Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel 2011; Orientierungsmerkmale; nutzbarer Balkon; Badausstattung; repräsentativer Eingangsbereich; Sternchenfeld; Wohnflächenabweichung; Beweislast

1. Die Darlegungs‑ und Beweislast für die Behauptung des Mieters, dass eine derzeit unstreitig vorhandene Ausstattung (hier: Dusche) dem Mieter zuzurechnen sei, trägt der Mieter.

2. Ein Eingangsbereich mit Stuck, einem flämischen Kronleuchter, flämischen Wandleuchten und einem Terrazzoboden (Mittelfeld in dezenten Grautönen, mit schmalem, weißen Terrazzostreifen gerahmt, dann breiterer Rahmen in edlem Dunkelrot, außen in gediegenem Anthrazit) sowie ein sich anschließendes Treppenhaus mit Bleiverglasung erfüllen das wohnwerterhöhende Merkmal „repräsentativer/s Eingangsbereich/Treppenhaus".

3. Die Heranziehung eines Sternchenfeldes ist einem Sachverständigengutachten überlegen.

4. Legt ein Vermieter seinem Mieterhöhungsverlangen nur die tatsächliche Wohnfläche zugrunde, ist vom Gericht bei der Überprüfung der materiellen Richtigkeit gleichwohl die im Mietvertrag vereinbarte (hier: größere) Wohnfläche anzusetzen, wenn die Flächenabweichung unter 10 % liegt (in Fortführung von BGH, Urteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08 - GE 2009, 1038).

5. Liegt der Balkon an einer Straße mit hoher Lärmbelastung, liegt das wohnwertmindernde Merkmal „kein nutzbarer Balkon" vor.

(Leitsätze 1.- 4. des Einsenders; Leitsatz zu 5. der Redaktion)

Der Kl. ist Vermieter, die Bekl. sind Mieter einer Wohnung. Die Bruttokaltmiete betrug zum 1. Juli 2009 659,49 €. Mit Schreiben vom 11. Juli 2012 forderte der Kl. die Zustimmung zur streitgegenständlichen Mieterhöhung, wobei er auf das damals einschlägige Feld L 1 des Berliner Mietspiegels 2011 Bezug nahm und den Betriebskostenanteil mitteilte, der bei 1,43 € pro m2 lag. Die Wohnung ist mit zwei Bädern ausgestattet und verfügt somit über 2 Toiletten. In einem Bad befindet sich eine Dusche. Die Wände im Bad sind nicht überwiegend gefliest. Die Küche verfügte bei Anmietung nicht über Warmwasser. Es gibt zwei gefangene Zimmer, die beiden Balkone liegen zur Straße, der eine zur Straße ... und der andere zur Straße ... Die Bekl. bepflanzten auf beiden Balkonen Blumenkästen. Die Wohnung verfügt über Breitbandkabelanschluss, wobei der Rahmenvertrag hierzu 1988 vermieterseits abgeschlossen wurde. Die Wohnung hat eine Kammer und liegt an einer lauten Straße. Das Dach wurde vor ca. 5 Jahren erneuert, die rückwärtige Fassade 2012 und die Vorderfassade in 2011.

Der Kl. verlangt mit der am 19. Oktober 2012 eingereichten Klageschrift erneut die Zustimmung zur Mieterhöhung. Der Kl. behauptet, der abverlangte Mietzins übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, und ist der Ansicht, diese ergebe sich aus dem Berliner Mietspiegel 2013. Die Badewanne sei nicht freistehend. Die Bekl. könnten mit einem gesonderten Vertrag einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss nutzen. Die Instandhaltung sei überdurchschnittlich. Der Eingangsbereich sei repräsentativ, es befände sich dort ‑ unstreitig ‑ Stuck, flämische Wandleuchter, bunte Bleiglasfenster sowie Terrazzoboden [...]. Das Wohnumfeld sei aufwendig wegen des unstrittigen Kinderspielplatzes mit Sandkasten, Sitzbank und Grünfläche und Fahrradständer. [...]

Die Bekl. behaupten, 1979 sei eine von der Bekl. zu 1) und ein von der Vormieterin gemietete Wohnung zu einer zusammengelegt und mit dem streitgegenständlichen Mietvertrag neu vermietet worden. Das kleine Bad sei ohne Warmwasser und ohne Waschbecken vermietet worden. Es hätte eine freistehende Wanne gegeben, die Holzverkleidung stammte von der Bekl. zu 1) und dem damaligen Mitmieter, dem Zeugen E. ebenso wie die Warmwasserversorgung und die Dusche. Die Wohnung sei mit Elektroleitungen vermietet worden, die sich auf Putz befunden hätten und vom damaligen Mitmieter unter Putz gelegt worden seien. Die Balkone seien wegen des Lärms nicht nutzbar. Der Breitbandkabelanschluss sei vorhanden, aber nicht vermieterseits gestellt, die Bekl. hätten die Kosten für die Anschaffung des Breitbandkabelanschlusses 1990 getragen. Die Bekl. tragen vor, die Wärmedämmung sei unzureichend, die Wohnung heize sich im Sommer bis fast 38 °C auf, da sie direkt unter dem Dach liege, und im Winter sei es entsprechend kalt. Die Bekl. beziehen sich zu der Behauptung, die Dusche stammte von den Mietern, auf das Zeugnis der Zeuginnen V. (Vormieterin) und S. (Schwester der Bekl.) sowie in der Verhandlung vom 25. September 2014 auf das Zeugnis des damaligen Hausverwalters H.

Das Gericht hat aufgrund des Beschlusses vom 21. Oktober 2013 Beweis über die Behauptung der Bekl. erhoben, bei Anmietung der Wohnung 1979 sei die Wanne nicht verkleidet gewesen, es hätte keine Dusche gegeben, die Holzverkleidung und Dusche sei von den damaligen Mietern eingebaut worden, durch uneidliche Vernehmung des Zeugen M. Ferner ist aufgrund des Beschlusses vom 21. August 2014 Beweis erhoben worden über die Behauptung der Bekl., es hätte sich bei Anmietung der zusammengelegten Wohnungen durch die damaligen Mieter M. keine Dusche in der Wohnung befunden, diese sei nachträglich durch die Mieter M. eingebaut worden, durch uneidliche Vernehmung der Zeugin X.

Die zulässige Klage ist teils begründet, teils unbegründet. Die Klagefrist des § 558 b BGB ist eingehalten, das Mieterhöhungsverlangen ist durch Bezugnahme auf den Mietspiegel 2011 und die Angabe der Betriebskosten ordnungsgemäß begründet.

Dem Kl. steht nach §§ 558 ff. BGB gegenüber den Bekl. ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung im zuerkannten Umfang zu. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach dem qualifizierten Mietspiegel zu bestimmen, der zeitlich bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens galt. Dies war der Mietspiegel 2011 mit dem Feld L 1, dessen Heranziehung auch als Sternchenfeld einem Sachverständigengutachten überlegen ist. Die Wohnungsgröße wurde vertragsgemäß mit 136,96 m2 vereinbart. Die Merkmalsgruppe 1 ist negativ, denn dem 2. WC stehen zwei wohnwertmindernde Merkmale gegenüber: die nicht gefliesten Wände sowie die fehlende Warmwasserversorgung, die der Zeuge M. in seiner Aussage bestätigt hat. Die Merkmalsgruppe 2 ist wegen der fehlenden Warmwasserversorgung negativ. Die Merkmalsgruppe 3 ist negativ. Es liegt ein wohnwerterhöhendes Merkmal vor, der Abstellraum, und zumindest zwei wohnwertmindernden Merkmale, nämlich mit zwei gefangenen Zimmern der schlechte Schnitt und kein nutzbarer Balkon, da diese beide zu einer lauten Straße liegen und damit nicht zum Aufenthalt geeignet sind. Die Merkmalsgruppe 4 ist positiv, denn infolge der Dach‑ und Fassadensanierung ist der Zustand überdurchschnittlich und nach den eingereichten Fotos der Zustand des Eingangsbereichs repräsentativ. Es kann dahin stehen, ob die Wärmedämmung unzureichend ist, das Aufsteigen von Wärme im Sommer im Altbau ist nicht unüblich. Die Merkmalsgruppe 5 ist negativ wegen der lauten Lage. Nach den eingereichten Fotos ist die Gestaltung des Wohnumfeldes mit einfachem Sandkasten, Spielgerät und Sitzbank nicht aufwendig. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt damit 60 % unter dem Mittelwert, wobei als Sondermerkmal die separate Dusche zu berücksichtigen ist. Unstreitig ist diese vorhanden, zudem unstreitig ist der Inhalt des Mietvertrags, wonach die Wohnung mit Dusche vermietet worden ist. Die Beweislast liegt hierfür mithin bei den Bekl. Die Beweisaufnahme hat nicht zugunsten der Bekl. ergeben, dass die Dusche nicht vermieterseits gestellt worden ist. Der damalige Mieter konnte sich zwar noch an den Einbau eines Boilers erinnern, nicht hingegen an eine Dusche, deren Einbau auch nicht leichter gewesen sein dürfte. Die Aussage der Zeugin X. hierzu war unergiebig. Nach dem Bild der Beweisaufnahme hat die Zeugin keine eigene gesicherte Erinnerung hinsichtlich des Zustands bei Vermietung beider zusammengelegter Wohnungen durch die Bekl. zu 1) und den Zeugen M. Die Zeugin X. bestätigte auf Vorhalt, dass die Angaben eines Schreibens vom 11. November 2013 richtig seien, und dann auf Vorhalt des Mietvertrags, dass sie davon ausgehe, dass dieser stimmen würde. Sie wusste auch nicht die Lage der fraglichen Dusche. Die Zeugin V. war nicht zu vernehmen, denn es kommt nicht auf den Zustand der Wohnung bei ihrem Auszug, sondern auf den bei Anmietung an. Auch die Zeugin S. war nicht zu vernehmen, denn es ist nicht ersichtlich, welche genauen Arbeiten sie wann wahrgenommen haben sollte, die Vernehmung wäre insoweit auf eine unzulässige Ausforschung hinausgelaufen. [...] Die Betriebskosten liegen unstrittig bei 1,43 € pro m2.

Die im Mietvertrag vereinbarte größere Fläche ist bei der Überprüfung der materiellen Richtigkeit des Mieterhöhungsverlangens anzusetzen, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 % beträgt. Ein Eingangsbereich mit Stuck, Terrazzoboden und bleiverglasten Fenstern des Treppenhauses ist ein „repräsentativer Eingangsbereich".

Die Mietvertragsparteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens u. a. darüber, welche Wohnfläche zugrunde zu legen sei, ob der Eingangsbereich „repräsentativ" sei, ob Badausstattungen vom Mieter stammten und ob vorhandene Balkone wegen Lärmbelastung als „nicht nutzbar" gelten.

Das Amtsgericht Schöneberg setzte die im Mietvertrag vereinbarte größere Fläche an, weil die Flächenabweichung nicht mehr als 10 % betrug. Der Mieter habe den ihm obliegenden Beweis dafür, dass bestimmte vorhandene Ausstattungen von ihm stammten, nicht erbracht.

Der Eingangsbereich mit Stuck, Terrazzoboden und bleiverglasten Fenstern des Treppenhauses sei ein „repräsentativer Eingangsbereich". Die vorhandenen Balkone seien wegen starker Lärmbelästigung nicht nutzbar. Die Heranziehung des Sternchenfeldes des Mietspiegels 2011 sei einem Sachverständigengutachten überlegen.

Hinsichtlich der vertraglich vereinbarten größeren Wohnfläche ist dem Urteil ebenso zuzustimmen wie der Bejahung des wohnwerterhöhenden Merkmals „repräsentativer Eingangsbereich". Für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, auch wenn die tatsächliche Wohnfläche darüber hinausgehen sollte (LG Berlin, Urteil vom 22. März 2013 - 63 S 298/12 -, GE 2013, 749; Anschluss BGH, 23. Mai 2007, VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626).

Erst wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Fläche abweicht, kommt für den Vermieter eine Mieterhöhung auf Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche in Betracht (LG Berlin, aaO.; LG Halle/Saale, Urteil vom 19. März 2013, 2 S 263/12, GE 2013, 549).

Dagegen nicht gefolgt werden kann der Auffassung des AG Schöneberg, dass das Sternchenfeld für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreiche; denn die darin berücksichtigten Mieten sind nicht repräsentativ genug, so dass ein Sachverständigengutachten einzuholen gewesen wäre.

Entgegen der Auffassung des AG Schöneberg folgt aus der Lärmbelastung eines Balkons auch nicht zwingend, dass dieser nicht benutzbar ist (vgl. u. a. LG Berlin, Urteil vom 17. Januar 2011, 67 S 198/10, GE 2011, 818).