Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Notwendigkeit der Angabe der vollen Mietspiegelspanne; Beifügung eines Mietspiegels

Ein mit dem Mietspiegel begründetes Mieterhöhungsverlangen muß unter Benennung des einschlägigen Rasterfeldes alle Werte der entsprechenden Spanne angeben, es sei denn, es wird ein Auszug des Mietspiegels beigefügt, aus dem sich die Spanne ergibt. (Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten sich im Rahmen eines laufenden Mietverhältnisses über Wohnraum über die Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die von den Bekl. gemietete Wohnung ab dem 1. Juni 2004. Der Mietvertrag der Parteien vom 6. Februar 1992 weist eine Wohnungsgröße von 108,76 qm aus. Mit der aus Bl. 5 R f. d. A. ersichtlichen Mietvertragsergänzung mieteten die Bekl. von dem Kl. einen zusätzlichen Raum mit einer Größe von 12,80 qm zu einem Mietzins in Höhe von monatlich 131,07 DM bruttokalt. Mit Urteil des Landgerichts Berlin vom 25.2.2002 - 67 S 278/01 - wurden die Bekl. zur Zustimmung zur Mieterhöhung für ihre Wohnung auf monatlich 313,15 € nettokalt verurteilt. In der diesbezüglichen Sitzungsniederschrift vom 25.2.2002 führt die Zivilkammer 67 aus, es ergebe sich folgende Berechnung der Miete: "[...] 5,05 DM x 121,28 qm = 612,46 DM = 313,15 €". Der Kl. begehrte mit dem Schreiben vom 31.3.2004 die Zustimmung der Bekl. zur Erhöhung der Nettokaltmiete von monatlich 313,15 € um 61,57 € für die 121,27 qm große Wohnung auf 374,72 €. Zur Begründung des Erhöhungsverlangens nahm der Kl. in seinem Schreiben Bezug auf den Berliner Mietspiegel 2003, wobei er das Mietspiegelfeld J 1, in welches die Wohnung der Bekl. einzuordnen ist, nannte und dessen Mittelwert und Oberwert angab. Gleichzeitig wurde der Mietspiegel 2003 als Anlage in dem Schreiben des Kl. aufgeführt. Mit dem Schriftsatz seiner Prozeßbevollmächtigten hat der Kl. erneut von den Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete nunmehr um 62,63 € auf 375,78 € verlangt. Dem Schriftsatz des Kl. war die Berliner Mietspiegeltabelle 2003 für die östlichen Bezirke und West-Staaken beigefügt, welche auch das für die Wohnung der Bekl. maßgebliche Rasterfeld J 1 enthält. Das Amtsgericht hat das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen des Kl. vom 31.3.2004 für in sich widersprüchlich und unverständlich und daher als formell unwirksam erachtet und die Bekl. verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete aufgrund des in dem Schriftsatz des Kl. vom 13. Oktober 2004 enthaltenen Mieterhöhungsverlangens von derzeit 313,15 € um 38,74 € auf 351,89 € ab dem 1. Januar 2005 zuzustimmen. Dabei hat das Amtsgericht die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnungsgröße von 108,76 qm mit 2,74 €/qm berechnet und für den Zusatzraum von 12,80 qm mit 4,21 €/qm angesetzt.

Mit seiner Berufung verfolgt der Kl. seinen erstinstanzlichen Antrag auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für die von den Bekl. innegehaltene Wohnung weiter, soweit das Amtsgericht die Klage bezüglich einer Mieterhöhung um monatlich 22,83 € und für die Zeit vom 1.6. bis zum 31.12.2004 abgewiesen hat. Er meint, das Mieterhöhungsverlangen vom 31. März 2004 sei formell wirksam. Der Kl. wiederholt seine erstinstanzliche Behauptung, diesem Mieterhöhungsverlangen sei der Berliner Mietspiegel 2003 beigefügt gewesen. Die Kammer hat Beweis erhoben über die Behauptung des Kl., dem Mieterhöhungsverlangen vom 31.3.2004 sei der Berliner Mietspiegel 2003 beigefügt gewesen, durch Vernehmung des Zeugen R. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 30. Juni 2005 verwiesen.

Die Berufung des Kl. ist in vollem Umfang unbegründet.

Das Amtsgericht ist im Ergebnis zutreffend davon ausgegangen, daß das Mieterhöhungsverlangen vom 31.3.2004 formell unwirksam ist und nicht den Anforderungen des § 558 a BGB entspricht. Das Mieterhöhungsverlangen wahrt zwar die gemäß § 558 a Abs. 1 BGB erforderliche Textform. Das Mieterhöhungsverlangen ist auch entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts nicht widersprüchlich und unverständlich. (wird ausgeführt)

Das Mieterhöhungsverlangen ist jedoch nicht hinreichend unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2003 begründet. Nach dem Urteil des BGH vom 12.11.2003 (WuM 2004, 93) hat der Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützen will, zur Begründung seines Begehrens unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort genannten Mietzinsspannen anzugeben. Dies ist hier nicht der Fall. Der Kl. hat in seinem Mieterhöhungsverlangen vom 31.3.2004 zwar die Wohnung der Bekl. zutreffend in das Mietspiegelfeld J 1 eingeordnet, aber lediglich die obere Mietzinsspanne (Mittelwert: 3,02 € bis Oberwert: 3,37 €) und nicht auch die untere Spanne genannt. Dies reicht zur ordnungsgemäßen Begründung des Begehrens nicht aus. Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses nach § 558 a BGB ist es nämlich, daß der Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens erhält, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Verlangen zustimmt oder nicht (BGH a.a.O., m. w. N. zu der dort noch geltenden Regelung des § 2 Abs. 2 MHG). Das vorliegende Mieterhöhungsverlangen des Kl. vom 31.3.2004 erfüllt diesen Zweck nicht. Denn die Bekl. sind allein aufgrund der Angaben in dem Schreiben nicht dazu in der Lage, zu beurteilen, welche Spannen das einschlägige Mietspiegelfeld umfaßt. Damit hat ihnen der Kl. keine hinreichenden Informationen an die Hand gegeben, zu überprüfen, ob sein Ansinnen sachlich berechtigt ist oder nicht. Ein anderes ergäbe sich nach Auffassung der Kammer lediglich dann, wenn dem Schreiben vom 31.3.2004 der Berliner Mietspiegel 2003 beigefügt worden wäre. Dies ist zwischen den Parteien umstritten. Der Kl. hat den ihm diesbezüglich obliegenden Beweis nicht erbringen können. Der Zeuge R., der insgesamt einen glaubwürdigen Eindruck machte, hat zwar angegeben, das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen selbst entworfen zu haben. (wird ausgeführt)

Der Kl. hat den formellen Mangel des Mieterhöhungsverlangens mit Schriftsatz vom 13. Oktober 2004 jedoch behoben, § 558 b Abs. 3 BGB. Diesem Schreiben war ein entsprechender Auszug des Berliner Mietspiegels 2003 beigefügt. Der Schriftsatz ist den Bekl. jedenfalls noch im Oktober 2004 zugegangen, so daß sie die erhöhte Miete ab 1. Januar 2005 schulden, § 558 b Abs. 1 BGB.

Die Revision zum Bundesgerichtshof wird im Hinblick auf die grundsätzliche Bedeutung der Frage, ob es für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, welches auf einen Mietspiegel gestützt wird, erforderlich ist, unter Benennung des einschlägigen Rasterfeldes alle Werte der entsprechenden Spanne des Mietspiegelfeldes anzugeben, zugelassen, § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

Nach Auffassung des Landgerichts Berlin, ZK 62, muß der Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen mit dem Berliner Mietspiegel begründet, unter Benennung des einschlägigen Rasterfeldes alle Werte der entsprechenden Spanne des Mietspiegelfeldes angeben - es sei denn, er fügt die Mietspiegeltabelle dem Erhöhungsverlangen bei.

In einem ersten Mieterhöhungsverlangen bezog sich der Vermieter auf ein bestimmtes Mietspiegelfeld, in welches die Wohnung des Mieters einzuordnen ist, und nannte den Mittel- und den Oberwert des Feldes. Streitig war, ob dem Erhöhungsverlangen die Mietspiegeltabelle beigefügt war. In einem nachgeholten Mieterhöhungsverlangen war das allerdings unstreitig geschehen. Das Amtsgericht hielt das ursprüngliche Verlangen für widersprüchlich und unverständlich, verurteilte jedoch aufgrund des nachgeholten Verlangens. Das führt zur Berufung des Vermieters.

Das Landgericht Berlin, ZK 62, hielt das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen nicht für widersprüchlich und unverständlich, kam jedoch zu dem Ergebnis, daß das Verlangen formell unwirksam war, weil der Vermieter auch noch die untere Spanne des Rasterfeldes hätte mitteilen müssen. Denn der Mieter müsse in der Lage sein, zu überprüfen, ob er dem Verlangen zustimme oder nicht, und sei aufgrund des Schreibens des Vermieters nicht in der Lage, nachzuvollziehen, welche Spannen das einschlägige Mietspiegelfeld umfasse. Er habe damit keine hinreichende Information. Etwas anderes ergebe sich nur dann, wenn dem Erhöhungsverlangen der Berliner Mietspiegel beigefügt worden wäre. Davon könne jedoch aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme nicht ausgegangen werden.

Die ZK 62 des LG Berlin steckt die Meßlatte für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens sehr hoch (vgl. auch das Urteil vom 14. Juli 2005 - 62 S 120/05 - Wortlaut GE 2005, 1062). Der Berliner Mietspiegel ist mit seinen Rasterfeldern und Spannen veröffentlicht und damit allgemein zugänglich. Ein Mieter hat sehr wohl die Möglichkeit, alle Werte nachzuvollziehen - sofern der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen das Rasterfeld ausreichend bezeichnet hat.

Es bleibt nun abzuwarten, ob die zugelassene Revision zum BGH auch eingelegt wird, damit der BGH für beide Fälle Gelegenheit erhält, zu den formellen Anforderungen eines Mieterhöhungsverlangens Stellung zu nehmen.