Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Geltendmachung eines höheren Betrages mit der Klageschrift

War ein Mieterhöhungsverlangen formell wirksam, stellt eine Änderung der Höhe des geltend gemachten Betrages mit der Klageschrift kein neues unabhängiges Mieterhöhungsverlangen dar.

(Leitsatz der Redaktion)

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestandes gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Die zulässige Berufung ist nur zum Teil begründet.

Der Kl. hat gegen die Bekl. Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung von 808,53 € bruttokalt auf 900,26 € ab 1.7.2007 aus § 558 Abs. 1 BGB. Er hat keinen Anspruch auf Zustimmung über diesen Betrag hinaus und auch nicht bereits mit Wirkung zum 1.1.2007.

1. Die Mieterhöhungsklage ist entgegen den Ausführungen im angegriffenen Urteil zulässig. Die formalen Anforderungen des § 558 a BGB sind durch die Erhöhungserklärung vom 3.10.2006 gewahrt. Soweit der Kl. nicht mehr den darin ausgewiesenen Erhöhungsbetrag von 934,23 € geltend macht, sondern mit der Klageschrift vom 29.3.2007 den übersteigenden Betrag von 970,23 €, geschieht dies auf der Grundlage des ersten Mieterhöhungsverlangens, das im Rahmen der formellen Wirksamkeit weiterhin beachtlich ist. Der mit der Klageschrift verlangte Betrag wird damit begründet und dazu lediglich eine Änderung bezüglich der Höhe vorgenommen und ergänzend erläutert. Darin ist kein neues unabhängiges Mieterhöhungsverlangen zu sehen, sondern lediglich eine Modifizierung des alten, dass nunmehr abgeändert weiterverfolgt wird. Nichts anderes bedeutet die Erklärung des Kl. in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer am 18.3.2008, wonach er nur noch Zustimmung zur Mieterhöhung auf 970,23 € wie in der Klageschrift verlangt. Dass er keine Erhöhung auf 934,23 € mehr verlangt und das alte Erhöhungsverlangen vom 3.10.2006 für sich genommen ohne die Änderung in der Klageschrift nicht mehr geltend macht, berührt die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung in der letzten Fassung nicht. Gemäß § 558 b Abs. 3 BGB kann nämlich mit der Klageschrift auch ein vorangegangenes formell unwirksames Mieterhöhungsverlangen nachgebessert werden, indem lediglich die darin enthaltenen Mängel behoben werden. Vorliegend war das vorangegangene Erhöhungsverlangens vom 3.10.2006 formell wirksam, so dass eine lediglich materielle Nachbesserung der Höhe nach keinen formellen Bedenken begegnet.

Soweit die Änderung in der Klageschrift vom 29.3.2007, zugestellt am 28.4.2007, jedoch zu einer Erhöhung der verlangten Miete zu Lasten der Bekl. geführt hat, kann diese nicht für die Vergangenheit, sondern erst für die Zukunft wirken. Insofern ist die Zustimmungsfrist des § 558 b Abs. 3 Satz 2 BGB abzuwarten und die Erhöhung erst ab 1.7.2007 zu verlangen.

2. Das Erhöhungsverlagen ist indes nur teilweise begründet.

Die Bekl. zahlen derzeit bruttokalt 808,53 €, was bei einer Wohnfläche von 169,86 m2 einer Miete von 4,76 €/m2 bruttokalt entspricht. Der Kl. verlangt monatlich 970,23 €, mithin eine Miete von 5,71 €/m2 bruttokalt.

Die Höhe der geschuldeten ortsüblichen Vergleichsmiete ist anhand des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2007 zu bestimmen (§ 558 c BGB), der mit Wirkung zum Stichtag 1.10.2006 gilt. Einschlägig ist das Mietspiegelfeld K 2 mit einem Mittelwert von 4,67 €/m2, einem Oberwert von 5,95 €/m2 und einem Unterwert von 3,52 €/m2.

Da es sich um eine Bruttokaltmiete handelt, der Mietspiegel jedoch nur Nettokaltmieten ausweist, ist der in der Bruttokaltmiete der Bekl. enthaltene Betriebskostenanteil zu berücksichtigen, den der Kl. mit 1,09 €/m2 angibt. Es kommt nicht darauf an, dass die Bekl. einwenden, der Betriebskostenanteil sei tatsächlich höher, weil das - gegebenenfalls - zu ihren Lasten gehen würde; wäre der Betriebskostenanteil der vom Kl. beehrten Bruttokaltmiete von 5,71 €/m2 höher als 1,09 €/m2, wäre zugleich die von ihm verlangte Nettokaltmiete niedriger.

Die ortsübliche Vergleichsmiete beläuft sich für die Wohnung der Bekl. auf 4,21 €/m2 nettokalt, denn von dem Mittelwert von 4,67 €/m2 ist ein Abschlag von 40 % auf die Spannendifferenz zum Unterwert von 3,52 €/m2 vorzunehmen, weil wohnwertmindernde Merkmale gemäß der Orientierungshilfe zum Mietspiegel in den Merkmalsgruppen Bad und Küche überwiegen; die übrigen Merkmalsgruppen sind neutral.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Kammer zu der Überzeugung gelangt, dass die Wohnung vom Kl. an die Bekl. zu Beginn des Mietverhältnisses im Bad ohne Heizung und Badewanne und in der Küche ohne Herd und Spüle übergeben worden war. Die beiden Zeugen G. und H. machten in diesen Punkten übereinstimmende Angaben und waren sich dessen auch jeweils sicher. An der Glaubwürdigkeit der Zeugen hat die Kammer keinen Zweifel. Sowohl der Zeuge G. als auch der Zeuge H. machten ihre Aussage ruhig und in sich widerspruchsfrei. In natürlicher Sprechweise schilderten sie auch die Umstände, unter denen sie die Wohnung der Bekl., mit denen sie befreundet sind, in noch unmöbliertem Zustand besichtigt hatten. Auf Nachfragen reagierten sie spontan, und beide scheuten sich nicht, klar anzugeben, wenn sie sich an etwas gar nicht mehr erinnerten oder sich einer Sache nicht sicher waren. So war der Zeuge G. nicht sicher, ob die Wände im Bad gefliest waren, was auch der Zeuge H. nicht sicher zu sagen wusste. Soweit sich die Zeugen in einzelnen Punkten widersprachen - so erinnerte sich der Zeuge G. an einen Zementboden im Bad, dagegen der Zeuge H. an Dielen -, tut das ihrer Glaubwürdigkeit insgesamt keinen Abbruch. Es ist verständlich, wenn die Erinnerung nach den rund 25 Jahren, die seit dem Einzug der Bekl. in ihre Wohnung vergangen sind, nicht mehr in allen Einzelheiten zuverlässig ist. Andererseits ergeben gerade diese Widersprüche in einzelnen Punkten, dass die Zeugen sich nicht abgesprochen hatten oder um jeden Preis den Vortrag der Bekl. bestätigen wollten.

Nach dem Ergebnis ist ausreichend erwiesen, dass das Badezimmer zu Mietbeginn weder mit einer Heizung noch mit einer Badewanne ausgestattet war. Darin waren sich beide Zeugen sicher, wobei der Zeuge G. aussagte, das Bad sei bis auf eine alte Toilettenschüssel vollständig leer gewesen, wobei sich der Zeuge H. außer an die Toilette noch an ein kleines Handwaschbecken erinnerte. Das Fehlen von Heizung und Wanne genügen bereits für eine insgesamt negative Bewertung der Merkmalsgruppe, da es an positiven Merkmalen fehlt.

Auch die Küche ist insgesamt negativ zu bewerten, denn dem unstreitigen positiven Merkmal einer großen Wohnküche stehen zwei negative Merkmale gegenüber, denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die streitgegenständliche Wohnung ohne Herd und Spüle übergeben worden. Beide Zeugen haben übereinstimmend bestätigt, dass die Küche leer war, wobei der Zeuge H. betonte, die Küche sei "komplett leer" gewesen, während der Zeuge G. sich noch an einen Heizkörper erinnern konnte. Auch in diesem Punkt ergeben sich keine Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Zeugen.

Die Merkmalsgruppe "Wohnung" ist neutral zu bewerten, denn den Bekl. ist der Beweis nicht gelungen, dass sie den Stuck und den Einbauschrank selbst eingebracht und die Wohnung nicht in dieser Ausstattung vom Kl. übergeben worden war. Der Zeuge G. hatte keine Erinnerung daran, ob die Decken mit Stuck ausgestattet waren oder nicht, und er konnte sich auch nicht an einen Einbauschrank erinnern. Zu einem Einbauschrank hatte auch der Zeuge H. keine verlässliche Erinnerung, jedoch erinnerte er sich an - wenn auch beschädigten - Stuck in allen Wohnräumen. Daher kann nicht davon ausgegangen werden, dass diese beiden unstreitig heute vorhandenen positiven Merkmale von den Bekl. selbst eingebracht worden sind, wie sie behaupten.

Weitere positive oder negative Merkmale gibt es in dieser Gruppe nicht. Weder genügt der Vortrag des Kl., um eine positiv zu wertende überwiegend gute Belichtung und Besonnung anzunehmen, die dieser wegen hohen Altbaudecken und -fenster mit fünf Räumen zur breit angelegten Straße mit nur einem Baum vor dem Haus behauptet, noch genügt der Vortrag der Bekl. für eine überwiegend schlechte Belichtung und Besonnung mit Verweis auf die Lage im ersten Obergeschoss bei dichter Bebauung. Nach dem Vortrag der Parteien ist die Belichtung und Besonnung weder überwiegend als gut noch überwiegend als schlecht zu bewerten. Ein geräumiger Balkon, dessen Maße die Bekl. mit 1 m x 2,70 m angegeben haben, ist - entgegen der Ansicht des Kl. - nicht als positives Merkmal anzunehmen, denn dafür genügt nicht, dass zwei Leute darauf sitzen können. Hier geht die Kammer regelmäßig von einer Mindestgröße von 4 m2 aus. Die von den Bekl. behaupteten unzureichenden Elektroinstallationen sind als negatives Merkmal nicht ausreichend dargetan, weil nicht ersichtlich ist, wo genau welche Leitungen bei Übergabe der Mietsache auf Putz verlegt gewesen sein sollen. Soweit die Bekl. weiter behaupten, es sei zu Mietbeginn weder eine Gemeinschaftssatellitenanlage noch Breitbandkabel vorhanden gewesen, haben sie trotz des Hinweises des Kl. nicht vorgetragen, den heute vorhandenen Breitbandkabelanschluss selbst installiert zu haben.

Die Merkmalsgruppe "Gebäude" ist ebenfalls neutral, wobei das Vorhandensein eines Aufzuges bei weniger als fünf Geschossen positiv zu berücksichtigen ist. Allerdings haben die Bekl. ihrerseits unbestritten eine nicht abschließbare Haustür als negatives Merkmal angeführt, so dass die Gruppe insgesamt ausgeglichen bleibt. Der Kl. kann mit seinem Vortrag von einem repräsentativen bzw. im Jahr 2006 hochwertig sanierten Eingangsbereich mit Marmorvertäfelung an Decken, Wänden und Boden nicht ohne nähere Darlegung von Umfang, Gestaltung und Qualität durchdringen. Die zur Akte gereichten Fotos ergeben den Eindruck eines überdurchschnittlichen Zustandes jedenfalls nicht. Weiter genügt nicht, den Einbau einer Heizungsanlage "nach dem 1.7.1994" zu behaupten, ohne nähere Angaben zu diesem bestrittenen Vortrag zu machen. Ihrerseits dringen auch die Bekl. nicht mit der Behauptung eines schlechten Instandhaltungszustands der Fassade mit großflächigen Putzschäden und unzureichender Wärmedämmung durch; Putzschäden alleine reichen dafür noch nicht aus und großflächige Putzschäden in erheblichem Umfang sind - auch unter Berücksichtigung der Fotos - nicht ausreichend dargelegt; auch die Behauptung einer unzureichenden Wärmedämmung ist unsubstantiiert.

Die Merkmalsgruppe "Wohnumfeld" ist ebenfalls neutral. Die Straße mag ruhig sein, weil sie von wenig Durchgangsverkehr belastet ist, jedoch ist sie damit noch nicht besonders ruhig im Sinne des Mietspiegels, wie der Kl. meint. Soweit die Fahrgeräusche durch Kopfsteinpflaster verstärkt werden mögen, reicht dies indes auch nicht um eine hohe Lärmbelastung anzunehmen.

Nach alledem bleibt es bei den beiden negativen Merkmalsgruppen "Bad" und "Küche", so dass vom Mittelwert von 4,67 €/m2 ein Abzug von 40 % zum Unterwert, mithin von 0,46 €/m2 zu machen ist, woraus sich eine Nettokaltmiete von 4,21 €/m2 ergibt; unter Berücksichtigung eines Betriebskostenanteils von 1,09 €/m2 ergibt sich eine zulässige Miete von 5,30 € bruttokalt und insgesamt bei 169,86 m2 eine Gesamtmiete von 900,26 €, beginnend ab 1.7.2007.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO; soweit der Kl. einen Anteil von 56 % von seiner begehrten Mieterhöhung durchsetzen konnte, ist es dennoch gerechtfertigt, die Kosten gegeneinander aufzugeben, weil die Erhöhung nicht - wie von ihm beantragt - ab 1.1.2007, sondern erst ein halbes Jahr später greift.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.