Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Orientierungsmerkmale; Berliner Mietspiegel 2011; Beweislast für wohnwertmindernde Merkmale; Verfliesung der Badezimmerwände; nicht nutzbarer Balkon; Beheizbarkeit der Küche

1. Den Beweis für das wohnwertmindernde Merkmal „Wände nicht überwiegend gefliest" hat der Mieter dann nicht erbracht, wenn nach der Rechnung eines Handwerkers der Vermieter die Kosten für eine normale Verfliesung selbst übernommen hat.

2. Das Fehlen eines Balkons ist mit dem wohnwertmindernden Merkmal „kein nutzbarer Balkon" nicht gleichzustellen.

3. Ein unzureichender Wirkungsgrad der Heizung in der Küche ist nicht identisch mit dem wohnwertmindernden Merkmal „nicht beheizbar".

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung ist unbegründet.

Die Kl. kann von der Bekl. nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete auf 540 € mit Wirkung zum 1. Januar 2012 verlangen.

Der Klage ging ein wirksames Erhöhungsverlangen der Kl. nach § 558 a Abs. 1 BGB voraus. Soweit die Bekl. bemängelt, der Inhalt der Kopfzeile des Erhöhungsverlangens vom 30. Oktober 2011 lasse nicht erkennen, ob die Erklärung als Vermieter oder Verwalter abgegeben wurde, ist dies unerheblich. Aus dem Schreiben ist ersichtlich, dass die Kl. die Erklärung abgegeben hat. Denn ihr Name ist in der Kopfzeile eingetragen. Im Übrigen war erstinstanzlich auch unstreitig, dass die Kl. selbst die Bekl. um Zustimmung zur Mieterhöhung gebeten hat. Aber selbst wenn ein Verwalter das Verlangen erklärt hätte, würde dies nach § 164 Abs. 1 BGB für die Kl. wirken (vgl. BGH, Urteil vom 2. April 2014 - VIII ZR 231/13 -, GE 2014, 658 = MDR 2014, 644).

Die von der Kl. begehrte monatliche Nettokaltmiete von 540 € übersteigt nicht die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB.

Die Wohnung ist in das Feld K2 des maßgeblichen Berliner Mietspiegels 2011 mit einem Mittelwert von 5,08 €/m2 und einem Oberwert von 6,44 €/m2 einzuordnen. Unter Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung in den Berliner Mietspiegel ergibt sich Folgendes:

Die Merkmalgruppe 1 ist positiv. Das wohnwerterhöhende Merkmal „wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten" ist unstreitig gegeben. Das Negativmerkmal „Wände nicht überwiegend gefliest" kann nicht angenommen werden. Die Beweislast für das Vorliegen dieses wohnwertmindernden Merkmals liegt bei der Bekl. Nach Vortrag der Parteien ist aber davon auszugehen, dass die Kl. die Kosten für normale Verfliesung selbst übernommen und die Bekl. nur den darüber hinausgehenden Betrag gezahlt hat. Aus der von ihr mit Schriftsatz vom 19. September 2012 als Anlage K1 in Kopie eingereichten Rechnung des Unternehmens S. vom 26. März 2008 ergibt sich vor dem Hintergrund der Stellungnahme des Unternehmers vom 2. November 2012 (Anlage A1 zum Schriftsatz der Kl. vom 8. Mai 2013) gerade nicht, dass sie allein die gesamten Kosten für die Fliesen getragen hat. Dies gilt entsprechend hinsichtlich der Verblendung der Wanne, weil auch diese mit Fliesen ausgeführt wurde. Soweit die Bekl. pauschal behauptet, sie habe für die Beheizbarkeit des Bades gesorgt, und insoweit auf ihren Schriftsatz vom 19. September 2012 verwiesen, ist dies von der Kl. bereits in der ersten Instanz bestritten worden. Die Kl. hat mit Schriftsatz vom 8. Mai 2013 - dort Seite 2 - vorgetragen, dass die Wohnung mit modernem Bad, einschließlich Heizkörper, vermietet worden sei. Der diesbezügliche Vortrag der Bekl. war - anders als sie mit der Berufungsbegründung geltend macht - deshalb bereits erstinstanzlich nicht unwidersprochen geblieben.

Die Merkmalgruppe 2 ist neutral. Es kann insbesondere nicht davon ausgegangen werden, dass vermieterseits hochwertige Fliesen als Bodenbelag zur Verfügung gestellt wurden. Die Kl. hat noch in der ersten Instanz selbst eingeräumt, dass die Bekl. den Aufpreis für die besonders schönen, teuren Fliesen gezahlt habe.

Die Merkmalgruppe 3 ist ebenfalls neutral. Es kann offen bleiben, ob der Stuck hier wohnwerterhöhend wirkt. Jedenfalls ist kein Negativmerkmal gegeben. Bei Anwendung des Mietspiegels 2011 steht ein nicht vorhandener Balkon einem nicht nutzbaren Balkon nicht gleich (vgl. zuletzt LG Berlin, Urteil vom 29.10.2013 - 63 S 26/13 -, GE 2013, 1656 f.). Das Fehlen eines Balkons ist - was den Berliner Mietspiegel 2011 betrifft - nicht gleichzusetzen mit dem wohnwertmindernden Merkmal eines nicht nutzbaren Balkons. Der Wortlaut gibt für eine Erstreckung des wohnwertmindernden Merkmals „nicht nutzbarer Balkon" auch auf den Fall eines fehlenden Balkons nichts her. Auch lässt das positive Merkmal eines großen geräumigen Balkons nicht den zwingenden Schluss zu, dass das gänzliche Fehlen eines Balkons entsprechend einem vorhandenen, aber nicht nutzbaren Balkon gleich welcher Größe wohnwertmindernd ist, zumal ein Balkon bei der Berechnung der Grundfläche des Mietgegenstandes Berücksichtigung findet (vgl. LG Berlin, Urteil vom 5. Juni 2009 ‑ 63 S 355/08 ‑, GE 2009, 1046 f.). Ohne Erfolg weist die Bekl. in der Berufungsbegründung darauf hin, dass nach dem Berliner Mietspiegel 2013 das Fehlen eines Balkons ein Negativmerkmal darstelle. Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung in den Berliner Mietspiegel 2013 ist hier nicht maßgeblich. Sie berücksichtigt die Erkenntnisse und Entwicklungen bis zu ihrer Erstellung. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist hingegen der Zugang des Erhöhungsverlangens im Jahre 2011.

Die Merkmalgruppe 4 ist neutral. Aus dem Vorbringen der Bekl. ergibt sich nicht, dass der Wirkungsgrad der Heizungsanlage unzureichend ist. Selbst wenn sich die Küche nicht ordnungsgemäß beheizen lassen sollte, was die Kl. bereits erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 9. August 2012 bestritten hat, besagt dies nichts über den Wirkungsgrad der Heizung. Zu Unrecht macht die Bekl. mit der Berufung geltend, sie habe bereits erstinstanzlich im Schriftsatz vom 19. September 2012 vorgetragen, dass die angeblich unzureichende Beheizbarkeit der Küche auf einen ungünstigen Wirkungsgrad zurückzuführen sei. Im Schriftsatz der Bekl. vom 19. September 2012 heißt es vielmehr, dass die angeblich unzureichende Beheizbarkeit der Küche ihrer Auffassung nach nur auf einer unzureichenden Heizleistung beruhen könne. Eine unzureichende Heizleistung allein bedeutet jedoch keinen ungünstigen Wirkungsgrad. Denn der Wirkungsgrad bestimmt sich nach dem Verhältnis von Nutzleistung zur zugeführten Leistung. Auch der Hinweis darauf, dass es sich um eine Einrohrheizung handelt, ist als solcher nicht aussagekräftig. Selbst wenn man davon ausgeht, dass eine „klassische" Einrohrheizung im Durchschnitt einen schlechteren Wirkungsgrad als eine Zweirohrheizung hat, besagt dies nichts über die im Haus vorhandene konkrete Heizungsanlage. Zum Zeitpunkt des Heizungseinbaus äußert sich die Bekl. nicht. Sie trägt gerade nicht vor, dass - worauf die Orientierungshilfe insoweit abstellt - die Installation der Heizanlage vor 1984 erfolgt sei.

Die Merkmalgruppe 5 ist positiv. Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass eine im abschließbaren Keller befindliche geflieste Müllstandsfläche ein Positivmerkmal darstellt. Der Umstand, dass die Mieter in den Keller gehen müssen, um diese zu erreichen, steht der Annahme eines wohnwerterhöhenden Merkmals nicht entgegen. Eine entsprechende Einschränkung enthält die Orientierungshilfe insoweit nicht. Vom Vorliegen eines Negativmerkmals ist nicht auszugehen. Insbesondere ist das Haus im Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels 2011 nicht als besonders verkehrslärmbelastet gekennzeichnet. Konkrete Angaben zum behaupteten Verkehrslärm (Gesamtlärmindex) macht die Bekl. nicht. Es reicht nicht aus, dass eine benachbarte Straße als besonders lärmbelastet gekennzeichnet ist.

Nach dem Vorstehenden ist der Mittelwert des Mietspiegelfeldes K2 um 40 % der Differenz zwischen Mittel‑ und Oberwert zu erhöhen. Danach beträgt die maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete 5,62 €/m2. Bei einer Wohnfläche von 99,90 m2 ergibt dies eine monatliche Nettokaltmiete von 561,44 €. Diese liegt über dem von der Kl. begehrten Betrag.

Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) ist eingehalten.

Hat der Vermieter die Kosten für eine normale Verfliesung des Bades selbst übernommen, liegt das Merkmal „Wände nicht überwiegend gefliest" nicht vor. Das Fehlen eines Balkons führt nicht dazu, dass „kein nutzbarer Balkon" vorhanden ist. Ein unzureichender Wirkungsgrad der Heizung in der Küche ist nicht identisch mit dem wohnwertmindernden Merkmal „nicht beheizbar".

Die Mietvertragsparteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens darüber, ob die wohnwertmindernden Merkmale „Wände im Bad nicht überwiegend gefliest", „nicht beheizbare Küche" und „kein nutzbarer Balkon" vorlägen, was die Mieterin behauptete. Nach einer Rechnung eines Handwerkers hatte der Vermieter jedoch die Kosten für eine normale Verfliesung des Bades selbst übernommen.

Die Mieterin behauptete zudem einen unzureichenden Wirkungsgrad der Heizung in der Küche. Unstreitig hatte die Wohnung keinen Balkon. Das AG Schöneberg verneinte das Vorliegen wohnwertmindernder Merkmale des einschlägigen Mietspiegels 2011 und gab dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters in vollem Umfang statt. Dagegen richtete sich die Berufung der unterlegenen Mieterin.

Die Berufung hatte keinen Erfolg. Nach Ansicht der ZK 63 hatte die Mieterin den ihr obliegenden Beweis für das wohnwertmindernde Merkmal „Wände im Bad nicht überwiegend gefliest" nicht erbracht, weil nach der vorliegenden Rechnung eines Handwerkers der Vermieter die Kosten für eine normale Verfliesung selbst übernommen hatte.

Das Fehlen eines Balkons sei mit dem wohnwertmindernden Merkmal „nicht nutzbarer Balkon" nicht gleichzustellen. Ein unzureichender Wirkungsgrad der Heizung in der Küche sei nicht identisch mit dem wohnwertmindernden Merkmal „nicht beheizbar".

Ob zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Berliner Mietspiegel 2011 gemäß § 287 ZPO selbst dann heranzuziehen ist, wenn es sich bei diesem um keinen qualifizierten Mietspiegel i.S.d. § 558 d BGB handelt, wie die Kammer (Urteil vom 19. März 2013, 63 S 557/12, GE 2013, 483) entschieden hat, erscheint fraglich (vgl. dazu d. Verf. GE 2014, 764). Im Übrigen ist der Entscheidung zuzustimmen. Nach einhelliger Meinung ist der Mieter für das Vorhandensein von wohnwertmindernden Merkmalen darlegungs- und beweispflichtig. Dieser Darlegungslast für das wohnwertmindernde Merkmal „Wände im Bad nicht überwiegend gefliest" kommt er nicht nach, wenn sich aus einer dem Gericht vorliegenden Rechnung eines Handwerkers ergibt, dass der Vermieter die Kosten für eine normale Verfliesung selbst übernommen hat.

Hinsichtlich des Balkons stellt die Kammer zu Recht darauf ab, dass das Fehlen eines Balkons mit dem wohnwertmindernden Merkmal „kein nutzbarer Balkon" des Mietspiegels 2011 nicht gleichzustellen ist. Die Kammer stellt allerdings allein auf das Merkmal „nicht nutzbar" ab, obwohl es seit dem Mietspiegel 2009 heißt „kein nutzbarer Balkon". Insoweit dürfte aber für den Geltungsbereich des Mietspiegels 2011 wie bisher auf die Nutzbarkeit eines vorhandenen Balkons abzustellen sein, so dass gegenüber früheren Mietspiegeln (vgl. dazu KG, Urteil vom 2. September 2004 - 12 U 211/03 -, GE 2004, 1391 und Urteil vom 30. September 2004 - 8 U 54/03 -, GE 2004, 1392 einerseits und LG Berlin, Urteil vom 9. Januar 2009, 63 S 189/08, GE 2009,383; LG Berlin, Urteil vom 27. November 2007, 63 S 144/07, GE 2008, 124; AG Wedding, Urteil vom 25. Februar 2009, 19 C 246/08, GE 2009, 521; AG Charlottenburg, Urteil vom 15. Juni 2006, 219 C 41/06, GE 2006, 1175 und Urteil vom 2. März 2005, 213 C 573/04, GE 2005, 743 andererseits) keine Änderung eingetreten ist. Erst der Mietspiegel 2013 stellt klar, dass auch das Fehlen eines Balkons wohnwertmindernd ist, weil das wohnwertmindernde Merkmal nunmehr mit „kein Balkon" definiert ist. Zutreffend sieht die Kammer einen unzureichenden Wirkungsgrad der Heizung in der Küche als nicht identisch mit dem wohnwertmindernden Merkmal „nicht beheizbar" an.