Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel 2013; Orientierungshilfe; Gartenhaus; Einbauschrank; Abstellraum; Verkehrslärmbelastung; bevorzugte Citylage; Abfärben der Lageeinordnung des Vorderhauses

1. Der Stauraum in einer abgehängten Decke steht einem Einbauschrank oder Abstellraum nicht gleich.

2. Befindet sich die Wohnung in einem Gartenhaus, ist das Merkmal „Lage der Wohnung an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung" trotz entsprechender Einordnung im Straßenverzeichnis nicht ohne Weiteres einschlägig (so schon AG Tiergarten, GE 2011, 341).

3. Das Tempelhofer Ufer ist auch in fußläufiger Entfernung zum Potsdamer Platz keine bevorzugte Citylage.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Der Bekl. ist Mieter einer Wohnung im Hause Tempelhofer Ufer. Die Wohnung befindet sich im so genannten Gartenhaus und ist 82 m2 groß. Sie verfügt nicht über einen Balkon. Mit Schreiben vom 20.3.2013 begehrte die Kl. von dem Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 349,32 € auf 419,18 € ab dem 1.6.2013. Der Bekl. hat einer Erhöhung auf 355,06 € vorprozessual zugestimmt.

Die Kl. ist der Auffassung, das Bad sei an den maßgebenden Wänden überwiegend gefliest. Ein Balkon sei nicht genehmigungsfähig. Die Wohnung verfüge über einen Abstellraum in einer abgehängten Decke und sei wegen der Nähe zum Potsdamer Platz als bevorzugte Citylage anzusehen. Ausweislich der vorgelegten Lichtbilder sei eine Geschirrspülmaschine vorhanden und angeschlossen. Die Fassade befinde sich in einem überdurchschnittlichen Zustand, sie sei innerhalb der letzten zehn Jahre erneuert worden. Die Wohnung befände sich in einem Gartenhaus und daher das Merkmal „laute Straße" nicht einschlägig. Zum Gartenhaus gehöre auch ein Garten, welcher von den Mietern ohne Entgelt genutzt werden könnte. In der Küche befände sich ferner hochwertiges Linoleum. [...]

Der Bekl. trägt hierzu vor, dass die Wände des Badezimmers nicht überwiegend gefliest seien. Die Wanne sei nur mit einer Verblendung versehen und eine Dusche nicht vorhanden. Ein Geschirrspülmaschinenanschluss sei nicht vorhanden gewesen. Die Be‑ und Entwässerung in Bad und Küche sei überwiegend auf Putz. Das Linoleum sei von dem Bekl. verlegt worden. Das Treppenhaus und der Eingangsbereich sind in einem schlechten Zustand. Ebenso seien Schäden am Dach vorhanden. In der näheren Umgebung gäbe es eine Schule und Gewerbe und mithin eine erhöhte Lärmbelästigung. Die Müllstandsfläche sei offen und ungepflegt. Im Übrigen bestreitet der Bekl. die Aktivlegitimation der Kl. Mittlerweile (zum 1.1.2014) habe ein Eigentümerwechsel stattgefunden. [...]

Die Kl. ist aktiv legitimiert. Dies ergibt sich aus dem von der Kl. vorgelegten Grundbuchauszug. Der zum 1.1.2014 mitgeteilte Eigentümerwechsel ändert daran nichts. Zum einen ist der neue Eigentümer noch nicht im Grundbuch eingetragen, und zum anderen bleibt die Kl. für die während ihrer Eigentümerstellung erhobene Klage aktivlegitimiert.

Der Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB auf eine ortsübliche Miete in Höhe von 390,16 € zu.

Maßgeblich zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Berliner Mietspiegel 2013, da der Bewertungsstichtag nach Zustellung des Mieterhöhungsverlangens liegt. Die Wohnung ist demnach in das Mietspiegelfeld G1 einzuordnen. Das Gericht legt ferner die Im Mietspiegel enthaltene Orientierungshilfe seiner Bewertung zugrunde.

Danach ist die Merkmalsgruppe 1 als negativ einzustufen. Die Wände sind nicht überwiegend gefliest. Nach dem eigenen Vortrag der Kl. befinden sich Fliesen nur an zwei Wänden bis zu einer Höhe von 2 m. „Überwiegend gefliest" setzt jedoch voraus, dass alle Wände des Badezimmers überwiegend gefliest sind. Eine Einschränkung dahin gehend, dass dies nur für die „maßgeblichen" Wände gelten soll, macht der Mietspiegel nicht. Das Bad verfügt ferner nicht über eine Dusche, und die Badewanne ist nicht eingefliest, sondern lediglich verblendet.

Die Merkmalsgruppe 2 ist als neutral einzuordnen. Der Bekl. hat hierzu vorgetragen, dass die nunmehr vorhandene Geschirrspülmaschine erst von ihm angeschafft worden sei und er auch den Anschluss ermöglicht habe. Zum Beweis hat der Bekl. zunächst den Kaufbeleg der Einbauküche vorgelegt. Danach war im Kaufpreis ein Wasseranschluss für den Geschirrspüler mit enthalten. Daraus alleine lässt sich jedoch nicht entnehmen, ob die Grundvoraussetzung eines Anschlusses bereits vorhanden war oder nicht. Es reicht nicht aus, dass überhaupt eine Wasserzuleitung vorhanden war, etwa für die Spüle. Vielmehr muss dieser Wasserzufluss so gestaltet sein, dass ein Geschirrspüler lediglich mittels Verbindungsstück angeschlossen werden kann. Die Bereitstellung eines solchen Verbindungsstücks ist nicht schon die Schaffung der Anschlussmöglichkeit. Welche Vorarbeiten genau der Bekl. vor der Installation des Geschirrspülers durchgeführt hat oder hat durchführen lassen, trägt er nicht vor. Daher kam auch die Vernehmung der von ihm benannten Zeugen nicht in Betracht. Soweit die Kl. lediglich anhand der von dem Bekl. vorgelegten Lichtbilder vorträgt, in der Küche sei ein im Sinne des Mietspiegels hochwertiger Linoleumbelag verlegt, reicht dieser Vortrag ebenfalls nicht aus. Die Kl. hat genau vorzutragen, um welche Art Linoleum und Qualität es sich handelt.

Die Merkmalsgruppe 3 ist negativ. Die Wohnung verfügt nicht über einen Balkon. Die Kl. hat einen Beweis für ihre Behauptung, dieser sei nicht genehmigungsfähig, nicht erbracht. Stauraum in einer abgehängten Decke steht einem Einbauschrank oder einem Abstellraum nicht gleich.

Die Merkmalsgruppe 4 ist ausgeglichen. Der Vortrag zum Zustand des Treppenhauses des Gartenhauses und des Eingangsbereichs reicht nicht aus. Für die von dem Bekl. behaupteten Schäden am Dach des Gartenhauses hat er den Beweis nicht erbracht. Der von ihm benannte Zeuge ... hat glaubhaft ausgeführt, dass er seit Januar 2013 das Dach nicht mehr betreten habe und daher über den Zustand zu diesem Zeitpunkt keine Aussage machen könne. Seit seiner letzten Reparatur im März 2011 habe es auch keine Beschwerden mehr gegeben. Der Zeuge konnte keine erheblichen Schäden an der Dacheindeckung bestätigen.

Für die Annahme eines überdurchschnittlichen Instandhaltungszustands reicht der Vortrag der Kl. nicht aus. Sie trägt nicht vor, wann genau sie welche Maßnahmen am Gartenhaus hat durchführen lassen. Entscheidend ist das Haus, in dem sich die Wohnung befindet. Ob sich die vorgelegten Lichtbilder auf das Gartenhaus oder auf das Vorderhaus beziehen, kann das Gericht nicht feststellen. Im Übrigen komme Lichtbildern kein ausreichender Beweiswert zu, da diese in den Zeiten von Bildbearbeitungsprogrammen leicht verändert werden können.

Die Merkmalsgruppe 5 ist ebenfalls ausgeglichen. Die Wohnung befindet sich in einem Gartenhaus. Das Vorderhaus liegt zwar an einer besonders lärmintensiven Straße laut Mietspiegel, dies gilt jedoch nicht automatisch für das Hinterhaus bzw. das Gartenhaus. Soweit der Bekl. Lärm durch eine Schule und Gewerbe behauptet, so wird dem bereits durch die Einordnung der Wohnung in eine einfache Wohnlage ausreichend Rechnung getragen. Eine ungepflegte Müllstandsfläche liegt dann vor, wenn diese nicht regelmäßig von der Hausverwaltung gesäubert wird und deshalb der Unrat der Mieter tagelang neben den Mülltonnen liegt. Dass dies der Fall ist, hat der Bekl. nicht substantiiert vorgetragen. Der bepflanzte Hinterhof stellt von der Art und Weise der Bepflanzung keinen Garten im Sinne des Mietspiegels dar. Er ist lediglich eine Fläche mit einigen Sträuchern. Eine gärtnerische Bearbeitungsmöglichkeit ist nicht ersichtlich. Das Tempelhofer Ufer liegt in einer einfachen Wohnlage und ist, auch wenn der Potsdamer Platz fußläufig zu erreichen ist, nicht mit dem Kurfürstendamm oder der Friedrichstraße zu vergleichen, mithin keine bevorzugte Citylage.

Der Stauraum in einer abgehängten Decke ist weder als Einbauschrank noch als Abstellraum i. S. d. Berliner Mietspiegels 2013 anzusehen. Die Wohnung im Gartenhaus ist unabhängig davon nicht lärmbelastet, ob das Vorderhaus an einer lärmbelasteten Straße liegt. Die Wohnung am Tempelhofer Ufer befindet sich nicht in bevorzugter Citylage.

Der Vermieter der Wohnung im Gartenhaus am Tempelhofer Ufer begehrte mit Schreiben vom 20. März 2013 Zustimmung zur Mieterhöhung unter Berufung auf den Mietspiegel 2013. Auch nach Eigentumswechsel zum 1. Januar 2014 verfolgte er das Mieterhöhungsverlangen klageweise weiter, da der neue Eigentümer noch nicht im Grundbuch eingetragen war. Zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens berief er sich u. a darauf, dass zwei Wände des Bades bis zu einer Höhe von 2 m gefliest seien und die Wohnung sich in bevorzugter Citylage befinde, da von ihr aus der Potsdamer Platz fußläufig zu erreichen sei. Da die Wohnung im Gartenhaus liege, sei sie auch nicht als lärmbelastet einzustufen, selbst wenn das Vorderhaus an einer lärmbelasteten Straße liege.

Das AG Wedding hielt den Vermieter für befugt, weiterhin Zustimmung zur Mieterhöhung zu verlangen und folgte seiner Argumentation hinsichtlich der Einstufung der Wohnung im Gartenhaus als nicht lärmbelastet. Soweit der Mieter vorgetragen hatte, dass Lärmbelästigungen durch eine Schule und Gewerbe vorlägen, würde das bereits durch die einfache Wohnlage berücksichtigt. Die Verfliesung des Badezimmers hielt er für wohnwertmindernd, da dessen Wände nicht überwiegend gefliest seien.

Die Wohnung befinde sich nicht in bevorzugter Citylage, da sie nicht mit einer am Kurfürstendamm oder der Friedrichstraße zu vergleichen sei.

Hinsichtlich der Aktivlegitimation des Vermieters trotz Veräußerung der Wohnung ist dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg zuzustimmen. Der Veräußerer, der noch als Eigentümer die Mieterhöhungserklärung abgegeben hat, ist zumindest so lange noch aktiv legitimiert, als der Erwerber noch nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen und damit gem. § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist (vgl. auch Staudinger/Emmerich, 2011, § 558 a BGB Rn. 9; LG Köln, Urteil v. 23. Mai 2001 - 10 S 349/00 -, NZM 2002, 288; AG Ludwigsburg, Urteil vom 21. Juli 2013 - 5 C 625/13 -, WuM 2013, 546). Richtig wird auch der Mietspiegel 2013 angewendet, da das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter nach dem Bewertungsstichtag des Mietspiegels (1. September 2012) zugegangen ist (vgl. u. a. AG Gelsenkirchen, Urteil vom 26. September 2008 - 3b C 151/08, WuM 2008, 673).

Über die Orientierungsmerkmale kann man immer trefflich streiten.

Zutreffend geht das AG Tempelhof-Kreuzberg davon aus, dass der Stauraum in einer abgehängten Decke weder als Einbauschrank noch als Abstellraum i. S. d. Berliner Mietspiegels 2013 anzusehen ist. Denn insoweit fehlen die für einen Einbauschrank notwendigen Türen, und es handelt sich nicht um einen „Raum".

Zutreffend wird die Lärmbelastung des Vorderhauses für die Einordnung des Gartenhauses nicht übernommen. Richtig wird die Verfliesung von zwei der vier Wände als wohnwertmindernd angesehen, da damit die Wände nicht „überwiegend gefliest" sind. Hinsichtlich der Ablehnung der City-Lage hat sich das AG Tempelhof-Kreuzberg nicht damit auseinandergesetzt, dass es nach dem Mietspiegel 2013 ausreicht, wenn sich die Wohnung „nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten" befindet.

Zu den Stichworten „Badverfliesung", „Lärmbelästigung", „Abstellraum" und „Citylage" ist auf einige Urteile hinzuweisen, die wir in einer Tabelle (siehe GE 2014 [13], 834) zusammengefasst haben.