Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Orientierungshilfe; mieterseits ersetzter Herd; Kellerdurchfeuchtung; Müllstandsfläche; tatsächliche Wohnfläche; vorhandenen Kochmöglichkeit; Ungepflegtheit einer offenen Müllstandsfläche

Ersetzt der Mieter einen vermieterseits gestellten (auch defekten) Küchenherd durch einen eigenen (besseren), ist die Wohnung bei der Einordnung in die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels als mit einer vorhandenen Kochmöglichkeit zu behandeln.

Eine Kellerfeuchtigkeit stellt sich als wohnwertminderndes Merkmal dar, auch wenn die Wassereintrittsstelle örtlich begrenzt ist.

Eine Ungepflegtheit der offenen Müllstandsfläche ergibt sich nicht bereits daraus, dass mitunter auch vereinzelt Plastiktüten neben die Müllgefäße gestellt werden.

Bei der Berechnung der Miete ist die tatsächliche Fläche der Wohnung zugrunde zu legen. Aus dem Umstand, dass der Vermieter in Nebenkostenabrechnungen und vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen bislang eine niedrigere Fläche angegeben hat, ergibt sich nicht eine abweichende Vereinbarung über die Größe der Wohnung.

Der Mieter darf eine vom Vermieter mit Maßen versehene Grundrisszeichnung nicht nur mit Nichtwissen bestreiten; er muss konkrete Einwände gegen die tatsächliche Wohnungsgröße vortragen. (Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Berufung der Bekl. ist nicht begründet.

Die Bekl. sind aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 24. November 2006 gem. § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Nettomiete für die von ihnen innegehaltene Wohnung von 395,16 € um 31,83 € auf monatlich 426,99 € ab dem 1. Februar 2007 zuzustimmen. Diese Miete übersteigt die ortsübliche Miete nicht.

Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2007 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Aufgrund der in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist in Verbindung mit § 292 ZPO davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte den ortsüblichen Vergleichsmietzins für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Einschlägig für die Wohnung der Bekl. ist das Rasterfeld L 4, das eine Spanne von 4,05 €/m2 bis 6,38 €/m2 und einen Mittelwert von 4,90 €/m2 ausweist. Die Einordnung innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spanne hat anhand der Orientierungshilfe zu erfolgen. Hierzu hat jede Partei die für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Tatsachen vorzutragen und ggf. zu beweisen. Hierbei ist nach Auffassung der Kammer die Orientierungshilfe als Erfahrungssatz Gegenstand freier Beweiswürdigung nach § 286 ZPO und ermöglicht aufgrund der von Fachleuten aufgestellten Merkmale eine sachgemäße Differenzierung bei der Einordnung konkreter Wohnungen in die jeweiligen Spannen der Mietspiegelfelder (LG Berlin [ZK 63], GE 2003, 1082).

Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen gilt hierbei Folgendes:

Merkmalgruppe 1 (Bad/WC)

Diese Gruppe ist negativ zu werten.

Dies ist zwischen den Parteien unstreitig.

Merkmalgruppe 2 (Küche)

Diese Gruppe ist neutral zu werten.

Im Ergebnis ohne Erfolg machen die Bekl. geltend, dass die Wohnung über keine Kochmöglichkeit verfüge. Unstreitig war sie bei Vertragsbeginn mit einem Herd ausgestattet. Dass dieser später von den Bekl. auf eigene Kosten ersetzt worden ist, ändert an dem vereinbarten Ausstattungszustand grundsätzlich nichts. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass dieser beim Austausch defekt gewesen ist und sich die Kl. an den Kosten beteiligt hat. Wenn die Bekl. einen offenbar besseren Herd wünschten, als die Kl. als Ersatz eingebaut hätte, ändert auch dies nichts an der vertraglichen Vereinbarung. Ob die Kl. später eine Reparatur des neuen Herds verweigert hat, kann dahinstehen. Denn abgesehen davon, ob dies zu Recht erfolgt ist, ergibt sich auch daraus kein übereinstimmender beiderseitiger Wille zu einer Änderung des vertraglich vereinbarten Ausstattungszustands. [...]

Merkmalgruppe 3 (Wohnung)

Diese Gruppe ist negativ zu werten. Dies ist zwischen den Parteien unstreitig.

Merkmalgruppe 4 (Gebäude)

Diese Gruppe ist negativ zu werten.

Hier rügen die Bekl. zu Recht die Nichtberücksichtigung der Kellerfeuchtigkeit durch das Amtsgericht als wohnwertminderndes Merkmal. Die Bekl. tragen vor, dass es seit 1996 mehrfach zu Wassereintritten in den Keller mit Pfützenbildungen gekommen ist und sich an den Wänden Ausblühungen gebildet hätten. Die Kl. hat mit Schreiben vom 6. Mai 1998 und vom 30. Januar 2001 die Durchfeuchtungen der Kellerwände und eine spürbar hohe Luftfeuchtigkeit eingeräumt. Bei dieser Sachlage ist von einem negativen Merkmal in Sinne der Orientierungshilfe auszugehen. Es kommt nicht darauf an, wie die Kl. offenbar meint, ob die Wassereintrittsstelle örtlich begrenzt ist, wenn sich dies in der von den Bekl. dargestellten Weise auf einen jedenfalls erheblichen Teil des Kellers auswirkt. Es kann ferner dahingestellt bleiben, ob eine sog. Einrohrheizung stets als eine Heizung mit einem schlechten Wirkungsgrad im Sinne der Orientierungshilfe anzusehen ist und dieses Vorbringen der Bekl. erstmals in der Berufungsinstanz nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen ist. Denn dies führte unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen im Ergebnis nicht zu einer anderen Bewertung der Merkmalgruppe 4.

Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld)

Diese Gruppe ist neutral zu werten.

Das Amtsgericht hat sie zu Recht als neutral angesehen. Eine Ungepflegtheit der offenen Müllstandsfläche ergibt sich nicht bereits daraus, dass mitunter auch vereinzelt Plastiktüten neben die Müllgefäße gestellt werden. Aus dem Vorbringen der Bekl. ergibt sich anhand einer substantiierten Darstellung eines längeren Zeitraums nicht, dass es sich hierbei um einen dauerhaften Zustand handelt. [...]

Bei der Berechnung der Miete war die tatsächliche Fläche der Wohnung von 103,89 m2 zugrunde zu legen. Diese ist regelmäßig Grundlage für die Höhe der am Markt zu erzielenden ortsüblichen Miete für vergleichbare Wohnungen. Eine abweichende Vereinbarung über die Größe der Wohnung als deren Beschaffenheit haben die Parteien nicht getroffen. Eine nach der Fläche der Wohnung bemessene Größe ist im Mietvertrag unstreitig nicht angegeben. Eine solche Vereinbarung folgt auch nicht aus dem Umstand, dass von der Kl. in den Nebenkostenabrechnungen und Mieterhöhungserklärungen bislang eine Fläche von 101,6 m2 angegeben und dies von den Bekl. nicht beanstandet worden ist. Die von beiden Parteien als zutreffend angenommene Größe stellt hierbei die Kalkulationsgrundlage dar, die einem Irrtum unterliegen kann, der bei einem Abweichen von mehr als 10 % nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu einer Anpassung der auf dieser Grundlage getroffenen Vereinbarung führen kann (BGH, Urteil vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03 -, GE 2004, 1021). Die auf dieser Grundlage getroffene Vereinbarung ist die jeweilige Abrechnung bzw. Mieterhöhung. Eine Ergänzung des Mietvertrags dahin, dass nachträglich eine bestimmte Größe der Wohnung als vereinbart anzusehen ist, folgt daraus indes nicht. Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung die Rückforderung des Mieters auf die Mieterhöhung beschränkt und die ursprünglich vereinbarte Miete nicht aufgrund eines Mangels der Wohnung als gemindert angesehen.

Die Bekl. können die von der Kl. anhand einer mit Maßen versehenen Grundrisszeichnung angegebene tatsächliche Größe nicht nur mit Nichtwissen bestreiten. Sie haben als Nutzer der Wohnung Kenntnis von den tatsächlichen Verhältnissen und können die Maßangaben in der Zeichnung mit dem vorhandenen Zustand vor Ort überprüfen. Hierzu bedarf es keiner besonderen Kenntnisse oder Hilfsmittel. Ein Maßband oder ein Zollstock ist hierfür ausreichend.

Unter diesen Umständen sind sie in der Lage, konkrete Einwände gegen die tatsächliche Größe der Wohnung vorzutragen.

Unter Berücksichtigung der Lage der Wohnung im Erdgeschoss berechnet sich die ortsübliche Nettomiete gem. § 558 BGB danach wie folgt:

Mietspiegel 2007

Rasterfeld L4 (Mittelwert) 4,90 €/m2

abzüglich 60 % der Spanne zum Unterwert (4,05 €/m2) - 0,51 €/m2

Sondermerkmal: Lage im Erdgeschoss - 0,19 €/m2

4,20 €/m2

x 103,89 m2 Wohnungsgröße ortsübliche Nettomiete 436,34 €

[...]

Legt der Vermieter eine mit Maßen versehene Grundrisszeichnung zur Feststellung der tatsächlichen Wohnungsgröße vor, darf der Mieter die Maße nicht mit Nichtwissen bestreiten, sondern ist gehalten, konkrete Einwände gegen die tatsächliche Wohnungsgröße unter Darlegung von anderen Maßen vorzutragen.

Der Vermieter verklagte den Mieter zur Zustimmung zu einer beabsichtigten Mieterhöhung. Der Mieter wandte ein: Die Wohnung verfüge über keine Kochmöglichkeit; der vorhandene Herd sei defekt gewesen, so dass er von ihm ausgetauscht worden sei. Der Keller sei feucht, so dass von einem schlechten Instandhaltungszustand des Gebäudes (Merkmalgruppe 4 der Orientierungshilfe) auszugehen sei. Im Übrigen sei davon auszugehen, dass die vorhandene Einrohrheizung einen schlechten Wirkungsgrad habe. Es sei eine ungepflegte und offene Müllstandsfläche vorhanden, weil die Mieter teilweise Plastiktüten neben die Müllgefäße stellen würden. Als Wohnfläche sei nicht die vom Vermieter angegebene Fläche zugrunde zu legen (die dieser anhand einer mit Maßen versehenen Grundrisszeichnung belegt hatte), sondern die zuvor in Betriebskostenabrechnungen und vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen angegebene niedrigere Fläche.

Das Amtsgericht verurteilte den Mieter antragsgemäß, was zu dessen Berufung zum Landgericht führte.

Die ZK 63 des LG Berlin wies die Berufung zurück. Grundsätzlich hält die Kammer wiederum fest, dass jede Partei die für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Tatsachen vorzutragen und ggf. zu beweisen habe. Dabei sei die Orientierungshilfe aus Erfahrung als Gegenstand freier Beweiswürdigung heranzuziehen. Ersetze - wie vorliegend - der Mieter den vermieterseits gestellten (auch defekten) Küchenherd durch einen eigenen, sei nicht davon auszugehen, dass die Wohnung über keine Kochmöglichkeit verfüge. In der Merkmalgruppe Gebäude sei von einer Durchfeuchtung des Kellers auszugehen. Der Vermieter könne nicht einwenden, dass die Wassereintrittsstelle örtlich begrenzt sei, wenn im Übrigen Durchfeuchtungen der Kellerwände und eine spürbar höhere Luftfeuchtigkeit eingeräumt werde. Ob eine Einrohrheizung stets als eine Heizung mit einem schlechten Wirkungsgrad i. S. d. Orientierungshilfe anzusehen sei, könne vorliegend dahinstehen, weil dies zu keiner anderen Bewertung innerhalb der Merkmalgruppe 4 führen würde. Eine Ungepflegtheit der offenen Müllstandsfläche ergebe sich nicht bereits daraus, dass mitunter auch vereinzelt Plastiktüten neben die Müllgefäße gestellt würden. Zur Wohnungsgröße sei die Angabe des Vermieters zugrunde zu legen. Eine anderweitige Vereinbarung ergebe sich nicht bereits daraus, dass der Vermieter in früheren Nebenkostenabrechnungen und Mieterhöhungsverlangen eine geringere Fläche angegeben habe. Die tatsächliche Wohnungsgröße, die der Vermieter belegt habe, dürfe der Mieter nicht mit Nichtwissen bestreiten. Er müsse selbst nachmessen.