendichtungen versehen sind. Er kann nur erwarten, dass diese Fenster regendicht sind und ein Maß an Luftundurchlässigkeit aufweisen, das für Fenster dieser Art typisch ist.

Ferner wurde nach dem 1. Juli 1994 eine moderne Heizungsanlage eingebaut. Hierbei handelt es sich um ein wohnwerterhöhendes Merkmal. Dieses Merkmal ist erfüllt, auch wenn die Kl. oder die vorherige Vermieterin zu einem Einbau aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften verpflichtet war. Eine solche Heizungsanlage spart Energie und leistet damit einen Beitrag zur Begrenzung des ständigen Anstiegs der Heizkosten. [...]

Die Merkmalgruppe ist insgesamt positiv zu bewerten.

ce) Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld:

Als positives Merkmal ist eine gestaltete und abschließbare Müllstandsfläche vorhanden.

Entgegen dem Vortrag der Bekl. kann nicht davon ausgegangen werden, dass die T.Straße eine verkehrsreiche Straße mit einer erheblichen Lärmbelästigung ist. Die T.Straße verläuft zwischen der F.Straße und B.Straße. In dem Straßenverzeichnis zum Mietspiegel ist sie nicht als laute Straße gekennzeichnet. Sie befindet sich unstreitig in einer 30-km-Zone. Allein die Verringerung der zulässigen Geschwindigkeit des Fahrzeugverkehrs führt bereits zu einer Abnahme des Geräuschpegels. Das Straßenbahndepot grenzt an die L.Straße, durch die eine Straßenbahnlinie verläuft, und liegt damit in einiger Entfernung von dem Haus T.Straße 8. Das Haus T.Straße 8 befindet sich zwischen der F.Straße und der C.Straße. Es mag sein, dass das Straßenbahndepot von der F.Straße aus von Straßenbahnen befahren wird. Es ist nicht ersichtlich, wo sich dort eine Kaufhalle und Gewerbeanlieger befinden sollen, die ständig beliefert werden. Den Ausführungen des Mietspiegels zufolge liegt eine hohe Verkehrslärmbelastung bei solchen Straßen vor, die auf der der Gebäudeseite zugewandten Gebäudeseite einen Mittelungspegel von 65 dB (A) am Tag und/oder über 55 dB (A) in der Nacht aufweisen. Die Lärmbelastung wurde für Hauptverkehrsstraßen, im Innenstadtbereich für alle Straßen mit einer zulässigen Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h sowie das vollständige Straßenbahnnetz erfasst. Die Lärmbelastung für das übrige Straßennetz - vorwiegend Tempo-30-Zonen - blieb mangels Untersuchungen unberücksichtigt. Die Verkehrslärmbelastung bei den im Straßenverzeichnis besonders gekennzeichneten Straßen wurde anhand einer bestimmten Verkehrsstärke ermittelt. Es ist kaum vorstellbar, dass die T.Straße dieselbe Verkehrslärmbelastung haben sollte wie eine überörtliche Verbindungsstraße.

Das Unterlassen einer Wärmedämmung bei einem Altbau indiziert nicht zwangsläufig eine unzureichende Wärmedämmung.

Der Vermieter wollte die Miete erhöhen, der Mieter sträubte sich dagegen mit den verschiedensten Argumenten. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Zustimmung, was zu dessen Berufung zum Landgericht führte.

Die ZK 67 des LG Berlin wies die Berufung zurück. Für die Rechtzeitigkeit der Klageerhebung sei es unschädlich, dass die Klageschrift dem Mieter erst nach Ablauf der Klagefrist zugestellt worden sei. Die Zustellung sei nämlich "demnächst" i. S. d. § 167 ZPO erfolgt. Der Vermieter habe fristgemäß den Kostenvorschuss für die Klage eingezahlt und damit die Voraussetzungen für eine alsbaldige Klagezustellung geschaffen. Dass es danach noch eine gewisse Zeit bis zur Zustellung durch das Gericht gedauert habe, gehe nicht zu Lasten des klagenden Vermieters.

Das Sondermerkmal des modernen Bades sei bei einem Bad erfüllt, dessen Wände türhoch gefliest seien und das mit Bodenfliesen und einer Einbauwanne oder Dusche ausgestattet sei. Dabei müssten die Ausstattungsmerkmale des neuzeitlichen Standards erfüllt sein. Dieses Merkmal habe auch heutzutage durchaus noch seine Berechtigung. Es treffe nicht zu, dass vor zwei Jahrzehnten eine Badausstattung der beschriebenen Art noch aus dem Rahmen gefallen sei, dies aber jetzt nicht mehr der Fall sein solle. Es gäbe mit Sicherheit zahlreiche Gebäude derselben Baualtersklasse, die noch nicht über ein modernes Bad verfügten. Ein Strukturheizkörper als Handtuchwärmer sei wohnwerterhöhend. Der Mieter könne sich auch nicht darauf berufen, er selbst habe einen Anschluss für einen Geschirrspüler und Wandfliesen im Arbeitsbereich geschaffen, was aber von dem Vermieter ersetzt worden sei. Der Umstand, dass der Mieter vorher entsprechende Ausstattungen geschaffen habe, sei unerheblich, wenn diese jetzt nicht mehr vorhanden seien. Etwas anderes könne nur gelten, wenn eine mietvertragliche Vereinbarung getroffen worden sei, wonach vorhandene Ausstattungsmerkmale in der Wohnung verbleiben bzw. von dem Vermieter geschaffene Merkmale nicht als mietwirksam berücksichtigt werden sollten. Von einer unzureichenden Wärmedämmung als wohnwertminderndes Merkmal könne nicht ausgegangen werden. Das Unterlassen einer Wärmedämmung bei einem Altbau indiziere nicht zwangsläufig eine unzureichende Wärmedämmung. Die Aufbringung einer Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz stelle sich als wohnwerterhöhendes Merkmal dar. Die Unterlassung einer solchen Maßnahme bedeute deshalb kein wohnwertminderndes Merkmal. Bei der vorhandenen modernen Heizungsanlage handele es sich um ein wohnwerterhöhendes Merkmal. Das scheitere auch nicht daran, dass der Vermieter zu einem Einbau aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften verpflichtet gewesen sei. Eine solche Heizungsanlage spare Energie und leiste damit einen Beitrag zur Begrenzung des ständigen Anstiegs von Heizkosten.