Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Erhöhung der Bruttomiete mit Nettokaltmietspiegel; Einwendungen gegen Höhe des Betriebskostenanteils; Spanneneinordnung; Orientierungsmerkmale; schlechter Zustand des Treppenhauses; Graffiti; Fahrradabstellmöglichkeit

1. Einwendungen eines Mieters gegen die vom Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttokalt‑ bzw. Teilinklusivmiete (zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit einem Mietspiegel, der auf Nettokaltmieten basiert) angesetzte Höhe des Betriebskostenanteils sind nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter diese nach Belegeinsicht aufgrund der eingesehenen Belege konkretisiert.

2. Durch die Vorlage von einzelnen Detailfotos des Treppenhauses genügt der Mieter seiner Darlegungs- und Beweislast für das von ihm behauptete wohnwertmindernde Merkmal „Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand" nicht.

3. Graffiti an den straßenseitigen Außenwänden eines Gebäudes und an der Außenseite der Hauseingangstür begründen kein wohnwertminderndes Merkmal.

4. Das wohnwertmindernde Merkmal „keine Fahrradabstellmöglichkeit" liegt nicht vor, wenn es auf dem Hof einen Fahrradständer gibt.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Kraft Mietvertrages vom 4. Mai 1981 waren die Bekl. Mieter der 85,10 m2 großen Wohnung im Hause ..., das bis 1918 bezugsfertig war. Es war eine Teilinklusivmiete als Bruttokaltmiete vereinbart. Nach der Installation von Kaltwasserzählern im Jahr 2000 wurden diese verbrauchsabhängig abgerechnet nach gesonderten Wasserkostenvorauszahlungen. Die streitgegenständliche Wohnung war mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet. Das Badezimmer hatte eine rundum laufende Verfliesung von 1,61 m Höhe. Die Wohnung hatte keinen Balkon und der Energiekennwert betrug 104 kWh. Es gab eine zentrale Satellitenantennenanlage sowie einen Fahrradabstellplatz. Der Kl. trat Ende der 90er Jahre als in das Grundbuch eingetragener Eigentümer in das Mietverhältnis ein. An der Hauseingangstür und an beiden Fassadenseiten des Vorderhauses gab es Graffiti. Die nach dem Anerkenntnisurteil des Amtsgerichts Tiergarten vom 30. März 2010 - 2 C 338/09 - anerkannte Miete von 457,83 € war seither unverändert. Mit Schreiben vom 23. Oktober 2013 ließ der Kl. die Bekl. erfolglos zur Zustimmung zu der klagegegenständlichen Mieterhöhung auffordern.

Der Kl. behauptet, dass der Betriebskostenanteil ohne Wasserkosten 0,90 €/m2 monatlich betrage. Die streitgegenständliche Wohnung verfüge über die in § 1 des streitgegenständlichen Mietvertrages erwähnte Kammer mit sichtschützender Tür. Das Badezimmer der Wohnung sei mindestens 1,45 m breit, und seine Wände seien überwiegend gefliest, insbesondere die Wände in den Bereichen von Badewanne und Handwaschbecken seien gefliest. Die Bäder am rechten Strang des Hauses, wie das der Bekl., seien alle gleich geschnitten. Das Treppenhaus sei im Jahr 2000 renoviert worden und weise zwischenzeitlich an der einen oder anderen Stelle gewisse Gebrauchsspuren auf, ohne sich überwiegend in einem schlechten Zustand zu befinden. Die nur den Mietern zugängliche Müllstandsfläche liege im verschlossenen Innenhof und sei gepflegt. Die Beweisaufnahme in dem Rechtsstreit bei dem Amtsgericht Tiergarten zum Geschäftszeichen 2 C 164/08 mit Urteil vom 1. Oktober 2008 bestätige, dass der Eingangsflur wie auch der Eingangsbereich sehr ordentlich seien. Im Rahmen der vorgenannten Beweisaufnahme sei außerdem von dem zuständigen Richter in dem Urteil ausgeführt worden: „Schließlich war auch nicht festzustellen, dass hinsichtlich des Wohnumfeldes wohnwertmindernde Merkmale in Betracht kommen. Eine ungepflegte und offene Müllstandfläche liegt nicht vor. Zwar ist die Müllstandfläche insoweit offen, aber nach der Einschätzung des Gerichts aufgrund der Augenscheinseinnahme nicht ungepflegt. Insoweit war die Müllstandfläche ordentlich und gereinigt. Auch eine Beeinträchtigung durch Geräusche durch Liefer- oder Kundenverkehr vermochte das Gericht nicht festzustellen. [...] Darüber hinaus ist auch nicht ersichtlich, dass ein erheblicher Lieferverkehr durch das diesbezügliche Tor erfolgt, denn der Haupteingang zur Anlieferung für Gewerbe befindet sich auf der anderen Seite der ...halle über die ...straße. Dort befinden sich auch die für die Anlieferung erforderlichen Halteverbotsschilder.

Es gäbe einen Breitbandkabelanschluss, dessen Rückkanalfähigkeit in einem früheren Berufungsverfahren zwischen den Parteien vor dem Landgericht Berlin als wohnwerterhöhendes Merkmal anerkannt worden sei. Schon in dem vorgenannten gerichtlichen Verfahren bei dem Amtsgericht Tiergarten zum Geschäftszeichen 2 C 164/08 sei von dem zuständigen Richter angegeben worden, dass die an der Fassade befindlichen Graffitischmierereien keine erheblichen Schäden im Rahmen des Instandhaltungszustandes des Hauses darstellten. Wie in der streitgegenständlichen Wohngegend üblich, gäbe es im unteren Bereich der Straßenfassade und an der Hauseingangstür Graffiti, die nicht größer als an anderen Gebäuden in der Gegend seien. [...]

Die Bekl. behaupten, dass ein kleines Bad gegeben sei, was deutlich weniger als 4 m2 ausweise. Sie haben zunächst behauptet, dass die Breite des Badezimmers nach Aufmaß der Bekl. 1 m, die Länge 3,80 m betrage. Dann behaupten sie, dass ihr Bad weniger als 4 m2 Stellfläche aufweise. Die vorgenommene Ausmessung habe ergeben, dass die maximale Länge 3,90 m betrage. Die Breite betrage an der weitesten Stelle 1,10 m und verjünge sich bis in den Bereich der Tür auf einen Wert von 0,68 m. Der Heizkörper beanspruche Nutzfläche, und die ungewöhnliche Anordnung des Toilettenbeckens unmittelbar hinter der Eingangstür spreche für eine Nutzfläche von weniger als 4 m2. Es bestehe kein einheitliches Fliesenbild. Oberhalb der Fliesen befände sich eine Holzpaneelverkleidung.

Die zentrale Gemeinschafts-Satellitenanlage sei durch eine besondere Umlage der Mieter finanziert worden. Die Bekl. bestreiten, dass ihre Wohnung tatsächlich mit einem Kabelfernsehanschluss versehen sei, da sie ausschließlich Fernsehempfang über die Gemeinschaftssatellitenanlage betrieben. In der Wohnung gebe es keinen Abstellraum, sondern eine Abstellfläche, welche an der Stirnseite der Diele der Wohnung angebracht worden sei.

Der Hauseingang weise einen schlechten Instandhaltungszustand aus. Die Treppendielen seien ausgetreten und seit mindestens 40 Jahren nicht überarbeitet worden. Ebenso wie der Anstrich des Treppenhauses. Fast alle Treppenstufen hätten im Aufgangsbereich Lücken, die auch eine Stolperfalle darstellten.

Die Hauseingangstür sowie der gesamte Eingangsbereich sei vollständig mit Graffiti übersät. Insoweit falle das streitgegenständliche Gebäude deutlich auf, weil alle anderen Hausgrundstücke auf der gesamten Straßenfront nicht annähernd eine derartige Häufung von Graffiti aufwiesen, so dass das ganze Hausobjekt vernachlässigt wirke. Die vorhandenen Fahrradständer seien außerhalb des Gebäudes und weder überdacht noch abschließbar. Ein aufwendig gestaltetes Umfeld bestehe nicht, weil Sitzbänke, Ruhezonen und Wegbefestigungen fehlten. Die Müllstandsfläche sei unverschlossen und offen gestaltet.

Das Vorderhaus des streitgegenständlichen Gebäudes sei direkt auf die ...halle gerichtet. Dort fände in nur 1,5 m Luftlinie von der Wohnung der Bekl. entfernt ein ständiger Lieferverkehr statt. Bereits ab 5.00 Uhr morgens werde durch Rollcontainer ein in der Wohnung deutlich vernehmbarer Lärm erzeugt. In den Sommermonaten komme hinzu, dass eine Geräuschbelästigung durch das in nur 10 m Entfernung liegende „Café ..." eintrete, das Treffpunkt der Trinkerszene geworden sei. Insbesondere in den Abendstunden der Sommermonate werde von den direkt vor der Gaststätte aufgestellten Bänken eine Geräuschkulisse entwickelt, die ungemein störend bis in die Nachtstunden hinein in den Wohnräumen vernehmbar sei. [...]

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klage ist binnen der Klagefrist des § 558 b Abs. 2 BGB zugestellt worden. Das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen ist formell nicht zu beanstanden, denn das Form- und Begründungserfordernis aus § 558 a BGB ist ebenso eingehalten wie die Wartefrist und die nunmehr maßgebliche Kappungsgrenze von 15 %. Entgegen der von der Bekl.seite vertretenen Auffassung ist die Umrechnung der streitgegenständlichen Bruttokaltmiete ohne Kosten der Be- und Entwässerung in dem Erhöhungsverlangen ausreichend erläutert und begründet, indem der Betriebskostenanteil ohne Wasserkosten von 76,59 € monatlich ausgewiesen und die zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete dann maßgebliche Nettokaltmiete von 441,66 € beziffert ist. Der Betriebskostenanteil von 0,90 €/m2 ist unter Bezugnahme auf die letzte Abrechnung für das Jahr 2012 benannt, und diese Abrechnung ist dem Erhöhungsverlangen von 23. Oktober 2013 als Anlage beigefügt gewesen, so dass die Umrechnung auf die Nettokaltmiete nachvollziehbar bestimmt ist (vgl. AG Schöneberg, GE 2008, 1499). Sie ist auch inhaltlich richtig berechnet worden, ohne dass der pauschale Einwand des Gegenteils durch die Bekl. entscheidungserheblich ist, solange sie keine konkreten anderen Angaben nach Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen machen. Mit dem vorgenannten Erhöhungsverlangen wird die ortsübliche Vergleichsmiete geltend gemacht, so dass die Bekl. zur Zustimmung gemäß § 558 BGB verpflichtet sind. Unstreitig ist ihre Wohnung in das Mietspiegelfeld G1 des Mietspiegels 2013 einzuordnen. Aufgrund der in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist in Verbindung mit § 292 ZPO davon auszugehen, dass der innerhalb der Spanne liegende Mietwert die ortsübliche Miete für die Wohnung des jeweiligen Mietspiegelfeldes wiedergibt. Hier ist die Spanne von 4,11 €/m2 über 5,19 €/m2 zu 6,75 €/m2 mit der geltend gemachten Zustimmung auf 5,19 €/m2 eingehalten. Die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb dieser Spanne kann durch eine Schätzung erfolgen. Die Voraussetzungen gemäß § 287 Abs. 2 ZPO sind gegeben. Bei Beauftragung eines Sachverständigen fallen Kosten an, die zur Höhe der streitgegenständlichen Mieterhöhung außer Verhältnis stehen. Diese sind jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn neben dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Auch wenn dieser der Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt, hindert dies ihre Heranziehung als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO nicht. Die Orientierungshilfe wird vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen und berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse der Praxis und der Rechtsprechung. Ihr liegt wie dem Mietspiegel eine umfassende Datenmenge zugrunde, die den Verhältnissen auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend Rechnung trägt (vgl. BGH GE 2005, 663). Im Rahmen der hier maßgeblichen Spanneneinordnung ist unstreitig, dass die Merkmalgruppe 2 neutral bleibt. Die übrigen Merkmalgruppen sind streitig, und für die jeweiligen streitigen Wohnwertmerkmale ist die Partei darlegungs- und beweispflichtig, die sich darauf beruft. Dieser Darlegungslast wird durch bloße Wiederholung des Wortlautes der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nicht genügt. Die Bekl. genügen in der Merkmalgruppe 1 ihrer Darlegungslast für das streitige Merkmal „Kleines Bad" (kleiner als 4 m2) nicht. Eine genau vermessene Grundfläche geben sie nicht an, sondern

htig, die sich darauf beruft. Dieser Darlegungslast wird durch bloße Wiederholung des Wortlautes der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nicht genügt. Die Bekl. genügen in der Merkmalgruppe 1 ihrer Darlegungslast für das streitige Merkmal „Kleines Bad" (kleiner als 4 m2) nicht. Eine genau vermessene Grundfläche geben sie nicht an, sondern zunächst eine Breite von 1 m und eine Länge von 3,80 m. Dann geben sie die vorgenommenen Ausmessungen mit einer maximalen Länge von 3,90 m und einer sich verjüngenden Breite von 1,10 m bis auf ca. 0,68 m an, die eine weniger als 4 m2 große Stellfläche/Nutzfläche haben soll. Diese unterschiedlichen Angaben erläutern sie auch in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 8. Juli 2014 nicht, sondern benennen für das Bad „... weniger als 4 m2 Wohnfläche, auch berechnet nach der Wohnflächenverordnung ...". Demgegenüber bestreitet der Kl. die Fläche des Bades entscheidungserheblich mit dem Hinweis auf ein baugleiches Bad, wiedergegeben mit der Anlage K 6 und Maßen von 1,45 m Breite, so dass sich bei einer Länge von 3,80 m eine Grundfläche von über 4 m2 ergibt. Deshalb sind die Bekl. in ihrer Darlegungslast gehalten gewesen, ihre widersprüchlichen Maßangaben ggf. bezogen auf unterschiedliche Flächen (Grund-/Stell- oder Nutzfläche) abschließend genau zu bestimmen. Auch für einen sich verjüngenden Raum ist eine genaue Vermessung möglich und zumutbar gewesen, um eine bestimmte Grundfläche zu berechnen. Erst wenn diese Grundfläche nachvollziehbar dargestellt und berechnet ist, hätte bei deren Größe über 4 m2 Grundfläche der gerichtlichen Entscheidung bedürfen können, ob der Mietspiegel mit dieser Quadratmeterangabe die Grund- oder eine Nutzfläche meint. Da es an diesem erforderlichen konkreten Sachvortrag der Bekl. fehlt, kann auch nicht festgestellt werden, ob die Grundfläche des Badezimmers nur geringfügig, welcher prozentuale Anteil das auch wäre, über 4 m2 läge und dennoch entsprechend der Anregung der Bekl.seite eine Einordnung als wohnwertminderndes Merkmal geboten sein könnte. Die angebotene Beweiserhebung scheidet deshalb ebenso aus, weil sie sich als verbietende Ausforschung darstellte, um die genaue Grundfläche des Bades zu ermitteln.

Da zwischenzeitlich unstreitig geworden ist, dass das Badezimmer rundum in einer Höhe von 1,61 m Höhe gefliest ist, scheidet auch das wohnwertmindernde Merkmal der überwiegend nicht gefliesten Wände aus, so dass diese Merkmalgruppe neutral bleibt. Die für das Bad eingereichten fotografischen Abbildungen belegen nämlich, dass diese Höhe der Verfliesung über die Hälfte der Wände vom Boden aus ausmacht mit der Folge, dass eine nicht überwiegende Verfliesung ausscheidet.

Auch die Merkmalgruppe 3 bleibt neutral. Das wohnwertmindernde Merkmal des fehlenden Balkons, das unstreitig ist, wird durch das wohnwerterhöhende Merkmal des „Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung" ausgeglichen.

Dem entsprechenden klägerischen Vortrag, belegt durch den Mietvertrag, in dem unter § 1 bei den vermieteten Räumen ausdrücklich „1 Kammer" angegeben ist, treten die Bekl. nicht entscheidungserheblich entgegen. Erstmals in dem Schriftsatz vom 8. Juli 2014 stellen sie diesen Raum in Abrede, und zwar dahin, dass es sich um eine Abstellfläche handele, welche an der Stirnseite der Diele der Wohnung angebracht sei. Sie verweisen dafür auf die dem Gericht vorliegenden Fotos. Auf den eingereichten Fotos findet sich eine solche Abstellfläche auf einer Abbildung der Diele der Wohnung in voller Länge nicht. Soweit die Bekl. damit das in der mündlichen Verhandlung gekennzeichnete Foto 3 meinen, stellt das jedenfalls kein entscheidungserhebliches Bestreiten dar, ohne dass weiter nachvollziehbar erläutert würde, wieso eine solche abgehängte Decke mit der mietvertraglich benannten Kammer identisch sein könnte. Im herkömmlichen Sinne stellt eine Kammer einen abgeschlossenen und begehbaren Raum dar, und nicht bloß eine Fläche durch eine abgehängte Decke. Deshalb kann dahingestellt bleiben, ob dieses erstmalige Bestreiten im Rahmen des § 296 ZPO jedenfalls als verspätet zurückzuweisen ist. Gleiches gilt für die erstmalige Behauptung der Bekl.seite, dass es sich bei der unstreitig vorhandenen zentralen Satellitenantennenanlage nicht um eine vermieterseitige Einrichtung handele, sondern um eine durch Umlage von den Mietern finanzierte. Zum einen ist dieser Vortrag in seiner Pauschalität nicht erwiderungsfähig und damit unbeachtlich. Zum anderen erfolgt er erstmals in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 8.7.2014 und ist jedenfalls gem. § 296 ZPO verspätet, weil sowohl die Gewährung rechtlichen Gehörs für die Kl.seite als auch der Hinweis der Bekl., dass „... ergänzender Vortrag vorbehalten bleiben" müsse, zu einer Verzögerung des Rechtsstreites führt.

Die Merkmalgruppe 4 ist positiv zu berücksichtigen. Unstreitig ist hier das wohnwerterhöhende Merkmal des Energieverbrauchskennwertes kleiner als 120 kWh/(m2a) gegeben und mit der Anlage K 7 belegt. Diesem wohnwerterhöhenden Merkmal stehen keine wohnwertmindernden Merkmale gegenüber, so dass die Merkmalgruppe insgesamt mit einem Zuschlag von 20 % zu berücksichtigen ist, ohne dass die weiter streitigen wohnwerterhöhenden Merkmale noch einer gerichtlichen Entscheidung bedürfen. Die Bekl. genügen ihrer Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sich Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in einem schlechten Zustand befänden, nicht. Soweit sie dafür auf 40 Jahre unterlassene Instandsetzungsarbeiten verweisen, tritt dem der Kl. mit dem Hinweis auf die Sanierung im Jahre 2000 entscheidungserheblich entgegen, ohne dass die Bekl. das widerlegen. Die Bekl. beschreiben zwar einzelne Fehlerstellen im Treppenhaus und belegen sie auch fotografisch, allerdings erfordert die Darstellung eines überwiegend schlechten Zustandes, dass sie im Einzelnen für die Treppenproteste jeder Etage darstellen, wie viele der Treppenstufen die von ihnen aufgezeigten Mängel haben, damit diese Mängel als überzählige eingestuft werden könnten. Diesen konkreten Sachvortrag bleiben die Bekl. schuldig, was zu ihren Lasten zu gehen hat.

Die fotografisch belegten Graffiti befinden sich außerhalb des Eingangsbereiches an den Außenwänden und der Außenseite der Hauseingangstür, so dass damit kein überwiegend schlechter Instandhaltungszustand des maßgeblichen Eingangsinnenbereiches einhergeht.

Unstreitig gibt es für das Gebäude auf dem Grundstück eine Fahrradabstellmöglichkeit, ohne dass die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung auf deren Überdachung und/oder Abschließbarkeit und/oder Lage im Innenhof als wohnwertminderndes Merkmal abstellte, denn das gibt weder die Formulierung noch die Benennung in der Merkmalgruppe „Gebäude" auf der wohnwertmindernden Seite her. Dieses beklagtenseits vorgetragene wohnwertmindernde Merkmal fehlt somit.

Dass die Merkmalgruppe 5 negativ zu berücksichtigen ist oder neutral bleibt, bedarf keiner gerichtlichen Entscheidung mehr. Im Gesamtabgleich der Merkmalgruppen ergibt sich jedenfalls, dass die geltend gemachte Mieterhöhung auf den Mittelwert des maßgeblichen Mietspiegelfeldes G1 gegeben ist, denn selbst wenn die Merkmalgruppe 5 als negativ einzustufen wäre, würde das durch die positive Bewertung der Merkmalgruppe 4 ausgeglichen. Da die übrigen Merkmalgruppen neutral sind, stellt sich die geltend gemachte Mieterhöhung auf den Mittelwert von 19 €/m2 somit jedenfalls als ortsübliche Vergleichsmiete dar.

Einwendungen des Mieters gegen die aus der vereinbarten Bruttomiete abgezogenen Betriebskosten sind nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter diese nach Belegeinsicht anhand der eingesehenen Belege konkretisiert. Graffiti an den Außenwänden sind nicht wohnwertmindernd. Für das Merkmal „Fahrradabstellmöglichkeit" reicht ein Fahrradständer auf dem Hof aus.

Die Parteien eines Wohnraummietvertrags stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens des Vermieters u. a. über die Einwendungen des Mieters gegen die vom Vermieter aus der vereinbarten Bruttomiete abgezogenen Betriebskosten sowie die wohnwertmindernden Merkmale „Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand" sowie „keine Fahrradabstellmöglichkeit". Der Mieter bestritt pauschal den vom Vermieter angesetzten Betriebskostenanteil von 0,90 €/m2 und behauptete einen schlechten Zustand des Hauseingangs, weil die Treppendielen ausgetreten und seit mindestens 40 Jahren nicht überarbeitet worden seien und weil die Hauseingangstür und der gesamte Hauseingangsbereich vollständig mit Graffiti übersät seien. Ferner vertrat er die Auffassung, dass das wohnwertmindernde Merkmal „keine Fahrradabstellmöglichkeit" gegeben sei, weil sich nur ein Fahrradständer auf dem Hof befinde.

Das AG Mitte folgte dem nicht. Einwendungen des Mieters gegen die aus der vereinbarten Bruttomiete abgezogenen Betriebskosten seien nicht zu berücksichtigen, wenn er diese nicht nach Belegeinsicht anhand der eingesehenen Belege konkretisiert habe. Der schlechte Zustand des Treppenhauses sei angesichts des Vortrages des Vermieters über die Sanierung im Jahre 2000 nicht konkret genug, da es an dem Vortrag fehle, wie viele Treppenstufen in jeder Etage schadhaft seien; Fotos von einzelnen Schadstellen reichten nicht aus. Graffiti an den Außenwänden seien nicht wohnwertmindernd. Für eine „Fahrradabstellmöglichkeit" reiche ein Fahrradständer auf dem Hof aus.

Soweit das AG Mitte dem Mieter vorwirft, den Betriebskostenanteil nur pauschal bestritten zu haben, wendet es vertretbar die Rechtsprechung zu Betriebskostennachforderungen des Vermieters an, wonach der Mieter Einwendungen gegen die angesetzten Betriebskosten nach Belegeinsicht konkretisieren muss. Für das Verlangen eines Vermieters auf Erhöhung der Bruttokaltmiete ist zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der auf die Wohnung entfallende Betriebskostenanteil anzugeben, der sich aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum ergibt (BGH, Beschluss v. 8. Juli 2008, VIII ZR 5/08, ZMR 2009, 102; BGH, Hinweisbeschluss v. 8. Juli 2008, VIII ZR 4/08, GE 2008, 1488).

Richtig geht das AG Mitte davon aus, dass der Mieter für das Vorliegen der wohnwertmindernden Merkmale darlegungs- und beweispflichtig ist. Welche Anforderungen im Einzelfall daran zu stellen sind, obliegt der Entscheidung des Tatrichters. Richtig ist ferner, dass das wohnwertmindernde Merkmal „keine Fahrradabstellmöglichkeit" nur dann vorliegt, wenn überhaupt keine Abstellmöglichkeit besteht, so dass ein Fahrradständer auf dem Hof ausreicht.