Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; einzelne Einordnung nach Mietspiegel 2007; fehlender Balkon; nicht nutzbarer Balkon; Erdgeschosswohnung; nicht abschließbare Müllstandfläche; nicht gestaltete Müllstandfläche

Das Fehlen eines Balkons ist - was den Berliner Mietspiegel 2007 betrifft - nicht gleichzusetzen mit dem wertmindernden Merkmal eines nicht nutzbaren Balkons (Fortführung von LG Berlin, ZK 63, GE 2009, 383).

Zur Abgrenzung zwischen Hochparterre- und Erdgeschosslage ist entscheidend, ob sich die typischen Nachteile der Erdgeschosslage im konkreten Fall feststellen lassen. Das ist für die vermehrte Kälteeinwirkung von unten zu bejahen; doch auch die Höhe der Fenster erlaubt einer Vielzahl von Menschen unerwünschte Einblicke in die Wohnung, und die Einbruchsgefahr dürfte auch noch größer sein im Vergleich zu höher gelegenen Wohnungen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Berufung der Kl. ist zum überwiegenden Teil begründet. Die Kl. hat nach ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 24.1.2007 Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab Januar 2008 auf eine monatliche Miete von 306,95 € nettokalt.

Für die streitgegenständliche Wohnung ist das Mietspiegelfeld H 5 mit einem Mittelwert von 4,76 € bei einem Oberwert von 5,45 € einschlägig. Dabei ist von der Bezugsfertigkeit im Jahr des Wiederaufbaus 1953 auszugehen, nach dem das Gebäude von Bomben zerstört worden war. Das Bestreiten der Kl. genügt nicht, die gegen den Vortrag des Bekl. unsubstantiiert einwendet, den Grad der Zerstörung durch Bomben nicht zu kennen.

Auf den Mittelwert des Mietspiegelfeldes H 5 von 4,76 € ist ein Zuschlag von 60 % der Spannendifferenz zum Oberwert, mithin von 0,32 €/m2 für drei positive Wohnwertmerkmale zu machen sowie ein Abzug von 0,19 €/m2 für die Lage im Erdgeschoss. Daraus ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,89 €/m2 und für die 62,72 m2 große Wohnung insgesamt von 306,70 €.

Zu den Merkmalen im Einzelnen:

Unstreitig ist die Merkmalsgruppe 1- Bad - neutral und die Gruppe 2 - Küche - positiv zu werten.

Die Gruppe 3 - Wohnung - ist neutral, wobei unstreitig ein Abstellraum als positives und die auf Putz verlegten Leitungen als negatives Merkmal zu berücksichtigen sind. Der fehlende Balkon erfüllt jedoch entgegen der angegriffenen Entscheidung kein negatives Merkmal, sondern ist neutral. Das Fehlen eines Balkons ist - was den Berliner Mietspiegel 2007 betrifft - nicht gleichzusetzen mit dem wohnwertmindernden Merkmal eines nicht nutzbaren Balkons (anders KG, Urt. vom 2. September 2004 - 12 U 211/03 -, GE 2004, 1391; veröffentlicht in juris, dort Rn. 25 ff. für den Berliner Mietspiegel 2000 unter Hinweis auf den Sinn und Zweck der Zusatzmerkmale und das Ergebnis einer Auskunft des Herausgebers des Berliner Mietspiegels 2000 sowie Urteil der Kammer vom 27. November 2007 - 63 S 144/07 -, GE 2008, 124; veröffentlicht in juris, dort Rn. 15, ebenfalls für den Berliner Mietspiegel 2005). Der Wortlaut gibt für eine Erstreckung des wohnwertmindernden Merkmals "nicht nutzbarer Balkon" auch auf den Fall eines fehlenden Balkons nichts her. Auch lässt das positive Merkmal eines großen geräumigen Balkons nicht den zwingenden Schluss zu, dass das gänzliche Fehlen eines Balkons entsprechend einem vorhandenen, aber nicht nutzbaren Balkon gleich welcher Größe wohnwertmindernd ist, zumal ein Balkon bei der Berechnung der Grundfläche des Mietgegenstandes Berücksichtigung findet (LG Berlin, Urteil vom 9.1.2009 - 63 S 189/08 = GE 2009, 383).

Schließlich kann nach dem Vorbringen des Bekl. nicht davon ausgegangen werden, dass die Wohnung schlecht belichtet und besonnt ist. Das ergibt sich nicht schon aus der Lage im Erdgeschoss und den Bäumen vor dem Fenster. Aus dem vom Bekl. mit Schriftsatz vom 13.5.2008 eingereichten Foto ist eine besondere Verschattung jedenfalls nicht zu erkennen, denn die Bepflanzungen stehen nicht allzu nah an den - allesamt zur Hofseite gelegenen - Fenstern und sind auch nicht sehr dicht. Zu den konkreten Verhältnissen in der Wohnung wird darüber hinaus nicht konkret vorgetragen.

In der Merkmalsgruppe 4 überwiegen die positiven Merkmale. Hier sind unstreitig positiv eine erst 1999 eingebaute Heizungsanlage und eine Gemeinschaftswaschanlage, unstreitig negativ ist die fehlende Gegensprechanlage mit Türöffner. Entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts kann nach dem Vortrag des Bekl. nicht von einem schlechten Instandhaltungszustand des Hauses ausgegangen werden, der nicht hinreichend dargetan worden ist. Es genügt auch unter Berücksichtigung der vom Bekl. eingereichten Fotos nicht, dass im Treppenhaus ein gewisser Renovierungsbedarf erkennbar sein mag, so etwa an den abgegriffenen Handläufen der Treppe, einigen gesprungenen Fliesen im unmittelbaren Eingangsbereich, Farbabplatzungen an der Hauseingangstüre sowie schadhaften Putzstellen. Daraus ergibt sich kein guter, aber auch kein schlechter Instandhaltungszustand, insbesondere genügt es nicht, einzelne Schäden an einzelnen Stellen vorzutragen, sondern es müsste als Gesamteindruck ein überwiegend schlechter Erhaltungszustand bestehen. Das kann auch mit dem Hinweis auf schadhafte Stellen in der Dacheindeckung und Schwammbefall im Keller ohne nähere Darlegung zum Umfang nicht angenommen werden.

Die Gruppe 5 - Wohnumfeld - ist wegen einer besonders ruhigen Lage positiv einzuordnen. Dem Vortrag der Kl., es handle sich um eine ruhige Anwohnerstraße ohne Durchgangsverkehr, kann der Bekl. nicht mit Erfolg entgegensetzen, dass es wegen der nahe gelegenen Bildungseinrichtungen viel Besucherverkehr mit Parkplatzsuche gebe. Durch die Lage seiner Wohnung mit allen Fenstern zur Hofseite wird er dadurch gerade nicht beeinträchtigt. Sein weiteres Argument, gegenüber seiner Wohnung befinde sich der Parkplatz des Nachbarhauses, führt zu keinem anderen Ergebnis, denn die damit üblicherweise einhergehen Belastungen stehen der Beurteilung als besonders ruhige Lage nicht entgegen. Auf Anwohnerparkplätzen ist der Verkehr deutlich geringer als an Parkplätzen zu irgendwelchen Einrichtungen mit Publikumsverkehr, da letztere in der Regel nur kurzzeitig aufgesucht werden und während der Öffnungszeiten reger Austausch herrscht. Besonders belastende Umstände sind für den Anwohnerparkplatz nicht ersichtlich, und der bloße Umstand, dass von der Wohnung des Bekl. auch Autogeräusche zu hören sind, schließt die ruhige Lage nicht aus. Zur Müllstandfläche ist anzumerken, dass diese nicht verschließbar ist, nur weil sie sich auf einem Hof befindet, der von der Wohnanlage umgeben ist, zu dem wiederum mehrere verschließbare Zugänge führen. Außerdem kann aber auch nicht von einer gestalteten Müllstandfläche ausgegangen werden. Zwar gibt es ein gemauertes Häuschen, das wohl ehemals zum Einstellen der Mülleimer errichtet worden war; der Bekl. trägt aber insofern unbestritten und durch ein Foto nachvollziehbar belegt vor, dass dieses Häuschen nicht annähernd zur Aufnahme der Müllbehälter ausreicht, die daher auf der gemauerten Fläche daneben stehen. Indes legt der Bekl. seinerseits nicht nachvollziehbar dar, dass die Müllstandfläche ungepflegt sei; es genügt nicht, dass die Tonnen nicht immer geschlossen sein mögen und gelegentlich üble Gerüche entweichen mögen. Das mag vereinzelt vorkommen, stellt sich damit aber nicht als regelmäßiger Zustand dar.

Für die Lage im Erdgeschoss ist ein Abzug von 0,19 € zu machen. Zwar liegt die Wohnung nicht ebenerdig, jedoch auch nicht um ein halbes Geschoss erhöht, wie gemeinhin beim Hochparterre, was die Erdgeschosslage indiziert; unstreitig führen zwei mal neun Treppenstufen in die höheren Etagen, jedoch nur sieben Stufen von der Haustür zur Wohnung des Bekl. Der Bekl. gibt dazu an, dass die Unterkante der Fensterbretter sich in Höhe von 1,72 m befindet. Zur Abgrenzung zwischen Hochparterre und Erdgeschosslage im Sinne des Mietspiegels dürfte entscheidend sein, ob sich die typischen Nachteile der Erdgeschosslage im konkreten Fall feststellen lassen (LG Berlin, Urt. v. 6.3.2007 - 63 S 285/06 = GE 2007, 784). Das ist für die vermehrte Kälteeinwirkung von unten zu bejahen; doch auch die Höhe des Fensters erlaubt einer Vielzahl von Menschen unerwünscht Einblicke in die Wohnung, und die Einbruchsgefahr dürfte auch noch größer sein im Vergleich zu höher gelegenen Wohnungen. Auch aus den Fotos des von der Kl. eingereichten Sachverständigengutachtens ergibt sich nicht die von der Kl. behauptete Hochparterrelage, sondern - wovon auch der Sachverständige ausging - die Erdgeschosslage.

Ein nicht vorhandener Balkon ist einem nicht nutzbaren Balkon nicht gleichzusetzen, meint das LG Berlin (ZK 63) und setzt damit seine Rechtsprechung fort.

Der Vermieter forderte vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung. In dem anschließenden Rechtsstreit war die Einordnung der Wohnung gemäß Mietspiegel 2007 streitig; es kam zur Berufung des Vermieters zum Landgericht.

Das LG Berlin, ZK 63, hatte Gelegenheit, zu verschiedenen Einordnungsmerkmalen Stellung zu nehmen:

Die Kammer ging von der Bezugsfertigkeit des Hauses im Jahre des Wiederaufbaus 1953 aus, weil das Gebäude von Bomben zerstört worden war. Der Vermieter hatte eingewendet, den Grad der Zerstörung durch Bomben nicht zu kennen. Das hielt die Kammer für unsubstantiiert.

Der fehlende Balkon erfülle kein negatives Merkmal, sondern sei neutral. Was den Berliner Mietspiegel 2007 betreffe, sei das Fehlen eines Balkons nicht gleichzusetzen mit dem wohnwertmindernden Merkmal eines nicht nutzbaren Balkons. Damit bestätigt die Kammer ihre Entscheidung vom 9. Januar 2009 (GE 2009, 383), in der sie von ihrer bisherigen Rechtsprechung im Anschluss an KG (GE 2004, 1391) abgewichen war.

Weder aus der Lage der Wohnung im EG noch aus den Bäumen vor dem Fenster ergebe sich automatisch, dass die Wohnung schlecht belichtet und besonnt sei; der Mieter hätte Näheres vortragen müssen.

Auch sei der schlechte Instandhaltungszustand des Hauses nicht ausreichend vorgetragen. Dazu genüge es nicht, dass das Treppenhaus einen gewissen Renovierungsbedarf erkennen lasse (abgegriffene Handläufe, einige gesprungene Fliesen, Farbabplatzungen an der Hauseingangstür sowie schadhafte Putzstellen). Daraus ergebe sich kein guter, aber noch kein schlechter Instandhaltungszustand. Einzelne Schäden an einzelnen Stellen genügten nicht, entscheidend sei der Gesamteindruck. Der Vortrag des Vermieters, es handele sich um eine ruhige Anwohnerstraße ohne Durchgangsverkehr, könne nicht mit dem Hinweis entkräftet werden, wegen einer nahegelegenen Bildungseinrichtung gebe es viel Besucherverkehr mit Parkplatzsuche. Dass alle Fenster zur Hofseite lägen, sei keine Beeinträchtigung.

Zur Müllstandsfläche sei anzumerken, dass diese nicht (deswegen) verschließbar sei, nur weil sie sich auf einem Hof befinde, der von der Wohnanlage umgeben sei, zu dem wiederum mehrere verschließbare Zugänge führten (Anmerkung: das Problem hat sich im Mietspiegel 2009 insofern erledigt, als es jetzt dort heißt: "Sichtbegrenzende Gestaltung der Müllstandsfläche; nur den Mietern zugänglich").

Für die Lage im EG sei ein Abzug zu machen. Zwar liege die Wohnung nicht ebenerdig, jedoch auch nicht um ein halbes Geschoss erhöht wie beim Hochparterre (die Fensterbretter befanden sich 1,72 m über dem Boden). Zur Abgrenzung zwischen Hochparterre- und Erdgeschosslage sei entscheidend, ob sich die typischen Nachteile der Erdgeschosslage im konkreten Fall feststellen ließen. Das sei für die vermehrte Kälteeinwirkung von unten zu bejahen; die Höhe der Fenster erlaube unerwünschte Einblicke in die Wohnung, auch die Einbruchsgefahr sei größer als bei höher gelegenen Wohnungen.