Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Berechnung der Kappungsgrenze; Flächenüberschreitung um mehr als 10 %

Selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % größer ist als die vertraglich vereinbarte und deshalb dem Vermieter das Festhalten an der vertraglichen Vereinbarung nicht zugemutet werden kann, ist bei der Berechnung der Kappungsgrenze die bisher rechtlich wirksam vereinbarte Miete zugrunde zu legen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt die Erhöhung der Miete für die an den Bekl. vermietete Wohnung über die vom Bekl. zugestandene Mieterhöhung hinaus.

[...] Zur Begründung hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass Ausgangspunkt für die verlangte Mieterhöhung die bisher gezahlte Nettokaltmiete sei und nicht etwa eine fiktive Nettokaltmiete, die sich aus der tatsächlichen Wohnungsgröße im Verhältnis zu der im Mietvertrag genannten Wohnungsgröße ergeben würde. Die Kappungsgrenze sei insoweit anwendbar. [...]

Mit der Berufung verfolgt die Kl. ihr Mieterhöhungsbegehren weiter. Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB sei auf die Anpassung der Miete an die größere als im Mietvertrag verlautbarte Wohnungsfläche nicht anwendbar. Dies entspreche auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wie sie in der Entscheidung BGH NJW 2007, 2626, zum Ausdruck komme. [...]

II. [...] In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg. Hierzu hat die Kammer bereits mit dem den Parteien und ihren Prozessbevollmächtigten bekannten Hinweisbeschluss vom 30.4.2014 Stellung genommen. Darin heißt es u. a.:

„Das Amtsgericht hat zu Recht und mit durchweg zutreffenden Erwägungen die Klage abgewiesen, denen sich die Kammer nach eigener Prüfung anschließt. Mit der Berufung werden keine neuen Gesichtspunkte angesprochen, sondern die Kl. beruft sich wiederum auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23.5.2007, Az. VIII ZR 138/06, dort Rn. 19 (zitiert nach Juris).

Aus dieser Entscheidung ergibt sich jedoch lediglich, dass, wie das Amtsgericht zutreffend herausgearbeitet hat, ein Vermieter an einer Flächenangabe im Mietvertrag, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % nach oben abweicht, nicht festgehalten werden kann, sondern einem Mieterhöhungsverlangen, und zwar einem nach § 558 Abs. 1 BGB (vgl. BGH aaO.), die tatsächliche Fläche zugrunde legen kann. Wieso in einem solchen Fall die gesetzlich vorgesehene Kappungsgrenze nicht gelten soll, erschließt sich nicht und wird auch von der Kl. nicht erklärt. Es liegt entgegen der Auffassung der Kl. auch keine ‚Ausnahmesituation' vor, die ermöglicht, ‚die Miete entgegen der gesetzlichen Begrenzungen anzupassen'. Das Gesetz gilt vielmehr auch im vorliegenden Fall. Im Übrigen kann auf die Ausführungen im amtsgerichtlichen Urteil verwiesen werden."

Daran hält die Kammer auch nach nochmaliger Überprüfung fest.

Sie bleibt dabei, dass sich der von der Kl. herangezogenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs, Urteil vom 23.5.2007 - VIII ZR 138/06, GE 2007, 1046 = NJW 2007, 262, nicht entnehmen lässt, dass für Mieterhöhungen auf der Grundlage einer tatsächlich um mehr als 10 % nach oben von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche abweichenden Wohnungsgröße die Kappungsgrenze nicht gelten soll.

Zwar ist mit der Kl. - entgegen der Auffassung des Bekl. - davon auszugehen, dass die Flächenangabe im Mietvertrag nicht eine bloß unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt. Dafür, dass hier trotz der Angabe der Wohnungsgröße ausnahmsweise etwas anderes gelten sollte, sind keine Anhaltspunkte ersichtlich (vgl. BGH aaO., Rn. 13-15).

In der Entscheidung heißt es allerdings außerdem ausdrücklich, dass „einem die gesetzlichen Fristen (§ 558 Abs. 1 BGB) wahrenden Mieterhöhungsverlangen die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen ist" (aaO., Rn. 19). Auch wenn daher die tatsächliche Fläche zugrunde gelegt werden mag, muss das Mieterhöhungsverlangen im Übrigen den Voraussetzungen des § 558 BGB entsprechen, z. B. den dort genannten Fristen. Weshalb dies für die Kappungsgrenze nicht gelten sollte, erschließt sich nicht und wird auch von der von der Kl. in Bezug genommenen Entscheidung des Landgerichts Halle/Saale vom 19.3.2013 - 2 S 263/12 nicht näher begründet, wo es lediglich heißt, dass ein Festhalten an der Kappungsgrenze „keinen Sinn ergäbe".

Die Kammer hat die Revision im Hinblick auf die abweichende Auffassung des Landgerichts Halle/Saale, wie oben zitiert, zugelassen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO).

Nach BGH (GE 2007, 1046) kommt bei der Mieterhöhung ein Abstellen auf die tatsächliche Wohnungsgröße nur dann in Betracht, wenn dem Vermieter das Festhalten an der vertraglichen Vereinbarung nicht zugemutet werden kann und eine Abweichung von mehr als 10 % vorliegt. Hat diese Flächenabweichung aber auch Einfluss auf die Berechnung der Kappungsgrenze, bei der nach § 558 Abs. 3 BGB die bisherige „Miete" maßgeblich ist?

Der Vermieter begehrte in einem Fall, in dem die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % größer war als die im Vertrag zugrunde gelegte Fläche, eine Mieterhöhung und berechnete die Kappungsgrenze fiktiv unter Zugrundelegung der größeren Wohnfläche (und damit einer höheren Miete). Das AG wies die Klage ab und begründete das damit, dass Ausgangspunkt für die verlangte Mieterhöhung die bisher gezahlte Nettokaltmiete sei und nicht eine fiktive Nettokaltmiete, die sich aus der tatsächlichen Wohnungsgröße im Verhältnis zu der im Mietvertrag genannten Wohnungsgröße ergeben würde. Das führte zur Berufung des Vermieters zum Landgericht.

Das LG Berlin, ZK 18, wies die Berufung zurück. Aus der Entscheidung des BGH vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 262 = GE 2007, 1046 ergebe sich nicht, dass für Mieterhöhungen auf der Grundlage einer tatsächlich um mehr als 10 % nach oben von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche abweichenden Wohnungsgröße die Kappungsgrenze nicht gelten solle. Das ergebe sich auch nicht aus der in Bezug genommenen Entscheidung des LG Halle/Saale - 2 S 263/12 - (GE 2013, 549), in der es lediglich heiße, dass ein Festhalten an der Kappungsgrenze „keinen Sinn ergäbe".

Die Kammer hat die Revision im Hinblick auf die abweichende Auffassung des LG Halle zugelassen. Es ist hier nicht bekannt, ob die Revision auch eingelegt worden ist.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass der BGH in der Entscheidung - VIII ZR 138/09 - lediglich in einem obiter dictum darauf hingewiesen hat, es komme in Betracht, dass der Vermieter bei einer Flächenabweichung um mehr als 10 % nicht an der vereinbarten geringeren Wohnfläche festgehalten werden könnte. Eine explizite Entscheidung des BGH dazu gibt es nicht. Der BGH hatte auch bisher keine Gelegenheit dazu, Stellung zu nehmen, ob sich bei einer Flächenabweichung etwas im Hinblick auf die Berechnung der Kappungsgrenze ändert. Das Gesetz spricht nur von „Miete", hat dabei aber sicherlich nur die geschuldete Miete im Sinn gehabt. Wenn man aber mit dem BGH und seiner 10 %-Rechtsprechung Flächenveränderungen zulässt, wäre es konsequent, dass man die Veränderung auch auf die Berechnung der Kappungsgrenze ausdehnt. Andernfalls würde sich die „fehlerhafte Wohnfläche" perpetuieren. In der Konsequenz würde das auch für eine geringere Wohnfläche als die vertraglich vorausgesetzte gelten. In einem solchen Fall wird man dann mit dem LG Halle mit einer Quadratmetermiete rechnen müssen (vgl. Kinne in GE 2013, 514; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 558 Rn. 72; abl. Börstinghaus, jurisPR-MietR 16/2013, Anm. 5).