Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; formelle Wirksamkeit auch ohne Angabe der Betriebskosten; Orientierungsmerkmale; Terrazzoboden; ruhige Wohnlage

1. Das mit Vergleichswohnungen begründete Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn es keine Angaben zu den Betriebskosten enthält.

2. Für die Geltendmachung des guten Zustandes eines Terrazzobodens reicht der Vortrag, damit seien einfachste Reinigungs- und Hygienemöglichkeiten vorhanden, nicht aus.

3. Wird im Straßenverzeichnis zum Mietspiegel das Nachbargebäude als besonders lärmbelastet ausgewiesen, kann nicht davon ausgegangen werden, dass das streitbefangene Gebäude an einer besonders ruhigen Straße gelegen sein soll.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung ist unbegründet.

Die Klage ist allerdings entgegen der Ansicht des Amtsgerichts zulässig.

Der Klage ging ein Mieterhöhungsverlangen, welches den Anforderungen von § 558 a BGB entspricht, voraus. Zu Unrecht machen die Bekl. geltend, das Erhöhungsverlangen vom 25. Juli 2012 sei formell unwirksam. Insbesondere genügt es den Anforderungen von § 558 a Abs. 3 BGB. Nach dieser Vorschrift muss der Vermieter dem Mieter die in einem qualifizierten Mietspiegel enthaltenen Angaben für die Wohnung auch dann mitteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach § 558 a Abs. 2 BGB stützt. Die Mitteilung eines Betriebskostenanteils ist danach nicht erforderlich. Aus der Regelung des § 558 a Abs. 3 BGB ergibt sich lediglich eine Pflicht des Vermieters, die im Mietspiegel enthaltenen Angaben mitzuteilen. Er ist danach aber nicht verpflichtet, dem Mieter Informationen zu liefern, die in dem Mietspiegel nicht enthalten sind. Ein solches Erfordernis ergibt sich auch nicht aus dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses. Dem Mieter sollen mit dem Mieterhöhungsverlangen im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er benötigt, um die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung - zumindest ansatzweise - überprüfen zu können. Dafür ist aber bereits die Benennung von Vergleichswohnungen als solche gemäß § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB ausreichend (vgl. BGH, Urt. v. 7. Juli 2010 - VIII ZR 321/09 -, GE 2010, 1117 = NJW 2010, 2945 f. T. 9).

Im Übrigen ist die Angabe des tatsächlich in der vereinbarten Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskostenanteils selbst dann nicht erforderlich, wenn der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen mit einem Mietspiegel begründet, der nur Nettokaltmieten ausweist. Auch in einem solchen Fall reicht es für die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens aus, wenn der Vermieter pauschal einen durchschnittlichen Betriebskostenanteil ansetzt. Die tatsächlich zuletzt auf die Wohnung entfallenen Betriebskosten sind erst für die Prüfung der Begründetheit maßgeblich (BGH, Urt. v. 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05 - GE 2006, 1162 = NJW‑RR 2006, 1599 f. Tz 13 f.).

Die Mitteilung, wann die Mieten bezüglich der Vergleichswohnungen vereinbart wurden, wird vom Gesetz ebenfalls nicht verlangt.

Die Klage ist jedoch unbegründet.

Die Kl. kann von den Bekl. nicht nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen. Die von den Bekl. derzeit gezahlte monatliche Bruttokaltmiete von 846,29 € liegt unter der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist auf den Berliner Mietspiegel 2011 abzustellen. Es ist davon auszugehen, dass es sich dabei um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB handelt, so dass zu vermuten ist, dass die in ihm wiedergegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558 d Abs. 3 BGB). Im hiesigen Rechtsstreit macht die Kl. auch nicht mehr hinreichend geltend, dass der genannte Mietspiegel kein qualifizierter sei. Die von ihr insoweit in der Berufungsbegründung geäußerten bloßen Bedenken sind nicht ausreichend. Es ist im Übrigen unerheblich, dass die Kl. das Mieterhöhungsverlangen nicht mit dem Mietspiegel, sondern mit Vergleichswohnungen begründet hat. Die gesetzliche Vermutung von § 558 d Abs. 3 BGB gilt unabhängig davon, worauf der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens Bezug genommen hat.

Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld L4 mit einem Mittelwert der Nettokaltmiete von 5,47 €/m2 und einem Oberwert von 7,08 €/m2 einzuordnen.

Die Merkmalgruppe 1 der Orientierungshilfe zum Mietspiegel ist negativ. Zwar tragen die Bekl. insoweit nicht sehr ausführlich vor. Allerdings berufen sie sich darauf, dass das Amtsgericht Schöneberg im Verfahren 104 C 431/11 die auf das vorhergehende Mieterhöhungsverlangen gestützte Klage der Kl. mit der Begründung zurückgewiesen habe, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2011 die von den Bekl. gezahlte Miete bereits übersteige, und dass die Kammer die dagegen gerichtete Berufung der Kl. mit ausführlich begründetem Urteil vom 26. Juni 2012 - 63 S 99/12 - zurückgewiesen habe. Daraus ergibt sich, dass die Bekl. jedenfalls den Inhalt der genannten Berufungsentscheidung zum Gegenstand ihres Vortrages gemacht haben. Nach dem Urteil der Kammer vom 26. Juni 2012 - 63 S 99/12 - ist aber die Merkmalgruppe 1 gemäß dem übereinstimmenden Vortrag beider Parteien als negativ zu bewerten.

Die Merkmalgruppe 2 ist neutral. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass sich der Terrazzofußboden in gutem Zustand befindet. Die Kl. trägt zum Zustand des Bodens nichts Konkretes vor. Sie macht lediglich geltend, der Terrazzoboden sei in gutem Zustand, weil alle Vorteile, die mit einem Terrazzofußboden einhergehen würden, insbesondere einfachste Reinigungs- und Hygienemöglichkeiten, vorhanden seien. Dies ist aber nicht ausreichend, weil es den Zustand des Bodens nicht über den bloßen Durchschnitt hebt.

Die Merkmalgruppe 3 ist unstreitig positiv zu bewerten.

Die Merkmalgruppe 5 ist neutral. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Wohnung an einer besonders ruhigen Straße gelegen ist. Im Straßenverzeichnis zum Mietspiegel 2011 ist das Nachbargebäude M. ... 2 als besonders verkehrslärmbelastet ausgewiesen. Vor diesem Hintergrund ist nicht nachvollziehbar, weshalb das Gebäude M. ... 3 an einer besonders ruhigen Straße gelegen sein soll.

Es kann dahinstehen, ob in der Merkmalgruppe 4 die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen. Selbst wenn dies der Fall wäre, würde der Mittelwert des Mietspiegelfeldes L4 lediglich um 20 % der Spanne zwischen Mittel‑ und Oberwert erhöht werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete würde dann bei 5,792 €/m2 nettokalt liegen. Addiert man hierzu den von der Kl. im Schriftsatz vom 9. Dezember 2013 angegebenen Betriebskostenanteil von 1,33 €/m2, würde sich eine Bruttokaltmiete von 7,122 €/m2 ergeben. Bei einer Fläche von 116,73 m2 würde dies eine monatliche Bruttokaltmiete von 831,35 € ergeben. Die Bekl. zahlen aber bereits eine monatliche Bruttokaltmiete von 846,29 €.

Der Umstand, dass die in erster Instanz als unzulässig abgewiesene Klage auf die Berufung der Kl. als unbegründet abgewiesen wird, stellt keinen Verstoß gegen das so genannte Verschlechterungsverbot dar (vgl. Musielak/Ball, ZPO, 10. Aufl., § 528 Rn. 18 m. w. N.).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen von § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht vorliegen. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens hat die Kammer unter Zugrundelegung der höchstrichterlichen Rechtsprechung bejaht. Auch hinsichtlich der Begründetheit der Klage waren hier lediglich auf den Einzelfall bezogene Fragen zu klären.

Das mit Vergleichswohnungen begründete Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn es keine Angaben zu den Betriebskosten enthält. Das streitbefangene Gebäude liegt nicht an einer besonders ruhigen Straße, wenn das Nachbargebäude als besonders lärmbelastet ausgewiesen ist.

Der Vermieter verlangte Erhöhung der Miete unter Berufung auf Vergleichswohnungen, ohne Angaben zu den darin enthaltenen Betriebskosten zu machen. Für die Geltendmachung des guten Zustandes eines Terrazzobodens trug er nur vor, damit seien einfachste Reinigungs- und Hygienemöglichkeiten vorhanden. Ferner meinte er, das streitbefangene Gebäude liege an einer besonders ruhigen Straße, obwohl das Nachbargebäude im Straßenverzeichnis als besonders lärmbelastet ausgewiesen war. Der Mieter hielt deswegen das Mieterhöhungsverlangen für unzulässig, hilfsweise für unbegründet. Das Amtsgericht hielt die Klage für unzulässig, weil das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam gewesen sei. Dagegen legte der Vermieter Berufung ein.

Die ZK 63 wies die Berufung des Vermieters zurück. Zwar sei das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam gewesen, obwohl es keine Angaben zu den Betriebskosten enthalten habe. Das Verlangen sei aber unbegründet gewesen, weil die vom Vermieter geltend gemachten wohnwerterhöhenden Merkmale nicht dargelegt worden seien. Sein Vortrag, der vorhandene Terrazzoboden biete einfach­ste Reinigungs- und Hygienemöglichkeiten, reiche für die Darlegung seines guten Zustandes nicht aus. Das streitbefangene Gebäude liege nicht an einer besonders ruhigen Straße, weil das Nachbargebäude im Straßenverzeichnis zum Mietspiegel als besonders lärmbelastet ausgewiesen sei.

Dem Urteil ist zuzustimmen. Zwar betraf die von der ZK 63 zitierte Entscheidung des BGH (GE 2010, 117) nur die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, mit dem der Vermieter die „Erhöhung einer Nettokaltmiete" begehrte, obwohl einzelne Betriebskosten in der Miete enthalten waren („Teilinklusivmiete"). Der BGH hat aber in dieser Entscheidung, die ebenfalls die Erhöhung mit Vergleichswohnungen betraf, nur die Mitteilung derjenigen Tatsachen für notwendig gehalten, die der Mieter benötigt, um die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung – zumindest ansatzweise – überprüfen zu können. Ebenso spricht der Wortlaut des § 558 a Abs. 3 BGB für die Auffassung der Kammer; danach sind bei der Begründung einer Mieterhöhung mit anderen Begründungsmitteln als dem Mietspiegel (nur) die Angaben des qualifizierten Mietspiegels mitzuteilen, aus dem sich aber nur die Nettokaltmieten ergeben.

Auch die tatrichterliche Feststellung, dass die Wohnung nicht in einer besonders ruhigen Straße liegt, wenn das Nachbargebäude als verkehrslärmbelastet ausgewiesen ist, ist vertretbar (so schon LG Berlin, Urteil vom 26. April 2013, 63 S 335/12, GE 2013, 812).