Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Begründung mit Vergleichswohnungen; Erhöhung der Bruttokaltmiete; Angabe der Betriebskosten

Begründet der Vermieter die verlangte Zustimmung zur Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete mit Vergleichswohnungen, gehört zur formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens die Angabe der darauf entfallenden Betriebskosten.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. sind Mieter der im Hause ... 4, Berlin im ersten Geschoss gelegenen Wohnung. Die zuletzt geschuldete Bruttokaltmiete betrug 821,33 € monatlich.

Die Wohnung hat eine Größe von 116,50 m2, ist mit einer Speisekammer als Abstellraum ausgestattet und verfügt über einen großen und geräumigen Balkon.

Mit Schreiben vom 25.7.2012 hat die Kl. die Bekl. zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 821,33 € um 116,50 € auf 937,83 € monatlich ab dem 1.10.2012 aufgefordert. Zur Begründung ihrer Mietzinserhöhung verwies die Kl. auf Vergleichswohnungen.

Mit Schreiben vom 20.12.2012 hat die Kl. hilfsweise ein erneutes Mieterhöhungsverlangen gegenüber den Bekl. ausgesprochenen. Hier begehrt sie die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von bisher 834,38 € um monatlich 118,46 € auf 952,84 € ab dem 1.3.2013 und verweist auch in dieser Mieterhöhung zur Begründung auf Vergleichswohnungen.

Die Miete ist seit mehr als 15 Monaten unverändert, und durch das Mieterhöhungsverlangen wird die Kappungsgrenze nicht überschritten.

Die Kl. behauptet, der nunmehr verlangte Mietzins in Höhe von 8,05 € je Quadratmeter bzw. 937,83 € monatlich übersteige nicht die ortsübliche Vergleichsmieten, die in der Gemeinde für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten drei Jahren vereinbart worden seien. Bei der Begründung sei allein auf die benannten Vergleichswohnungen abzustellen, der einschlägige Berliner Mietspiegel 2011 sei nicht qualifiziert und daher zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht geeignet.

Es werde bestritten, dass der Mietspiegel 2011 der Stadt Berlin nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei. So berücksichtige der Mietspiegel willkürlich überhaupt nicht, dass es in der Stadt Mietwohnungen gebe, zu denen ein Mietergarten zur ausschließlichen und alleinigen Nutzung des Mieters gehöre. Dies stelle einen erheblichen wertbildenden Faktor dar, was unzweifelhaft sei. Demgegenüber sei dies in zahlreichen Mietspiegeln anderer Städte wohnwerterhöhend berücksichtigt. Darüber hinaus sehe etwa der Mietspiegel der Stadt München eine beste Wohnlage vor, die es im Mietspiegel Berlin willkürlich ebenfalls nicht gebe, obwohl die Voraussetzungen für eine solche beste Wohnlage hier unzweifelhaft mit einer Lage unmittelbar am Schlachtensee mitten im Grünen in einer Großstadt wie Berlin gegeben seien. Dagegen stufe der Mietspiegel den Stadtbereich Mitte mit einer einfachen Wohnlage ein. Auch dieses entspreche willkürlich nicht den am Markt gegebenen Verhältnissen, weil in diesem Gebiet Wohnungen, etwa im Bereich der Bundesschlange, ausgesprochen beliebt seien und weitaus höhere Mietpreise gezahlt würden.

Aber auch bei Zugrundelegung des Mietspiegels für Berlin ergebe sich, dass die ortsübliche Vergleichsmiete durch die begehrte Mieterhöhung nicht überschritten werde. Die Merkmalgruppen der Spanneneinordnung zu Mietspiegel 1 und 2 seien neutral zu bewerten. Die Merkmalgruppen 3 bis 5 seien positiv zu bewerten. Im Kellergeschoss sei ein abschließbarer Fahrradabstellraum vorhanden. Der Instandhaltungszustand der Liegenschaft sei überdurchschnittlich allein schon, weil im Jahre 2004 die gesamte Fassade erneuert worden sei. Die Wohnung sei an einer besonders ruhigen Straße belegen. [...]

Die Klage ist im Haupt- und Hilfsantrag unzulässig.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gemäß §§ 558 ff. BGB.

Sowohl das Mieterhöhungsverlangen vom 25.7.2012 als auch das Mieterhöhungsverlangen vom 20.12.2012 sind formell unwirksam und haben die zweimonatige Zustimmungsfrist des § 558 b BGB nicht in Gang gesetzt, da beide Zustimmungsverlangen nicht ausreichend begründet sind (vgl. hierzu AG Schöneberg, Urteil vom 27.2.2013 - 6 C 514/12 = GE 2013, 817)

Die Kl. hat zwar die Erhöhungsverlangen mit der Angabe von drei Vergleichswohnungen begründet, die sie hinreichend konkret nach Lage, Baujahr, Ausstattung und Mietzins angibt, bei denen sie aber nicht angibt, wann diese Mieten vereinbart wurden. Die Kl. hat entsprechend dem im § 558 a Abs. 3 BGB geforderten zusätzlichen Begründungserfordernis bei Vorhandensein eines qualifizierten Mietspiegels die Spanne des für die streitgegenständliche Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes des Mietspiegels 2011 „L4" angegeben.

Allerdings hat es die Kl. dabei unterlassen, Angaben zu dem in der Miete enthaltenen tatsächlichen Betriebskostenanteil zu machen. Diese Angaben waren nicht entbehrlich, sondern notwendig, denn ohne diese Angaben können die Bekl. eine Vergleichbarkeit ihrer Miete mit den im Mietspiegel angegebenen Werten nicht herstellen, weil die Mietzinsstrukturen der streitgegenständlichen Wohnung und die des Mietspiegels voneinander abweichen.

Der hier zum Zeitpunkt beider Erhöhungsverlangen für die Begründung des Mieterhöhungsverlangens jeweils einschlägige Mietspiegel 2011 weist Nettokaltmieten aus, während die Parteien eine Bruttokaltmiete vereinbart haben. Die Mitteilung des tatsächlich in der vereinbarten Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskostenanteils ist auch dann nicht entbehrlich, wenn der Vermieter lediglich wegen § 558 a Abs. 3 BGB auf den Mietspiegel hinweisen muss. Begründet der Vermieter sein Verlangen nach Zustimmung zu einer Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit einem Mietspiegel, der lediglich Nettokaltmieten ausweist, bedarf es einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen - Bruttomiete einerseits Nettomiete andererseits - zu gewährleisten (BGH, NJW-RR 2006, 227 ff.). Eine Vergleichbarkeit ist dabei dadurch herzustellen, dass der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet wird, um den in der Vertragsmiete enthaltenen Nettomietanteil dem Nettomietspiegelwert gegenüberzustellen. Danach ergibt sich der auf die Wohnung entfallende Betriebskostenanteil, den der Vermieter zur schlüssigen Darlegung seines Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete im Mieterhöhungsverlangen anzugeben hat, aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum, soweit diese bereits vorliegt (BGH, GE 2008, 1488).

Nichts anderes gilt, wenn der Vermieter sein Zustimmungsverlangen mit drei Vergleichswohnungen begründet, aber gemäß § 558 Abs. 3 BGB verpflichtet ist, Angaben aus dem qualifizierten Mietspiegel zu machen.

Die Angabe des in der Bruttokaltmiete zuletzt enthaltenen Betriebskostenanteils konnte auch nicht deshalb unterbleiben, weil die Kl. meint, der Berliner Mietspiegel 2011 sei kein qualifizierter Mietspiegel.

Durch das pauschale Vorbringen der Kl. wird auch die Vermutungsgrundlage des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2011 nicht erschüttert.

Derjenige, gegen den die Vermutungswirkung streitet, hat zunächst Zweifel an den Vermutungsgrundlagen darzulegen. Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist daher zunächst zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist. Das einfache Bestreiten reicht nicht aus. Die Partei, hier die Kl., muss sich kundig machen. Dazu ist die Auseinandersetzung mit dem Inhalt der Mietspiegeldokumentation erforderlich (vgl. Dr. Börstinghaus in juris PR‑BGHZiviIR 4/2013, Anm. 4). Hieran fehlt es völlig. Die Kl. trägt lediglich pauschal und ohne Substanz vor, die streitgegenständliche Wohnung liege in einer deutlich besseren Wohnlage als „gut", und ein Mietergarten, der zur ausschließlichen und alleinigen Nutzung des Mieters gehöre und damit einen erheblichen wertbildenden Faktor darstelle, werde entgegen der Mietspiegel anderer Städte nicht berücksichtigt, und folgert daraus, dass der Mietspiegel kein qualifizierter Mietspiegel sei. Sie trägt aber einerseits keine Tatsachen vor, aus denen sie schließt, dass die drei Wohnlagen des Berliner Mietspiegels 2011 nicht ausreichend sein sollen, um die streitgegenständliche Wohnung in sie einzuordnen. Auch sind ihrem Vortrag keine Besonderheiten der streitgegenständlichen Wohnung zu entnehmen, die von den Wohnlagen des Mietspiegels 2011 nicht erfasst werden. Hierfür genügt die bloße Angabe „Ortsteil Schlachtensee" nicht. Gute Wohnlagen nach dem Berliner Mietspiegel 2011 finden sich in Gebieten des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit Grün‑ und Freiflächen, gepflegtem Straßenbild, also überwiegend gutem Gebäudezustand, mit sehr gutem Verkehrsanschluss, guten bis sehr guten Einkaufsmöglichkeiten und gutem Image sowie in Stadtrandlagen und Gebieten mit überwiegend offener Bauweise, starker Durchgrünung, gepflegtem Wohnumfeld mit gutem Gebäudezustand, gutem Image und normaler Verkehrsanbindung. Aufgrund welcher Besonderheiten der ... von dieser Einordnung abweichen soll, ist weder ersichtlich noch von der Kl. dargelegt. Die Kl. setzt sich auch mit dem Datenmaterial des Berliner Mietspiegels 2011 nicht auseinander, obwohl sowohl der Endbericht zur Wohnlage 2011 als auch der Endbericht mit den Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel 2011 über das Internet allgemein zugänglich sind.

Begründet der Vermieter die verlangte Zustimmung zur Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete mit Vergleichswohnungen, gehört zur formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens die Angabe der darauf entfallenden Betriebskosten; so jedenfalls erneut das AG Schöneberg.

Der Vermieter verlangte Zustimmung zur Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete, die er mit Mieten von Vergleichswohnungen begründete, da er den Berliner Mietspiegel 2011 für nicht qualifiziert hielt. Der Mieter hielt das Erhöhungsverlangen für formell unwirksam, da nicht die in den Mieten der Vergleichswohnungen enthaltenen Betriebskostenanteile angegeben worden seien.

Mit Urteil vom 24. Oktober 2013 wies das Amtsgericht Schöneberg die Klage als unzulässig ab, da das Mieterhöhungsverlangen mangels Angabe der in den Mieten der Vergleichswohnungen enthaltenen Betriebskosten unwirksam sei. Das pauschale Vorbringen des Vermieters, der Mietspiegel sei nicht qualifiziert, reiche nicht aus, weil der Angriff nicht substantiiert sei.

Der Entscheidung ist nicht zuzustimmen. Auch bei der – unabhängig von der Qualifizierung des Mietspiegels – zulässigen Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen muss die Höhe der für die Wohnung gezahlten Betriebskosten nicht angegeben werden (BVerfG, Beschluss vom 8. September 1993, 1 BvR 1331/92, GE 1993, 1146 = NJW-RR 1993,1485; Emmerich in Staudinger [2011] § 558 a BGB Rn. 46). Demgegenüber wird aber auch die Auffassung vertreten (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, § 558 a BGB Rn. 134), dass der Vermieter auf offensichtliche Unterschiede in der Mietstruktur hinweisen muss, weil dem Mieter sonst die Vergleichbarkeit fehlt. Aber selbst wenn dem zuzustimmen wäre, dürfte die fehlende Angabe der in den Mieten der Vergleichswohnungen – möglicherweise – enthaltenen Betriebskosten nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führen. Auch die Ausführungen zur Unsubstantiiertheit der Angriffe gegen die Qualifizierung des Mietspiegels 2011 überzeugt nicht (vgl. dazu Beuermann GE 2013, 782).