Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; keine Angabe von Drittmitteln; Zinsvergünstigung nach abgelaufener öffentlicher Förderung; Kürzungsbeträge; Baukostenzuschuss; Dauer des Abzugs von Drittmitteln

Drittmittel im Sinne von § 559 a BGB brauchen in einem Mieterhöhungsverlangen nach Ablauf der Förderung (Zinsvergünstigung) nicht mehr angegeben zu werden.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Mit ihrer Berufung verfolgt die klagende Vermieterin ihren erstinstanzlichen Antrag auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die von der Bekl. gemietete Wohnung von bisher 404,70 € um 12,83 € auf 417,53 € ab dem 1.4.2007 weiter.

Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist zulässig.

Die besonderen Sachurteilsvoraussetzungen des § 558 b Abs. 2 BGB liegen vor. Das Mieterhöhungsverlangen vom 4.1.2006 ist ferner entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts formell wirksam. Es erfüllt die Anforderungen des § 558 a Abs. 1 und 3 BGB. Das Mieterhöhungsverlangen ist mit der Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2005 ausreichend begründet. Unschädlich ist, dass in dem Mieterhöhungsverlangen keine Drittmittel im Sinne von § 559 a BGB abgezogen wurden. Denn diese Kürzungsbeträge brauchten nicht mehr angegeben zu werden, weil die Förderung nach dem unbestrittenen Vortrag der Kl. zum 15.5.2006 abgelaufen ist. Da die Begründung des Erhöhungsverlangens dem Mieter die Möglichkeit geben soll, dessen Berechtigung zu überprüfen, braucht sie keine Elemente zu enthalten, die für die Berechtigung des Verlangens keine Rolle spielen (Urteil des BGH v. 25.2.2004 - VIII ZR 116/03 GE 2004, 687). Das ist hier der Fall, weil die Zinsvergünstigung ausgelaufen ist und der durch die Zinsvergünstigung der Kl. zugeflossene Vorteil durch den Abzug in den vergangenen Mieterhöhungsverlangen bereits in voller Höhe während des Laufs der Förderung an die Bekl. weitergegeben worden ist. Nach Ablauf der Förderung durch zinsvergünstigte Darlehen ist regelmäßig die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr um Kürzungsbeträge gemäß § 558 Abs. 5 BGB zu vermindern (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. A., 2007, § 559 a Rn. 26 sowie § 558 Rn. 226). Die Bekl. kann sich hier nicht auf die o.g. Entscheidung des BGH vom 25.2.2004 berufen, weil - worauf die Kl. zu Recht verweist - es in dem dortigen Fall um eine Förderung in Form eines Baukostenzuschusses geht, welcher anders zu behandeln ist als die Förderung durch zinsverbilligte Darlehen. So ist der Jahresbetrag der Zinsvergünstigung bereits regelmäßig während des Laufs der Förderung entsprechend §§ 558 Abs. 5, 559 a Abs. 2 BGB in voller Höhe abgezogen worden, während von dem Baukostenzuschuss regelmäßig nur 11 % in Abzug zu bringen sind, so dass sich nur im letzteren Fall die Frage nach der Dauer des Abzugs stellt.

Die Klage ist ferner begründet. (wird ausgeführt)

Nach Auslaufen der Förderung in Form einer Zinsvergünstigung brauchen die Kürzungsbeträge im Mieterhöhungsverlangen nicht mehr aufgeführt zu werden.

Der Vermieter hatte öffentliche Mittel in Form von Zinsvergünstigungen erhalten. Die Förderung war jedoch im Mai 2006 abgelaufen. Der Vermieter verlangte eine Mieterhöhung zum 1. April 2007. Er hatte die geflossenen Förderbeträge nicht mehr angegeben, was der Mieter im Verfahren vor dem Amtsgericht mit Erfolg gerügt hatte. Das führte zur Berufung zum Landgericht.

Die ZK 62 des LG Berlin änderte das angefochtene Urteil ab und verurteilte den Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung. Unschädlich sei es gewesen, dass im Mieterhöhungsverlangen keine Drittmittel i. S. v. § 559 a BGB abgezogen worden waren, denn diese Kürzungsbeträge hätten nach Ablauf der Förderung zum 15. Mai 2006 nicht mehr angegeben werden müssen. Dazu bezieht sich die Kammer auf das Urteil des BGH vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03 - (GE 2004, 687). Vorliegend sei die Zinsvergünstigung ausgelaufen und der dadurch dem Vermieter zugeflossene Vorteil durch den Abzug in den vergangenen Mieterhöhungsverlangen bereits in voller Höhe während des Laufes der Förderung an den Mieter weitergegeben worden. Nach Ablauf der Förderung durch zinsvergünstigte Darlehen sei regelmäßig die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr um Kürzungsbeträge gem. § 558 Abs. 5 BGB zu vermindern. Die Fallkonstellation sei anders als bei Förderung in Form eines Baukostenzuschusses. So sei der Jahresbetrag der Zinsvergünstigung bereits regelmäßig während des Laufs der Förderung entsprechend §§ 558 Abs. 5, 559 a Abs. 2 BGB in voller Höhe abgezogen worden, während von dem Baukostenzuschuss regelmäßig nur 11 % in Abzug zu bringen seien, so dass sich nur im letzteren Fall die Frage nach der Dauer des Abzuges stelle.