Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Kappungsgrenze; Zustimmungsverlangen

1. Die zunächst erfolgte Ablehnung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters durch den Mieter steht der Wirksamkeit einer späteren Zustimmung nicht entgegen.

2. Der Mieter kann dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters auch teilweise zustimmen.

3. Die mangels Vertretungsmacht für den anderen Mieter erklärte Zustimmung eines Mieters kann nach § 177 Abs. 1 BGB geheilt werden mit der Folge, daß dann von einer Zustimmung beider Mieter auszugehen ist.

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung des Bruttokaltmietzinses von 796,04 DM auf 911,19 DM monatlich. Die Bekl. haben dieser Erhöhung bereits wirksam zugestimmt.

Daß die Bekl. zu 1. das Zustimmungsverlangen der Kl. vom 15. September 1994 zunächst ablehnte, steht der Wirksamkeit der späteren Zustimmung vom 26. Dezember 1994 nicht entgegen. Grundsätzlich bringt zwar die Ablehnung eines Angebots dieses nach § 146 BGB zum Erlöschen. Dies gilt auch dann, wenn dem anderen Teil eine Frist zur Annahme gesetzt worden ist, die bei Ablehnung noch nicht verstrichen war (vgl. Medicus, Allgemeiner Teil des BGB, 6. Aufl., 1994, S. 139). Die allgemeine Vorschrift des § 146 BGB ist indessen auf das Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG nur bedingt anwendbar (vgl. Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. 1993, Rdn. III. A/531), da dieses über die Ablehnung durch den Mieter bzw. über den Ablauf der Überlegungsfrist für den Mieter hinaus Rechtswirkungen entfaltet (§ 2 Abs. 3 MHG). Aus diesem Grund wird - abweichend von § 147 Abs. 2 BGB - ein Einverständnis des Mieters nach Ablauf der Überlegungsfrist als wirksame Zustimmung nach § 2 MHG angesehen (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl. 1994, § 2 MHG, Rdn. 109; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. 1988, C 116). Gleiches muß auch für den Fall gelten, daß ein Mieter das Erhöhungsverlangen des Vermieters zunächst zurückweist, dieses jedoch später annimmt. Die im Vergleich zu den allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs weitergehende Bindung des Antragenden an sein Angebot zur Vertragsänderung hat ihren Grund darin, daß seine - des Vermieters - Vertragsfreiheit (anders als in den Fällen der §§ 146, 147 BGB) durch die Weitergeltung seines Angebots praktisch kaum eingeschränkt wird, sondern es im Gegenteil in seinem Interesse liegt, das Erhöhungsverlangen aufrechtzuerhalten. Wollte man es auch im Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG bei der uneingeschränkten Geltung der §§ 146 ff. BGB belassen, hätte dies zur Folge, daß der Mieter jede Erhöhung des Mietzinses verhindern könnte, indem er auf das Angebot zur Vertragsänderung (Mieterhöhung) des Vermieters nicht nur schweigt, sondern es ablehnt. Diese Konsequenz ist ersichtlich nicht mit der Konzeption der Zustimmungsklage gemäß § 2 MHG zu vereinbaren. Danach verliert ein im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens nach § 2 MHG abgegebenes Angebot des Vermieters auf Vertragsänderung seine Annahmefähigkeit durch ein Schweigen oder eine Ablehnung seitens des Mieters nicht.

Die Bekl. zu 1. hat mit Schreiben vom 26. Dezember 1994 einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um (etwa) 5 % von 796,04 DM auf 911,19 DM monatlich zugestimmt. Der Mieter kann seine Zustimmung auch hinsichtlich eines Teils der vom Vermieter angestrebten Mieterhöhung erklären (Schmidt-Futterer/Blank aaO., Rz. C 118).

Nach der allgemeinen Vorschrift des § 150 Abs. 2 BGB ist eine teilweise Annahme zwar grundsätzlich als Ablehnung anzusehen, aber auch diese Vorschrift ist nicht auf das Verfahren nach § 2 MHG anwendbar. Es wäre unbillig, dem Mieter nicht die Möglichkeit zu geben, in bezug auf den Teil der Erhöhung, den er als berechtigt ansieht, einer Verurteilung zu entgehen.

Die Zustimmung zu der Mieterhöhung ist schließlich auch beiden Mietern der streitgegenständlichen Wohnung zuzurechnen. Die Bekl. zu 1. hat der Mieterhöhung mit ihrem Schreiben vom 28. Dezember 1994 zugestimmt; zugleich hat sie in diesem Schreiben als Vertreterin der Bekl. zu 2. nach den §§ 164, 177 Abs. 1 BGB deren Zustimmung zur Mieterhöhung erklärt. In dem Schreiben vom 26. Dezember 1994 brachte die Bekl. zu 1. durch die Formulierungen "unsere Wohnung"/"Wir ... leisten" zum Ausdruck, daß sie nicht nur in eigenem Namen, sondern auch im Namen der Bekl. zu 2. handelte. Daß die Bekl. zu 2. in dem Schreiben nicht ausdrücklich genannt wurde, ist insofern ohne Bedeutung, da es nach § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB ausreichend ist, daß sich das Handeln in fremdem Namen aus den Umständen ergibt. Die Bekl. zu 1. war von der Bekl. zu 2. jedoch nicht zur Abgabe der Zustimmung zur Mieterhöhung bevollmächtigt worden. Jedenfalls tragen die Bekl. nichts Entsprechendes vor. Die Erklärung der Bekl. zu 1. für die Bekl. zu 2. war daher nach § 177 Abs. 1 BGB geheilt worden. Der Prozeßbevollmächtigte der Bekl. zu 2. hat in der Klageerwiderung vom 31. Januar 1995 erklärt, daß auch die Bekl. zu 2. einer Mieterhöhung zugestimmt habe. Damit wurde unmißverständlich zum Ausdruck gebracht, daß für die Bekl. zu 2. die Zustimmungserklärung gültig sein sollte. Der Antrag, die Klage als unbegründet abzuweisen, steht dazu nicht im Widerspruch, da die Klage aufgrund der bereits erfolgten Zustimmung zur Mieterhöhung von 796,04 DM auf 911,19 DM unbegründet - nicht etwa unzulässig (vgl. Beuermann, aaO., § 2 MHG, Rdn. 107) - war. Spätestens mit der Klageerwiderung genehmigte der Prozeßbevollmächtigte der Bekl. zu 2. die auch im Namen der Bekl. zu 2. abgegebene Zustimmungserklärung. Denn die Prozeßvollmacht umfaßt auch die Angabe materiell-rechtlicher Willenserklärungen im Prozeß (Hartmann, aaO., § 81 ZPO Rdn. 21).

Anmerkung: Vgl. auch das Teilurteil in GE 1996, 263.

Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung nach § 2 MHG nicht einseitig, sondern als Angebot auf Abschluß eines Änderungsvertrages anzusehen. Die Vorschriften des BGB hierzu passen jedoch nicht, weswegen nach einhelliger Meinung der Mieter z. B. auch zu einer Teilzustimmung berechtigt ist, was sonst eben nicht ginge.

Mit Urteil vom 20. Oktober 1995 stellte das Landgericht Berlin fest, daß der Mieter auch noch zustimmen könne, nachdem er vorher das Mieterhöhungsverlangen abgelehnt hatte. Schließlich ist auch bei mehreren Mietern eine Genehmigung möglich, wenn der zustimmende Mieter für den anderen ohne Vollmacht gehandelt hatte. Der Vermieter ist aber in einem solchen Fall in der Zwickmühle, denn ob eine solche Genehmigung erteilt wird, stellt sich oft erst später lange nach Ablauf der Klagefrist heraus. Da hilft wohl nur eine schriftliche Aufforderung an den Mitmieter, sich unverzüglich zu äußern.