Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Kappungsgrenze bei Änderung der Mietstruktur

1. Im Mieterhöhungsverlangen bedarf es keiner Angaben zur Kappungsgrenze. 2. Besteht ein Mietverhältnis noch keine drei Jahre, ist statt der Drei-Jahres-Frist die kürzere Dauer des bisherigen Mietverhältnisses zur Berücksichtigung und als Ausgangsmiete die Anfangsmiete zugrunde zu legen. 3. War ursprünglich eine Bruttomiete vereinbart und wird diese später vereinbarungsgemäß in eine Nettomiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen umgewandelt, ist die frühere Bruttomiete zur Ermittlung der Kappungsgrenze nicht in eine fiktive Nettomiete umzurechnen. Vielmehr ist die Kappungsgrenze anhand der Bruttomiete zu berechnen, der ermittelte Betrag dann allerdings um den Betriebskostenanteil zu vermindern, der sich anhand der für das entsprechende Mietspiegelfeld ermittelten durchschnittlichen, nicht anhand der für die spezielle Wohnung tatsächlichen Betriebskosten, errechnet. (Leitsätze der Redaktion)

Der Bekl. ist aufgrund des Mieterhöhungsverlangens der Kl. vom 24. November 2000 gemäß § 2 MHG in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB verpflichtet, der Erhöhung der Nettomiete auf 443,35 DM zuzustimmen.

Entgegen der Auffassung des Bekl. ist das Mieterhöhungsverlangen nicht deshalb unwirksam, weil es keine Angaben zur Kappungsgrenze enthält. Denn sämtliche Daten für die Berechnung der Einhaltung der Kappungsgrenze sind dem Mieter bekannt. Den Zeitpunkt des Wirksamwerdens kann der Mieter aus dem Gesetz entnehmen. Den drei Jahre vor dem Wirksamwerden geschuldeten Mietzins kennt der Mieter ebenso wie den neuen geforderten Mietzins. Schwierigkeiten, die Einhaltung der Kappungsgrenze zu überprüfen, bestehen deshalb nicht. Es handelt sich vielmehr um einen einfachen Rechenvorgang (OLG Celle GE 1996, 119 = NJW-RR 1996, 331).

Ohne Erfolg macht der Bekl. weiter geltend, daß ein Mieterhöhungsverlangen, welches die Kappungsgrenze nicht einhalte, von vornherein unwirksam sei. Diese Auffassung ist nicht zutreffend. Ein solches Mieterhöhungsverlangen ist im Rahmen der Kappungsgrenze materiell (teilweise) begründet (BayObLG WuM 1988, 117 = GE 1988, 405). Das Amtsgericht hat deshalb in dem mit der Klage nur teilweise geltend gemachten Zustimmungsbegehren zu Recht kein neues Mieterhöhungsverlangen gesehen. Es kann einem Vermieter, der in formell wirksamer Weise eine materiell zu hohe Miete verlangt hat, nicht zum Nachteil gereichen, wenn er diesen Fehler erkennt und ihm bei der Klageerhebung Rechnung trägt, anstatt in vollem Umfang Klage zu erheben, die dann teilweise abgewiesen wird.

Das Mieterhöhungsverlangen ist entgegen der Auffassung des Bekl. schließlich nicht deshalb unzulässig, weil das Mietverhältnis noch kei-ne drei Jahre besteht. Bei einem weniger als drei Jahre bestehenden Mietverhältnis ist statt der Drei-Jahres-Frist die kürzere Dauer des bis-herigen Mietverhältnisses zu berücksichtigen und als Ausgangsmiete die Anfangsmiete zugrunde zu legen (LG Karlsruhe ZMR 1990, 222).

Danach ist das Zustimmungsbegehren der Kl. nur in dem eingangs genannten Umfang begründet. Als Ausgangsmiete für die Ermittlung der Kappungsgrenze war jedoch nicht die im Mieterhöhungsverlangen angegebene Nettomiete von 362,99 DM zugrunde zu legen. Zwar ist in der schriftlichen Vertragsurkunde vom 16. Dezember 1998 dieser Mietzins und als Vertragsbeginn der 1. Januar 1999 angegeben. Dem Bekl. ist indes die Wohnung bereits ab Oktober 1998 gegen Mietzahlungen überlassen worden. Diese beliefen sich ausweislich der vom Bekl. vorgelegten Überweisungsbelege auf monatlich 484,80 DM einschließlich Betriebskosten. Die Umstände, die Anlaß für die schriftliche Vereinbarung vom 16. Dezember 1998 waren, können letztlich dahinstehen. Es handelt sich hierbei jedenfalls nicht um den Abschluß eines neuen Mietverhältnisses. Denn die vereinbarungsgemäße Überlassung der Wohnung gegen Entgelt ab Oktober 1998 begründet ein Mietverhältnis gemäß § 535 BGB ab diesem Zeitpunkt. Die Vereinbarung vom 16. Dezember 1998 beinhaltet insoweit lediglich eine einvernehmliche Änderung des Mietzinses, wobei es nicht darauf ankommt, daß hierbei auch eine Änderung der Mietzinsstruktur erfolgt ist. Im übrigen stellte eine Folge von mehreren jeweils neuen Mietverhältnissen über dieselbe Wohnung eine unzulässige Umgehung von § 10 Abs. 1 MHG dar, soweit diese zu einer höheren Kappungsgrenze führten.

Die danach als Ausgangsmiete heranzuziehenden Zahlungen des Bekl. von monatlich 484,80 DM beinhalteten indes auch Betriebskosten, d. h. es handelte sich hierbei um eine Bruttokaltmiete. Unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG von 30 % ist das Mieterhöhungsbegehren der Kl. auf 630,24 DM einschließlich Betriebskosten begrenzt. Im Hinblick auf die von den Parteien inzwischen vereinbarte Änderung der Mietzinsstruktur dahin, daß von dem Bekl. eine Nettomiete nebst Betriebskostenvorschüssen zu zahlen ist, ist die Kappungsgrenze um den in der vorgenannten Miete enthaltenen Betriebskostenanteil zu vermindern. Dieser beläuft sich unter Heranziehung der von GEWOS im Rahmen der Erhebungen zum Mietspiegel 2000 ermittelten durchschnittlichen Differenz zwischen Bruttokalt- und Nettomieten (GE 2000, 1153) für Wohnungen der hier einschlägigen Baualtersklasse von 1956 bis 1964 auf 3,15 DM/m2. Bei einer Wohnungsgröße von 59,33 m2 ist der o. g. Betrag von 630,24 DM um 186,89 DM zu vermindern, so daß die Kl. nur eine Zustimmung zur Mieterhöhung auf 443,35 DM netto verlangen können.

Die frühere Miete war für die Ermittlung der Kappungsgrenze nicht in eine fiktive Nettomiete umzurechnen. Maßgeblich ist insoweit vielmehr die Ausgangsmiete in der zum damaligen Zeitpunkt vereinbarten Struktur. Denn die Kappungsgrenze ist nach der Wortwahl des Gesetzgebers aufgrund einer ex-ante-Beurteilung aus einer rückschauenden Sicht zum Zeitpunkt der maßgeblichen Ausgangsmiete zu bestimmen (OLG Hamburg GE 1996, 317 = WuM 1996, 322).

Anmerkung: Die ortsübliche Miete berechnete das Gericht anhand des Mittelwerts aus dem Rasterfeld E 6 (7,70 DM x 59,33 m2 = 456,84 DM).

Zur Berechnung der Kappungsgrenze ist von der ursprünglich vereinbarten Bruttomiete auszugehen, auch wenn diese später einvernehmlich in eine Nettomiete geändert worden ist. Die Details sind allerdings umstritten, insbesondere die Berücksichtigung des Betriebskostenanteils.

Die Parteien hatten eine Bruttokaltmiete vereinbart. Im Laufe des Mietverhältnisses vereinbarten sie eine Änderung der Mietzinsstruktur in eine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen. Der Vermieter wollte die Miete nach § 558 BGB im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen und ging bei der Berechnung der Kappungsgrenze von der Nettomiete aus. Der Mieter hielt das Mieterhöhungsverlangen schon für unzulässig, weil Angaben zur Kappungsgrenze nicht enthalten waren. Außerdem berief er sich darauf, daß das Mietverhältnis noch gar keine drei Jahre bestanden habe.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, hielt das Mieterhöhungsverlangen für formell in Ordnung. In dem Zustimmungsbegehren (Mieterhöhungsverlangen) bräuchten Angaben zur Einhaltung der Kappungsgrenze nicht enthalten zu sein, das Einhalten der Kappungsgrenzen sei erst im Rahmen der (materiellen) Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens durch das Gericht zu prüfen. Sämtliche Daten für die Berechnung der Einhaltung der Kappungsgrenze seien dem Mieter bekannt. Den Zeitpunkt des Wirksamwerdens könne der Mieter aus dem Gesetz entnehmen. Schwierigkeiten, die Einhaltung der Kappungsgrenze zu überprüfen, bestünden daher nicht. Es handele sich vielmehr um einen einfachen Rechenvorgang (OLG Celle GE 1996, 119). Bestehe das Mietverhältnis noch nicht drei Jahre, sei statt des dreijährigen Kappungszeitraumes die kürzere Dauer des bisherigen Mietverhältnisses zu berücksichtigen und als Ausgangsmiete die Anfangsmiete zugrunde zu legen. Zur Berechnung der Kappungsgrenze sei, wenn zunächst eine Bruttomiete vereinbart worden sei, diese und nicht die später vereinbarte Nettomiete heranzuziehen. Der danach auf der Basis der Bruttomiete errechnete Mieterhöhungsbetrag sei dann allerdings wegen der Änderung der Mietzinsstruktur um den Betriebskostenanteil zu vermindern, der wiederum anhand der von GEWOS im Rahmen der Erhebungen zum Mietspiegel ermittelten durchschnittlichen Betriebskosten zu ermitteln sei.