Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Orientierungshilfe; Mietspiegel 2013; Breitbandkabelanschluss; Negativmerkmal II Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad

1. Das wohnwertmindernde Merkmal „Weder Breitbandkabelanschuss noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage" des Mietspiegels 2013 liegt nicht vor, wenn der Mieter zur Herbeiführung der Nutzbarkeit auf seine Kosten einen Vertrag abschließen muss.

2. Ist der Heizkessel 1993 ausgetauscht worden, liegt weder das Positivmerkmal „Einbau einer modernen Heizungsanlage nach dem 1.7.1994" noch das Negativmerkmal „Heizungsanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad" vor.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist aufgrund des Mietvertrages vom 16.5.1978 Vermieter, der Bekl. ist Mieter der im Tenor zu 1) bezeichneten· Wohnung; die Kl. nimmt den Bekl. auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Anspruch. Die Miete ist als Bruttokaltmiete vereinbart, diese beträgt seit mehr als drei Jahren unverändert 411,37 € monatlich. Auf die Betriebskosten zahlt der Bekl. monatlich einen Vorschuss in Höhe von 91,75 €.

Die Wohnung hat eine mietvertraglich vereinbarte Größe von 64,16 m2 und ist mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet; die Bezugsfertigkeit bestand vor 1918. Die Wohnanschrift ist nach dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2013 als einfache Wohnlage einzustufen.

Die Fenster der Wohnung sind überwiegend isolierverglast. Die Wohnung verfügt über einen Breitbandkabelanschluss mit entsprechenden Breitbandkabeldosen, mangels Vertrags des Mieters mit einem Anbieter erfolgt jedoch keine Signaleinspeisung.

Der Heizungskessel der zur Wohnung gehörenden Heizungsanlage wurde 1993 erneuert.

Die Klage ist zulässig, insbesondere fristgerecht nach § 558 b Abs. 2 BGB erhoben. Die Ermäßigung des Mieterhöhungsverlangens löst auch keine neue Überlegungsfrist gemäß § 558 b Abs. 2 BGB aus. Es handelt sich nicht um ein Aliud, sondern nur um ein Minus. Die Klage ist jedoch nur teilweise begründet.

Die Kl. hat aufgrund des Erhöhungsverlangens vom 25.7.2013 nur einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 411,37 € um 13,37 € auf 424,74 €.

Das für die Wohnung aufgrund deren Bezugsfertigkeit vor 1918, der Ausstattung mit Bad, Sammelheizung und Innen-WC sowie der Größe von 64,16 m2 einschlägige Mietspiegelfeld G1 des Berliner Mietspiegels 2013 gibt als Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete (Nettokaltmiete) einen Betrag von 5,19 €/m2 sowie eine Spanne zwischen 4,11 und 6,75 €/m2 aus.

Nach der Wohnwertmerkmalseinordnung in den Merkmalsgruppen des Berliner Mietspiegels 2013 ergibt sich, dass die ortsübliche Vergleichsmiete - den fiktiven Nettokaltmietenanteil betreffend - für die Wohnung des Bekl. 5,19 €/m2 beträgt und sich damit unter Einrechnung des Betriebskostenanteils in Höhe von 1,43 €/m2 für die Wohnung des Bekl. eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,62 €/m2 ergibt.

Im Ergebnis entspricht die ortsübliche Vergleichsmiete dem Durchschnittswert zuzüglich des Betriebskostenanteils, da sowohl ein Positivmerkmal als auch ein Negativmerkmal vorliegt und diese Merkmale einander somit ausgleichen.

Im Einzelnen: Die Merkmalgruppe Bad ist aufgrund des fehlenden Fensters unstreitig negativ, die Merkmalgruppen Küche und Wohnumfeld unstreitig neutral zu bewerten.

Die Merkmalgruppe Wohnung ist im Ergebnis positiv, da das von der Kl. geltend gemachte wohnwerterhöhende Merkmal „Überwiegend Isolierverglasung (Einbau ab 1987)" nicht durch das wohnwertmindernde Merkmal „Weder Breitbandkabelanschluss noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage" ausgeglichen wird.

Die Wohnung des Bekl. ist mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet, der für den Bekl. jedoch nur dann nutzbar ist, wenn er mit einem dritten Anbieter einen Vertrag abschließt, der ein Rundfunksignal in das Kabel einspeist. Für das Vorliegen des Negativmerkmals „Weder Breitkabelanschluss noch Gemeinschaftssatelliten-­/Antennenanlage" ist indes erforderlich, dass ein entsprechender technischer Anschluss im Sinne des Vorhandenseins der entsprechenden Kabelverlegung sowie der Breitbandkabeldosen fehlt. Die Tatsache allein, dass der Mieter zur Herbeiführung der Nutzbarkeit auf seine Kosten einen Vertrag abschließen muss, ist demgegenüber für die Annahme des Negativmerkmals nicht ausreichend.

Dies ergibt sich bereits aus einem Vergleich dieses Negativmerkmals mit dem Positivmerkmal zur Merkmalgruppe Wohnung „Rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss (Nutzung ohne zusätzliche vertragliche Bindung des Mieters mit Dritten)".

Für das Vorliegen des Positivmerkmals ist schon nach dem Wortlaut des Mietspiegels 2013 erforderlich, dass die Nutzung des Anschlusses ohne weitere vertragliche Bindung des Mieters möglich ist. Entsprechend wird auch in der Rechtsprechung das Vorliegen des Merkmals verneint, falls der Mieter zusätzliche Verträge auf seine Kosten abzuschließen hat (vgl. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urt. v. 29.2.2012, 5 C 406/11, GE 2012, 491; AG Lichtenberg, Urt. v. 18.10.2012, 16 C 96/12; AG Charlottenburg, Urt. v. 28.6.2013, 213 C 497/12 bezüglich des wortgleichen Merkmals im Mietspiegel 2011).

Eine entsprechende Formulierung findet sich bezüglich des Negativmerkmals „Weder Breitbandkabelanschluss noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage" im Mietspiegel 2013 nicht, was indiziert, dass das bloße Erfordernis eines Vertragsschlusses das Negativmerkmal nicht begründet.

Zwar kommt es für das Vorliegen der Wohnwertmerkmale grundsätzlich auf die konkrete Nutzbarkeit durch den Mieter an. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn die konkrete Nutzbarmachung nur noch vom Mieter abhängt (LG Berlin, Urt. v. 24.6.2011, 63 S 347/10, GE 2011, 1024; Urt. v. 16.12.2011, 63 S 170/11). So ist es vorliegend der Fall. Der Abschluss eines entsprechenden Vertrages lässt sich mit der, für die Nutzung ebenfalls erforderlichen, Anschaffung eines Fernseh- oder Radiogerätes durch den Mieter vergleichen.

Hierfür spricht letztlich auch, dass dem Mieter die Wahlmöglichkeit bleibt, ob er seinen vorhandenen Anschluss nutzbar machen möchte oder ob ihm dies die entsprechenden Kosten nicht wert sind.

So hat es auch die Rechtsprechung bezüglich des Mietspiegels 2009 für die Annahme des damaligen Positivmerkmals „Rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss" mangels anderslautender Regelung im Mietspiegel ausreichen lassen, wenn eine entsprechende Kabelanlage im Haus vorhanden war, die sich der Mieter durch entsprechende Verträge nutzbar machen konnte (LG Berlin aaO.).

Weiterhin ist die Merkmalgruppe Gebäude im Ergebnis neutral zu bewerten. Zwischen den Parteien ist mittlerweile unstreitig, dass der zum Gebäude gehörende Heizkessel im Jahr 1993 erneuert wurde. Damit trifft weder das Positivmerkmal „Einbau einer modernen Heizungsanlage nach dem 1.7.1994", was unstreitig ist, noch das Negativmerkmal „Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984)" zu.

Maßgeblich für das Vorliegen des Negativmerkmals ist nach dem Wortlaut und auch nach dem Sinn und Zweck des Merkmals im Mietspiegel, der ungünstige Wirkungsgrad der Heizung. Auch wenn vorliegend nicht die gesamte Heizung, sondern lediglich der Heizkessel ausgetauscht wurde, kann das Negativmerkmal vorliegend nicht mehr angenommen werden. Denn der ursprüngliche Heizkessel ist entsprechend § 10 EnEV (Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagetechnik bei Gebäuden) durch Austausch des Heizkessels aufgerüstet worden, so dass sich der jetzige Wirkungsgrad nicht mit dem einer vor 1984 eingebauten und nicht nachgerüsteten Heizung gleichsetzen lässt.

Das wohnwertmindernde Merkmal „Weder Breitbandkabelanschuss noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage" des Mietspiegels 2013 liegt nicht vor, wenn der Mieter zur Herbeiführung der Nutzbarkeit auf seine Kosten einen Vertrag abschließen muss. Ist der Heizkessel 1993 ausgetauscht worden, liegt weder das Positivmerkmal „Einbau einer modernen Heizungsanlage nach dem 1. Juli 1994" noch das Negativmerkmal „Heizungsanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad" vor.

Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens stritten die Parteien darüber, ob das wohnwertmindernde Merkmal „Weder Breitbandkabelanschuss noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage" des Mietspiegels 2013 vorliege, weil der Mieter zur Herbeiführung der Nutzbarkeit auf seine Kosten einen Vertrag hätte abschließen müssen und ob die ältere Heizungsanlage trotz der Erneuerung des Heizkessels im Jahre 1993 eine „Heizungsanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad" sei, wie der Mieter meinte.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg folgte der Meinung des Mieters nicht. Das wohnwertmindernde Merkmal „Weder Breitbandkabelanschuss noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage" des Mietspiegels 2013 liege nicht vor, da der Mietspiegel 2013 nicht mehr darauf abstelle, ob der Mieter zur Herbeiführung der Nutzbarkeit der vorhandenen Anlage auf seine Kosten einen Vertrag abschließen müsse. Da der Heizkessel 1993 ausgetauscht worden sei, liege weder das Positivmerkmal „Einbau einer modernen Heizungsanlage nach dem 1. Juli 2014" noch das Negativmerkmal „Heizungsanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad" vor. Denn aufgrund des Einbaus des neueren Heizungskessels weise die Heizungsanlage insgesamt keinen ungünstigen Wirkungsgrad mehr auf.

Der Entscheidung ist zustimmen. Aufgrund des anderen Wortlauts des Mietspiegels 2013 gegenüber vorangegangenen Mietspiegeln kommt es nicht mehr darauf an, ob der Mieter zur Herbeiführung der Nutzbarkeit der vorhandenen Breitbandkabelanlage auf seine Kosten einen Vertrag abschließen müsse. Zutreffend stellt das Urteil für das Wohnwertmerkmal „Heizungsanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad" auch darauf ab, dass auf den Wirkungsgrad des 1993 eingebauten Heizkessels abzustellen sei.