Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Wohnflächenvereinbarung; Differenz zwischen Wohnfläche und Flächengröße für Betriebskostenabrechnung

Die in dem Mietvertrag als Wohn- und Nutzfläche vereinbarte geringere Wohnfläche ist auch dann für das Mieterhöhungsverlangen maßgebend, wenn eine größere vermessene „Heizfläche" unter Einschluss von Hobbyräumen der Abrechnung der Betriebskosten zugrunde gelegt wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über eine Wohnung. Unter § 1 heißt es: „Vermietet wird die im Haus ..., Dachgeschoss rechts (Nummer 5) gelegene 3 Zimmer-Wohnung und ein Hobbyraum, bestehend aus: 3 Zimmer, 1 Bad/WC, 1 Balkon, 1 Hobbyraum, 1 Küche mit Einbaumöbeln, 1 Diele, 1 Keller, 1 Gäste-WC, ausschließlich zu Wohnzwecken von 2 Personen. [...] Die Wohn- und Nutzfläche ist mit ca. 83,95 m2 vereinbart, die beheizte Fläche ist mit ca. 103,64 Quadratmetern vereinbart." Das Mietverhältnis begann am 1.10.2000. Die Wohnung ist seit Beginn des Vertragsverhältnisses mit einem blaugrauen Teppichboden ausgestattet. Dieser ist durch den langen Gebrauch abgenutzt und weist zahlreiche Schäden auf. Eine Reparatur ist nicht mehr möglich, dieser muss ausgetauscht werden.

Die Hausverwaltung des Bekl. hat im Dezember 2007 eine Vermessung der Wohnfläche vornehmen lassen. Vorangegangen waren Streitigkeiten hinsichtlich der für die Betriebskostenabrechnungen zugrunde zu legenden Wohnflächen. In diesem Zusammenhang haben die Partien den Rechtsstreit 19 C 296/08, AG Wedding, 67 S 43/11 LG Berlin (GE 2012, 485) geführt. Mit Schreiben vom 28.12.2011 hat die Hausverwaltung des Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung begehrt. Die Kl. haben die Zustimmung nicht erteilt. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 29.5.2012, zugestellt am 5.6.2012, hat der Bekl. erneut ein Mieterhöhungsverlangen erklärt.

Der Bekl. meint, die im Rahmen der Mieterhöhung maßgebliche Wohnfläche belaufe sich auf 113,65 m2. Dies ergebe sich aus der rechtskräftigen Entscheidung des LG Berlin - 67 S 43/11 (GE 2012, 485). Im Mai 2007 habe es eine Unterredung der Kl. mit dem Mitarbeiter K. G. über die Wohnfläche und die für die Betriebskostenabrechnung maßgebliche Fläche gegeben. Er behauptet, dabei sei selbstverständlich gewesen, dass die Wohnfläche nicht nur für die Betriebskostenabrechnungen, sondern auch für Mietänderungen durch Vermessung habe ermittelt werden sollen, wobei die Besprechung zwischen den Parteien den Anlass hatte, dass die Kl. über Jahre hinweg die Betriebskostennachzahlung nicht gezahlt hatten, weil sie von einer anderen Wohnfläche ausgegangen waren. Selbstverständlich sei es um die zutreffende Wohnfläche gegangen, die auch bei Abrechnungen und Mieterhöhungen nicht auseinanderfallen würde. Kernpunkt der Auseinandersetzungen zwischen den Parteien sei die Einbeziehung des Hobbyraumes gewesen. Alle Wohnungen und die Parteien hätten sich seinerzeit darauf geeinigt, einen Sachverständigen zu beauftragen. Ferner sei vereinbart worden, dass das Ergebnis dieser Vermessung künftig den Betriebskostenabrechnungen zugrunde gelegt werden solle.

II. c. Das Erhöhungsverlangen ist, wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, materiell unbegründet. Die streitgegenständliche Wohnung ist in das Mietspiegelfeld I 11 einzuordnen, denn die Wohnfläche übersteigt 90 m2 nicht. Die von den Widerbekl. aktuell geschuldete Miete von 745 € netto bleibt nicht hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S.d. § 558 Abs. 2 BGB zurück, so dass ein Anspruch des Widerkl. auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB nicht besteht.

aa. Der Widerkl. vermag sich nicht mit Erfolg darauf zu berufen, dass die Parteien eine Wohnfläche von 113,65 m2 vereinbart hätten. Ausweislich des Mietvertrages haben die Parteien eine Wohn- und Nutzfläche von ca. 83,95 m2 vereinbart; dass es zu einer Änderung dieser Vereinbarung gekommen ist, hat der Widerkl. nicht zu beweisen vermocht.

Die Kammer folgt insoweit den Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung. Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts hält sich in den Grenzen des § 286 ZPO. Die Einwände des Widerkl. hiergegen tragen nicht.

Gemäß § 286 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen - hier durchgeführten - Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder nicht für wahr zu erachten ist. Unter Beachtung der Denk- und Naturgesetze, Erfahrungssätze und der gesetzlichen Beweisregeln hat der Richter im Verlauf des Rechtsstreits gewonnene Erkenntnisse nach seiner individuellen Einschätzung zu bewerten. Der Richter muss nach der Wahrheit streben, darf sie aber nicht zu der Voraussetzung seiner Entscheidung machen. Deshalb muss er sich mit einer persönlichen Gewissheit begnügen, die den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. BGH, Urt. v. 17.2.1970 - III ZR 139/67, NJW 1970, 946 ff.; Urt. v. 28.1.2003 - VI ZR 139/02; Urt. v. 3.6.2008- VI ZR 235/07; jew. zit. nach juris).

Diesen Anforderungen genügt die vom Amtsgericht vorgenommene Beweiswürdigung. Das Amtsgericht hat die Bekundungen des Zeugen G. zutreffend unter Beachtung der Denkgesetze gewürdigt und sodann seiner Überzeugungsbildung zugrunde gelegt. Seine Annahme, es sei bei der Vermessung der Wohnung lediglich um die Frage gegangen, ob die Widerbekl. auch für den - unstreitig nicht in die Wohnfläche einbezogenen - Hobbyraum kalte Betriebskosten zu zahlen hätten, ist nicht zu beanstanden. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der im Wege des Urkundenbeweises zu verwertenden Aussage des Zeugen in dem Verfahren 19 C 296/08 des AG Wedding. Auch dort hat der Zeuge bekundet, es habe (allein) die streitige Frage geklärt werden sollen, auf welcher Basis die Betriebs- und Heizkosten künftig abgerechnet werden sollen. Mögen sich die Parteien also auch auf eine für die Abrechnung der (warmen und kalten) Betriebskosten zugrunde zu legende Fläche von 113,65 m2 geeinigt haben, so gilt dies keineswegs für die Wohnfläche, die einer Mieterhöhung nach § 558 BGB zugrunde zu legen ist. Vorbehaltlich einer abweichenden Parteivereinbarung und anderweitiger Vorschriften sind die Betriebskosten zwar nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB. Hier haben die Parteien aber in § 1.2 des Mietvertrages eine abweichende Vereinbarung getroffen und festgelegt, dass die beheizte Fläche 103,64 m2 beträgt. Dies ist nicht zu beanstanden, sondern durch § 556 a Abs. 1 BGB gerade gedeckt (vgl. auch Palandt-Weidenkaff, BGB, § 556 a Rn. 3 m.N.). Abweichend dazu haben sie die Wohnfläche mit ca. 83,95 m2 vereinbart. Dies ist ohne Weiteres zulässig und wirksam.

Der BGH (GE 2004, 680, 681 = NJW 2004, 2230) führt dazu aus:

Der Begriff der „Wohnfläche" ist auslegungsbedürftig. ... Ein allgemeiner, völlig eindeutiger Sprachgebrauch für den Begriff der Wohnfläche hat sich nicht entwickelt ...

aa) Grundsätzlich ist der Begriff der „Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der Bestimmungen der vorliegend für preisgebundenen Wohnraum noch anwendbaren §§ 42-44 der II. BV, die ab dem 1.1.2004 durch die aufgrund § 19 WoFG erlassene Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25.11.2003 (WoFIV; BGBI. I, 2346) im Wesentlichen gleich lautend ersetzt worden sind, auszulegen und zu ermitteln.

Zwar beziehen sich die genannten Vorschriften ihrem Wortlaut nach nur auf den öffentlich geförderten Wohnraum und nicht auch auf den frei finanzierten Wohnungsbau. Sie führen jedoch in der Praxis zu sachgerechten Ergebnissen und werden in größerem Umfang auch für die Ermittlung der Wohnflächen im preisfreien Wohnraum herangezogen (Langenberg, NZM 2003, 179). Die Vorgaben, nach denen aufgrund der II. Berechnungsverordnung und der Wohnflächenverordnung die Wohnfläche zu berechnen ist, sind nicht durch die Preisbindung des Wohnraums bedingt und stehen damit in keinem inneren Zusammenhang. Für eine entsprechende Heranziehung dieser Vorschrift spricht auch, dass die DIN 283 Teil 2, die bis 1983 im frei finanzierten Wohnungsbau anwendbar war, im Wesentlichen mit §§ 42-44 der II. BV und den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung übereinstimmt. Der Umstand, dass die DIN 283 seinerzeit zurückgezogen wurde, lässt sich nicht gegen ihre inhaltliche Richtigkeit verwenden. Der Grund der Aufhebung lag allein darin, dass ein Bedürfnis für eine Regelung zur Berechnung der Wohnfläche bei preisfreiem Wohnraum irrtümlich verneint wurde (Nachw. bei Langenberg, NZM 2003, 179).

Es liegt auf der Hand, dass auch im frei finanzierten Wohnungsbau ein erhebliches praktisches Bedürfnis für die Anwendung eines allgemein anerkannten Maßstabs für die Wohnflächenberechnung im Mietrecht besteht. Diesem Interesse kann durch die Heranziehung der Zweiten Berechnungsverordnung in angemessener Weise Rechnung getragen werden. Im Regelfall werden deshalb ihre Vorschriften auch für Fälle der vorliegenden Art maßgebend und eine entsprechende stillschweigende Vereinbarung der Vertragsparteien im Zweifel anzunehmen sein.

bb) Soweit die Vorschriften der DIN 283 einerseits und der §§ 42-44 der II. BV sowie der Wohnflächenverordnung andererseits geringfügig voneinander abweichen und bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall unter Umstanden zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, kann dahinstehen, welche Berechnungsmethode anzuwenden ist. ...

cc) Die angestellten Erwägungen schließen es allerdings nicht aus, dass die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine von den obigen Ausführungen abweichende Bedeutung beimessen. Ebenso ist es möglich, dass ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist."

So liegt der Fall hier. Die Parteien haben in Kenntnis des Umstandes, dass die tatsächliche Wohnfläche unter Einbeziehung des Hobbyraumes tatsächlich ca. 20 m2 größer ist, eine Wohnflächenvereinbarung getroffen. Hieran muss sich der Widerkl. festhalten lassen. Aus diesem Grund kommt auch eine Anwendung der sog. 10-%-Rechtsprechung des BGH nicht in Betracht. Denn der Widerkl. hat sich bei Abschluss des Mietvertrages keineswegs über die tatsächliche Wohnungsgröße geirrt, sondern diese bewusst geringer festgelegt, ohne dass es insoweit auf seine Motivation ankommt.

Die in dem Mietvertrag als Wohn- und Nutzfläche vereinbarte geringere Wohnfläche ist auch dann für das Mieterhöhungsverlangen maßgebend, wenn eine – im Zusammenhang mit Streit um Betriebskosten durchgeführte – Vermessung der Räume ergeben hat, dass bereits die „Heizfläche" unter Einschluss von Hobbyräumen größer ist als die vereinbarte Wohnfläche und auch der Abrechnung der Betriebskosten zugrunde gelegt wird.

In § 1 des zwischen den Parteien ab 1. Oktober 2000 bestehenden Mietvertrages heißt es:

„Vermietet wird die 3-Zimmer-Wohnung und ein Hobbyraum, bestehend aus ...

Die Wohn- und Nutzfläche ist mit ca. 83,95 m2 vereinbart, die beheizte Fläche ist mit ca. 103,64 m2 vereinbart."

Nach Rechtsstreitigkeiten hinsichtlich der Flächen, die für die Betriebskostenabrechnungen zugrunde zu legen sind, hat die Hausverwaltung im Dezember 2007 die Fläche der Wohnung vermessen lassen.

Der Vermieter hat unter Berufung auf das rechtskräftige Urteil der ZK 67 (GE 2012, 485) seinem Mieterhöhungsverlangen eine Wohnfläche von 113,65 m2 zugrunde gelegt.

Der Mieter hat behauptet, die Vermessung habe eine Größe von insgesamt 108,65 m2 ergeben, wovon kraft ausdrücklicher Vereinbarung ein Abzug von 20 m2 für den nicht zu berücksichtigenden Hobbyraum zu machen sei. Nach Beweiserhebung hat das AG Wedding die (Wider-) Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen, weil nach deren Ergebnis Ausgangspunkt für die Vermessung nur die Frage gewesen sei, ob der Mieter für den Hobbyraum keine Betriebskosten habe zahlen wollen.

Die ZK 67 hat die dagegen eingelegte Berufung des Vermieters zurückgewiesen. Ausweislich des Mietvertrages hätten die Parteien eine Wohn- und Nutzfläche von 83,95 m2 vereinbart, ohne dass der Vermieter eine Abänderung dieser Vereinbarung habe beweisen können. Die Parteien hätten in Kenntnis des Umstandes, dass die tatsächliche Wohnfläche unter Einbeziehung des Hobbyraums tatsächlich ca. 20 m2 größer sei, eine Wohnflächenvereinbarung getroffen, und zwar unabhängig von den für die Wohnflächenberechnung geltenden Vorschriften für den preisgebundenen Wohnraum, die auch für die Ermittlung der Wohnflächen im preisfreien Wohnungsbau entsprechend angewendet werden könnten. Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts, Ausgangspunkt für die Vermessung sei nur die Frage gewesen, ob der Mieter für den Hobbyraum keine Betriebskosten habe zahlen wollen, sei nicht zu beanstanden.

1.: Der BGH hat wiederholt entschieden, dass Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen sind, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den gesetzlichen Bestimmungen als Wohnraum anzurechnen sind (BGH, Urteile vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 38/08, GE 2010, 336, und vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, GE 2009, 1425). Daher wäre der zu Wohnzwecken vermietete Hobbyraum unabhängig von gesetzlichen Bestimmungen als Wohnraum anrechenbar. Da aber nach dem Mietvertrag die Fläche des Hobbyraums offenbar nicht in die vereinbarte Wohnfläche einbezogen worden ist, ist dem Mieterhöhungsverlangen nur die geringere Wohnfläche zugrunde zu legen. Wenn Räume wie hier als Wohnräume vermietet werden, liegt es nahe oder kommt zumindest in Betracht, dass der Mieter davon ausgeht, dass die Flächenangabe diesem Charakter Rechnung trägt und entsprechende Maßangaben die Wohnfläche bezeichnen (BGH, Urteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, GE 2010, 119). Unschädlich ist, dass nach der Beweisaufnahme eine größere Fläche ermittelt worden ist, da die Vermessung nach der Zeugenaussage nur der Klärung des Abrechnungsmaßstabes für die Betriebskosten diente. Für die Entscheidung, welche Wohnfläche vereinbart wurde, ist die tatrichterliche Feststellung maßgebend.

Harald Kinne

2. Anmerkung der Redaktion: Kleine Fehler beim Mietvertragsabschluss – große Wirkung noch weit in die Zukunft. In aller Regel schneidet sich der Vermieter in die Finger, wenn er eine zu kleine Wohnfläche vereinbart. Damit wird nämlich automatisch der Mieterhöhungsspielraum eingeschränkt: Je kleiner der Divisor (Wohnfläche) bei gleichem Dividenden (Miete), desto größer der Quotient (ortsübliche Miete).