Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel 2013; Orientierungsmerkmal; freistehende Badewanne; fehlende Duschmöglichkeit

1. Eine mit einer Silikonfuge an eine geflieste Wand angeschlossene Badewanne ist keine „frei stehende Badewanne" im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013, selbst wenn sie auf Füßen steht und unter der Badewanne im hinteren Bereich ein schmaler Streifen des Fußbodens nicht gefliest ist.

2. Das wohnwertmindernde Merkmal „keine Duschmöglichkeit" liegt nicht vor, wenn ein Badezimmer über eine Badewanne verfügt, die mit einer Silikonfuge an eine geflieste Wand angeschlossen ist; auf das Vorhandensein eines Duschvorhangs oder einer Duschkabine kommt es nicht an.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Bekl. ist Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung. Die Wohnfläche der Wohnung beträgt 136,18 m2. Die Wohnung ist mit einem Bad und einer Sammelheizungsanlage ausgestattet. Es handelt sich um einen Altbau, der bis 1918 bezugsfertig war. Im Mietvertrag ist eine Bruttokaltmiete vereinbart, der Anteil der Betriebskosten beträgt je m2 Wohnfläche 1,13 €.

Am 1.4.2010 betrug der Mietzins für die Wohnung 694,53 € monatlich. Die für die Kl. tätige Hausverwaltung bat die Bekl. mit Schreiben vom 23.1.2013 im Namen der Kl. um Zustimmung zu einer Mieterhöhung von bisher 694,53 € um 108,90 € auf 803,43 € mit Wirkung zum 1.4.2013. Zur Begründung des Erhöhungsverlangens verwies die Hausverwaltung auf den Berliner Mietspiegel 2011.

Die Bekl. stimmte der begehrten Mieterhöhung mit Wirkung zum 1.4.2013 teilweise zu, und zwar um 41,23 € monatlich auf 735,76 €.

Mit Schriftsatz vom 29.5.2013, der Bekl. zugestellt am 18.7.2013, hat die Kl. Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung wegen des Differenzbetrages in Höhe von monatlich 67,67 € erhoben.

Die Parteien streiten über das Vorhandensein verschiedener Wohnwertmerkmale und über die zutreffende Einordnung der Wohnung in die Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2013. Das Bad der Wohnung wurde im Jahr 1997 saniert und erneuert. Es wurden Teile der ehemaligen Kammer abgetrennt und dem Bad zugeschlagen. Das Bad hat eine Größe von ca. 9,7 m2. Es wurde eine Schürzenbadewanne eingebaut, in den Decken sind Niedervoltlampen vorhanden, das Waschbecken wurde mit einer Einhebelmischbatterie ausgestattet.

In der Küche wurde von der Vermieterseite im Jahr 2000 eine Anschlussmöglichkeit für einen Geschirrspüler geschaffen. Die Bekl. renovierte die Küche, verputzte Wände und baute diese um. In der Küche ist hinter dem Zugang zur ehemaligen Speisekammer eine Nische zur Lagerung von Vorräten vorhanden. Im Flur vor der Küche ist eine begehbare Kammer vorhanden.

Das Wohngebäude wurde nach 1994 mit einer Wärmedämmung ausgestattet.

Im Hof befindet sich eine Müllstandsfläche, die überdacht ist, darunter befinden sich auch einige Fahrradständer.

Die Kl. behauptet, das Badezimmer sei überwiegend gefliest, an der Badewanne sei eine Einhebelarmatur, die Küche habe eine Größe von 14,64 m2, im Wohnbereich sei im Jahr 1997 in weiten Teilen die Elektroinstallation erneuert worden, es seien 10 Unterputzsteckdosen und eine Unterputzzweifachdose eingebaut worden. Es sei eine Gemeinschaftsantenne vorhanden, die Mieter hätten diesen lediglich auf eigenen Wunsch in einen digitalen Anschluss umbauen lassen. Das Wohnumfeld sei aufwendig gestaltet, die Grün- und Wegeflächen seien aufwendig gestaltet, die Müllstandsfläche sei sichtbegrenzend mit einem Kirschlorbeer versehen, es handele sich um eine besonders ruhige Wohnlage in einer verkehrsberuhigten Zone.

Die Klage ist zulässig.

Die Kl. hat ein den formalen und inhaltlichen Anforderungen des § 558 a Abs. 1 und 2 BGB genügendes Mieterhöhungsverlangen gestellt. Die Kl. hat ihrem Erhöhungsverlangen aus dem Monat Januar 2013 den damals noch gültigen Mietspiegel 2011 zugrunde gelegt. Zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens war der Mietspiegel 2013 noch nicht veröffentlicht, dieser wurde im Mai 2013 veröffentlicht (Berliner Amtsblatt Nr. 21 v. 23.5.2013). Durch den Zugang des wirksamen Erhöhungsverlangens wurde die Zustimmungsfrist in Gang gesetzt.

Die Kl. hat rechtzeitig, d. h. nach Ablauf der Zustimmungsfrist und vor Ablauf der Klagefrist Klage erhoben, § 558 b Abs. 2 BGB.

Die Klage ist auch begründet. Die Kl. hat aus § 558 BGB Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung auf eine Bruttokaltmiete in Höhe von 803,94 €. Die zeitlichen Beschränkungen des § 558 Abs. 1 BGB und die zum 1.4.2013 gültige Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB in Höhe von 20 % wurden beachtet.

Zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der aktuelle Mietspiegel 2013 heranzuziehen. Der Mietspiegel 2013 nennt als Stichtag den 1.9.2012, d. h. er trifft eine Aussage zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für Mieten ab dem 1.9.2012. Die begehrte Mieterhöhung soll zum 1.4.2013 wirksam werden, mithin ist der Mietspiegel 2013 heranzuziehen.

Die streitgegenständliche Wohnung ist im Mietspiegel 2013 in das Mietspiegelfeld J 1 einzuordnen. Es handelt sich um eine Wohnung in einem Haus in einfacher Wohnlage, welches bis 1918 bezugsfertig geworden ist. Bad und Sammelheizung sind in der Wohnung. Mit einer Größe von 136,18 m2 ist sie also dem Feld J 1 zuzuordnen.

Das Mietspiegelfeld sieht einen Mindestwert von 4,00 €, einen Mittelwert von 5,17 € je m2 und einen Oberwert von 6,62 € je m2 vor. Da im Mietspiegel Nettokaltmietwerte genannt sind, sind von der Kl. zutreffend die Betriebskosten in Höhe von 1,13 € je m2 aus der vereinbarten Bruttokaltmiete herausgerechnet worden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist anhand des Mietspiegels und anhand der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zu bestimmen. Nach dem Vortrag der Parteien zu den Ausstattungsmerkmalen und dem Ergebnis der Beweisaufnahme entspricht die begehrte Miete von 4, 77 € je m2, ohne Betriebskosten, der ortsüblichen Vergleichsmiete.

In der Merkmalgruppe 1 (Bad) kann jedenfalls kein Überwiegen negativer Merkmale festgestellt werden. Der überwiegende Teil der Wände ist gefliest, ohne Fliesen ist nur der hintere Bereich außerhalb des Nassbereichs. Das Bad hat eine Größe von mehr als 8 m2, das ist ein positives Merkmal, es ist eine Einhebelmischgarnitur vorhanden. Bei der Wanne handelt es sich nicht um eine frei stehende Wanne. Die Wanne steht an der Wand, ist mit dieser verbunden und durch eine Silikonfuge abgedichtet. Eine separate Dusche ist zwar nicht vorhanden, doch besteht in der Wanne eine hinreichende Duschmöglichkeit.

Auch in der Merkmalgruppe Küche kann nicht festgestellt werden, dass wohnwertmindernde Merkmale überwiegen. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Küche eine Größe von mehr als 14 m2 hat. Jedenfalls ist in der Küche ein Geschirrspülautomat stellbar, ein entsprechender Anschluss war vorhanden, dieser ist, nach dem zuletzt unstreitigen Vortrag, von der Kl.seite nach dem Einzug der Bekl. angelegt worden.

Unerheblich ist, weil dies nach der Spanneneinordnung außer Betracht bleibt, ob die Küche sich beim Einzug ansonsten in renovierungsbedürftigem Zustand befunden hat. Zwar kann zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Einzelfall nicht allein auf die im Mietspiegel und der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung genannten Wohnwertmerkmale abgestellt werden. Der Katalog der aufgezählten Merkmale berücksichtigt nach den Erfahrungen der Mitglieder der Arbeitsgruppe Mietspiegel jedoch die wesentlichen Merkmale. Aus dem Vortrag der Parteien ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, davon abzuweichen.

In der Merkmalgruppe 3 (Wohnraum) kann ebenfalls ein Überwiegen negativer Merkmale nicht festgestellt werden. In der Wohnung ist neben der kleinen Speisekammer in der Küche eine weitere geräumige, durch gesonderte Tür abgetrennte Kammer im Flur vorhanden.

Die Elektroinstallation, das steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest, entspricht nicht modernem Neubaustandard, ist jedoch nicht unzureichend und nicht überwiegend auf Putz verlegt. Es sind lediglich einige Kabel auf Putz verlegt, diese verlaufen dann unauffällig oberhalb der Fußleisten. Der überwiegende Teil der Kabel verläuft jedoch unter Putz, in allen Zimmern sind Steckdosen vorhanden, im Berliner Zimmer und im Wohnraum sind jeweils mehrere Steckdosen vorhanden.

Da jedenfalls unzweifelhaft neben der kleinen Kammer in der Küche eine weitere geräumige Kammer im Flur vorhanden ist, kann dahingestellt bleiben, ob die Kl. oder aber die Mieter in eigener Verantwortung eine Gemeinschaftsantennenanlage beschafft haben. Den Vortrag der Bekl. als zutreffend unterstellt, wäre dies ein negatives Merkmal, welches jedoch durch das Vorliegen des positiven Merkmales „Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz in der Wohnung" ausgeglichen würde, so dass die Merkmalgruppe insgesamt neutral, nicht aber überwiegend negativ zu bewerten wäre.

In der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) kann ebenfalls nicht festgestellt werden, dass negative Wohnwertmerkmale überwiegen.

Das Gebäude ist unstreitig seit 1994 mit einer Dämmung an der Außenwand versehen. Das Treppenhaus befindet sich, so das Ergebnis der Beweisaufnahme, nicht in einem überwiegend schlechten Zustand. Die Bekl. hat ihre entsprechende Behauptung nicht beweisen können. Das Gericht hat sich anlässlich des Augenscheinstermins davon überzeugen können, dass der Zustand durchschnittlichem Standard entspricht. Das Gericht hat keine größeren Beschädigungen oder Verschmutzungen feststellen können, vorhanden sind lediglich allgemein übliche Gebrauchsspuren, die einige Zeit nach einer Renovierung unvermeidbar sind. Insgesamt ist das Treppenhaus in einem durchschnittlich gepflegten und ordentlichen Zustand.

Auch ein insgesamt schlechter Instandhaltungszustand des Gebäudes kann nicht festgestellt werden. Die Wohnungs- und Hauseingangstür zum Treppenhaus des Seitenflügels befinden sich, so das Ergebnis der Beweisaufnahme, ebenfalls in altbautypischem, durchschnittlichem Zustand. Es handelt sich nicht um Neubautüren, sondern um Altbautüren, die üblicherweise nicht zu 100 % dicht sind und Gebrauchsspuren haben. Größere Beschädigungen hat das Gericht nicht feststellen können.

Gleiches gilt für den Hauseingangsbereich, dieser befindet sich ebenfalls in durchschnittlichem Zustand. Insgesamt macht das Gebäude mit seinem hellen Farbanstrich einen gepflegten Eindruck.

In der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) kann ebenfalls nicht festgestellt werden, dass negative Wohnwertmerkmale überwiegen.

Die vorhandene Müllstandsfläche mit den vorhandenen Fahrradständern ist gepflegt und sichtbegrenzend gestaltet. Eine stark vernachlässigte Umgebung kann nicht festgestellt werden. Das Haus liegt in einer verkehrsberuhigten Zone, es handelt sich vorwiegend um eine Wohnumgebung.

Die Wohngegend ist im Mietspiegel im Merkmalfeld „einfache Wohngegend" eingeordnet. Damit ist berücksichtigt, dass es sich nicht um eine bevorzugte, hochwertige Wohnlage handelt. Gleichzeitig sind starke Vernachlässigungsmerkmale, die über Merkmale einer einfachen Wohnlage hinausgehen und Anzeichen für starke Vernachlässigungen sind, z. B. eine vermüllte Umgebung, das Vorhandensein vieler unsanierter und stark vernachlässigter Gebäude in der Nachbarbarschaft etc. nicht hinreichend vorgetragen.

Eine besondere Geräuschbeeinträchtigung durch ein in der Nähe befindliches Lokal kann auf der Grundlage des Vortrags der Bekl., der insoweit nicht ausreichend substantiiert gewesen ist, nicht festgestellt werden. Die pauschale Behauptung reicht nicht aus. Die Bekl. hat weder zu konkreten Ereignissen noch zu konkreterer Art des Lärms, Dauer und Umfang vorgetragen.

Nach alledem war der Klage stattzugeben. Der ortsübliche Vergleichsmietzins beträgt jedenfalls 4,77 €/m2, zuzüglich des Betriebskostenanteils von 1,13 € /m2 beträgt die Bruttokaltmiete 5,90 €/m2, mithin 803,43 € monatlich.

Eine mit einer Silikonfuge an die Wand angeschlossene („Schürzen-") Badewanne ist keine „frei stehende Badewanne" im Sinn des Berliner Mietspiegels 2013. Eine „Duschmöglichkeit" besteht auch dann, wenn die mit der Wand abschließende Badewanne keinen Duschvorhang aufweist.

Die Parteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens u. a. darum, ob eine mit einer Silikonfuge an die Wand angeschlossene („Schürzen-") Badewanne eine „frei stehende Badewanne" im Sinn des Berliner Mietspiegels 2013 ist, und ob eine „Duschmöglichkeit" auch dann besteht, wenn die mit der Wand abschließende Badewanne keinen Duschvorhang aufweist.

Das AG Mitte vertrat die Auffassung, dass eine mit einer Silikonfuge an die Wand angeschlossene („Schürzen-") Badewanne keine „frei stehende Badewanne" im Sinn des Berliner Mietspiegels 2013 ist, aber eine „Duschmöglichkeit" auch dann besteht, wenn die mit der Wand abschließende Badewanne keinen Duschvorhang aufweist.