Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Wirksamkeit; Überschreitung des oberen Spannenwertes

1. Das Mieterhöhungsverlangen ist bei einer fehlerhaften Einordnung in den Mietspiegel zumindest dann formell ordnungsgemäß, wenn der Mieter den Fehler leicht erkennen kann. Das gilt auch, wenn dadurch der obere Spannenwert des zutreffenden Mietspiegelfeldes überschritten wird.

2. Für die materielle Begründetheit ist ohne weitere Angaben vom Mittelwert des Mietspiegelfeldes auszugehen.

(zu 2. Leitsatz der Redaktion)

Die Rechtsvorgängerin der Kl. hat den Bekl. ab 1.7.2007 eine Wohnung in Dortmund vermietet. Die Beheizung der Wohnung erfolgt über Wärmecontracting. Ferner ist den Bekl. im hinteren Bereich des Grundstücks ein Gartenanteil auf dem Grundstück zur alleinigen Nutzung mitvermietet.

Die Miete beträgt 361,03 € (= 4,64 €/m2) zzgl. Betriebskosten. Während bei den Mietern mit ursprünglicher Heizwärmeversorgung Gesamtkosten im Jahre 2011 von 4.189,66 € angefallen waren, waren es für die Bekl. mit Wärmecontracting 5.889,50 €.

Die Kl. verlangt mit Schreiben vom 19.12.2013 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 418,24 € (5,38 €/m2). Die Kl. hat in dem Schreiben die Wohnung in den Mietspiegel Dortmund, Baujahr 1930 bis 1969, modernisiert, Ausstattungsklasse 2 eingeordnet und als Sonderausstattungsmerkmal angegeben, dass die Wohnung mit einer „Terrasse oder Dachterrasse" ausgestattet sei. Auf Hinweis des örtlichen Mietervereins, dass die Wohnung keine Terrasse aufweise, hat die Kl. mitgeteilt, dass sie den Garten wie eine Terrasse bewertet habe. Ferner hat sie in dem Schreiben auf ihrer Meinung nach vorliegende Lagevorteile hingewiesen, zugleich aber vergleichsweise befristet angeboten, statt einer Mieterhöhung um 57,21 € nur von 20,67 € zu verlangen.

Mit Schreiben vom 4.2.2014 hat die Kl. den Bekl. gegenüber Modernisierungsarbeiten angekündigt. Neben energetischen Maßnahmen soll danach „erstmals eine Balkonanlage angebaut" werden. Eine Modernisierungsmieterhöhung von 137,97 € wurde angekündigt.

Nach Hinweis des Gerichts, dass allenfalls der Median des maßgeblichen Mietspiegelfeldes in Betracht käme, hat die Kl. behauptet, dass die Wohnung in einem attraktiven Wohngebiet liege. Ferner ist die Kl. der Ansicht, dass weder wegen der Art der Beheizung ein Abzug gerechtfertigt sei noch wegen der Lärmbelastung. Sie behauptet ferner, dass der Garten mindestens so gebrauchswerterhöhend wie eine Terrasse sei.

Die Klage ist zulässig, aber im Übrigen unbegründet.

Die Klage ist zulässig, da das Mieterhöhungsverlangen vom 19.12.2013 formell wirksam ist (BGH, GE 2013, 113). Zwar enthält das Erhöhungsverlangen insofern unrichtige Angaben, als dort als Sonderausstattungsmerkmal „Terrasse oder Dachterrasse" (Schreibweise aus Erhöhungsverlangen) angegeben wurde und eine solche objektiv nicht vorhanden ist, jedoch ändert dies an der formellen Wirksamkeit des Zustimmungsverlangens nichts. Nach der Rechtsprechung des BGH (GE 2009, 189) ist die Richtigkeit der Angaben keine Zulässigkeitsvoraussetzung. Soweit der BGH (GE 2004, 232) früher die Auffassung vertreten hat, dass ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nur dann gegeben sei, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt, hat der Senat von dieser Anforderung in weiteren Entscheidungen Abstand genommen. Erforderlich soll jetzt für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nur noch sein, dass im Erhöhungsverlangen die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erfolgt. Ob dem auch dann zu folgen ist, wenn die Falscheinordnung für den Mieter gar nicht erkennbar ist (dafür BGH 2008, 191), kann dahinstehen (differenzierend Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 558 a BGB Rn. 43), da hier die Bekl. ohne Weiteres erkennen konnten, dass die Kl. die Wohnung falsch in den örtlichen Mietspiegel eingruppiert hat.

Soweit die Kl. wegen der Falscheinordnung der Wohnung in den Mietspiegel eine oberhalb des Spannenoberwerts liegende Miete verlangt, ist zwar ein Erhöhungsverlangen grundsätzlich formell unwirksam (so BGH 2004, 232), jedoch gilt das wohl nicht, wenn die Spannenüberschreitung auf einer falschen Mietspiegeleinordnung beruht. In diesem Fall handelt es sich um einen materiellen Fehler.

Die Klage ist aber unbegründet. Der Kl. steht der geltend gemachte Zustimmungsanspruch gem. § 558 Abs. 1 BGB gegenüber der Bekl. nicht zu.

Die ortsübliche Vergleichsmiete für die von der Bekl. innegehaltene Wohnung ist zumindest nicht höher als 4,62 €/m2. Dies ist der Mittelwert des hier gültigen Mietspiegelfeldes für den Dortmunder Mietspiegel, Stand 1.1.2013.

Der Dortmunder Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 b BGB. Deshalb gilt hier die Vermutungswirkung gem. § 558 d Abs. 3 BGB, dass die ortsübliche Vergleichsmiete zwischen 4,12 und 5,19 €/m2 liegt. Der Median liegt bei 4,62 €/m2.

Die Wohnung ist in die Ausstattungsklasse 3 der zwischen den Parteien unstreitigen Baualtersspalte 4 einzugruppieren. Die Wohnung weist keine Sonderausstattungspunkte auf. Eine Terrasse ist unstreitig nicht vorhanden.

[...] Die maßgebliche Spanne des Dortmunder Mietspiegels beträgt deshalb 4,12 €/m2 bis 5,19 €/m2. Wenn ein Mietspiegel Spannen ausweist, dann wird vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb dieser Spanne liegt. Soweit die Kl. einen oberhalb der Mietspiegelspanne liegenden Wert (5,38 €/m2) verlangt, ist die Klage im vorliegenden Fall bereits deshalb unbegründet (nach BGH ggf. sogar unzulässig).

Die Einordnung innerhalb der Spanne ist eine normative Bewertung, die der Mietspiegel nicht vornehmen kann, da er ja eine abstrakte generelle Datenbasis ist, in die eben jede Wohnung eingeordnet werden muss. Letztendlich wird also nur vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Vertragswohnung nicht höher als der Oberwert der Spanne und nicht niedriger als der Unterwert der Spanne ist. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkreten Vertragswohnung hilft die Vermutungswirkung deshalb nicht weiter. Im Zustimmungsverfahren muss die richtige „Einzelvergleichsmiete" festgestellt werden (BGH WuM 2011, 421 = NJW 2011, 2284 = NZM 2011, 511). Das erfordert die Einstufung der konkreten Wohnung innerhalb der Spanne des Mietspiegels (BGH, GE 2005, 663). Der BGH hat zu Recht darauf hingewiesen, dass die Einzelvergleichsmiete ihrerseits nicht mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen kann, weil sonst die Ausweisung von Mietspannen in einem Mietspiegel jegliche Funktion verlieren würde (BGH WuM 2011, 421; BGH GE 2012, 541; so auch Milger PiG 92 [2012], 189, 201).

Nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Gerichts und des zuständigen LG Dortmund (Urteil vom 25.6.2012 - 11 S 90/12, zitiert nach juris; Urteil vom 19.8.2005 - 17 S 59/05 - WuM 2005, 723; Urteil vom 20.8.2010 - 17 S 48/10 - WuM 2010, 633; AG Dortmund, Urteil vom 10.1.2012 WuM 2012, 103; Urteil vom 1.4.2003, WuM 2003, 297; WuM 2005, 254; WuM 2004, 718) ist ohne weitere Angaben vom Mittelwert des Mietspiegelfeldes auszugehen. Diese Rechtsprechung ist inzwischen vom BGH auch prinzipiell gebilligt worden (BGH, GE 2012, 541).

Es ist deshalb vorliegend eine Bewertung der einzelnen Wohnwertmerkmale durchzuführen und danach die Wohnung innerhalb der Spanne einzuordnen. Dies führt hier dazu, dass der Mittelwert auf keinen Fall überschritten wird. (wird ausgeführt)

Das Mieterhöhungsverlangen ist bei einer fehlerhaften Einordnung in den Mietspiegel selbst bei Überschreitung des oberen Spannenwerts dann formell ordnungsgemäß, wenn der Mieter den Fehler leicht erkennen kann.

Der Vermieter verlangte die Zustimmung zur Erhöhung der vereinbarten Miete auf 5,38 €/m2 unter Berufung auf die Ausstattungsklasse 2 des einschlägigen Mietspiegels, während die Wohnung tatsächlich in die Ausstattungsklasse 3 mit einer ortsüblichen Vergleichsmiete zwischen 4,12 € und 5,19 € einzuordnen war. Der Mieter hielt das Mieterhöhungsverlangen deshalb für formell unwirksam.

Nach AG Dortmund sei das Mieterhöhungsverlangen trotz der fehlerhaften Einordnung in den Mietspiegel und der Überschreitung des oberen Spannenwerts formell ordnungsgemäß, weil der Mieter den Fehler leicht hätte erkennen können. Für die materielle Begründetheit sei ohne weitere Angaben vom Mittelwert des Mietspiegelfeldes auszugehen.

Das Urteil liegt hinsichtlich der formellen Wirksamkeit auf der Linie des BGH (Urteil vom 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, GE 2008, 191), dass im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des – nach Auffassung des Vermieters – für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich ist. Auf die materielle Richtigkeit kommt es erst bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete an. Fraglich ist, ob das Urteil sich für die „prinzipielle Billigung" der Auffassung, bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete sei ohne weitere Angaben vom Mittelwert des Mietspiegelfeldes auszugehen, auf den BGH (VIII ZR 346/10, GE 2012, 541; vgl. dazu auch Schach GE 2012, 517) berufen kann. Denn der BGH (Urteil Rn. 12) hat die Auffassung vertreten, dass der arithmetische Mittelwert der ermittelten Vergleichsmieten nicht die „üblichste" Miete sei.