Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Orientierungsmerkmale; Berliner Mietspiegel 2013; Beweislast für wohnwertmindernde Merkmale; Abstellraum; überwiegend schlechter Zustand des Treppenhauses

1. Das wohnwerterhöhende Merkmal „Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung" ist auch dann in Ansatz zu bringen, wenn der Mieter eine zu Mietbeginn vorhandene Kammer auf eigenen Wunsch mit Genehmigung des Vermieters entfernt hat.

2. Einzelne Abnutzungsstellen im Treppenhaus (z. B. an Türgriffen, Bodenfliesen, Handläufen, die einem besonders intensiven täglichen Gebrauch ausgesetzt sind) belegen noch nicht die Behauptung des Mieters, dass sich „Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand" im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013 befinden würden.

3. Durch die Vorlage von einzelnen Detailfotos des Treppenhauses genügt der Mieter seiner Darlegungs- und Beweislast für das von ihm behauptete wohnwertmindernde Merkmal „Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand" nicht.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Der Kl. begehrt als Vermieter von der Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die von der Bekl. aufgrund Mietvertrages mit der Voreigentümerin vom 27.1.1994 gemietete Wohnung, belegen zu der im Rubrum der Bekl. angegebenen Anschrift, mit einer Wohnfläche von 115,85 m2.

Das die Wohnung umfassende Gebäude wurde vor 1918 bezugsfertig erbaut; die Wohnlage zu der Anschrift der Wohnung ist nach der Einordnung im Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels 2013 einfach.

Die Wohnung verfügt über ein Bad mit darin belegenem WC. Zu Mietbeginn übernahm die Bekl. die Verfliesung des Bades, während der Kl. im Jahr 2010 auf eigene Kosten eine Badewannenarmaturen‑Einhebelmischbatterie erneuerte.

Die Wohnung war zu Mietbeginn mit drei sog. Gamat‑Geräten (Gas-Außenwandheizer) ausgestattet. Diese befanden sich im Bad, in der Küche und im Durchgangszimmer. Im Schlafzimmer 1 war Ofenheizung (Warmluft) und im Schlafzimmer 2 Kachelofenheizung. Noch im Jahr 1994 ließ die Bekl. aufgrund einer Mietermodernisierungsvereinbarung mit der Voreigentümerin des Hauses auf ihre Kosten zur Beheizung der Wohnung und Warmwasserversorgung eine eigene Gasetagenheizung (Gastherme Fabrikat Junkers, Heizkörper und Leitungen) installieren. Ende 1996/Anfang 1997 wurde die Wohnung an die vermieterseitig neu installierte Zentralheizungsanlage angeschlossen und die mietereigene Heiztherme demontiert.

Das Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2013 weist die Anschrift der Wohnung nicht als Lage an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung aus.

Die Nettokaltmiete betrug seit dem 1.8.2003 monatlich 328,90 € und ist wegen des Einbaus einer solarthermischen Anlage zur Warmwasserbereitung und wegen der Umstellung des alten Kessels auf eine Gasbrennwert‑Kesselanlage im Jahr 2011 auf 352,07 € zuzüglich Vorauszahlungen auf die Betriebs‑ und Heizkosten erhöht worden.

Mit Schreiben vom 4.9.2013 forderte der Kl., vertreten durch die von ihm beauftragte Hausverwaltung, die Bekl. unter Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld J 1 und Benennung des Mietspiegels 2013 zur Zustimmung der Erhöhung der Nettokaltmiete von 352,07 € um monatlich 49,34 € auf monatlich 401,41 € mit Wirkung ab dem 1.12.2013 auf. Darin nahm der Kl. bei der Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelbezugsfeld einen Abschlag in Höhe von 1,28 €/m2 vor.

Der Kl. behauptet, zu Mietbeginn habe sich ein Gasdurchlauferhitzer im Bad befunden; die Fenster der Wohnung seien mittlerweile überwiegend isolierverglast, da im Jahre 2006 auf seine Kosten der Großteil der Fenster ausgetauscht worden sei. Außerdem habe zu Mietbeginn eine Speisekammer und eine Besenkammer mit entsprechenden Türen zur Wohnung gehört, obgleich diese zwischenzeitlich von der Bekl. entfernt wurden. Das Gebäude verfüge über einen repräsentativen Eingangsbereich und über einen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand. Zudem sei wegen des Einbaus der Heizungsanlage Ende 1996/Anfang 1997 das Merkmal „moderne Heizungsanlage nach dem 1.7.1994" erfüllt. Auf dem Grundstück sei eine ausschließlich den Mietern zugängliche, gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung vorhanden. Das Wohnumfeld sei aufwendig gestaltet; die Wohnung in einer besonders ruhigen Straße gelegen. [...]

Die Bekl. behauptet, in der Küche sei bei Mietbeginn kein Durchlauferhitzer installiert und die Küche sei nicht beheizbar gewesen; das Bad sei ohne separate Dusche mit freistehender Wanne ohne Verblendung, ohne Handwaschbecken, mit Dielenfußboden und ohne Heizung vermietet worden. Auch die Isolierverglasung sei überwiegend ihrerseits hergestellt worden. Der Eingangsbereich sowie das Treppenhaus befänden sich in einem schlechten Zustand. Zudem sei das Gebäude unzureichend wärmegedämmt. Die Wohnung sei an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelästigung gelegen, und die Müllstandsfläche sei ungepflegt und offen. [...]

Die Klage ist zulässig und fristgerecht gemäß § 558 b Abs. 2 BGB durch Eingang bei Gericht am 27.2.2014 erhoben.

Die Klage ist begründet.

Der Kl. hat gegen die Bekl. aufgrund des klägerischen Erhöhungsverlangens mit Schreiben vom 4.9.2013 Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher 352,07 € um 49,34 € auf 401,41 € mit Wirkung ab dem 1.12.2013 (als dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens) gemäß §§ 558 Abs. 1, 558 b Abs. 1 BGB, da der geforderte Betrag die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung bei Zugang des Erhöhungsverlangens als dem für die Beurteilung der Ortsüblichkeit maßgeblichen Zeitpunkt (vgl. Weidenkaff in Palandt, BGB, 73. Auflage, § 558 Rn. 18) nicht übersteigt.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 4.9.2013 ist formell wirksam erklärt, § 558 a Abs. 1 BGB. Insbesondere ist die begehrte erhöhte Miete betragsmäßig ausgewiesen und zur Begründung auf den bei Ausspruch des Erhöhungsverlangen geltenden Berliner Mietspiegel 2013 unter Angabe eines Mietspiegelfeldes verwiesen.

Das Mieterhöhungsverlangen ist zulässig gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB, da die Miete zum 1.12.2013 als dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll, seit mehr als 15 Monaten, d. h. seit dem 1.9.2011 unverändert war.

Das Erhöhungsverlangen ist auf den geltend gemachten Betrag von 401,41 € begründet. Die Wohnung ist zutreffend im abschlagskorrigierten Mietspiegelfeld J 1 des Berliner Mietspiegels 2013 eingeordnet (2,72 €/m2 ‑ 3,89 €/m2 ‑ 5,34 €/m2). Die heute vorhandene Gasetagenheizung war insoweit nicht zu berücksichtigen, da die Leitungen und Heizkörper der Heizungsanlage mieterseits finanziert und vermieterseits nur der Anschluss an die Zentralheizungsanlage geschaffen wurde.

Im Gesamtergebnis ist festzustellen, dass für die streitgegenständliche Wohnung jedenfalls nicht mehr als eine Wohnwertmerkmalsgruppe negativ zu bewerten ist, so dass der von dem Kl. geltend gemachte Kaltmietzins von 3,46 €/m2 gerechtfertigt ist, da er 0,43 €/m2 unterhalb des im angepassten Mietspiegelfeld J 1 vorgesehenen Mittelwerts (3,89 €/m2) liegt. Zwei Merkmalsgruppen heben sich gegenseitig auf, zwei sind neutral zu bewerten.

Die Merkmalsgruppe Bad ist negativ zu bewerten, da dem wohnwerterhöhenden Merkmal „Einhebelmischbatterie" jedenfalls zwei wohnwertmindernde Merkmale gegenüberstehen. Zum einen wurde das Bad unstreitig zu Mietbeginn von der Bekl. entsprechend der Modernisierungsvereinbarung auf eigene Kosten verfliest, und zum anderen war zu Mietbeginn im Bad eine frei stehende Wanne ohne Verblendung und keine separate Dusche vorhanden. Dies ergibt sich aus dem Vortrag der Bekl. zur Gesamtrenovierung des Badezimmers und den dazu vorgelegten Handwerkerrechnungen aus dem Jahr 1994, wonach z. B. für die Wanne 3-seitig Ablagen erstellt und die Wanne einseitig verkleidet wurde. Der Gegenvortrag des Bekl. (gemeint: Kl.?) hierzu ist unsubstantiiert und ohne Beweisangebot. Auf den übrigen Vortrag zu dieser Gruppe kam es daher nicht an.

Die Merkmalsgruppe Küche ist neutral. Der Vortrag der Kl. (gemeint: Bekl.?), bei Anmietung der Wohnung sei keine ausreichende Warmwasserversorgung vorhanden, und die Küche sei auch nicht beheizbar gewesen, wird durch das beklagtenseits vorgelegte und von der Kl. [gemeint: Bekl.?] persönlich unterschriebene Wohnungsübernahmeprotokoll aus dem Jahr 1994 widerlegt. Laut Protokoll waren sowohl ein Durchlauferhitzer als auch ein Gamat‑3000‑Gerät in der Küche installiert.

Die Merkmalsgruppe Wohnung ist hingegen positiv zu bewerten. Ausweislich der klägerseits vorgelegten Rechnungen wurde der überwiegende Teil der Fensterflächen der Wohnung im Jahr 2006 auf Kosten des Kl. mit Isolierverglasung ausgestattet (sieben Fenster in den Wohnräumen sowie die Balkontüranlage). Ob die Bekl. ihrerseits den Austausch der Fenster in Küche und Bad veranlasst hat, kann hier daher dahinstehen. Zudem verfügte die Wohnung zu Mietbeginn unstreitig über eine Besen‑ und Abstellkammer, welche die Bekl. auf ihren Wunsch entfernte, um die Küche zu vergrößern.

Die Merkmalsgruppe Gebäude ist neutral zu bewerten. Insbesondere aus den von der Bekl. vorgelegten Bildern ergibt sich nicht, dass sich das Treppenhaus bzw. der Eingangsbereich in überwiegend schlechtem Zustand befindet. Bei einem Altbau dieses Baujahres ist es nicht ungewöhnlich, dass einzelne Stellen (z. B. Türgriffe, Bodenfliesen, Handläufe), welche einem besonders intensiven täglichen Gebrauch ausgesetzt sind, vereinzelt abgenutzt und erneuerungsbedürftig sind. Die vorgelegten Bilder sind zudem nur Detailaufnahmen, welche nicht geeignet sind, den Gesamtzustand des Gebäudes zu dokumentieren. Der Vortrag der Bekl., das Gebäude sei unzureichend wärmegedämmt, verfängt in Ansehung des von dem Kl. vorgelegten Energieausweises aus dem Jahr 2008, welcher für das Gebäude einen Energieverbrauchskennwert von 139 kWh/m2 ausweist, nicht. Gleichzeitig war die auf den klägerseits eingereichten Bildern zu erkennende auffällige Boden‑ und Halbwand‑Verfliesung mit Mosaikfliesen des Eingangsbereichs nicht geeignet, das Merkmal eines repräsentativen und hochwertig sanierten Eingangsbereichs zu erfüllen. Keines der im Mietspiegel beispielhaft genannten Dekoelemente (Spiegel, Marmor etc.) ist vorhanden, mag die Verfliesung selbst auch ausgefallen und hochwertig sein. Allein die Benennung eines wohnwerterhöhenden Merkmals, hier überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäudes, ohne konkreten Sachvortrag ist zur Begründung nicht ausreichend. Das Merkmal „Einbau/Installation einer modernen Heizungsanlage nach dem 1.7.1994 (wenn Baujahr vor diesem Zeitpunkt)" war schon deshalb nicht in Ansatz zu bringen, weil für die Modernisierung im Jahr 2011 ein Modernisierungszuschlag verlangt wird und es sich bei den Maßnahmen Ende 1996/1997 hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung nur um einen Anschluss an eine Heizungsanlage und nicht um einen „Einbau" oder eine „Installation" handelt.

Ob die Merkmalsgruppe Wohnumfeld, in der die Parteien jeweils entgegengesetzte Wohnwertmerkmale behaupten, negativ zu bewerten ist, kann letztlich ohne weitere Prüfung bleiben, denn auch diese möglicherweise negativ zu bewertende Merkmalsgruppe und der daraus folgende Abschlag von 20 % innerhalb der Spanneneinordnung würde nicht dazu führen, dass die von dem Kl. geltend gemachte Miete oberhalb der so angepassten ortsüblichen Vergleichsmiete läge.

Die um den Betrag von 49,34 € ab dem 1.12.2013 monatlich erhöhte Nettokaltmiete hält die von § 558 Abs. 1, 3 BGB vorgegebene Kappungsgrenze einer Erhöhung von 15 % innerhalb von drei Jahren ein, da die seit dem 1.8.2003 gezahlte Nettokaltmiete 328,90 € betragen hat und der Modernisierungszuschlag zum 1.12.2011 um 23,17 € nach § 558 Abs. 3 BGB nicht hinzuzurechnen ist.

Das wohnwerterhöhende Merkmal „Abstellraum mit Sichtschutz" entfällt nicht deswegen, weil der Mieter eine vorhandene Kammer entfernt. Abnutzungen von besonders intensiv genutzten Stellen im Treppenhaus belegen noch nicht, dass sich dieses „in überwiegend schlechtem Zustand" befindet.

Die Mietvertragsparteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens u. a. darüber, ob die Merkmale „Abstellraum mit Sichtschutz" und „überwiegend schlechter Zustand des Treppenhauses" des Mietspiegels 2013 vorlagen. Unstreitig war eine zu Mietbeginn vorhandene Kammer auf eigenen Wunsch des Mieters mit Genehmigung des Vermieters entfernt worden. Der Mieter bezog sich für den überwiegend schlechten Zustand des Treppenhauses auf einzelne Abnutzungsstellen im Treppenhaus und legte Detailfotos des Treppenhauses vor.

Das AG Mitte gab der Mieterhöhungsklage des Vermieters in vollem Umfang statt. Das wohnwerterhöhende Merkmal „Abstellraum mit Sichtschutz" sei nicht deswegen entfallen, weil der Mieter eine bei Mietbeginn vorhandene Kammer mit Genehmigung des Vermieters entfernt habe. Abnutzungen von besonders intensiv genutzten Stellen im Treppenhaus belegten noch nicht, dass sich dieses „in überwiegend schlechtem Zustand" befinde. Die vorgelegten Detailfotos reichten nicht aus, einen „überwiegend schlechten Zustand" des Treppenhauses zu belegen.

Zu beklagen ist, dass der Amtsrichter immer wieder die Parteien verwechselt hat, was einem ordentlich arbeitenden Richter nicht passieren sollte, aber leider immer wieder vorkommt. Im Ergebnis ist der Entscheidung zuzustimmen. Für das Vorhandensein von wohnwerterhöhenden Merkmalen kommt es auf den vom Vermieter zur Verfügung gestellten vertragsgemäßen Gebrauch an. Der Vermieter kann sich daher auf die bei Vertragsschluss (LG Berlin, Urteil v. 15. August 2008, 63 S 42/08, GE 2008, 1627) vorhandenen wohnwerterhöhenden Ausstattungen der Mietsache auch dann berufen, wenn der Mieter sie verändert hat (LG Berlin, Urt. v. 11. Juli 2008, 63 S 400/07, GE 2008, 1258). Die Genehmigung des Vermieters zur Entfernung ändert daran nichts. Für das Vorliegen des wohnwertmindernden Merkmals „schlechter Zustand des Treppenhauses" ist der Mieter darlegungs‑ und beweispflichtig. Dabei kommt es auf den Zustand des Treppenhauses insgesamt an, so dass Abnutzungsspuren an einzelnen Teilen nicht ausreichen, um einen „überwiegend" schlechten Zustand darzulegen.