Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Orientierungshilfe: abschließbare Müllstandsfläche; aufwendige Deckenverkleidung (Stuck), hochwertiger Bodenbelag (Parkett); bevorzugte Citylage

1. Eine abschließbare Müllstandsfläche liegt vor, wenn zwar die Müllstandsfläche selbst unmittelbar nicht abschließbar, jedoch nur über einen verschlossenen Kellereingang zu erreichen ist.

2. Für die Annahme einer bevorzugten Citylage reicht es nicht, dass bekannte Berliner Einkaufslagen (etwa Steglitzer Schloßstraße oder Kurfürstendamm) durch längere Fußmärsche oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln problemlos erreicht werden können.

3. Hochwertiger Bodenbelag in Form von Parkettboden setzt voraus, dass dieser sich in einem guten Zustand befindet.

4. Eine aufwendige Deckenverkleidung (Stuck) kann nur dann wohnwerterhöhend sein, wenn sich diese in gutem Zustand befindet.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. sind Mieter der im Erdgeschoss links des Hauses [...] Berlin belegenen, 162,32 m2 großen 5-Zimmerwohnung; zwischen den Parteien ist eine Bruttokaltmiete vereinbart [...].

Die bis 1918 bezugsfertige Wohnung ist mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet und liegt gemäß Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2005 in guter Wohnlage (Mietspiegelfeld L 2); eine Fläche von 88,63 m2 ist mit Stabparkett versehen; die tatsächlichen kalten Betriebskosten beliefen sich Anfang 2006 zugestandenermaßen auf 1,21 €/m2.

Die Bruttokaltmiete betrug am 1.5.2003 monatlich 961,41 €; sie ist mit gerichtlichem Vergleich vom 26.9.2003 auf monatlich 1.042,56 € ab dem 1.7.2003 erhöht worden. Nach zwischenzeitlichen Verringerungen bzw. Erhöhungen des Betriebskostenanteils an der Bruttokaltmiete nach § 560 BGB beträgt der Bruttokaltmietzins seit dem 1.5.2005 monatlich 1.051,72 €.

Mit Schreiben vom 18.2.2006 verlangte der Kl. von den Bekl. unter Bezugnahme auf das Mietspiegelfeld L 2 des Berliner Mietspiegels 2005 und unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Betriebskostenwerte laut GEWOS von 1,18 €/m2, der Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von bisher 1.051,72 € um 86,14 € auf 1.137,86 € mit Wirkung ab dem 1.5.2006 zuzustimmen; die Bekl. haben die Zustimmung nicht erteilt.

Die Parteien sind sich darüber einig, dass sich in der Wohnung ein zweites WC befindet, die Wohnräume überwiegend mit hochwertigem Parkett belegt sind, in der Wohnung ein Kabelanschluss, der nicht rückkanalfähig ist, vorhanden ist, die Wohnräume überwiegend mit hochwertigem Stuck an Decken und Wänden ausgestattet sind, die Küche ohne Kochmöglichkeit und ohne Spüle gestellt worden ist sowie im Wohnhaus ein abschließbarer Fahrradabstellraum und ein Personenaufzug vorhanden sind.

Hinsichtlich dieser unstreitig vorhandenen Merkmale behaupten die Bekl., dass sie den bei Mietvertragsbeginn verschlissenen Parkettboden sowie den Stuck in einen ordnungsgemäßen Zustand versetzt hätten.

Die Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die Wohnung von monatlich 1.051,72 € um 86,14 € auf 1. 137,86 € mit Wirkung ab 1.5.2006 zuzustimmen.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Bekl. sind der Auffassung, dass der Kl. zu Unrecht den nach § 560 BGB erhöhten Mietzins in den möglichen "Erhöhungsspielraum" einbezogen habe; ferner sei wegen der Erhöhung der Betriebskosten per 1.5.2005 (§ 560 BGB) die Sperrfrist nicht eingehalten worden. [...]

[Gründe des AG Charlottenburg, Urteil vom 16. Januar 2007 - 218 C 228/06 -] Die zulässige Klage ist begründet.

I. 1. Durch das Mieterhöhungsverlangen vom 18.2.2006 sind die Sperrfrist des § 558 Abs. 1 BGB und die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB gewahrt. Die letzte vorangegangene Mieterhöhung gem. § 558 BGB erfolgte per 1.7.2003, so dass am Wirksamkeitszeitpunkt 1.5.2006 die 15-Monats-Frist eingehalten ist. Die per 1.5.2005 eingetretene Erhöhung des Betriebskostenanteils der Bruttokaltmiete nach § 560 BGB ist dagegen nicht in die Sperrfrist einzubeziehen, weil insoweit die eindeutige und klare Regelung des § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB die Berücksichtigung von vorangegangenen Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB ausschließt; dass eine angeblich verfassungskonforme Auslegung der Mietrechtsvorschriften dazu führen würde, dass die Sperrfrist nicht eingehalten sei, wäre gesetzwidrig und ist auch ansonsten bei der gegebenen Rechtslage nicht nachvollziehbar.

Das betrifft gleichermaßen die Auffassung, die Kappungsgrenze sei falsch errechnet. Die Kappungsgrenze ist - zutreffend vom Bruttokaltmietzins per 1.5.2003 (961,41 €) ausgehend - ermittelt worden. Somit machen 20 % von 961,41 € einen Gesamterhöhungsbetrag von 192,28 € aus, wobei mit der Erhöhung per 1.7.2003 davon 81,15 € und per 1.5.2006 davon weitere 86,14 € verbraucht worden sind, so dass der mögliche gesamte Erhöhungsbetrag (192,28 €) nicht überschritten worden ist.

2. Das Mieterhöhungsverlangen ist auch formell wirksam. Denn es reicht aus, bei der Erhöhung eines Bruttokaltmietzinses auf der Grundlage des Mietspiegels 2005, der Nettokaltmieten ausweist, in dem Erhöhungsverlangen die pauschalen Betriebskostenwerte (GEWOS-Werte) aus dem Mietspiegel anzugeben, weil die Mieter aufgrund dieser Angaben in der Lage sind, das Erhöhungsverlangen auf Richtigkeit und Begründetheit zu überprüfen. Daher ist es nur für die schlüssige Darlegung und die materielle Begründung der Mieterhöhungsklage im Prozess erforderlich, dass der Vermieter - wie hier geschehen - die gegenwärtigen, auf die Wohnung tatsächlich entfallenden kalten Betriebskosten angibt (vgl. BGH GE 2006, 46, 47, noch einmal klarstellend: BGH GE 2006, 1162, 1163).

II. Der Kl. hat gegen die Bekl. Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von 1.051,72 € um 86,14 € auf 1.137,86 € ab dem 1.5.2006.

Bei der Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses geht der erkennende Richter vom Mittelwert des hier einschlägigen Mietspiegelfeldes L 2 (4,68 €/m2 nettokalt), dem Sondermerkmal "hochwertiger Bodenbelag" und von den tatsächlichen kalten Betriebskosten von 1,21 €/m2 aus und kommt zu folgendem Ergebnis:

1. In der Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) überwiegen aufgrund eines zweiten WC in der Wohnung die wohnwerterhöhenden Merkmale. Diesem positiven Merkmal stehen keine wohnwertmindernden Merkmale entgegen; denn das Handwaschbecken mit den Abmaßen 49 cm x 35 cm weist eine normale Größe auf und mit einer Fliesenhöhe von 1,37 m bei 2,20 m Gesamthöhe sind die Wände des Bades überwiegend gefliest.

2. Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist ausgeglichen.

Denn die beiden unstreitig negativen Merkmale (keine Kochmöglichkeit, keine Spüle) werden durch die wohnwerterhöhenden Merkmale "Fliesen als Bodenbelag" und "Wandfliesen im Arbeitsbereich" ausgeglichen. Dabei ist es unerheblich, dass diese Fliesen nicht neuwertig sind; sie sind jedoch noch in einem ordentlichen und damit gebrauchsfähigen Zustand.

3. In der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale.

Denn es liegen mit dem zusätzlichen Abstellraum in der Wohnung, dem aufwendigen und prächtigen Stuck in vier Wohnräumen ("Berliner" Zimmer, Damenzimmer, Schlafzimmer und Sohn-Zimmer), der großen und geräumigen Terrasse (ca. 13 m2) und der Verlegung der Heizungsrohre überwiegend unter Putz insgesamt vier wohnwerterhöhende Merkmale vor, denen allenfalls die negativen Merkmale "unzureichende Elektroinstallation" und "Nichtanschließbarkeit der Waschmaschine in Küche bzw. Bad" gegenüberstehen würden. Da selbst in dem Fall, in dem diese beiden negativen Merkmale tatsächlich vorliegen sollten, die positiven Merkmale überwiegen würden, ist über den streitigen Zustand hinsichtlich dieser beiden Merkmale nicht Beweis zu erheben. Hinsichtlich des Stuckes in den einzelnen Wohnräumen ist davon auszugehen, dass der Stuck vom Vermieter gestellt worden ist; denn selbst das Entfernen und Abwaschen mehrerer Farbschichten von den einzelnen Stuckelementen führt nicht dazu, die Bekl. so zu stellen, als hätten sie den Stuck in die Wohnräume eingebracht.

4. Auch in der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale. (wird ausgeführt)

5. Gleichfalls überwiegen in der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) die wohnwerterhöhenden Merkmale.

Denn den drei positiven Merkmalen "Lage an einer besonders ruhigen Straße", "bevorzugte Citylage in guter Wohnlage" und "gestaltete und abschließbare Müllstandsfläche" stehen keine wohnwertmindernden Merkmale gegenüber. Bei dem An- und Abfahren an die Landauer Straße hat der erkennende Richter nur geringen Kfz-Verkehr bemerkt; zudem waren nur ca. 2/3 der Parkplätze am Straßenrand belegt, so dass von einer besonders ruhigen Straße auszugehen ist. Das Wohnhaus liegt in fußläufiger Nähe zur Steglitzer Schloßstraße mit einer Vielzahl von Einkaufsstätten und Restaurants in bevorzugter Citylage.

Der erkennende Richter hält die mit einer bewachsenen Pergola gestaltete Müllstandsfläche deshalb für abschließbar i. S. d. Orientierungshilfe zum Mietspiegel, weil der Zugang zum Innenhof und damit zur Müllstandsfläche nur durch die abgeschlossene Hauseingangstür möglich ist, so dass nur die Bewohner des Grundstücks diesen Bereich nutzen können und fremde Personen von der Nutzung ausgeschlossen sind; es kommt nicht darauf an, dass die Müllbehältnisse durch einen Zaun mit einer abschließbaren Tür vom übrigen Innenhof getrennt abgestellt werden.

Das Merkmal "aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück" ist nach Auffassung des erkennenden Richters nicht gegeben. Zwar sind der Innenhof und die Rabatten vor der Hauseingangstür ansprechend und ordentlich gestaltet, jedoch ist insbesondere wegen des Alters und der Beschädigungen des Gehweges im Innenhof nicht von einer aufwendigen Gestaltung auszugehen.

Es ist auch nicht davon auszugehen, dass die [...] Straße durch Fluglärm beeinträchtigt wird. Denn während der ca. einstündigen Inaugenscheinnahme war zweimal ein Flugzeug zu hören, wobei es sich um keine starken Fluggeräusche gehandelt hat; zudem sind die beiden Flugzeuge nicht - wie von den Bekl. behauptet - in geringer Höhe geflogen.

6. Nach Auffassung des erkennenden Richters ist mit dem in gutem Zustand befindlichen Parkett in den meisten Wohnräumen das Sondermerkmal "hochwertiger Bodenbelag" gegeben, für das der Kl. einen zusätzlichen Betrag von 0,24 €/m2 ansetzen kann. Dagegen können die Bekl. nicht mit dem Vorbringen durchdringen, dass sich das Parkett bei Beginn des Mietverhältnisses in einem "abgewohnten" Zustand befunden hätte bzw. schwarz und stellenweise bis auf das blanke Holz verbraucht gewesen sei. Ein solches Vorbringen ist derartig unsubstantiiert, dass der Kl. darauf nicht substantiiert erwidern kann; denn die Bekl. hätten schon im einzelnen darlegen müssen, in welchen Zimmern und an welchen Stellen das Parkett welche Schäden aufgewiesen haben soll, die ein Abschleifen und Versiegeln bei Beginn des Mietverhältnisses erforderlich gemacht haben sollen; mangels eines solchen Vortrages sind auch nicht die benannten Zeugen zu vernehmen. Zudem haben die Bekl. den unter § 12 des Mietvertrages eingebrachten handschriftlichen Vermerk, dass sich sämtliche Räume in einem einwandfreien Zustand befunden haben, durch Unterzeichnung des Mietvertragsexemplares bestätigt. Darüber hinaus haben die Parteien in § 23 des Mietvertrages fünf handschriftliche Vereinbarungen, die Besonderheiten des Mietverhältnisses - z. B. die Nichtvermietung von Herd, Spültisch und Spülbecken - betreffen, getroffen, so dass bei dem Vorhandsein eines stark abgetretenen und überarbeitungsbedürftigen Parkettbodens davon auszugehen ist, dass die Parteien einen entsprechenden Vermerk aufgenommen bzw. Vereinbarungen über die Aufarbeitung des Parkettbodens getroffen hätten.

Ferner ist das Sondermerkmal "Lage der Wohnung im Erdgeschoss" gegeben. [...]

Aus den Gründen der Berufungsentscheidung des LG: Die zulässige Berufung ist überwiegend erfolgreich.

Die Berufung ist erfolgreich, soweit sie sich gegen die vom Amtsgericht vorgenommene Bewertung der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) als positiv wendet. Diese Merkmalgruppe ist nur ausgeglichen. Denn dem alleinigen positiven Merkmal der gestalteten und abschließbaren Müllstandsfläche - hier schließt sich das Berufungsgericht der Rechtsauffassung des Amtsgerichts auch nach der vorgenommenen Augenscheinsnahme am 28.9.2007 an - steht das - unstreitige - negative Merkmal der besonderen Geräuschbelästigung durch den im Haus vorhandenen Fahrstuhl entgegen. Es trifft zwar zu, dass die Müllstandsfläche unmittelbar selbst nicht abschließbar ist. Hingegen ist die Abgeschlossenheit der Müllstandsfläche hier dadurch gegeben, dass sie nur über einen verschlossenen Kellergang zu erreichen ist, nicht etwa über den üblichen Hauseingang. Auf diese Weise ist gewährleistet, dass Zugang zu der Müllstandsfläche nur diejenigen Mieter haben, die auch einen Schlüssel für den Kellergang besitzen, der nicht vom Hausflur aus zu erreichen ist. Hingegen ist das Wohnumfeld auf dem Grundstück nicht im Sinne des Mietspiegels aufwendig gestaltet. Die Gestaltung ist zwar offensichtlich mit viel Liebe und Geschmack vorgenommen worden, im Vergleich zu den von dem Mietspiegel erfassten Gestaltungsmöglichkeiten für Außenanlagen handelt es sich aber um keine aufwendige Gestaltung. So findet sich insbesondere keine aufwendige Wege- oder Sitzgruppengestaltung oder vergleichbares.

Das Wohngebäude befindet sich nach Überzeugung des Berufungsgerichts auch nicht in einer besonders ruhigen Straße. Bei dem durchgeführten Ortstermin ergab sich, dass die Straße offensichtlich rege von den Anliegern zum Teil mit Parksuchverkehr benutzt wird. Die Straße ist trotz des so genannten englischen Gartenbaustils mit tiefen Vorgärten recht dicht und vor allem relativ hoch bebaut, so dass eine Vielzahl von Bewohnern einen recht hohen Bedarf an Parkplätzen bewirken, der offensichtlich nicht in jeder Zeit problemlos gedeckt wird. Trotz Regens war zudem auf der Straße der Verkehrslärm der nahen ampelgeregelten Kreuzung einer Hauptverkehrsstraße wahrnehmbar. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass sich nur etwa 150 m vom Grundstück entfernt an den Ecken zum Rüdesheimer Platz in den Erdgeschossen ein größeres Restaurant, das nach Angaben der Parteien nicht lediglich von den Anwohnern besucht wird, und mehrere Einkaufsmöglichkeiten bestehen, die neben dem Publikumsverkehr zwangsläufig auch Lieferverkehr zur Anlieferung von Waren verursachen. Insgesamt handelt es sich zwar um eine für Berliner Verhältnisse relativ ruhige Straße, besonders ruhig ist sie damit jedoch noch nicht. Soweit das Amtsgericht eine abweichende Beurteilung getroffen hat, beruht das offensichtlich darauf, dass der Ortstermin dort zum frühen Mittag und damit zu einer im allgemeinen sehr verkehrsruhigen Zeit stattgefunden hat. Eine besonders ruhige Straße ist aber dann nicht mehr gegeben, wenn sie zu Verkehrsspitzenzeiten doch von einem nicht unerheblichen Anlieger- und Parksucherverkehr heimgesucht wird.

Die Wohnung befindet sich auch nicht in einer bevorzugten Citylage. Dafür reicht es nicht, dass bekannte Berliner Einkaufslagen, wie die Steglitzer Schloßstraße oder die City um den Kurfürstendamm bzw. Tauentzien, durch längere Fußmärsche oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln problemlos erreicht werden können. Das zeichnet die Wohnlage nämlich nicht vor anderen innerstädtischen Wohnlagen aus. Es handelt sich in unmittelbarer Umgebung nicht um eine typische Citylage, die mit ihrer Infrastruktur in Bezug auf Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants etc. eine über den unmittelbaren Wohngebietsbereich hinausgehende Bedeutung hätte und deshalb auch Besucher und Touristen anziehen würde. Ohne Erfolg machen die Bekl. allerdings geltend, dass diese Merkmalgruppe insgesamt negativ zu beurteilen sei. Insbesondere gibt es keine erhebliche Lärmbelästigung durch Flugverkehr in der Straße. Fluglärm wurde während des Ortstermins am 28.9.2007 überhaupt nicht wahrgenommen. Überdies ist es gerichtsbekannt, dass der Flugbetrieb des in Betracht kommenden Flughafens Tempelhof wegen der vom Berliner Senat beabsichtigten Schließung bereits erheblich verringert ist und deshalb die durch diesen Flughafen verursachten Geräuschbeeinträchtigungen zurückgegangen sein müssen.

1.2. Ohne Erfolg wendet sich die Berufung gegen die vom Amtsgericht vorgenommene Einordnung der Merkmalgruppe 3 als überwiegend positiv.

Es ist zwar dem Amtsgericht nicht darin zu folgen, dass es nicht darauf ankäme, in welchem Zustand bei Anmietung sich der Stuck befunden habe, denn auch insoweit muss sich dieser in einem guten Zustand befinden. Es ist nicht ersichtlich, dass dieses im Mietspiegel genannte positive Merkmal den guten Zustand nur für die getäfelte Wandverkleidung fordern würde. Die sprachliche Gestaltung lässt eine Einschränkung nicht erkennen, so dass hier davon ausgegangen wird, dass auch der Stuck in einem guten Zustand sein muss. Davon kann hier nicht ausgegangen werden. (wird ausgeführt)

2. Die Berufung ist aber erfolgreich, soweit sie sich gegen den für das Sondermerkmal "hochwertigen Bodenbelag" in Form des Parketts berücksichtigten Zuschlag von 0,24 €/m2 richtet. Dieser Zuschlag ist nicht gerechtfertigt. Denn es muss davon ausgegangen werden, dass das Parkett sich bei Anmietung der Wohnung nicht in einem guten Zustand im Sinne des Mietspiegels befunden hat, weil es infolge Abnutzung abgeschliffen und neu versiegelt werden musste. Der Mietspiegel stellt auf einen guten Zustand ab, dieser ist nicht (mehr) gegeben, wenn Instandsetzungsarbeiten, wie die hier von den Bekl. vorgenommenen Arbeiten (siehe noch weiter unten) vorgenommen werden müssen. Es kommt deshalb nicht entscheidend darauf an, dass die Bekl. nicht beweisen konnten, dass der Parkettfußboden in der gesamten Wohnung gräulich bis schwarz gewesen ist. Denn sie haben jedenfalls beweisen können, dass er in keinem guten Zustand war. (wird ausgeführt)

Das AG Charlottenburg und - in der Berufung - das LG Berlin befassten sich mit verschiedenen Merkmalen der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel. Danach gilt: Eine Müllstandsfläche muss nicht selbst abschließbar sein, es reicht aus, wenn sie nur über einen verschlossenen Zugang erreichbar ist, zu dem nur Mieter Schlüssel haben. Parkett und Stuck müssen sich in gutem Zustand befinden, um wohnwerterhöhend zu wirken. Ein Handwaschbecken mit den Abmaßen 49 x 35 cm sei nicht als zu klein zu bezeichnen, ein Badezimmer mit 1,37 m Fliesenspiegel gelte bei einer Gesamthöhe von 2,20 m als "überwiegend gefliest". Und schließlich: Das Rheinische Viertel um den Rüdesheimer Platz gilt nicht als "bevorzugte Citylage".

Der Vermieter wollte die Miete für eine Wohnung im sog. Rheinischen Viertel ("Gartenterrassenstadt"), das um den Rüdesheimer Platz in Berlin-Wilmersdorf liegt, erhöhen. Die dortigen viergeschossigen Mietshäuser enthalten großbürgerliche Wohnungen mit überwiegend fünf und mehr Zimmern und sind in Anlehnung an den englischen Landhausstil gestaltet.

Der auf Zustimmung in Anspruch genommene Mieter stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Der Streit ging im Wesentlichen darum, ob bestimmte Merkmale der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels vorlagen. Das Amtsgericht Charlottenburg hielt das Mieterhöhungsverlangen für formell wirksam, obwohl der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen die pauschalen Betriebskostenwerte aus dem Mietspiegel angegeben habe. Aufgrund der Rechtsprechung des BGH führe das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens.

Zu den wohnwerterhöhenden Merkmalen entschied das Gericht: das vorhandene Handwaschbecken mit den Abmaßen 49 x 35 cm sei nicht als zu klein einzustufen. Das geflieste Bad mit einer Fliesenhöhe von 1,37 m bei 2,20 m Gesamthöhe habe als "überwiegend gefliest" zu gelten. In vier Räumen der Fünf-Zimmer-Wohnung befinde sich aufwendiger Stuck, der vom Vermieter gestellt sei. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht dadurch, dass der Mieter mehrere Farbschichten von den einzelnen Stuckelementen abgewaschen habe.

Die Wohnung liege auch in einer bevorzugten Citylage. Das Wohnhaus befinde sich in fußläufiger Nähe zur Steglitzer Schloßstraße mit einer Vielzahl von Einkaufsstätten und Restaurants.

Die mit einer bewachsenen Pergola gestaltete Müllstandsfläche sei deshalb abschließbar im Sinne der Orientierungshilfe zum Mietspiegel, weil der Zugang zum Innenhof und damit zur Müllstandsfläche nur durch die abgeschlossene Hauseingangstür möglich sei, so dass nur die Bewohner des Grundstücks den Bereich nutzen könnten und fremde Personen von der Nutzung ausgeschlossen seien. Es komme nicht darauf an, dass die Müllbehältnisse durch einen Zaun mit einer abschließbaren Tür vom übrigen Innenhof getrennt abgestellt würden.

Auch das Sondermerkmal "hochwertiger Bodenbelag" liege - weil ein Parkettboden vorhanden sei - vor und führe zu einem Zuschlag von 0,24 €/m2. Der Mieter könne mit seinem Vorbringen, das Parkett habe sich zu Beginn des Mietverhältnisses in einem abgewohnten Zustand befunden, stellenweise sei es bis auf das blanke Holz verbraucht gewesen, nicht durchdringen, da der Vortrag zu unsubstantiiert sei.

Das Landgericht Berlin, ZK 65 (Einzelrichterin), schloss sich zunächst dem Amtsgericht (AG Charlottenburg, Urteil vom 16. Januar 2007 - 218 C 228/06 -) in seiner Bewertung der abschließbaren Müllstandsfläche an.

Anders als die Vorinstanz vertrat das Landgericht jedoch die Ansicht, dass die Wohnung nicht in einer bevorzugten Citylage liege. Dafür reiche es nicht aus, dass bekannte Berliner Einkaufslagen (z. B. Steglitzer Schloßstraße) durch längere Fußmärsche oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln problemlos erreicht werden könnten. Das zeichne die Wohnlage nicht vor anderen innerstädtischen Wohnlagen aus. Eine bevorzugte Citylage setze voraus, dass sie mit ihrer Infrastruktur in Bezug auf Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants etc. eine über den unmittelbaren Wohngebietsbereich hinausgehende Bedeutung habe und deshalb auch Besucher und Touristen anziehe. Das sei hier nicht der Fall.

Dem Amtsgericht könne auch nicht darin gefolgt werden, es käme nicht darauf an, in welchem Zustand sich der Stuck bei Anmietung befunden habe, denn auch insoweit müsse sich dieser in einem guten Zustand befinden. Es sei nicht ersichtlich, dass dieses im Mietspiegel genannte positive Merkmal den guten Zustand nur für die getäfelte Wandverkleidung fordern würde. Die sprachliche Gestaltung lasse eine Einschränkung nicht erkennen, so dass hier davon ausgegangen werde, dass auch der Stuck in einem guten Zustand sein müsse. Davon könne hier nicht ausgegangen werden.

Die Berufung sei auch erfolgreich, soweit sie sich gegen den für das Sondermerkmal "hochwertiger Bodenbelag" in Form des Parketts berücksichtigten Zuschlag richte, denn es sei davon auszugehen, dass sich das Parkett bei Anmietung der Wohnung nicht in einem guten Zustand i. S. d. Mietspiegels befunden habe, weil es infolge der Abnutzung abgeschliffen und neu versiegelt werden musste. Ein guter Zustand sei nicht (mehr) gegeben, wenn Instandsetzungsarbeiten vorgenommen werden müssten. Das habe die durchgeführte Beweisaufnahme ergeben.

Die Ausführungen des Landgerichts sind teilweise diskussionswürdig und sollten Anlass für den nächsten Mietspiegel sein, Definitionen zu präzisieren. Das bezieht sich vorliegend auf das Sondermerkmal des hochwertigen Bodenbelags und auf das wohnwerterhöhende Merkmal im Rahmen der Orientierungshilfe "aufwendige Deckenverkleidung (Stuck)".

Grundsätzlich gilt bei der Einordnung einer Wohnung im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens, dass behebbare Mängel nicht mindernd berücksichtigt werden dürfen, vielmehr über die Mängelhaftung nach §§ 536 ff. BGB zu regulieren sind (vgl. Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl. 2007, § 558 Rdn. 27 ff.). Ein Parkettboden stellt grundsätzlich einen hochwertigen Bodenbelag dar. Wenn er sich nicht mehr in einem guten Zustand befindet, hat der Mieter gegen den Vermieter einen entsprechenden Instandsetzungsanspruch nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Insofern ist die Definition laut Berliner Mietspiegel, dass sich der Bodenbelag in einem guten Zustand befinden muss, um den Zuschlag auszulösen, inkonsequent. Zumindest ist er unklar und bedarf jedenfalls einer einschränkenden, differenzierenden Betrachtung. Hat der Mieter die Wohnung in (positiver) Kenntnis eines bestimmten Mangels übernommen, kann der Erfüllungsanspruch ausgeschlossen sein. Dann haben nämlich die Vertragsparteien einen bestimmten Zustand der Mietsache als vertragsgemäß vereinbart (vgl. auch BGH, Urteil vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05 - = GE 2007, 843). Ein solcher Ausschluss des Erfüllungsanspruchs dürfte jedoch eher die Ausnahme sein. Hat demgemäß ein Mieter einen Anspruch, dass der Parkettboden (wieder) in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt wird, kann das bei einem Mieterhöhungsverlangen nicht dazu führen, dass das Sondermerkmal des hochwertigen Bodenbelages außer Betracht bleibt.

Das Problem des möglicherweise bestehenden Erfüllungsanspruchs bezieht sich auch auf das wohnwerterhöhende Merkmal der "getäfelten Wandverkleidung in gutem Zustand". Hat der Mieter einen Erfüllungsanspruch, dürfte es nicht darauf ankommen, ob die getäfelte Wandverkleidung in gutem Zustand oder instandsetzungsbedürftig ist. Im Übrigen bezieht sich dem klaren Wortlaut der Definition nach der erforderliche gute Zustand nur auf die Wandverkleidung, nicht auf die aufwendige Deckenverkleidung in Form von Stuck. Auch hier besteht Klarstellungsbedarf.

Wann eine bevorzugte Citylage vorliegt, unterliegt der tatrichterlichen Beurteilung. Ob nun die Wohngegend um den Rüdesheimer Platz wegen ihrer Nähe zur Schloßstraße noch wohnwerterhöhend im Sinne der Orientierungshilfe anzusehen ist, ob es sich also noch um eine "fußläufige Nähe" handelt, mag zweifelhaft sein und in der hiesigen Betrachtung auch bleiben.