Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; zugesicherte Wohnfläche; Fotokopie bei Urkundenbeweis nicht ausreichend

1. Der Urkundenbeweis wird durch Vorlage der Urkunde in Urschrift angetreten, wobei bei öffentlichen Urkunden eine beglaubigte Abschrift genügt; die Vorlage einer Fotokopie reicht grundsätzlich nicht.

2. Für die Mieterhöhung ist die vereinbarte Wohnungsgröße zugrunde zu legen, jedenfalls dann, wenn die im Mietvertrag festgelegte Fläche geringer als die tatsächliche ist.

Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang, § 2 I MHG.

Der Kl. hat die Aktivlegitimation nunmehr durch Vorlage von Kopien der Grundbucheintragungen substantiiert. Zwar wird der Beweis durch Urkunden gem. § 420 ZPO durch Vorlage der Urkunden in Urschrift angetreten, wobei bei öffentlichen Urkunden beglaubigte Abschriften gemäß § 435 ZPO genügen; die Vorlage einer Fotokopie reicht nicht aus (BGH NJW 1980, 1047 [1048]; NJW 1986, 1438). Von der Existenz der Urkunde und der Übereinstimmung der Ablichtung mit dem Original kann jedoch dann ausgegangen werden, wenn der Gegner die Vorlage der Fotokopie nicht rügt (OLG Köln, Betr 1983, 1047, 1051; Baumbach-Lauterbach-Albers-Hartmann, ZPO, 47. Aufl., § 420 Anm. 2 A). Auch kann das Gericht die Fotokopie in tatrichterlicher Beweiswürdigung als ausreichenden Beweis einer Behauptung ansehen (BGH NJW 1980, 1047; WM 1986, 400). Daß die Wohnung der Bekl. im 3. Obergeschoß links liegt, hat der Bekl.-Vertreter in der mündlichen Verhandlung unstreitig gestellt.

Das Mieterhöhungsverlangen ist nicht unwirksam. Der Erläuterung der Betriebskosten im einzelnen bedarf es für die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer nicht. Dies ist allenfalls eine Frage der Begründetheit, die sich hier schon deshalb nicht stellt, weil auch die Kammer die pauschalen Werte aus dem GEWOS-Bericht ansetzt. Es bedarf auch keiner Angabe dazu, ob der Vermieter konkrete oder durchschnittliche Kosten ansetzt.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch nicht unwirksam, weil es durch die Hausverwaltung abgegeben wurde. Bereits mit Schreiben vom 8. Januar 1997 wurde der Bekl. mitgeteilt, für wen die Hausverwaltung handelt. Das Mieterhöhungsverlangen ist auch ordnungsgemäß unterzeichnet. Die Berechnung der Miethöhe ist für ein Mieterhöhungsverlangen nicht erforderlich, da bereits das unterzeichnete Blatt 1 der Erklärung alle zu fordernden Angaben enthält. (...)

Auszugehen ist nur von einer Wohnfläche von 98,45 qm, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Hiervon kann der Kl. jedenfalls nicht zum Nachteil der Bekl. abweichen. Durch die ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag wollten die Parteien die Wohnfläche gerade außer Streit stellen. Jedenfalls dann, wenn die im Mietvertrag festgelegte Fläche geringer ist als die tatsächliche, bleibt es wegen § 1 S. 3 MHG bei der mietvertraglichen Regelung (vgl. Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz - Miethöhegesetz, 5. Auflage, § 2 MHG Rn. 29; Bub/Treier/Schultz, III Rn. 523; Schmidt/Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Auflage, § 2 MHG Rn. 62, § 10 Rn. 17; Sternel, Mietrecht, III Rn. 587; derselbe, Mietrecht Aktuell, 3. Aufl., Rn. 396, 593; Kraemer NZM 1999, 156, 162 zu V).

Es besteht kein Anlaß, zu dieser Frage einen Rechtsentscheid einzuholen. Eine Divergenzvorlage kommt ohnehin nicht in Betracht, denn der Kl. bezieht sich für seine Ansicht nicht auf eine obergerichtliche Entscheidung. Soweit der Kl. eine Entscheidung des LG Frankfurt/Main in WuM 1990, 157 anführt, hilft dies nicht weiter. Im dortigen Fall lag gerade keine Vereinbarung über die Wohnfläche vor, sondern nur eine aus der Mietpreisgestaltung ersichtliche Angabe. Im hier interessierenden Mietvertrag liegt hingegen eine ausdrückliche Vereinbarung vor.

Die Vorlage einer Fotokopie reicht für den Urkundenbeweis nicht; bei einer Privaturkunde ist diese in Urschrift vorzulegen.

Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens hatte der Mieter die Aktivlegitimation des Vermieters bestritten. Dieser hatte in diesem Zusammenhang nur Fotokopien vorgelegt. Inhaltlich war die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche geringer als die tatsächliche.

Die 62. Kammer des Landgerichts Berlin hielt fest, daß bei Privaturkunden der Beweis durch Vorlage in Urschrift anzutreten ist. Die Vorlage von Kopien ist nicht ausreichend. Rügt der Gegner die Vorlage der Kopie jedoch nicht, kann von der Existenz der Urkunde und der Übereinstimmung der Ablichtung mit dem Original ausgegangen werden, wobei das Gericht die Fotokopie in tatrichterlicher Beweiswürdigung als ausreichenden Beweis ansehen kann. Zur Wohnungsgröße ist von der Vereinbarung im Mietvertrag auszugehen. Jedenfalls dann, wenn die im Mietvertrag festgelegte Fläche geringer ist als die tatsächliche.

Von Mieterseite wird oftmals die Aktivlegitimation des Vermieters gerügt, manchmal zu Recht, manchmal jedoch auch nur "ins Blaue hinein", um den Prozeß ein wenig zu verzögern. Hier muß der Vermieter Urkundenbeweis antreten. In diesem Zusammenhang kommt es immer wieder zu Unsicherheiten. Bei der Privaturkunde wird der Beweis durch die Vorlegung der Urkunde in Urschrift angetreten. Eine beglaubigte Abschrift unterliegt freier Beweiswürdigung. Die Regelung für die öffentliche Urkunde, wo die beglaubigte Abschrift reicht, kann nicht analog angewendet werden. Beim Grundbuch entsteht die Frage, ob hier vom Gericht eine beglaubigte Abschrift gefordert werden kann, oder ob nicht § 432 ZPO gilt, wonach der Beweis durch den Antrag angetreten wird, die Behörde, also hier das Grundbuchamt, um die Mitteilung der Urkunde zu ersuchen. Letzteres ist richtig, allerdings kann der Beweisantritt nicht lauten "Grundbucheinsicht". Vielmehr sollte man sich an den Wortlaut des § 432 halten und darüber hinaus die Urkunde ganz genau bezeichnen. Bei dem Einreichen einer Kopie läuft der Beweispflichtige Gefahr, daß der Gegner die Kopie bestreitet mit der Folge, daß überhaupt kein zulässiger Beweisantritt vorliegt. Allerdings darf der Gegner auch nicht einfach "ins Blaue hinein" bestreiten, denn das ist kein ausreichendes Bestreiten. Zu Recht weist die Kammer darauf hin, daß das Gericht die Kopie in tatrichterlicher Beweiswürdigung ausreichen lassen kann, was sicher nur der Ausnahmefall ist.

Vor der Vereinbarung einer ganz bestimmten Wohnfläche im Mietvertrag ist zu warnen. Besser ist es allemal, nur von einer "Circa-Wohnfläche" im Mietvertrag zu sprechen, denn die Vermessung einer Wohnung ist ausgesprochen kompliziert und fehlerträchtig. Wenn dann eine vereinbarte Wohnfläche niedriger ist als tatsächlich, hat der Vermieter bei der Mieterhöhung und bei der Betriebskostenabrechnung das Nachsehen.