Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Rückwirkung der Zustellung der Zustimmungsklage; Heilung des Mangels des Erhöhungsverlangens durch Nachholung der Offenlegung der Ermächtigung in der Zustimmungsklage; Orientierungsmerkmale; Abstellraum

1. Die rechtzeitig eingereichte Zustimmungsklage wahrt auch dann noch die Klagefrist, wenn der erforderliche Gerichtskostenvorschuss 16 Tage nach seiner Anforderung eingezahlt wird.

2. Die Offenlegung der Ermächtigung zum Mieterhöhungsverlangen in der Klageschrift führt zur Behebung des entsprechenden Mangels des Erhöhungsverlangens.

3. Auch ein nur 0,66 m2 großer „Abstellraum" ist wohnwerterhöhend; ein Energiebedarfswert von mehr als 216 kWh ist wohnwertmindernd.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. verlangt von den Bekl. aufgrund des Mieterhöhungsverlangens vom 28.11.2011 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für die von ihnen innegehaltene Wohnung von 300 € monatlich um 59,97 € auf 359,97 € monatlich ab 1.2.2012. Der Mietvertrag wurde mit Rechtsanwalt S. M. als Nachlasspfleger für die unbekannten Erben der Frau Sch. geschlossen.

Die Bekl. stimmten einer Erhöhung auf 309, 45 € zu. Am 6.3.2012 wurde die Kl. als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.

In der am 26.4.2012 eingegangenen und am 5.7.2012 zugestellten Klage wiederholt die Kl. das Erhöhungsverlangen um restliche 50,52 € monatlich.

Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen, weil das Erhöhungsverlangen vom 28.11.2011 formunwirksam sei, da die zu dieser Zeit noch nicht als Erwerberin im Grundbuch eingetragene Kl. die im notariellen Kaufvertrag vom 29.6.2011 zur Urkundenrolle Nr. ... des Notars v. O.-B. dort in Ziff. 6 enthaltene Ermächtigung zur Geltendmachung von Erklärungen im eigenen Namen gegenüber den Bekl. nicht offen gelegt habe.

Eine Heilung dieses Formmangels gemäß § 558 b Abs. 3 BGB sei nicht möglich, weil durch die dortige Verweisung auf die Anforderungen des § 558 a BGB lediglich Mängel der Textform und des Erklärungsinhalts erfasst würden. Das in der Klage enthaltene Erhöhungsverlangen sei gleichfalls formunwirksam, da es an Nachweis der Eintragung und Offenlegung der Ermächtigung fehle. Einer Erklärungsfrist hierfür habe es nicht bedurft, weil die Frage der Aktivlegitimation aufgrund der Einwände der Bekl. bereits vor der mündlichen Verhandlung im Streit gestanden habe.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Kl., die einen Verstoß gegen die Hinweispflicht gem. § 139 ZPO beanstandet und geltend macht, der Kaufvertrag sei bereits der Klageschrift beigefügt gewesen und mit dieser ein neues Erhöhungsverlangen streitgegenständlich geworden. Die Bekl. sind der Ansicht, in der Klage sei wegen der Adressierung an das Gericht kein formwirksames Erhöhungsverlangen zu sehen, was auch für die Berufungsbegründungsschrift gelte. Die Klagefrist sei ebenfalls nicht eingehalten, weil unstreitig - nach Anforderung des Gerichtskostenvorschusses vom 24.5.2012 und deren Zugang am 30.5.2012 - dieser erst am 13.6.2012 bei Gericht eingegangen ist, die Kl. aber nicht habe bis zur Anforderung zuwarten dürfen. Auch sei dem Schreiben vom 28.11.2011 kein Mietspiegel beigefügt gewesen.

Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung führt in der Sache in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zum Erfolg; im Übrigen ist sie unbegründet und war daher zurückzuweisen.

Die Klage ist zulässig.

Das vorprozessual erklärte Erhöhungsverlangen vom 28.11.2011 ist am 30.11.2011 zugegangen, so dass die Zustimmungsfrist bis 31.1.2012 und die Klagefrist bis zum 30.4.2012 lief (§ 558 b Abs. 1, 2 BGB).

Die am 26.4.2012 eingegangene Klageschrift ist nach der Anforderung des Kostenvorschusses vom 24.5.2012, deren Zugang beim Prozessbevollmächtigten der Kl. am 30.5.2012 und Eingang des Gerichtskostenvorschusses am 13.6.2012 den Bekl. am 5.7.2012 zugestellt worden.

Entgegen der Ansicht der Bekl. war dies nicht verspätet, weil die so genannte „Vorwirkung" nach § 167 ZPO eingreift.

Ob eine Zustellung i. S. d. § 167 ZPO „demnächst" erfolgt ist, hängt nicht von einer rein zeitlichen Betrachtungsweise ab; denn die Partei ist vor Nachteilen durch Verzögerungen zu bewahren, die ihre Ursache im gerichtlichen Geschäftsbetrieb haben und daher nicht beeinflusst werden können. Deshalb stellt der BGH darauf ab, ob die Partei alles Zumutbare für die alsbaldige Zustellung getan hat und der Rückwirkung schutzwürdige Belange des Zustellungsadressaten nicht entgegenstehen.

Geht es um von der klagenden Partei zu vertretende Zustellungsverzögerungen, so ist das Merkmal „demnächst" nur erfüllt, wenn sich die Verzögerung in einem hinnehmbaren Rahmen hält. Mit Blick auf den nach § 12 Abs. 1 GKG zu leistenden Gerichtskostenvorschuss sei das nur zu bejahen, wenn dieser nach seiner Anforderung innerhalb eines Zeitraums eingezahlt wird, der sich „um zwei Wochen bewegt oder nur geringfügig darüber liegt (BGH v. 16.1.2009 - V ZR 74/08 - GE 2009, 385). Folglich hält sich die nur geringfügig über zwei Wochen liegende Verzögerung (16 Tage) der Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses in einem noch hinnehmbaren Rahmen, so dass die Zustellung „demnächst" im Sinne von § 167 ZPO erfolgt ist (vgl. BGH v. 3.2.2012 - V ZR 44/11, GE 2012, 618).

Vorliegend ist der Vorschuss am 13.6.2012, mithin zwei Wochen nach Zugang der Anforderung eingegangen.

Soweit die Bekl. meinen, der Prozessbevollmächtigte der Kl. habe nicht bis zum 30.5.2012 auf die Anforderung warten dürfen, sondern wäre gehalten gewesen, spätestens nach zwei Wochen beim Gericht nachzufragen, greift dieser Einwand vorliegend nicht durch. Zwar geht auch der BGH davon aus, dass nach Ablauf einer gewissen - großzügig zu bemessenden - Frist dem Prozessbevollmächtigten auffallen muss, dass der Vorschuss nicht angefordert wird und dies Anlass sei, zumindest durch entsprechende Nachfragen oder Erinnerungen beim Gericht auf das Weiterbetreiben des Verfahrens hinzuwirken (BGH, Urteil v. 19. 10.1977 - IV ZR 149/76, NJW 1978, 215; BGH, Urteil v. 12.7.2006 - IV ZR 23/05, NJW 2006, 3206). Jedoch wird dies erst bei einem Ausbleiben von länger als 3-4 Wochen angenommen, nach Ablauf einer solchen Zeit muss er nachfragen, einzahlen oder einen Antrag nach § 14 GKG stellen (BGH, Urteil vom 19.10.1977- IV ZR 149/76, NJW 1987, 215; BGH v. 5.2.2003 - IV ZR 44/02, NJW-RR 2003, 599; Häublein in MüKo, 4. Aufl. 2013, Rn. 12 m.w.N.). Hier ist die Klage 4 Tage vor Ablauf der Klagefrist eingereicht worden, so dass letztendlich vom maßgeblichen Fristablauf bis zum Zugang der Anforderung 4 Wochen vergangen waren, die für die Verzögerung kausal sind. Damit ist die zuzubilligende Zeit des Abwartens noch eingehalten.

Aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung war das Erhöhungsschreiben vom 28.11.2011 indes wegen der fehlenden Offenlegung der Ermächtigung der Kl. unwirksam (BGH, Urteil vom 10. Dezember 1997 - XII ZR 119/96, GE 1998, 176; LG Berlin, Urteil v. 8.5.2009 - 63 S 272/08, MM 2009, 298). Es ist aber in der Klageschrift nachgeholt worden (§ 558 b Abs. 3 BGB). Die Möglichkeiten der Nachholung eines Mieterhöhungsverlangens sind durch das Mietrechtsreformgesetz inhaltlich ausgeweitet worden, weil im Interesse der Prozessökonomie vermieden werden sollte, dass Mieterhöhungsprozesse lediglich wegen formeller Mängel mehrfach neu aufgerollt werden müssen (BGH, Urteil v . 20.1.2010 - VIII ZR 141/09, GE 2010, 338). Danach können nach Auffassung der Kammer sämtliche formellen Fehler i.S.v. § 558 a BGB behoben werden.

Der Vermieter kann nämlich in der Klageschrift oder in einem Schriftsatz bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung und auch noch, in den Grenzen der §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO, in der Berufungsinstanz ein wirksames, vollständig neues Erhöhungsverlangen nachholen oder das erklärte mangelhafte Verlangen durch Nachbesserung heilen, natürlich vorausgesetzt, dem Verfahren ist zumindest ein Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen (Artz in MüKo, 6. Aufl. 2012, § 558 b BGB Rn. 18). Dahin stehen kann hier, dass selbst in dem Fall, dass das Erhöhungsverlangen bei einer Personenmehrheit auf Vermieterseite nicht von allen abgegeben wurde, die Auffassung vertreten wird, dieser Mangel sei nach § 558 b Abs. 3 BGB heilbar (Weitemeyer, ZMR 2004, 153; a.A. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, 11. Aufl. 2013, § 558 b Rn 160 m.w.N.).

Denn der BGH geht davon aus, dass eine Ermächtigung zur Abgabe (sogar) einer Kündigungserklärung im eigenen Namen systematisch und funktionell der Vollmacht verwandt sei und die Stellvertretung sich von einer Ermächtigung nach § 185 Abs. 1 BGB im Wesentlichen dadurch unterscheide, dass der Stellvertreter die Erklärung im fremden Namen abgibt, der Ermächtigte im eigenen Namen. Von diesem eher formalen Unterschied hänge es nicht ab, in welchem Umfang der eigentlich berechtigte Vertragspartner das jeweilige Recht aus der Hand gibt (BGH, Urteil v. 10.12.1997 - XII ZR 119/96, GE 1998, 176). Einziger Unterschied zur Stellvertretung ist, dass der Ermächtigte für die materielle Berechtigung weder kenntlich zu machen braucht, dass er über fremdes Recht verfügt, noch über wessen Recht er verfügt. Der Offenkundigkeitsgrundsatz des Stellvertretungsrechts gilt nicht, die Verfügung ist mithin „gegenstandsbezogen" und nicht „personenbezogen" (Bayreuther in MüKo, 6. Aufl. 2012, § 185, Rn. 21).

Auf Gestaltungsrechte, die keine Verfügungen im engeren Sinne sind, findet, da sie verfügungsähnlich sind, § 185 Abs. 1 BGB entsprechende Anwendung, was wegen § 182 Abs. 3 i.V.m. § 111 Satz 2, 3 BGB unbedenklich ist (Bub in BeckOK, § 185 Rn. 3). Dann aber handelt es sich bei fehlender Offenlegung der Ermächtigung schlicht um einen Mangel, der dem Mangel der Vollmacht gleichzusetzen und damit auch im Mieterhöhungsprozess durch Nachholung heilbar ist. Eine solche Nachholung ist hier erfolgt.

Das Mieterhöhungsverlangen kann während eines Prozesses in einem Schriftsatz neu gestellt werden. Erforderlich ist hierfür, dass dem Mieter eine Abschrift zugeht. Der Schriftsatz muss für den Mieter klar und eindeutig erkennen lassen, ob dieses Schriftstück zugleich ein neues materiell-rechtliches Mieterhöhungsverlangen enthält, oder ob damit nur ein früheres Erhöhungsverlangen weiterverfolgt und durchgesetzt werden soll. Entscheidend ist dabei, wie der Mieter als Erklärungsempfänger die Erklärung verstehen durfte, nicht wie das Gericht sie verstanden hat. Hierzu gehört insbesondere die Aufforderung, eine zustimmende Willenserklärung abzugeben. Wird nur die Verurteilung durch das Gericht begehrt, liegt kein wirksames Erhöhungsverlangen vor. Diese Voraussetzungen sind vorliegend in der an beide Bekl. gerichteten Klageschrift erfüllt, in welcher nach entsprechender Begründung der Erhöhung „rein vorsorglich ..." „nochmals um Zustimmung zur Erhöhung gebeten" wird.

In dem der Klageschrift beigefügten Kaufvertrag vom 29.6.2011 ist in Ziff. I Nr. 6 der Kl. vom Voreigentümer ausdrücklich die Befugnis zur Geltendmachung u. a. von Mieterhöhungen gemäß §§ 558 ff. BGB eingeräumt und diese zur Geltendmachung im eigenen Namen ermächtigt worden.

Die Klage ist den Bekl. sodann nach den obigen Ausführungen wirksam zugestellt worden und das (neuerliche) Zustimmungsverlangen ihnen somit zugegangen.

Die Zustimmungsfrist endete nach am 5.7.2012 erfolgter Zustellung der Klage somit am 30.9.2012. Die Bekl. zu 1) war bis 31.1.2013 Mieterin und somit per 1.10.2012 ebenfalls zur Zustimmung zur Erhöhung der Miete in der materiell zutreffenden Höhe verpflichtet.

Die Klage ist jedoch nur teilweise begründet.

Denn in der Sache ist das Zustimmungsverlangen nur zum Teil berechtigt. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung beträgt lediglich 352,25 € monatlich nettokalt (70,1 m2 x 5,02 €), weil der Mittelwert des Berliner Mietspiegels 2011 maßgeblich ist.

Für die Einordnung der Wohnung in das Feld G 2 unter Heranziehung der Orientierungshilfe gilt Folgendes:

Die Merkmalgruppe 1 der Orientierungshilfe ist hierbei als neutral zu bewerten, denn die vorhandene Schürzenwanne stellt eine Verblendung jedenfalls im Sinne dieser Orientierungshilfe dar.

Die Merkmalgruppe 2 ist positiv, weil es sich bei der Küche mit einer Größe von 16,32 m2 um eine Wohnküche handelt; soweit die Bekl. die Fläche in Abrede stellen, genügt ihr Bestreiten mit Nichtwissen angesichts der eigenen Wahrnehmungsmöglichkeiten nicht (§ 138 Abs. 4 ZPO).

Die Merkmalgruppe 3 ist neutral. Die Fläche des vorhandenen Abstellraums von 0,66 m2 steht der Annahme eines wohnwerterhöhenden Merkmals nicht entgegen, denn eine Mindestgröße setzt die Orientierungshilfe insofern nicht voraus. Dass die Isolierfenster ab 1987 eingebaut worden wären, hat die Kl. nicht dargetan, so dass nur ein positives Merkmal vorhanden ist. Wohnwertmindernd ist der fehlende Balkon nicht zu bewerten (vgl. LG Berlin, Urteil v. 5.6.2009 - 63 S 355/08, GE 2009, 1046). Jedoch haben die Bekl. die Existenz eines Breitbandkabelanschlusses in ihrer Wohnung bestritten, ohne dass die Kl. dem entgegengetreten wäre, so dass dieses negative Merkmal unstreitig vorliegt.

Die Merkmalgruppe 4 ist negativ. Wohnwertmindernd ist hierbei der von der Kl. mitgeteilte Energiebedarfswert von 253 kWh (m2 a), weil er die Grenze von 216 kWh (m2 a) überschreitet (Energieverbrauchskennwert von 180 kWh [m2 a] zuzüglich 20 %). Die Kl. behauptet auch ausdrücklich nicht mehr die Existenz eines abschließbaren Fahrradabstellraums. Da ferner der Umstand, dass sich an der Hoffassade keine augenscheinlichen Mängel zeigen, noch nicht zu der Annahme führt, der Instandhaltungszustand des Hauses sei überdurchschnittlich, kommt es auf den Zustand des Treppenhauses nicht an.

Die Merkmalgruppe 5 ist neutral. Die Wohnung ist nach dem Straßenverzeichnis als verkehrslärmbelastet ausgewiesen, was sich wohnwertmindernd auswirkt. Sie weist jedoch als wohnwerterhöhendes Merkmal - entgegen der Ansicht der Bekl. - eine gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung auf; soweit die Bekl. hiergegen die gemeinsame Nutzung mit den Mietern des Nachbarhauses anführen, greift dieser Einwand nicht durch. Denn der wohnwerterhöhende Charakter ergibt sich in diesem Zusammenhang allein aus dem Ausschluss der Zugangsmöglichkeit zu den Müllgefäßen für Dritte, die ansonsten - quasi unentgeltlich, eigenmächtig und unkontrolliert - Müll entsorgen könnten und damit zwangsläufig nicht nur auf Kosten der Mieter die Müllmenge vergrößern, sondern auch die Qualität des Zustands der Müllstandsfläche in jeder Hinsicht beeinträchtigen würden. Das ist aber bei der - lediglich mit Mietern eines anderen Hauses - gemeinsam erfolgenden Müllentsorgung gerade nicht der Fall.

Der Vermieter kann den Mangel des wegen fehlender Offenlegung der Ermächtigung unwirksamen Mieterhöhungsverlangens noch dadurch heilen, dass er die Ermächtigung in der Klageschrift darlegt.

Die Mietvertragsparteien stritten über die formelle Wirksamkeit und materielle Begründetheit eines Mieterhöhungsverlangens. In dem Mieterhöhungsverlangen des noch nicht im Grundbuch eingetragenen Erwerbers der Wohnung war seine Ermächtigung zur Mieterhöhung noch nicht dargelegt; dies holte er in der rechtzeitig eingereichten Klageschrift nach und zahlte den erforderlichen Gerichtskostenvorschuss nach Anforderung vom 24./30. Mai 2012 am 13. Juni 2012 – nach Ablauf der Klagefrist – ein. Das AG hielt dies nicht für ausreichend und wies die Klage auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete ab; dagegen Berufung des inzwischen eingetragenen Erwerbers.

Die ZK 63 des LG Berlin gab der Berufung überwiegend statt. Die rechtzeitig eingereichte Zustimmungsklage habe die Klagefrist gewahrt, weil der erforderliche Gerichtskostenvorschuss 14 Tage nach seiner Anforderung eingezahlt worden sei, so dass die daraufhin erfolgte Zustellung noch „demnächst" erfolgt sei. Die Offenlegung der Ermächtigung zum Mieterhöhungsverlangen in der somit als rechtzeitig anzusehenden Klageschrift habe zur Behebung des entsprechenden Mangels des Erhöhungsverlangens geführt. Auch ein nur 0,66 m2 großer „Abstellraum" sei wohnwerterhöhend; ein Energiebedarfswert von mehr als 216 kWh sei wohnwertmindernd.

Der Entscheidung ist zuzustimmen.

Soweit die Kammer die Rückwirkung der Zustellung der Klage bejaht, entspricht diese Auffassung der Rechtsprechung des BGH. Danach (BGH, Urteil vom 30. März 2012 - V ZR 148/11, GE 2012, 767) gibt es keine starre zeitliche Grenze von 14 Tagen, die für die Frage maßgeblich wäre, in welchem zeitlichen Rahmen eine Verzögerung der Zustellung noch hingenommen werden kann. Es sind stets alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen, wobei jedenfalls bei einem Zeitraum von 14 Tagen regelmäßig davon ausgegangen werden kann, dass sich die Verzögerung noch in einem hinnehmbaren Rahmen hält. Die unter § 167 ZPO („Demnächst"-Zustellung) erforderliche Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalls kann dazu führen, dass sich eine nur geringfügig über zwei Wochen liegende Verzögerung in einem noch hinnehmbaren Rahmen hält (BGH, Urteil vom 3. Februar 2012, V ZR 44/11, GE 2012, 618).

Auch der Ansicht zur Heilung des Mieterhöhungsverlangens durch die Offenlegung der Ermächtigung in der – als innerhalb der Klagefrist rechtzeitig erhoben anzusehenden – Klage ist zuzustimmen. Nach § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB kann der Vermieter durch Nachholung eines den Anforderungen des § 558 a BGB entsprechenden Mieterhöhungsverlangens etwaige Mängel beheben. Nach § 558 a Abs. 1 BGB, auf den verwiesen wird, ist das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären, ohne dass ausdrücklich erwähnt wird, dass dieses Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter stammen muss. Dies ergibt sich wiederum aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB. § 558 a Abs. 1 BGB setzt also voraus, dass das dort erwähnte Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter stammen muss. Daraus folgt, dass nach § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB auch ein Mieterhöhungsverlangen geheilt werden kann, das unwirksam ist, weil sowohl der Erklärende mangels Eintragung noch nicht Vermieter ist, als auch dann, wenn er seine Ermächtigung noch nicht dargelegt hat. Dies umso mehr, als – wie die Kammer richtig ausführt – der Offenkundigkeitsgrundsatz des Stellvertretungsrechts bei der Ermächtigung nicht gilt.

Auch den Ausführungen zu einzelnen Orientierungsmerkmalen ist zuzustimmen.