Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Stichtagsdifferenz; Ermittlung der ortsüblichen Miete in der Mitte zwischen zwei Erhebungszeitpunkten; maßgeblicher Mietspiegel

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist grundsätzlich der Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter, auch wenn der Erhebungsstichtag des zu diesem Zeitpunkt geltenden Mietspiegels schon längere Zeit zurückliegt.

(Leitsatz der Redaktion)

Entgegen der Ansicht der Kl. hatte das Amtsgericht nicht die Reichweite der Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels und die Grenzen der Überzeugungsbildung im Rahmen des § 286 ZPO verkannt.

Denn es war zutreffend, dass das Amtsgericht für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens vom 14.11.2011 auf den qualifizierten Mietspiegel 2011 zurückgegriffen hat.

a) Entgegen der Ansicht der Kl. war nicht auf den Berliner Mietspiegel 2013 abzustellen, dessen Erhebungsstichtag mit dem 1.9.2012 um einige Wochen näher an dem 14.11.2011 liegt als der Erhebungsstichtag des Mietspiegels 2011 am 1.9.2010. Der 14.11.2011 liegt relativ mittig zwischen beiden Erhebungsstichtagen. Es ist in keiner Weise ersichtlich, dass der Mietspiegel 2013 die bessere Erkenntnisquelle für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete darstellt. Insoweit kann sich die Kl. auch nicht auf die Entscheidungen des LG Berlin (Urteil vom 27.3.2008 - 62 S 346/07 = GE 2008, 1057; Beschluss vom 14.1.2008 - 67 S 310/07 = GE 2008, 334) berufen. Denn in jenen Entscheidungen hat das Gericht auf den zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens gültigen Mietspiegel abgestellt, auch wenn dieser zum Zeitpunkt des Ausspruchs des Mieterhöhungsverlangens noch nicht veröffentlicht war. Vielmehr folgt auch aus diesen Entscheidungen, dass allein auf den zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens gültigen Mietspiegel abzustellen ist.

b) Entgegen der Ansicht der Kl. war auch nicht das von ihr angebotene Sachverständigengutachten einzuholen, da sie nicht in substantiierter Weise die Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels angegriffen hat.

Einwendungen dergestalt, dass die Datenerhebung nicht auf anerkannter wissenschaftlicher Grundlage erfolgt sei (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 6.11.2013 - VIII ZR 346/12 = GE 2013, 1645; BGH, Urteil vom 21.11.2012 - III ZR 46/12 = GE 2013, 197), sind nicht erhoben worden.

Der Umstand, dass der Mietspiegel 2013 ein höheres Mietzinsniveau für die streitgegenständliche Wohnung ausweist, ist kein Indiz dafür, dass die ortsübliche Vergleichsmiete zu einem ca. ein Jahr vor diesem Erhebungsstichtag liegenden Zeitpunkt nicht dem Mietspiegel 2011 entsprochen hat.

Zutreffend ist insoweit auch die Bewertung des Amtsgerichts, dass der Vortrag, dass die Qualifikation als einfache Wohnlage fehlerhaft sei, nicht durchgreift. Insoweit kann vollumfänglich auf die amtsgerichtliche Begründung Bezug genommen werden.

Auch der Umstand, dass mit der Verordnung vom 27. April 2011 das ehemalige Sanierungsgebiet aufgehoben worden sei, da die Sanierungsziele erreicht worden seien, ist nicht relevant. Die von Kl.seite daraus hergeleitete allgemeine Aussage, dass diese Entwicklung eine Fortentwicklung der Mieten bedinge, die im Mietspiegel keinen Niederschlag gefunden habe, ist weder zwingend noch geeignet, die Verwendung des qualifizierten Mietspiegels zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Zweifel zu ziehen.

Auch die in Bezug genommenen vier Vergleichswohnungen sind nicht geeignet, die Richtigkeit der auf wissenschaftlichen Grundsätzen beruhenden statistischen Datenerhebung in Zweifel zu ziehen. Denn es ist bereits denklogisch notwendig, dass sich einige Wohnungen finden lassen, für die eine höhere Miete gezahlt wird als die statistisch ermittelte Vergleichsmiete. Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein Wert, der am Markt nicht vorkommt, sondern durch umfangreiche Tatsachenfeststellung ermittelt werden muss. Sinn und Zweck der Erhebung eines qualifizierten Mietspiegels auf wissenschaftlich fundierter, statistischer Grundlage ist es jedoch, einen verlässlicheren Wert zu erzielen als mit nur einigen wenigen Vergleichswohnungen.

Das Amtsgericht war daher nicht gehalten, dem angebotenen Beweis eines Sachverständigengutachtens nachzugehen, sondern durfte sich auf die Vermutung gemäß § 558 d Abs. 3 BGB stützen.

c) Zutreffend hat das Amtsgericht die streitgegenständliche Wohnung auch in die Baualtersklasse bis 1918 eingeordnet. Der Vortrag der Kl. begründet lediglich die Bewertung, dass eine Modernisierung vorlag, nicht aber ein Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau oder Erweiterung von bestehenden Gebäuden, durch den unter wesentlichem Bauaufwand entsprechend § 16 Abs. 1 des Wohnraumförderungsgesetzes Wohnraum neu geschaffen oder geändert wurde. Aber nur in einem solchen Fall wäre ein jüngeres Baualter anzusetzen.

Anmerkung: Berufung zurückgenommen.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Miete ist grundsätzlich der Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter, auch wenn der Erhebungsstichtag des zu diesem Zeitpunkt geltenden Mietspiegels schon längere Zeit zurück liegt.

Das mit der Klage erneut erhobene Mieterhöhungsverlangen war dem Mieter am 14. November 2011 zugegangen. Das Amtsgericht wies die Klage ab, weil auf den Erhebungszeitpunkt des Mietspiegels 2011 vom 1. September 2010 abzustellen sei, der eine niedrigere Miete ausweise, und nicht auf den Mietspiegel 2013 mit einer höheren Miete, dessen Erhebungszeitpunkt vom 1. September 2012 nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter liege.

Zwar liege der Erhebungszeitpunkt des Mietspiegels 2013 (1. September 2012) um einige Wochen näher am Zugang des Erhöhungsverlangens als der Erhebungsstichtag des Mietspiegels 2011 (1. September 2010), doch liege der Zugang am 14. November 2011 „relativ mittig" zwischen beiden Erhebungsstichtagen. Der Mietspiegel 2013 sei aber nicht maßgebend, weil sein Erhebungszeitpunkt nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter liege.

Wenn der Vermieter sich bei einer Mieterhöhung auf den Mietspiegel stützt, sind notwendigerweise die Daten veraltet. Es fragt sich daher, ob ein Zuschlag zu den Mietspiegelwerten vorgenommen werden darf. Insoweit haben durch Rechtsentscheide das OLG Stuttgart (GE 1994, 154) und das OLG Hamm (GE 1996, 1179) festgestellt, dass das Gericht – nicht der Vermieter – einen solchen Zuschlag vornehmen darf. Auch Börstinghaus in Schmidt-Futterer (11. Aufl. 2013, BGB Rn. 67) und Schach (in Kinne/Schach/Bieber, 7. Aufl. 2013, § 558 a BGB Rn. 6) favorisieren eine Berücksichtigung der Stichtagsdifferenz. Demgegenüber hat die Berliner Rechtsprechung (LG Berlin, GE 2002, 192; LG Berlin, GE 2008, 1057; LG Berlin GE 2010, 61; LG Berlin, GE 2011, 411) eine Stichtagsdifferenz nicht für begründet gehalten.

Die ortsübliche Miete feststellen muss der Richter. Kann der Vermieter gute Argumente für eine Stichtagsdifferenz vorbringen, wird das Gericht u. U. ein Sachverständigengutachten einholen.