Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; qualifizierter Mietspiegel 2011; Orientierungshilfe; Vorrang der Sondermerkmale gegenüber der Spanneneinordnung; Fahrradabstellraum; bevorzugte Citylage

Der Berliner Mietspiegel 2011 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558 d BGB. Die Erstellung des Mietspiegels ist in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert (vorliegend in den Endberichten der Erstellung des Mietspiegels). Informationen, die sich aus einer derartigen Dokumentation ergeben, kann die Partei, die den qualifizierten Mietspiegel nicht anerkennen will, nicht mehr mit Nichtwissen bestreiten.

Sondermerkmale sind Teile des Mietspiegels und gehen der Orientierungshilfe als Schätzgrundlage zur Spanneneinordnung vor.

Ein Fahrradabstellraum muss grundsätzlich keine Mindestgröße haben.

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Berufung der Kl. ist nicht begründet.

Der Bekl. ist aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 22. Juni 2011 nicht gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer weiteren Erhöhung der Nettomiete für die von ihm innegehaltene Wohnung zuzustimmen. Die ortsübliche Miete liegt unter Berücksichtigung der Teilzustimmung nicht über der derzeitigen Miete von 864,54 €.

Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2011 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Aufgrund der in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist in Verbindung mit § 292 ZPO davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Einschlägig für die 111,41 m2 große Wohnung ist das Rasterfeld K 11, das eine Spanne von 5,50 €/m2 bis 8,65 €/m2 und einen Mittelwert von 7,15 €/m2 ausweist.

Die Kl. bestreitet ohne Erfolg, dass der Berliner Mietspiegel 2011 nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist und die Voraussetzungen für die Annahme eines qualifizierten Mietspiegels im Sinne von § 558 d BGB erfüllt. Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist. Das ist in Berlin in den Endberichten der Ersteller der Mietspiegel der Fall. Informationen, die sich aus einer derartigen Dokumentation ergeben, kann die Partei, die den qualifizierten Mietspiegel nicht anerkennen will, nicht mehr mit Nichtwissen bestreiten. Sie muss sich vielmehr mit dem Inhalt der Dokumentation substantiiert auseinandersetzen (BGH, Urteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, GE 2013, 197). Das bloße pauschale Bestreiten der Kl., dass der Berliner Mietspiegel 2011 als qualifizierter Mietspiegel ordnungsgemäß zustande gekommen ist, genügt insoweit nicht.

Die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb der Spanne kann durch eine Schätzung erfolgen. Die Voraussetzungen gemäß § 287 Abs. 2 ZPO sind gegeben. Bei der Beauftragung eines Sachverständigen fallen Kosten an, die zur Höhe der streitigen Mieterhöhung außer Verhältnis stehen. Diese sind jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn neben dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Auch wenn dieser die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt, hindert dies ihre Heranziehung als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO nicht. Die Orientierungshilfe wird vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden und berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse der Praxis und der Rechtsprechung. Ihr liegt wie dem Mietspiegel eine umfassende Datenmenge zugrunde, die den Verhältnissen auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend Rechnung trägt (BGH, Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, GE 2005, 663).

Zu den einzelnen Merkmalen der Orientierungshilfe hat nach den allgemeinen Regeln der Darlegungs- und Beweislast jede Partei die tatsächlichen Voraussetzungen der für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmale vorzutragen und ggf. zu beweisen.

Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen gilt hierbei Folgendes:

Gruppe 1 (Bad/WC): Diese Merkmalgruppe ist negativ.

Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass diese Merkmalgruppe aufgrund des fensterlosen Bades negativ zu werten ist. Entgegen der Auffassung der Kl. ist die Ausstattung mit einem wandhängenden WC und einem Strukturheizkörper bei der Spanneneinordnung anhand der Orientierungshilfe nicht maßgeblich, weil diese Ausstattungsmerkmale im Rahmen des Sondermerkmals „modernes Bad" Berücksichtigung finden. Letztere gehen der Spanneneinordnung vor, weil die Sondermerkmale Teil des Mietspiegels sind, während die Orientierungshilfe lediglich eine Schätzgrundlage zur Spanneneinordnung darstellt (s.o.).

Gruppe 2 (Küche): Diese Merkmalgruppe ist negativ. (wird ausgeführt)

Gruppe 3 (Wohnung): Diese Merkmalgruppe ist positiv.

Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, sind die in der Wohnung vorhandenen Isolierglasfenster wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Es kann zugunsten der Kl. unterstellt werden, dass keine wohnwertmindernden Merkmale vorliegen, weil das Mieterhöhungsverlangen auch bei einer positiven Wertung dieser Merkmalgruppe nicht begründet ist.

Gruppe 4 (Gebäude): Diese Merkmalgruppe ist positiv.

Der im Gebäude vorhandene Fahrradabstellraum ist wohnwerterhöhend. Das Amtsgericht hat zu­treffend ausgeführt, dass nach der Orientierungshilfe eine Mindestgröße grundsätzlich nicht erforderlich ist. Es kann dahinstehen, ob das für jede Größe und im Extremfall auch für die Abstellmöglichkeit nur für ein Fahrrad gilt. Denn der Bekl. behauptet hier eine unzureichende Größe, die eine praktisch nutzbare Abstellmöglichkeit weitgehend ausschließt, nur unsubstantiiert. Er macht konkrete Angaben, für wie viele Mieter ein tatsächlicher Bedarf besteht, wie viele Stellplätze vorhanden sind und wie oft der Raum überfüllt ist und keine weiteren Fahrräder abgestellt werden konnten.

Gruppe 5 (Wohnumfeld): Diese Merkmalgruppe ist neutral.

Entgegen der Auffassung der Kl. liegt die Wohnung des Bekl. nicht in einer bevorzugten City-Lage in Sinne der Orientierungshilfe. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die Wohnung in einem überwiegenden Wohnbereich liegt und eine Nähe zu repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs- und Dienstleistungsstandorten nicht vorliegt. Solche Bereiche,

wie Friedrichstraße/Unter den Linden oder Kurfürstendamm/Tauentzienstraße, befinden sich nicht in fußläufiger Entfernung.

Danach liegen zwei negative, eine neutrale und zwei positive Merkmalgruppen vor, so dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Mittelwert zugrunde zu legen ist.

Ferner liegt das Sondermerkmal „modernes Bad" vor. Das Vorliegen der nach dem Mietspiegel erforderlichen Voraussetzungen ist unstreitig. Eine Partei kann auf die Berücksichtigung dieser nach dem Mietspiegel maßgeblichen Voraussetzungen nicht verzichten, um auf eine andere Berechnungsweise außerhalb des Mietspiegels im Rahmen der Orientierungshilfe zu einer höheren Miete zu gelangen.

Aufgrund der Ausstattung der Räume mit Parkett liegt ferner das Sondermerkmal „hochwertiger Bodenbelag" vor. Dies ist unstreitig.

Die Mietpartei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, muss substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringen, sofern – wie in Berlin – die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen (für Berlin in den Endberichten zur Erstellung der Mietspiegel) dokumentiert ist. Informationen, die sich daraus ergeben, kann die Partei, die den qualifizierten Mietspiegel nicht anerkennen will, nicht mehr mit Nichtwissen bestreiten. Weiter entschieden wurde: Liegen Sondermerkmale vor, ist kein Raum für eine wahlweise Anwendung der Orientierungshilfe.

Der Vermieter verlangte die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung und bestritt in diesem Zusammenhang u.a. die Qualifikation des Berliner Mietspiegels 2011. Nach Klageabweisung beim Amtsgericht hatte sich das LG Berlin in der Berufung mit dem Vermieteranspruch auseinanderzusetzen.

Die ZK 63 wies die Berufung zurück. Der Vermieter bestreite ohne Erfolg, das der Berliner Mietspiegel 2011 nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei und die Voraussetzungen für die Annahme eines qualifizierten Mietspiegels erfüllt seien. Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stelle, sei zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen die Mietspiegel vorbringe, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert sei. Das sei in Berlin in den Endberichten der Erstellung der Mietspiegel der Fall. Informationen, die sich aus einer derartigen Dokumentation ergäben, könne die Partei, die den qualifizierten Mietspiegel nicht anerkennen wolle, nicht mit Nichtwissen bestreiten. Sie müsse sich vielmehr mit dem Inhalt der Dokumentation auseinandersetzen (BGH in GE 2013, 197).

Bei der Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb der Spanne könne die Orientierungshilfe als Schätzgrundlage herangezogen werden (BGH GE 2005, 663).

Im Einzelnen: Ein fensterloses Bad sei negativ zu werten. Die Ausstattung mit einem wandhängenden WC und einem Strukturheizkörper bei der Spanneneinordnung anhand der Orientierungshilfe sei nicht maßgeblich, weil diese Ausstattungsmerkmale im Rahmen des Sondermerkmals „modernes Bad" Berücksichtigung fänden. Letzteres ginge der Spanneneinordnung vor, weil die Sondermerkmale Teil des Mietspiegels seien, während die Orientierungshilfe lediglich eine Schätzgrundlage zur Spanneneinordnung darstelle.

Isolierglasfenster seien wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

Ein im Gebäude vorhandener Fahrradabstellraum sei wohnwerterhöhend. Dabei sei eine Mindestgröße grundsätzlich nicht erforderlich. Es könne dahinstehen, ob das für jede Größe und im Extremfall auch für die Abstellmöglichkeit nur für ein Fahrrad gelte. Dazu gebe es vorliegend keinen substantiierten Vortrag des Mieters.

Die Wohnung des Mieters liege nicht in einer bevorzugten City-Lage im Sinne der Orientierungshilfe. Solche Bereiche wie Friedrichstraße/Unter den Linden oder Kurfürstendamm/Tauentzienstraße befänden sich nicht in fußläufiger Entfernung.

Das Sondermerkmal „modernes Bad" läge vor. Eine Partei könne auf die Berücksichtigung dieser nach dem Mietspiegel maßgeblichen Voraussetzungen nicht verzichten, um auf eine andere Berechnungsweise außerhalb des Mietspiegels im Rahmen der Orientierungshilfe zu einer höheren Miete zu gelangen.

Daraus ergebe sich insgesamt, dass die von dem Mieter unter Berücksichtigung seiner Teilzustimmung geschuldete Miete nicht unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liege.