Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Kappungsgrenze; Zustimmungsverlangen

1. Für die Ermittlung des Wohnwerts einer Wohnung ist nicht entscheidend, ob der Mieter einen Kabelanschluß in der Wohnung hat, sondern ob das Haus an das Kabelnetz angeschlossen ist.

2. Die Möglichkeit des Mieters, den Hauskeller mitzubenutzen, steht der Vermietung eines eigenen Kellers nicht gleich.

Die Bekl. sind verpflichtet, der Mieterhöhung bis zu einem Betrag von 1.021,45 DM bruttokalt zuzustimmen.

Dieser Wert entspricht der ortsüblichen Miete für vergleichbaren Wohnraum (§ 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG). Die Kammer schließt sich dem Gutachten des Sachverständigen Dr. K. vom 31. Januar 1996 an. Der Gutachter geht im wesentlichen von zutreffenden Anknüpfungstatsachen aus.

Nachvollziehbar hat der Sachverständige im Termin auch erläutert, daß es für die Ermittlung des Wohnwerts einer Wohnung nicht entscheidend ist, ob eine Entnahmestelle für das Kabelnetz in der Wohnung vorhanden ist, sondern darauf, ob - wie im vorliegenden Fall - das Gebäude an das Kabelnetz angeschlossen sei, so daß es dem Mieter grundsätzlich freisteht, diesen Service zu nutzen.

Ohne Erfolg bleibt schließlich auch der Einwand der Kl., der Sachverständige sei fälschlich davon ausgegangen, zu der Mietsache gehöre kein Keller. Nach der Mietvertragsurkunde ist dieser Ausgangspunkt zutreffend. Die Bekl. mögen zwar faktisch die Möglichkeit haben, den Hauskeller mitzubenutzen. Sie haben jedoch keinen bestimmten Kellerraum gemietet. Die lediglich von der Vermieterin geduldete faktische Nutzung bietet ihnen weniger (rechtliche) Sicherheit als ein Mietverhältnis.

Anmerkung: Vgl. auch das Teilurteil in GE 1996, 263.

Nach dem am 31. Dezember 1994 außer Kraft getretenen GVW war eine Mieterhöhung nur um höchstens 5 % jährlich möglich, während die allgemeine Kappungsgrenze nach § 2 MHG 30 % beträgt. Streitig waren die Fälle, in denen der Vermieter noch während der Preisbindung, aber mit Wirkung für die Zeit danach Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangte.

Mit Urteil vom 16. April 1996 hat sich auch die 64. Kammer des Landgerichts Berlin der herrschenden Rechtsprechung angeschlossen, wonach in diesen Fällen die Kappungsgrenze von 5 % nach dem GVW nicht anwendbar ist, weil es entscheidend auf die Rechtslage zu dem Zeitpunkt ankommt, in dem die erhöhte Miete zu zahlen ist.