Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Vermieterstellung; Verfügungsberechtigter

Ein Mieterhöhungsverlangen, das der Vermieter nicht in eigenem Namen, sondern namens des (von ihm verschiedenen) Eigentümers stellt, ist unwirksam.

Die Berufung ist begründet, da die Zustimmungsklage der Kl. vom 15. Dezember 1995 unzulässig ist. Die Zustimmungsklage wäre lediglich dann zulässig gewesen, wenn die Klagefrist gemäß §§ 2, 12 MHG eingehalten worden wäre. Die Klagefrist konnte jedoch nur durch ein wirksames Mieterhöhungsverlangen in Gang gesetzt werden. An einem solchen zulässigen Mieterhöhungsverlangen fehlt es. Das Zustimmungsverlangen zu einer Mieterhöhung kann lediglich im Namen des Vermieters erfolgen. Ausweislich des Mietvertrages der Parteien vom 1. Juli 1991 ist Vermieterin die Kl. Für die Vermieterstellung unerheblich ist, ob die Kl. auch Eigentümerin des Anwesens M.-R.-Str. 19 ist.

Ausweislich des Mieterhöhungsverlangens vom 16. August 1995 hat die Kl. die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht in eigenem Namen, sondern "namens und in Vollmacht des Eigentümers bzw. des Verfügungsberechtigten" verlangt. Daß es sich hierbei nicht lediglich um eine inhaltsleere und versehentlich aufgenommene Formulierung handelt, wird aus dem weiteren Erhöhungsverlangen vom 1. November 1996 ersichtlich, in dem der vorzitierten Formulierung noch der Zusatz "Land Berlin" beigefügt worden ist (zur Problematik vgl. auch Kammergericht, negativer Rechtsentscheid vom 2. Dezember 1996, GE 1997, 110 [111]).

Der Vermieter muß nicht notwendigerweise der Eigentümer sein, was im Falle der gewerblichen Zwischenvermietung auch gesetzlich (§ 549 a BGB) geregelt ist. Vertragspartner des Mieters ist aber stets nur der Vermieter, der also auch vertragsändernde Erklärungen im eigenen Namen, nicht etwa im Namen des Eigentümers, abgeben muß.

Daran scheiterte ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 2, 12 MHG, das der Vermieter namens und in Vollmacht des Verfügungsberechtigten abgegeben hatte.

Mit Urteil vom 18. Februar 1997 wies das LG Berlin die Klage als unzulässig ab, so daß es nicht auf das materielle Mieterhöhungsrecht des Vermieters ankam.