Mieterhöhungsverlangen, Berliner Mietspiegel 2013, Spanneneinordnung, Sondermerkmal „von der Badewanne getrennte Dusche”, Orientierungsmerkmal „rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss”

1. Für das Sondermerkmal „von der Badewanne getrennte Dusche" kommt es auf die konkrete Bauweise und den Erhaltungszustand nicht an.

2. Für das Merkmal „rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss" kommt es allein auf die Hausanlage an.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Kl. vermietet an die Bekl. eine vor 1918 bezugsfertige Wohnung mit einer Fläche von 158,60 m2. Diese verfügt über eine Sammelheizung und ein Bad mit Innen-WC. Die Wohnlage des Gebäudes, zu dem Wohnung gehört, bezeichnet der Berliner Mietspiegel 2013 als einfach.

Im Bad befindet sich getrennt von der Badewanne auch eine Duschtasse aus Metall, die höher als eine Treppenstufe über dem Boden steht. Badewanne und Dusche haben lediglich eine Metallschürze als Verblendung, die nicht bis zum Boden reicht, sondern eine Handbreit über dem Boden endet.

Die Nettokaltmiete beträgt - unverändert jedenfalls seit dem 1.6.2010 - monatlich 677,22 €. Mit Schreiben vom 20.3.2013 forderte die Kl., vertreten durch die von ihr beauftragte Hausverwaltung, die Bekl. auf, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 135,44 € auf 812,66 € mit Wirkung ab dem 1.6.2013 zuzustimmen.

Die Kl. behauptet, das Gebäude verfüge über einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss.

A. Die Klage hat vollen Umfang Erfolg. Sie ist zulässig, insbesondere fristgerecht nach § 558 b Abs. 2 Satz 3 BGB erhoben. Sie ist auch begründet, denn die Kl. hat einen Anspruch auf Zustimmung zu der geforderten Mieterhöhung aus §§ 558 Abs. 1, 558 b Abs. 1 BGB.

I. Das Mieterhöhungsverlangen erfüllt die formellen Anforderungen des § 558 a BGB. Es ist in Textform vom Vermieter gestellt und an alle Mieter gerichtet. Die Kl. hat sich dabei in zulässiger Weise von ihrer Hausverwaltung vertreten lassen. Auch dem Begründungserfordernis ist durch die Bezugnahme auf den zum damaligen Zeitpunkt aktuellen Berliner Mietspiegel 2011 Genüge getan.

II. Das Mieterhöhungsverlangen ist auch nach § 558 BGB materiell berechtigt.

1. Das Verlangen übersteigt die Kappungsgrenze nicht, die nach § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB mit 20 % zu bemessen ist. Die auf § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB gestützte Berliner Kappungsgrenzen­Verordnung wurde erst nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens erlassen und entfaltet keine Rückwirkung (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, § 558 BGB, Rn. 182e). Auch die Sperrfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB ist eingehalten.

2. Die verlangte Miethöhe von 5,12 €/m2 liegt nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese ergibt sich aus dem Berliner Mietspiegel 2013, denn das Erhöhungsverlangen ist den Bekl. nach dessen Stichtag - dem 1.9.2012 - zugegangen. Sie beträgt zumindest 5,26 €/m2.

Das einschlägige Mietspiegelfeld J1 sieht einen Mittelwert von 5,17 €/m2 vor. Dieser erhöht sich wegen des Sondermerkmals „Von der Badewanne getrennte Dusche" um 0,56 €/m2 und reduziert sich nach der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung maximal um 0,47 €/m2.

a) Die getrennt von der Badewanne vorhandene Duschtasse rechtfertigt die Anwendung des Sondermerkmals, ohne dass es auf die konkrete Bauweise und den Erhaltungszustand ankommt. Im Ausgangspunkt ist den Bekl. zwar zuzugestehen, dass ein Zuschlag von 0,56 €/m2 auch für solche Ausstattungen, die womöglich den Ansprüchen zeitgemäßen Wohnens nicht gerecht werden, hoch erscheint. Im Ergebnis ist der Mietspiegel insoweit einer differenzierten Betrachtung jedoch nicht zugänglich.

Der Wortlaut des Sondermerkmals stellt keine besonderen Anforderungen an die Qualität der Ausstattung, er bietet auch keinen Ansatzpunkt für eine wertende Auslegung. Damit unterscheidet er sich von sprachlich offen formulierten Merkmalen wie etwa „modernes Bad" oder „hochwertiges Parkett", zu deren Ausfüllung die Rechtsprechung bestimmte Qualitätsanforderungen entwickelt hat (etwa LG Berlin, Urteil vom 14.12.2007 - 65 S 80/07 = GE 2008, 542 zur Hochwertigkeit bei schlechtem Instandsetzungszustand oder LG Berlin, Urteil vom 10.8.2007 - 65 S 156/07 = GE 2007, 1191 zu einer Schürzenbadewanne als Teil eines modernen Bades).

Besondere Anforderungen ergeben sich auch nicht aus der bei der Datenerhebung zum Mietspiegel zugrunde gelegten Definition des Merkmals. Ausweislich des Endberichts zum Berliner Mietspiegel 2013 (Seite 32) war das Merkmal zu bejahen, wenn die Dusche separat vorhanden war, und nicht etwa nur eine Duschbrause über der Badewanne angebracht war. Nähere Vorgaben zur Qualität der Ausstattung wurden nicht gemacht.

Soweit die Bekl. darüber hinaus rügen, der Zuschlag sei unangemessen hoch, weil allein das Vorliegen des Sondermerkmals drei negative Merkmalsgruppen der Spanneneinordnung nahezu ausgleiche, rechtfertigt dies ebenfalls keine andere Betrachtung. Diese Argumentation richtet sich gegen die im qualifizierten Teil des Mietspiegels wiedergegebene Vergleichsmiete als solche, die eben auch unter Berücksichtigung der Sondermerkmale zu ermitteln ist. Der Einwand kann daher nur durchdringen, wenn die statistischen oder methodischen Grundlagen, auf denen der qualifizierte Mietspiegel beruht, in erheblicher Weise bestritten werden (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, §§ 558 c, 558 d BGB, Rn. 97). Konkrete Einwendungen dieser Art haben die Bekl. indes nicht vorgebracht.

b) Nach der Orientierungshilfe ist auf den Mittelwert maximal ein Abschlag von 0,47 €/m2, also von 40 % der Differenz zwischen Mittelwert und Spannenuntergrenze, gerechtfertigt. Die Merkmalsgruppe Bad ist nach übereinstimmendem Parteivortrag neutral zu bewerten. Ob die die Bekl. zu Recht behaupten, dass die Merkmalsgruppen Küche, Gebäude und Wohnumfeld negativ zu bewerten seien, kann offen bleiben, da jedenfalls die Merkmalsgruppe Wohnung positiv zu bewerten ist.

Die Wohnung verfügt nämlich über einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss, den die Mieter ohne zusätzliche vertragliche Bindung mit Dritten nutzen können. Dem dahingehenden Sachvortrag der Kl. sind die Bekl. nicht substantiiert entgegengetreten. Nachdem sie in der Klageerwiderung zunächst lediglich die Rückkanalfähigkeit eines vorhandenen Kabelanschlusses bestritten hatten, behaupteten sie in einem späteren Schriftsatz, gar keinen Kabelanschluss in der Wohnung zu haben, ohne den Widerspruch zum vorhergehenden Sachvortrag zu erklären. Zu der von der Kl. vorgelegten Verfügbarkeitsprüfung, aus der sich die Möglichkeit zum Internetempfang über die Kabelanlage im Haus und damit deren Rückkanalfähigkeit ergibt, haben sie ebenfalls nicht hinreichend Stellung genommen. Der Einwand, dem Dokument sei nur die Notwendigkeit einer Verfügbarkeitsprüfung zu entnehmen, ist nicht nachvollziehbar - das Dokument gibt gerade das Ergebnis dieser Prüfung wieder. Der zusätzliche Einwand, in der Wohnung sei keine Rückkanalbuchse vorhanden, ist schon deshalb unerheblich, weil es für das Merkmal allein auf die Hausanlage ankommt (LG Berlin, Urteil vom 8.10.2009 - 63 S 509/08 = GE 2010, 67 und Urteil vom 24. Juni 2011 - 63 S 347/10 = GE 2011, 1024).

Für das Sondermerkmal „von der Badewanne getrennte Dusche” für Altbauten bis Baujahr 1918 kommt es auf die konkrete Bauweise und den Erhaltungszustand nicht an. Für das Orientierungsmerkmal „rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss” ist eine rückkanalfähige Breitbandkabeldose nicht notwendig.

Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens für die bis 1918 erbaute Wohnung in Berlin stritten die Parteien u. a. über das Sondermerkmal „von der Badewanne getrennte Dusche”. Die Mieter hielten dieses Merkmal wegen der Eigenart der vorhandenen Dusche nicht für gegeben. Ferner meinten sie, auch das vom Vermieter angenommene Merkmal „rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss” treffe nicht zu, weil keine Rückkanalbuchse vorhanden sei. Das Amtsgericht hielt diese Einwendungen nicht für zutreffend.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg vertrat die Auffassung, aus dem Mietspiegel 2013 ergebe sich, dass das Vorhandensein einer separaten Dusche neben der Badewanne ausreiche, ohne dass es auf die konkrete Bauweise und den Erhaltungszustand ankomme. Der Wortlaut des Merkmals biete auch keinen Ansatzpunkt für eine wertende Auslegung. Auch das vom Vermieter angenommene Merkmal „rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss” treffe zu, weil es für das Merkmal allein auf die Hausanlage ankomme.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Nach dem Mietspiegel 2013 ist das Vorhandensein einer separaten Dusche neben der Badewanne ausreichend; für eine wertende Auslegung ist kein Raum. Zutreffend ist auch das Merkmal „rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss” bejaht worden; dazu reicht es aus, dass der Mieter die Möglichkeit hat, einen Vertrag im eigenen Namen mit einer Kabelgesellschaft zu schließen, die dann kostenlos eine rückkanalfähige Breitbandkabeldose anbringt (so schon LG Berlin, Urteile vom 24. Juni 2011 - 63 S 347/10, GE 2011, 1024 und vom 6. Oktober 2009 - 63 S 509/08, GE 2010, 67; a. A. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 29. Februar 2012, 5 C 406/11, GE 2012, 491).