Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Berliner Mietspiegel 2013; Spanneneinordnung; Sondermerkmal „von der Badewanne getrennte Dusche”

Das Sondermerkmal „von der Badewanne getrennte Dusche" für Altbauten bis Baujahr 1918 erfordert keine besondere Qualität der sanitären Einrichtungen.

(Leitsatz der Redaktion)

Zwischen den Parteien besteht seit Dezember 2000 ein Wohnraummietverhältnis über die Räumlichkeiten mit einer Wohnfläche von 213,94 m2. Der Mietzins betrug 911,39 € nettokalt Das Haus in einfacher Wohnlage war bis 1918 bezugsfertig.

Die an einer Straße mit hoher Verkehrsbelästigung gelegene Wohnung ohne Balkon verfügt über ein zweites WC, eine Wohnküche und einen kostenlosen Stellplatz. Die Fenster besitzen überwiegend Isolierverglasung. In dem gefliesten Bad sind Dusch- und Badewanne vorhanden.

Mit Schreiben vom 20.3.2013 verlangte die Kl. von den Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete um 182,27 € auf 1.093,66 € mit Wirkung vom 1.6.2013. Die Bekl. erteilten lediglich eine Teilzustimmung auf 973,43 €.

Die Kl. behauptet, die Wohnung verfüge über ein „modernes Bad" im Sinne des Berliner Mietspiegels. Sie beruft sich ferner auf die wohnwerterhöhenden Merkmale des Abstellraums mit Sichtschutz, des rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses, des repräsentativen Eingangsbereiches und der Citylage.

Aus den Gründen des AG: I. Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen weiteren Anspruch auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung ab 1.6.2013 um weitere 120,23 € auf 1.093,66 € für die streitgegenständliche Wohnung aus dem wirksamen Mieterhöhungsbegehren gemäß §§ 558 ff. BGB.

1. Das im Namen des Kl. (hierzu LG Berlin, Urteil vom 28.2.2013 - 67 S 327/12, GE 2013, 483) abgegebene Mieterhöhungsverlangen ist gemäß § 558 a BGB formell wirksam, insbesondere ausreichend begründet. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, wobei jedoch an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen (vgl. u.a. KG, GE 2009, 905). Die Kl. hat durch die Beifügung des Berliner Mietspiegels 2011 und Markierung des einschlägigen Feldes die Wohnung ausreichend beschrieben. Den Bekl. war eine Einordnung der Wohnung deshalb ohne Weiteres möglich. Dass der nach Zugang des Erhöhungsverlangens veröffentlichte Berliner Mietspiegel 2013 maßgeblich ist, berührt die formelle Wirksamkeit nicht.

Das Erhöhungsverlangen entspricht auch den Formerfordernissen des § 126 b BGB, wonach in dem Mieterhöhungsverlangen die handelnde natürliche Person erkennbar sein muss (vgl. LG Berlin, GE 2007, 1489; MM 2003, 472 f.).

2. Die Mieterhöhung ist auch materiell gerechtfertigt. Die beabsichtigte Mieterhöhung überschreitet nicht die sog. Kappungsgrenze von (noch gültigen) 20 %, § 558 Abs. 3 BGB. Der Mietzins ist seit mehr als 15 Monaten unverändert (§ 558 Abs. 1 BGB).

Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Datenmaterial des Berliner Mietspiegels 2013 heranzuziehen, das auf einer Erhebung der Mieten zum 1. September 2012 beruht. Die angemietete Wohnung der Bekl. besitzt eine Größe von 213,94 m2. Nach dem Berliner Mietspiegel 2013 ist das Feld J1 ausschlaggebend, der Spannenwert für die Nettokaltmiete beträgt 4,00 - 6,62 €/m2, der Mittelwert liegt bei 5,17 €/m2. Die Kl. verlangen nach der Teilzustimmung eine Erhöhung der Nettokaltmiete von 4,55 €/m2 auf 5,11 €/m2, die immer noch unter dem Mittelwert liegt.

Da es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2013 um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, ist im Ausgangspunkt davon auszugehen, dass der Mietzins, der innerhalb der Spanne liegt, zunächst grundsätzlich ortsüblich und angemessen ist (vgl. AG Charlottenburg, GE 2004, 52).

Das Sondermerkmal „Dusche getrennt von Badewanne" ist mit + 0,56 €/m2 zu berücksichtigen. Dass die Wanne nicht gesondert eingefliest ist, ist für dieses Merkmal nicht maßgebend. Entscheidend ist für das Baujahr des Gebäudes und die Annahme dieses Sondermerkmals allein das Vorliegen zweier getrennter Nasszellen. Ob daneben ein „modernes Bad" mangels besonderem Heizkörper und dem Alter der Sanitärobjekte und Armaturen vorliegt, kann dahingestellt bleiben, weil die übrigen wohnwertbildenden Merkmale der Orientierungshilfe das Begehren tragen.

Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung gehört nach dem ausdrücklichen Hinweis im Berliner Mietspiegel zwar nicht zum Anwendungsbereich (vgl. dazu auch Blümmel in GE 2003, 365 ff.). Das Gericht hat die wohnwertbildenden Merkmale jedoch im Rahmen des § 287 ZPO herangezogen. Die Gesamtwürdigung der Parteienvorträge genügt ohne weitere Beweisaufnahme für die Begründetheit der Klage.

Aus den Gründen des LG: Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.

Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass vorliegend das Sondermerkmal „Dusche getrennt von Badewanne" zu bejahen ist. Die hiergegen in der Berufung vorgebrachten Einwendungen verfangen nicht.

Ausweislich der Definition im Methodenbericht zum Berliner Mietspiegel 2013, welche der entsprechenden Datenerhebung für die Erstellung des Mietspiegels zugrunde lag, ist es für die Annahme des Sondermerkmals erforderlich, aber auch ausreichend, dass sich neben einer Badewanne im Badezimmer auch eine separate Dusche befindet. Besondere Anforderungen an die Qualität der sanitären Einrichtungen sowie den Grundriss des Bades sind dort hingegen nicht gestellt worden.

Vor diesem Hintergrund kommt es hier insbesondere auf die Frage einer fehlenden bodentiefen Verkleidung der Badewanne nicht an. Es kann insofern auch dahinstehen, dass sich dem beklagtenseits geschilderten Zustand der Badezimmerausstattung „Züge eines wohnwertmindernden Merkmals" nicht entnehmen lassen.

Schließlich rechtfertigt auch der Hinweis der Bekl. auf die Auswirkungen der Bejahung des Sondermerkmals auf die (absolute) Höhe des unter Berücksichtigung der Größe ihrer Wohnung künftig zu entrichtenden Mietzinses keine andere Bewertung. Es liegt in der Natur der Sache, dass (jegliche) Zuschläge auf den Quadratmetermietpreis bei einer großen Wohnung (end-)betragsmäßig stärker ins Gewicht fallen als bei einer kleineren Wohnung. Dies hat jedoch nichts mit dem streitgegenständlichen Sondermerkmal zu tun.

Das Sondermerkmal „von der Badewanne getrennte Dusche" für Altbauten bis Baujahr 1918 erfordert keine besondere Qualität der sanitären Einrichtungen.

Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens für die bis 1918 erbaute Wohnung in Berlin stritten die Parteien darüber, ob auf diese das Sondermerkmal „von der Badewanne getrennte Dusche" zutreffe. Das Amtsgericht bejahte dies; dagegen legten die Mieter Berufung ein.

Die zuständige Berufungskammer ZK 65 wies darauf hin, dass sie beabsichtige, die Berufung zurückzuweisen. Aus dem Mietspiegel 2013 ergebe sich, dass das Vorhandensein einer separaten Dusche neben der Badewanne ausreiche, ohne dass besondere Anforderungen an die Qualität der Einrichtungen sowie den Grundriss des Bades gestellt würden. Daher sei auch eine bodentiefe Verkleidung der Badewanne nicht erforderlich.

Den Entscheidungen ist zuzustimmen, da nach dem Mietspiegel 2013 das Vorhandensein einer separaten Dusche neben der Badewanne ausreicht. Der eindeutige Wortlaut lässt eine wertende Auslegung nicht zu ; für weitere Anforderungen an das Sondermerkmal ist daher kein Raum (vgl. auch AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 8. Mai 2014 - 8 C 352/13 - Wortlaut in GEV-Datenbank).