Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Berliner Mietspiegel 2013; Orientierungsmerkmale; Eigenleistungen des Vormieters; Unerheblichkeit von behebbaren Mängeln

1. Ersetzt der (Vor-) Mieter vorhandene Ausstattungsgegenstände durch eigene, führt dies nicht zum Wegfall der wohnwerterhöhenden Merkmale.

2. Behebbare Mängel der Mietsache sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. sind Mieter der streitgegenständlichen Wohnung (200,50 m2, Mietspiegelfeld L1). Vermieter war laut Mietvertrag vom 7.5.2001 der Kl. zu 1. Die aktuelle monatliche Nettokaltmiete beträgt 1.292,48 € (6,45 €/m2). Mit Schreiben vom 30.8.2013 verlangten die Kl. von den Bekl. die Zustimmung zur Mieterhöhung zum 1.11.2013 auf monatlich 1.486,35 € nettokalt (7,41 €/m2).

Die Kl. tragen vor: Im Jahr 2007 habe der Kl. zu 1. Miteigentumsanteile an die Kl. zu 2. und 3. veräußert. Dies sei am 15.5.2008 im Grundbuch eingetragen worden.

Die Merkmalgruppe 1 sei positiv einzustufen, weil es ein zweites Bad in der Wohnung gebe. Die Merkmalgruppe 2 sei neutral. Die Merkmalgruppen 3, 4 und 5 seien positiv zu bewerten, weil die wohnwerterhöhenden Merkmale überwögen. Weiterhin liege das Sondermerkmal „hochwertiger Bodenbelag" vor. Die Kl. beantragen, wie erkannt.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen und tragen vor: Die Veräußerung von Miteigentumsanteilen an die Kl. zu 2. und 3. werde mit Nichtwissen bestritten. Die Mieterhöhungserklärung sei formell unwirksam, weil sie keine Erläuterung, Erklärung oder Begründung enthalte. Der Vormieter habe im Bereich „Flur, Kammer, Speisekammer" auf eigene Kosten Umbauarbeiten durchgeführt, das WC verändert, neu verfliest und neue Sanitäreinrichtungen eingebracht. Auch die Küche sei durch den Vormieter neu installiert worden. Die Bekl. hätten diese Einrichtungen und Umbauten für einen fünfstelligen DM-Betrag übernommen. Die Bekl. selbst hätten das zweite WC auf ihre Kosten umgebaut und modernisiert. Hinsichtlich des Personenaufzugs in der Merkmalgruppe 4 sei darauf zu verweisen, dass dieser häufig defekt sei.

Die Klage ist begründet, weil die Kl. gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB haben. Denn die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2013 für die streitgegenständliche Wohnung, die sich auf 7,54 €/m2 beläuft, wird nach der verlangten Mieterhöhung nicht überschritten. Die Saldoberechnung für die Merkmalgruppen ergibt + 80 % (Zuschlag von 1,52 €/m2 auf den Mittelwert von 5,77 €/m2). Weiterhin ist ein Zuschlag von 0,25 €/m2 für ein sondermerkmal zu addieren.

1. Zunächst ist davon auszugehen, dass die Kl. aktivlegitimiert sind. Die Kl. haben eine Kopie des Grundbuchauszugs vorgelegt, aus der sich ergibt, dass auch die Kl. zu 1. und 2. im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen sind. Dies ist nach Auffassung des erkennenden Gerichts ausreichend, um die Aktivlegitimation aller Kl. anzuerkennen, zumal die Bekl. keine konkreten Umstände vortragen, die gegen die Authentizität der Kopie sprechen oder die Aktivlegitimation aller Kl. aus anderen Gründen zweifelhaft erscheinen ließen.

2. Weiterhin ist das Mieterhöhungsverlangen vom 30.8.2013 formell ordnungsgemäß.

Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist in dem Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen (BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07, GE 2008, 191). Diesen formellen Anforderungen an die Begründung entspricht das Mieterhöhungsverlangen vom 30.8.2013.

3. Schließlich liegt die von den Kl. verlangte Miethöhe von 7,41 €/m2 nettokalt nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete des Berliner Mietspiegels 2013.

a) Die Merkmalgruppe 1 ist positiv einzustufen, weil davon auszugehen ist, dass es ein zweites WC in der Wohnung gibt.

Soweit die Bekl. vortragen, die Vormieter hätten im Badbereich Eigenleistungen ohne Kostenbeteiligung der Vermieterseite erbracht, ist dies nicht zu berücksichtigen. Dabei kann dahinstehen, ob die Bekl. den Vormietern insoweit eine Abstandssumme gezahlt haben.

Entfernt der Mieter Ausstattungsgegenstände der Wohnung und ersetzt sie durch eigene, so ist die Wohnung hinsichtlich der Ausstattung so zu vergleichen, als wären die ursprünglich vom Vermieter gestellten Ausstattungsgegenstände noch vorhanden. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, die Dinge seien nicht in Ordnung gewesen. Diese Fragen sind allgemein-mietrechtlich zu lösen (Kinne/Bieber/Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Auflage, § 558, Rn. 25).

Es ist unstreitig, dass es in der Wohnung - auch vor der etwaigen Durchführung von Eigenleistungen durch den Vormieter der Bekl. - nicht nur ein Bad, sondern auch ein zweites WC in der Wohnung gab. Allein dieser Umstand führt dazu, das wohnwerterhöhende Merkmal „zweites WC in der Wohnung" bejahen zu können. Ein etwaiger Austausch von Sanitäreinrichtungen und/oder Neuverfliesung durch die Vormieter oder die Bekl. führt nicht zum Wegfall dieses Merkmals.

Soweit die Bekl. vortragen, die Warmwasserversorgung sei nicht ausreichend, ist dem nicht zu folgen. Die Bekl. haben nicht vorgetragen, dass einer der im Mietspiegel erwähnten Gründe (keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler > 60 Liter) gegeben ist. Es ist hier davon auszugehen, dass es sich allenfalls um einen Mangel handelt, der beseitigt werden kann und im Rahmen der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen ist.

Soweit die Bekl. für die Merkmalgruppe weiter vortragen, die Wände seien nicht gefliest, und es gebe keine Duschmöglichkeit, ist dem nicht zu folgen. Allein der Verweis darauf, dass die Vormieter und sie selbst Wände gefliest und eine neue Dusche montiert hätten, reicht nicht aus, diese Merkmale annehmen zu können. Denn zum einen ist nicht klar, ob die Wände im Bad vor Durchführung etwaiger Fliesenarbeiten ohne jegliche Fliesen waren. Zum anderen bedeutet eine defekte Dusche eben nicht, dass von einer fehlenden Duschmöglichkeit im Sinne des Mietspiegels auszugehen ist, vielmehr würde hier die mietrechtliche Gewährleistung greifen.

b) Soweit die Bekl. für die Merkmalgruppe 2 Eigenleistungen des Vormieters vortragen, ist dies ebenfalls unerheblich. Die Kl. haben hier keine wohnwerterhöhenden Merkmale vorgetragen. Ebenso wenig ergeben sich aus dem Vortrag wohnwertmindernde Merkmale.

c) Die Merkmalgruppe 3 ist positiv zu bewerten, weil davon auszugehen ist, dass ein Wohnraum größer ist als 40 m2.

Die Kl. haben hier konkret vorgetragen, das Berliner Zimmer sei 8,27 m lang und 6 m breit. Die Bekl. haben nur pauschal bestritten, dass das Zimmer eine Fläche von mehr als 40 m2 habe, ohne die von den Kl. vorgetragenen konkreten Messwerte in Abrede zu stellen. Das pauschale Bestreiten ist insoweit unerheblich.

Dahinstehen kann damit in dieser Gruppe, ob es einen Abstellraum in der Wohnung und Stuck an der Decke gibt.

d) Die Merkmalgruppe 4 ist positiv einzustufen. Die Kl. haben konkrete Umstände dazu vorgetragen, dass das Gebäude über einen repräsentativen Eingangsbereich verfügt. Dies ist von den Bekl. nicht bestritten worden. Hier kann damit dahinstehen, ob die weiteren wohnwerterhöhenden Merkmale „Personenaufzug bei weniger als fünf Obergeschossen" und „Einbau einer modernen Heizanlage" gegeben sind.

e) Weiterhin ist auch die Merkmalgruppe 5 positiv zu bewerten. Unstreitig ist hier das wohnwerterhöhende Merkmal „gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung, nur den Mietern zugänglich" gegeben, sodass es auf die Frage einer bevorzugten Citylage nicht ankommt.

f) Schließlich ist auch davon auszugehen, dass das Sondermerkmal „hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume" gegeben ist. Soweit die Bekl. dieses Merkmal pauschal bestritten haben, ist dies unerheblich. Die Kl. haben nunmehr vorgetragen, dass in insgesamt vier von sechs Zimmern der Wohnung Parkett liegt, ohne dass die Bekl. diesen Vortrag bestritten haben.

Wohnwerterhöhende Merkmale sind bei der Mieterhöhung auch dann zu berücksichtigen, wenn vermieterseitige Ausstattungen vom Mieter ersetzt wurden. Behebbare Mängel haben keinen Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens stritten die Parteien darüber, ob die Eigenleistungen des (Vor-) Mieters, durch die er ohne Kostenbeteiligung des Vermieters vorhandene Ausstattungsgegenstände durch eigene ersetzt hatte, zum Wegfall der insoweit vom Vermieter geltend gemachten wohnwerterhöhenden Merkmale geführt hat. Der Mieter berief sich ferner darauf, dass einzelne dieser Merkmale nicht zu berücksichtigen seien, weil sie Mängel aufwiesen.

Das AG Charlottenburg folgte dem nicht. Ersetze der (Vor-) Mieter vorhandene Ausstattungsgegenstände durch eigene, führe dies nicht zum Wegfall der wohnwerterhöhenden Merkmale. Behebbare Mängel der Mietsache seien bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Ersetzt der Mieter vorhandene Einrichtungen durch eigene Ausstattungen, führt dies nicht dazu, dass sie bei der Feststellung der ortsüblichen Miete nicht zu berücksichtigen sind; denn auch dann gelten sie weiterhin als vom Vermieter „zur Verfügung gestellt" und sind Gegenstand seiner Gebrauchsgewährungspflicht. Das gilt auch für vom Vormieter in der Mietsache zurückgelassene Einrichtungen, es sei denn, der Nachmieter hätte sie von dem Vormieter erworben (LG Berlin, Urteil vom 16. Dezember 2011, 63 S 170/11, GE 2012, 405). Ob der Mieter dem Vormieter die von diesem zurückgelassenen Ausstattungen abgegolten hat, spielt wiederum keine Rolle, wenn damit nur bereits vorhandene – vom Vermieter zur Verfügung gestellte – Einrichtungen ersetzt wurden. Behebbare Mängel der Mietsache sind bei der Spanneneinordnung nicht zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 6. März 2007, 63 285/06, GE 2007, 784; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 26. Januar 2010, 3 C 374/09, GE 2010, 625; AG Hannover, Urteil vom 6. Dezember 2009, 412 C 13738/08, ZMR 2010, 371).