Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Kappungsgrenze; Zustimmungsverlangen

Für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG, das nach dem 31. Dezember 1994 wirksam werden sollte, galt nicht die Kappungsgrenze von 5 % nach § 2 GVW.

(1) Für den vorliegenden Fall ist von streitentscheidender Bedeutung, ob eine Erklärung, mit der der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete (§ 2 Abs. 1 Satz 1 MHG) über die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 GVW hinaus verlangt, auch dann insgesamt unwirksam ist, wenn die Erklärung dem Mieter zu einer Zeit zugeht, in der § 2 Abs. 1 GVW zwar noch in Kraft ist, die Erhöhung jedoch erst zu einer Zeit wirksam werden soll, in der das GVW nicht mehr gilt.

Die Frage wird in Literatur und Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet (vgl. etwa: Maciejewski, MM 1994, 393, 394; Beuermann, GE 1994, 1072; derselbe in Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl. 1994, § 2 MHG, Rz. 14 und 57; OLG Hamm, WuM 1994, 1049, 1051; KG, WuM 1982, 102 ff.; LG Berlin, GE 1995, 1133; AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 1996, 59 ff.; AG Schöneberg, MM 1993, 325; AG Spandau, GE 1994, 101); gleichwohl war kein Rechtsentscheid des Kammergerichts einzuholen. Die Voraussetzungen des § 541 ZPO sind nicht erfüllt.

(a) Die Kammer weicht - soweit ersichtlich - von keiner Entscheidung eines Oberlandesgerichts ab. Sie befindet sich vielmehr im Einklang mit den soeben zitierten Entscheidungen des Kammergerichts und des OLG Hamm. Danach ist das Zustimmungsverlangen wirksam.

Die Mieterhöhungserklärung des Vermieters wird zwar als Willenserklärung im Moment des Zugangs beim Mieter wirksam (§ 130 BGB), für die Frage ob und nach welchen Vorschriften der Umfang der Mietsteigerung begrenzt ist, ist jedoch auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem die Erhöhung eintreten soll. Ansonsten würde ein Mietverhältnis auch dann noch der Preisbindung unterworfen, wenn die Bindung nicht mehr gilt. Der vom MHG verfolgte Zweck, den Mieter vor überhöhten Mietzinsforderungen zu schützen, wird auch nach der hier vertretenen Auffassung nicht in Frage gestellt. Zudem zeigt das Recht des Vermieters, bereits vier Monate vor Ablauf der Preisbindung vom Mieter Auskunft über dessen Verpflichtung zu Ausgleichszahlungen zu verlangen (§ 2 Abs. 1 a Satz 2 MHG), daß der Gesetzgeber die Voraussetzungen schaffen wollte, daß das Mieterhöhungsverfahren schon zu Zeiten der Preisbindung in Gang gesetzt werden kann (vgl. KG, aaO., OLG Hamm, aaO.; AG Tempelhof-Kreuzberg, aaO.).

(b) Auch von dem Beschluß des BGH vom 16. Juni 1993 (GE 1993, 799) weicht die Kammer nicht ab (vgl. OLG Hamm, aaO.). Die Entscheidung des BGH betrifft die Auslegung einer Norm des MHG (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1). Im vorliegenden Fall geht es um eine Vorschrift des GVW (§ 2 Abs. 1 Satz 1 GVW). Überdies erklärt § 2 Abs. 1 Satz 2 GVW die Sperrfrist des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG ausdrücklich für nicht anwendbar.

Auch eine entsprechende Anwendung der vom BGH herausgearbeiteten Grundsätze führt nicht dazu, dem streitgegenständlichen Zustimmungsverlangen die Wirksamkeit zu versagen (vgl. Beuermann, GE 1994, 1074, Anm. 3). Der BGH knüpft an den Wortlaut des Gesetzes (§ 2 Abs. 1 Satz 1 MHG) an, nach dem der Vermieter während der Sperrfrist eine Erhöhung nicht verlangen "kann". Aus dieser Formulierung leitet der BGH ab, daß dem Zustimmungsverlangen insgesamt die Wirksamkeit abzusprechen sei, wenn der Vermieter die Sperrfrist nicht einhalte.

Richtig ist, daß auch § 2 Abs. 1 GVW eine Wendung enthält, nach der der Vermieter eine Erhöhung nur verlangen "kann", wenn er die Kappungsgrenze einhält. Gleichwohl ist die vom BGH erkannte Rechtsfolge der Unwirksamkeit nicht auf die in Rede stehenden Fälle des § 2 Abs. 1 GVW zu übertragen. Bei § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG geht es um eine Sperrfrist. Wird sie nicht beachtet, liegt es nahe, die Erhöhungserklärung insgesamt für unwirksam zu halten. Bei § 2 Abs. 1 Satz 1 GVW geht es hingegen um eine Kappungsgrenze. Wird sie nicht eingehalten, ist die Erhöhungserklärung nicht insgesamt unwirksam, sondern sie wird lediglich - dem Wortsinn entsprechend - gekappt.

(...)

Anmerkung: Vgl. auch das Teilurteil in GE 1996, 263.