Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Berücksichtigung der Wohnflächenabweichung von mehr als 10 %; einfacher Mietspiegel als Indiz für ortsübliche Vergleichsmiete

1. Ein einfacher Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben, und ist daher als Schätzungsgrundlage geeignet.

2. Einer mehr als 10 %igen Flächenabweichung wird bei der Mieterhöhung nach§ 558 BGB bereits dadurch hinreichend zugunsten des Mieters Rechnung getragen, dass der nach dem Mietspiegel ermittelte Quadratmeterpreis nur mit der geringeren Wohnfläche multipliziert wird.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung ist unbegründet.

Es kann dahinstehen, ob das Amtsgericht das angefochtene Teilurteil als solches erlassen durfte, oder ob dadurch zunächst die Gefahr einander widersprechender Entscheidungen herbeigeführt wurde. Diese Gefahr wurde hier jedenfalls dadurch beseitigt, dass die Kammer im Termin am 7. September 2012 den beim Amtsgericht verbliebenen Teil der Hauptsache an sich zog (vgl. dazu BGH, Urt. v. 12. Januar 1994, GE 1994, 275 = NJW-RR 1994, 379 ff.). Im Übrigen ist hinsichtlich des ursprünglich in der ersten Instanz verbliebenen Teils der Hauptsache die Rechtshängigkeit nunmehr ohnehin dadurch entfallen, dass die Parteien den Rechtsstreit insoweit im Termin am 11. Februar 2014 übereinstimmend für erledigt erklärt haben. Die Klage ist zulässig.

Das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage ist gegeben. Es kann nicht mit der Begründung verneint werden, dass die Kl. selbst geltend gemacht habe, das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei durch Kündigung zum 30. Juni 2011 beendet worden. Aufgrund des Urteils der Kammer vom 22. Oktober 2013 - 63 S 109/13 - steht fest, dass die in Rede stehende Kündigung unwirksam war.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 23. April 2011 ist formell wirksam. Es entspricht den Anforderungen von § 558 a BGB. Selbst wenn die Ausgangsmiete darin falsch angegeben sein sollte, würde dies nicht zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens führen (BGH v. 10.10.2007 - VIII ZR 331/06, GE 2008, 45 = NJW 2008, 124; LG Berlin, Urt. v. 5. Oktober 2011 - 67 S 216/11, GE 2011, 1618).

Die Klage ist begründet.

Die Kl. kann vom Bekl. nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf 362,67 € mit Wirkung ab dem 1. Juli 2011 verlangen.

Die von der Kl. begehrte Nettokaltmiete überschreitet die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) nicht.

Die Wohnung ist in das Feld F11 des Berliner Mietspiegels 2011 einzuordnen, weil davon auszugehen ist, dass sie erst im Jahr 1991 bezugsfertig wurde. Die Kl. hat durch Vorlage der Baugenehmigung vom 8. Dezember 1989 und der Auftragsbestätigung vom 4. Februar 1991 dargelegt, dass die vom Bekl. bewohnte Wohnung erstmals 1991 hergestellt wurde. Soweit der Bekl. daraufhin geltend gemacht hat, dass der Bezug der Baugenehmigung zu seiner Wohnung nicht ersichtlich sei, ist er anschließend dem Vortrag der Kl. nicht entgegengetreten, wonach es im Dachgeschoss nur zwei Wohnungen gebe und die andere Wohnung ausweislich des eingereichten Schlussabnahmescheins bereits 1978 fertig gestellt worden sei. Dieser Schein bezieht sich ausdrücklich auf die Dachgeschosswohnung auf der rechten Seite.

Es ist im Ergebnis unerheblich, dass das Mietspiegelfeld F11 mit zwei Sternchen versehen ist. Zwar handelt es sich insoweit nicht um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB. Gleichwohl ist es eine taugliche Grundlage für eine Schätzung der Vergleichsmiete nach § 287 Abs. 2 ZPO. Ein einfacher Mietspiegel stellt jedenfalls ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (vgl. BGH, Urt. v. 21. November 2011 - VIII ZR 46/12, GE 2013, 197 = NJW 2013, 775 Tz. 16). Auch der Bekl. hat im Übrigen selbst nicht geltend gemacht, dass die im Mietspiegelfeld F11 enthaltenen Preise nicht die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen würden. Die Voraussetzungen von § 287 Abs. 2 ZPO liegen hier vor.

Die Kosten eines Sachverständigengutachtens würden in keinem Verhältnis zu der geringen Mieterhöhung stehen, die zwischen den Parteien im Streit ist. Es ist auch nicht ersichtlich, dass einem Sachverständigen eine größere Menge relevanter Daten zur Verfügung steht als den Erstellern des Berliner Mietspiegels 2011. Dass die - unter Zugrundelegung des einfachen Mietspiegels - vorgenommene Schätzung womöglich mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht vollständig übereinstimmt, hat der Gesetzgeber durch die der Beweis- und Verfahrenserleichterung dienende Vorschrift des § 287 ZPO ausdrücklich in Kauf genommen und ist deshalb hinzunehmen (vgl. BGH, Urt. v. 16. Dezember 1963 - III ZR 47/63, NJW 1964, 589; Zöller/Greger, ZPO, 29. Aufl., § 287 Rn. 2).

Zutreffend hat das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil ausgeführt, weshalb im Ergebnis in zwei Merkmalgruppen die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen. Auf diese Ausführungen wird Bezug genommen.

Danach beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete 8,758 €/m2. Multipliziert mit der tatsächlichen Wohnfläche von 42,92 m2 ergibt sich eine Nettokaltmiete von 375,89 €.

Die vom Bekl. bisher geschuldete Nettokaltmiete liegt unter dem von der Kl. begehrten Betrag. Sie beläuft sich auf 346,38 €. Zwar haben die Parteien im Mietvertrag eine Nettokaltmiete von 460 € vereinbart. Mit Urteil der Kammer vom 22. Dezember 2009 - 63 S 121/09 - ist jedoch rechtskräftig festgestellt worden, dass die Miete wegen Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche um 24,7 % gemindert ist. Daraus ergab sich zugleich, dass der Bekl. bis zu einer etwaigen Mieterhöhung lediglich eine Nettokaltmiete von höchstens 346,38 € schuldet. Die Annahme einer Ausgangsmiete von lediglich 346,38 € ist im Übrigen auch sachgerecht. Denn eine mehr als 10 %ige Flächenabweichung ist nicht nur für die Mietminderung nach § 536 BGB, sondern gleichermaßen auch für die Mieterhöhung nach § 558 BGB relevant (vgl. BGH, Urt. v. 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, GE 2004, 1021 = NJW 2004, 3115 ff.). Deshalb wird dem Umstand, dass eine solche Flächenabweichung vorliegt, bereits dadurch hinreichend zugunsten des Mieters Rechnung getragen, dass der nach dem Mietspiegel ermittelte Quadratmeterpreis nur mit der geringeren tatsächlichen Wohnfläche multipliziert wird. Dies ergibt folgende Kontrollüberlegung:

Ließe man die Wohnflächenabweichung und die sich daraus ergebende Minderung im Rahmen der Mieterhöhung zunächst unberücksichtigt, und multiplizierte man die vereinbarte Wohnfläche von 57 m2 mit dem Quadratmeterpreis von 8,45 €/m2, würde sich ein Anspruch der Kl. auf Zustimmung zu einer Erhöhung der (ungeminderten) Nettokaltmiete von 460 € auf 481,65 € ergeben. Letztgenannter Betrag wäre dann wegen der Flächenabweichung um 24,7 % zu mindern, so dass sich wiederum eine Nettokaltmiete von 362,67 € ergeben würde.

Daraus erfolgt, dass sich der Bekl. letztlich widersprüchlich verhält, wenn er einerseits geltend macht, die im Vertrag vereinbarte Nettokaltmiete von 460 € sei wegen der Flächenabweichung um 24,7 %, also auf 346,38 €, gemindert, und sich andererseits gegenüber dem Mieterhöhungsverlangen der Kl. darauf beruft, die maßgebliche Ausgangsmiete sei die im Vertrag vereinbarte Nettokaltmiete.

Auch ein einfacher Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Gleiches gilt für die im Berliner Mietspiegel enthaltenen Sternchenfelder, die von der sogenannten Vermutungswirkung nicht erfasst werden; die Vermutungswirkung besagt bekanntlich, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel enthaltenen Mieten die ortsübliche Miete wiedergeben. Einer mehr als 10 %igen Flächenabweichung wird bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB bereits dadurch hinreichend zugunsten des Mieters Rechnung getragen, dass der nach dem Mietspiegel ermittelte Quadratmeterpreis nur mit der geringeren Wohnfläche multipliziert wird.

Der Vermieter klagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung aufgrund seines Mieterhöhungsverlangens vom 23. April 2011, das er mit der sich aus dem mit zwei Sternchen versehenen Mietspiegelfeld F11 ergebenden ortsüblichen Miete begründet hatte. Nach der Baugenehmigung und der Auftragsbestätigung war die vom Mieter bewohnte Dachgeschosswohnung erstmals 1991 hergestellt worden. Ferner war rechtskräftig zwischen den Parteien festgestellt worden, dass die Miete wegen Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche um 24,7 % gemindert war. Der Mieter wurde in erster Instanz antragsgemäß verurteilt, wogegen er Berufung einlegte.

Die Berufung hatte keinen Erfolg. Nach Ansicht der ZK 63 konnte die in dem Mietspiegelfeld F 11 wiedergegebene ortsübliche Miete zugrunde gelegt werden. Zwar handele es sich insoweit angesichts der Kennzeichnung mit zwei Sternchen bei dem Feld um ein solches, das nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels sei und deshalb auch nicht von dessen Vermutungswirkung erfasst würde. Aber auch ein einfacher Mietspiegel stelle ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben, so dass die Einholung eines kostenträchtigen Sachverständigengutachtens entbehrlich sei.

Die mehr als 10 %ige Flächenabweichung sei auch für die Mieterhöhung nach § 558 BGB relevant.

Dieser Flächenabweichung werde bereits dadurch hinreichend zugunsten des Mieters Rechnung getragen, dass der nach dem Mietspiegel ermittelte Quadratmeterpreis nur mit der geringeren Wohnfläche multipliziert werde.

Soweit die Entscheidung die Werte des Feldes F 11 als diejenigen eines einfachen Mietspiegels der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde legt, befindet sie sich in Übereinstimmung mit der auch zitierten Entscheidung des BGH (GE 2013, 197) und der überwiegenden Auffassung der Berliner Gerichte, die in solchen Fällen die Einholung eines Sachverständigengutachtens für entbehrlich halten.

Auch im Übrigen ist die Entscheidung gut vertretbar. Nach der Auffassung des BGH (GE 2004, 1021) ist die Abweichung der Wohnfläche, nach der die verlangte Miete berechnet wurde, von der tatsächlichen Größe um mehr als 10 % in aller Regel als Mangel im Sinne des § 536 BGB anzusehen. Eine Anpassung des Mietzinses nach § 242 BGB ist dann anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße und des in dem Mieterhöhungsverlangen angegebenen Mietpreises pro Quadratmeter vorzunehmen. Das hatte die Kammer schon früher so entschieden (LG Berlin, Urteil vom 22. März 2013 - 63 S 298/12 - GE 2013, 749; so auch LG Halle/Saale, Urteil vom 19. März 2013, 2 S 263/12, GE 2013, 549).

Systemwidrig wäre es, von der so ermittelten Miete nochmals eine Minderungsquote abzuziehen. Denn die Minderung ist – worauf die Kammer zutreffend hinweist – bereits durch die Zugrundelegung der tatsächlichen (geringeren) Wohnfläche hinreichend berücksichtigt.