Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Heizung des Mieters/ des Vermieters; Sammelheizung bei Verwendung von Heizkörpern des Mieters; Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels; Gasetagenheizung; Mietereinbauten; Teilzustimmung zur Mieterhöhung; wesentliche Installationen zum Betrieb der Heizung; Therme als Kernstück der Etagenheizung

Eine zugunsten des Vermieters zu berücksichtigende Sammelheizung liegt vor, wenn er die wesentlichen Installationen, die zum Betrieb der Heizung erforderlich sind, eingebaut hat. Eine vom Vermieter erneuerte Gastherme stellt die zentrale Energieabnahmestelle dar, mit deren Hilfe die Wohnung mit Wärme versorgt wird. Von dem Mieter eingebaute Heizkörper und Rohre sind demgegenüber unbedeutend.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit Schreiben vom 24.10.2006 begehrte die Kl. von der Bekl. unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2005 die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 165,97 € auf monatlich 199,16 € mit Wirkung zum 1.1.2007. Mit Schreiben vom 9.1.207 erklärte die Bekl. eine Teilzustimmung in Höhe von monatlich 7,39 €, ohne Anerkennung einer Rechtspflicht. Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld D 6 einzuordnen. Die Heiztherme in der Wohnung wurde auf Kosten der damaligen Vermieterin im Jahr 2000 erneuert. [...]

Die Bekl. meint, vom Mietspiegelfeld D 6 sei ein Abschlag von 0,57 €/m2 vorzunehmen, weil die Wohnung bei Anmietung nur ofenbeheizt gewesen sei. Sie trägt vor, sie habe die Gasetagenheizung einschließlich der Heizkörper und Rohre 1983 auf eigene Kosten installiert. [...]

(AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 18. Dezember 2007 - 7 C 53/07 -)

Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.

Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld D 6 des Berliner Mietspiegels 2007 einzuordnen. Die Wohnung gilt wegen der unstreitig auf Vermieterkosten im Jahr 2000 erneuerten Gastherme im Sinne des Mietspiegels als mit einer Sammelheizung ausgestattet. Dies gilt auch dann, wenn die Gasetagenheizung ursprünglich auf Kosten der Bekl. eingebaut wurde und die Rohre und Heizkörper weiterhin verwendet werden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 17.11.2003 - 62 S 256/03, GE 2004, 180 - zitiert nach juris). Aus diesem Grund ist auch kein Abschlag von 0,57 € vorzunehmen. [...]

Der zulässige Feststellungsantrag (Feststellung der Hauptsachenerledigung hinsichtlich der Teilzustimmung i. H. von 7,95 €) ist unbegründet. Eine Hauptsachenerledigung liegt nicht vor. Vielmehr war die Klage in Höhe der von der Bekl. vorgerichtlich erklärten Teilzustimmung bereits bei Anhängigkeit unzulässig. Insoweit fehlte das Rechtschutzbedürfnis (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., 2007, § 558 b, Rn. 43; Heilmann in jurisPK-BGB, § 558 b Rn. 7 - zitiert nach juris). Die Teilzustimmung hätte beim Klageantrag berücksichtigt werden müssen (Heilmann a.a.O. Rn. 8; Staudinger/Emmerich [2006], § 558 b BGB, Rn. 8), d. h. nach Auffassung des Gerichts hätte die Ausgangsmiete im Klageantrag um 7,39 € erhöht werden müssen. Unschädlich ist, dass die Bekl. die Teilzustimmung ohne Anerkennung einer Rechtspflicht erfüllt hat. Dies steht der teilweisen Erfüllung des Zustimmungsverlangens im Sinne von § 362 BGB nicht entgegen. Die Auslegung des Schreibens vom 9.1.2007 ergibt keine weitere Einschränkung etwa dahingehend, dass die Rückforderung vorbehalten oder die Erklärung nur zeitlich befristet gelten soll. Allein der Zusatz "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht" nimmt der erklärten Zustimmung nicht die Annahmewirkung. Der Zusatz alleine kann auch bedeuten, dass der Mieter sich zwar rechtlich nicht verpflichtet sieht, die Zustimmung zu erteilen, dass er sie aber trotzdem erteilt (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., Rn. 13.). In diesem Sinne ist das Schreiben vom 9.1.2007 auszulegen.

Hinweisbeschluss des LG: In der Sache bietet die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts vom 18. Dezember 2007 eine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2007 zutreffend auf 196,60 € geschätzt. Dabei ist es in fast allen Punkten - der negativen Bewertung der Merkmalgruppen 1 bis 4 und der neutralen der Merkmalgruppe 5 - der Rechtsansicht der Bekl. gefolgt. Nur bezüglich der Bewertung der Wohnung als einer Wohnung mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC hat es anders entschieden. Insoweit ist das Urteil jedoch nicht zu beanstanden. Eine zugunsten des Vermieters zu berücksichtigende Sammelheizung liegt vor, wenn er die wesentlichen Installationen, die zum Betrieb der Heizung erforderlich sind, eingebaut hat. Dies hat die Kammer bereits in dem vom Amtsgericht zitierten Urteil vom 17. November 2003 (GE 2004,180) entschieden und hält daran fest. Die unstreitig im Jahr 2000 auf Kosten der damaligen Vermieterin erneuerte Gastherme stellt die zentrale Energieabnahmestelle dar, mit deren Hilfe die Wohnung mit Wärme versorgt und die gewünschte Raumtemperatur eingestellt wird. Die im Jahre 1983 nach der Behauptung der Bekl. von ihr und ihrem Ehemann eingebauten Heizkörper und Rohre sind demgegenüber unbedeutend. Der Ausfall eines Heizkörpers lässt sich eher kompensieren als der der Gastherme. Im Übrigen verweist die Bekl. in ihrer Berufungserwiderung auch mit Recht darauf, dass die Vermieterin nicht nur das Kernstück der Etagenheizung, die Therme, stellt, sondern auch die Gaszuleitungen zu der Wohnung.

Eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache mit der Folge der Zulassung der Revision liegt nicht vor. Es handelt sich um einen Einzelfall. Eine vergleichbare Sachlage ist der Kammer seit der zitierten Entscheidung vom 17. November 2003 nicht erinnerlich. Die Kammer weicht auch nicht von der zitierten Entscheidung des BayObLG vom 24. Juni 1981 (GE 1981, 811 ff.) ab. Denn auch sie geht - wie das BayObLG - davon aus, dass die vom Mieter gestellten Einrichtungen im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nicht zugunsten des Vermieters zu berücksichtigen sind. Diese - von der Kammer geteilte - Ansicht liegt auch den übrigen zitierten Entscheidungen zugrunde. Hier besteht jedoch die Besonderheit, dass die Sammelheizung gerade nicht mehr als vom Mieter gestellt anzusehen ist.

Eine vom Vermieter gestellte Sammelheizung liegt vor, wenn er die wesentlichen Installationen, die zum Betrieb der Heizung erforderlich sind, eingebaut hat (Bestätigung von LG Berlin, Urteil vom 17. November 2003 - 62 S 256/03 - GE 2004, 180).

Der Vermieter verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung und ging dabei von einer von ihm gestellten Sammelheizung aus. Dagegen wandte der Mieter ein, die Wohnung gelte als nur ofenbeheizt, weil er die Gasetagenheizung einschließlich der Heizkörper und Rohre auf eigene Kosten installiert habe. Unstreitig war, dass der Vermieter die Heiztherme in der Wohnung später erneuert hatte. Die Mieter stimmten dem Mieterhöhungsverlangen mit Hinblick auf andere Merkmale ohne Anerkennung einer Rechtspflicht nur teilweise zu. Das führte zur Klage des Vermieters, der hinsichtlich der Teilzustimmung des Mieters festgestellt wissen wollte, dass sich insofern die Klage in der Hauptsache erledigt habe.

Die ZK 62 des LG Berlin wies den Mieter darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe und deswegen durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen sein werde. Eine zugunsten des Vermieters zu berücksichtigende Sammelheizung liege dann vor, wenn er die wesentlichen Installationen, die zum Betrieb der Heizung erforderlich seien, eingebaut habe. Dazu bezieht sich die Kammer auf ihr Urteil vom 17. November 2003 - 62 S 256/03 = GE 2004, 180. Die unstreitig auf Kosten des Vermieters erneuerte Gastherme stelle die zentrale Energieabnahmestelle dar, mit deren Hilfe die Wohnung mit Wärme versorgt und die gewünschte Raumtemperatur eingestellt werde. Die von dem Mieter eingebauten Heizkörper und Rohre seien demgegenüber unbedeutend. Der Ausfall eines Heizkörpers lasse sich eher kompensieren als der der Gastherme. Im Übrigen verweise der Vermieter zu Recht darauf, dass er nicht nur das Kernstück der Etagenheizung, die Therme, stelle, sondern auch die Gaszuleitungen zu der Wohnung.

Eine vorgerichtlich erklärte wirksame Teilzustimmung des Mieters zur Mieterhöhung bewirkt in Höhe des entsprechenden Betrages eine Mietänderung. Zu Recht weist das Amtsgericht darauf hin, dass der Vermieter diesen Umstand in seinem Klageantrag zu berücksichtigen hat. Raum für eine Hauptsachenerledigung im prozessualen Sinne ist nicht. Im Klageantrag kann dahin formuliert werden, dass der Mieter zur Zustimmung zur weiteren Mieterhöhung verurteilt werden soll.