Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Orientierungsmerkmale; bevorzugte City-Lage; berücksichtigungsfähige Betriebskosten bei Bruttomieterhöhung; Dachrinnenreinigungskosten; Umlage von einzelnen Betriebskosten auch auf Garagen- bzw. Stellplatzmieter

1. Die Lage in Schlachtensee in der Nähe der S-Bahn ist keine „bevorzugte City-Lage" i.S.d. Berliner Mietspiegels 2011.

2. Der in der Bruttomiete enthaltene Betriebskostenanteil ist von dem die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangenden Vermieter im Einzelnen darzulegen und zu beweisen.

3. Die Kosten für die Beseitigung von Verstopfungen der Fallrohre der Dachrinne sind nicht als Betriebskosten umlagefähig.

4. Die Kosten der Straßenreinigung, des Hausmeisters, der Beleuchtung, der Müllabfuhr, der Gartenpflege, der Dachrinnenreinigung sowie des Niederschlagswassers sind auch auf die Garagen- und Stellplatzmieter umzulegen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. sind Mieter einer im Hause M. 37 in Berlin gelegenen 106,43 m2 großen, zwischen 1919 und 1949 bezugsfertig gewordenen Wohnung. Die Parteien haben eine Bruttokaltmiete vereinbart. Im Badezimmer waren die Wände bei Mietvertragsbeginn nicht überwiegend gefliest. Ein Waschmaschinenanschluss war nicht vorhanden. Zur Wohnung gehören zwei Balkone mit einer Gesamtfläche von 8,5 m2. Es können zwei grö­ßere haushaltsübliche Elektrogeräte wie Waschmaschine und Elektroboiler nicht gleichzeitig betrieben werden. Eine moderne Gegensprechanlage ist nicht vorhanden. In der Küche haben die Bekl. eine Kochmöglichkeit und eine Spüle eingebaut.

In dem Gebäude M. 15 ist ein Raum für Wäschepflege, der mit einer Waschmaschine, einem elektrischen Trockner, einer Schleuder und einem Bügelgerät ausgestattet ist. Die meh­rere Hektar große Wohnanlage verfügt über alten Baumbestand, Pergolen sowie Liege- und Spielwiesen. Zur Wohnanlage gehören auch vermietete Garagen und Stellplätze sowie ein Werkstattraum von 50 m2. Die offenen Müllstandsflächen sind ungepflegt.

Im Jahre 2004 wurde die Fassade erneuert und das Dach komplett gedeckt.

Die Bekl. zahlten am 1. Oktober 2008 eine Bruttokaltmiete von 663,06 €.

Mit Schreiben vom 21. Juli 2011 begehrte die Kl. von den Bekl. die Zustimmung zu einer Bruttokaltmiete von 795,67 €.

Mit Schreiben vom 25. Juli 2012 begehrte die Kl. vorsorglich erneut von den Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 808,44 €.

Die Kl. macht geltend, die Küche sei mit hochwertigen Fliesen als Bodenbelag ausges­tattet. Der Fahrradabstellraum sei abschließbar. Der Instandhaltungszustand der Liegenschaft sei überdurchschnittlich. Es sei 1999 eine neue Öl-Heizzentrale eingebaut worden, die auch die Wohnung der Bekl. versorgen würde. Die Wohnung liege an einer besonders ruhigen Straße und in einer bevorzugten Citylage. Das Wohnumfeld auf dem Grundstück sei aufwendig gestaltet. Der Betriebskostenanteil der Wohnung betrage 1,555 €/m2/Monat. [...]

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB, denn die Bekl. zahlen bereits jetzt die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist vom Mietspiegelfeld L4 auszugehen, das einen Unterwert von 4,66 €/m2, einen Mittelwert von 5,47 €/m2 und einen Oberwert von 7,08 €/m2 vorsieht.

Die Merkmalgruppe Bad ist wohnwertmindernd zu werten, denn die Wände sind nicht über­wiegend gefliest.

Auch die Merkmalgruppe Küche ist wohnwertmindernd zu bewerten, denn die Küche ist seitens der Kl. weder mit einer Spüle noch einer Kochmöglichkeit ausgestattet. Es kommt somit nicht darauf an, ob die Bodenfliesen in der Küche hochwertig sind.

Die Merkmalgruppe Wohnung ist neutral zu werten. Wohnwerterhöhend sind der Einbauschrank und die großen Balkone, wohnwertmindernd sind der fehlende Waschmaschinenanschluss und die unzureichende Elektroinstallation. Von der Kl. wird nicht in Abrede gestellt, dass zwei größere Elektrogeräte in der Wohnung nicht gleichzeitig betrieben werden können.

Die Merkmalgruppe Gebäude kann zugunsten der Kl. wohnwerterhöhend gewertet werden.

In der Merkmalgruppe Wohnumfeld überwiegen wohnwertmindernde Merkmale. Die Kl. bestreitet nicht substantiiert, dass die Müllstandsflächen offen und ungepflegt sind. Dies belegen auch die von den Bekl. eingereichten Bilder. Wohnwerterhöhende Merkmale liegen nicht vor. Eine bevorzugte Citylage vermag das Gericht nicht zu erkennen. Schlachtensee ist keine überregional ausstrahlende Einkaufsgegend. Das Wohnumfeld ist nicht aufwendig gestaltet. Liege- und Spielwiesen sowie alter Baumbestand sind keine Gestaltungselemente. Dass in der Anlage einige Pergolen vorhanden sind, reicht für eine aufwendige Gestaltung nicht aus. Die Lage ist nicht besonders ruhig. Ausweislich des von der Kl. eingereichten Lageplans sind die S-Bahn und die Straße „Am Schlachtensee" nicht weit weg. Die Straße „Am Schlachtensee" ist gerichtsbekannt eine Durchgangsstraße. Sowohl von der Straße wie auch von der S-Bahn gehen Lärmemissionen aus. Die Wohnung ist auch nicht durch andere Häuser von dem Lärm geschützt. Aufgrund dieser Lärmbelastung kann von einer besonders ruhigen Lage nicht ausgegangen werden. Es mag sein, dass der Sachverständige 1991 eine besonders ruhige Straße angenommen hat. Seitdem sind 20 Jahre vergangen.

Danach sind drei Merkmalgruppen wohnwertmindernd, eine Merkmalgruppe wohnwerterhöhend und eine Merkmalgruppe neutral in Ansatz zu bringen. Zusätzlich ist ein Betriebskostenanteil von 1,16 € zu addieren.

Da die Parteien eine Bruttokaltmiete vereinbart haben, ist zu der aufgrund des Mietspiegels er­mittelten Nettokaltmiete noch der in der Miete enthaltene Betriebskostenanteil hinzuzurechnen (vgl. BGH GE 2006, 48, 49). Auf durchschnittliche Betriebskosten kommt es nicht an. Daher kann der Betriebskostenanteil auch nicht durch einen Sachverständigen ermittelt werden. Dieser ist vielmehr von der Kl. vorzutragen.

Da die Kl. den Bekl. nicht sämtliche Belege übersandt hat und sie auch nicht auf ihr Einsichtsrecht verwiesen hat, liegt es vielmehr an ihr, den Betriebskostenanteil nachzuweisen.

Zugunsten der Kl. können die Kosten der Straßenreinigung mit 4.266,88 €, Stromkosten mit 3.214,57 €, der Schornsteinfegerkosten mit 3.504,16 €, Niederschlagswasser 14.050,24 €, die Be- und Entwässerung mit 1.844,86 €, die Grundsteuer mit 2.230,82 € und das Kabelfernsehen mit 116,52 € angesetzt werden.

Die Hausmeisterkosten hat die Kl. nur in Höhe von 21.605,97 € belegt. Ausweislich des Beleges der Fa. A. sind in den Kosten von 24.643,34 € 3.037,37 € Verwaltungs- und Instandsetzungskosten enthalten.

Die Versicherungskosten hat die Kl. nicht belegt. Der von der Kl. eingereichte Beleg ist nicht aussagekräftig.

Bei der Gartenpflege konnten zugunsten der Kl. nur 3.366,90 € in Ansatz gebracht werden, obwohl die Kl. bezüglich dieser Kosten auch keinen aussagekräftigen Beleg vorge­legt hat. Hinsichtlich der 15.494,89 € Außenanlagen fehlt jeglicher Beleg bzw. Vortrag, wann welcher Betrag an wen und wofür gezahlt wurde. Die Vernehmung des zuständigen Mitarbei­ters der Fa. A. F. S. GmbH käme einer Ausforschung gleich.

Bei der Müllabfuhr sind nur Kosten von 10.576,60 € einzustellen. Dass Kosten von 12.153,05 € angefallen sind, belegt die Kl. nicht. Ausweislich ihrer Berechnung werden die Müllkosten für die WE 1003, zu der auch die Wohnung der Bekl. gehört, und die WE 1070 berechnet. Dass Kosten in voller Höhe für die Wohnanlage der Bekl. angefallen sind, erschließt sich aus der Eigenberechnung der Kl. und den zugrunde liegenden Rechnungen nicht. Daher hat das Gericht - wie die Bekl. - nur 10.576,00 € zugrunde gelegt.

Die Winterdienstkosten hat die Kl. in keiner Weise belegt.

Bei den Kosten der Dachrinnenreinigung sind nur Kosten in Höhe von 7.275,64 € in Ansatz zu bringen. Nur die Positionen 1.001 und 1.002 nebst MwSt. aus der Rechnung des Dachdeckers L. vom 21. April 2009 sind Betriebskosten. Die Beseitigung von Verstopfungen der Fallrohre sind keine Wartungsarbeiten, sondern Instandsetzungsarbeiten.

Die Kosten der Hausreinigung können zugunsten der Kl. nur mit 4,790,72 € berechnet werden. Laut Rechnung der Fa. A. beträgt die Jahrespauschale 4.804,48 €. Die Kl. berechnet aber nur die Kosten für das 1. Halbjahr, so dass auch nur die Hälfte der Kosten angefallen ist. Dass es sich hier um einen Schreibfehler handelt, vermag das Gericht nicht zu erkennen und wird durch die Kl. auch nicht durch Vorlage der Verträge oder der eigentlichen Schlussrechnung belegt. Hinzuzurechnen waren für das zweite Halbjahr Kosten von 2.388,72 €.

Die Kosten der Straßenreinigung, des Hausmeisters, der Beleuchtung, der Müllabfuhr, der Gartenpflege, der Dachrinnenreinigung und des Niederschlagswassers sind jedoch nicht nur auf die Wohnungsmieter, sondern auch auf die Garagenmieter und Stellplatzmieter umzulegen. Von diesen Betriebskosten profitieren die Garagenmieter und Stellplatzmieter ebenfalls. Als Verteilungsschlüssel ist bei diesen Positionen 13.536,15 m2 anzusetzen.

Das Gericht hat somit den Betriebskostenanteil wie folgt berechnet:

(siehe Aufstellung in GE 2013 [13], 881)

Danach ergibt sich folgende ortsübliche Vergleichsmiete:

Mittelwert Mietspiegelfeld L4 5,31 €/m2

2/5 der Differenz zum Unterwert - 0,32 €/m2

Betriebskostenanteil + 1,16 €/m2

Quadratmeterpreis = 6,45 €/m2

Quadratmeter x 6,45 €/m2

Ortsübliche Vergleichsmiete = 671,15 €

Die Bekl. zahlen aber bereits jetzt eine Miete von 673,70 €.

Eine Wohnung im Berliner Ortsteil Schlachtensee in der Nähe der S-Bahn liegt nicht in einer „bevorzugten City-Lage". Die Kosten der Straßenreinigung, des Hausmeisters, der Beleuchtung, der Müllabfuhr, der Gartenpflege, der Dachrinnenreinigung sowie des Niederschlagswassers sind auch auf die Garagen- und Stellplatzmieter umzulegen.

Im Rahmen eines Rechtsstreits über ein (Brutto-) Mieterhöhungsverlangen, das in Textform die juristische Person des Vermieters angab, stritten die Parteien u. a. darüber, ob die Lage der Wohnung in Schlachtensee in der Nähe der S-Bahn als „bevorzugte City-Lage" einzustufen sei, ob die Kosten für die Beseitigung der Verstopfung der Fallrohre der Dachrinne als Betriebskosten umlagefähig seien, und wie der in der Bruttokaltmiete enthaltene Anteil der auf die Wohnung entfallenden Kosten der Straßenreinigung, des Hausmeisters, der Beleuchtung, der Müllabfuhr, der Gartenpflege, der Dachrinnenreinigung sowie des Niederschlagswassers zu ermitteln sei, wenn Garagen- und Stellplätze im Objekt vermietet sind.

Das AG Schöneberg sah die Lage der Wohnung in Schlachtensee in der Nähe der S-Bahn nicht als „bevorzugte City-Lage" i.S.d. Berliner Mietspiegels 2011 an, hielt die Kosten für die Beseitigung der Verstopfung der Fallrohre der Dachrinne nicht als Betriebskosten für umlagefähig und berechnete den in der Bruttokaltmiete enthaltenen, auf die Wohnung entfallenden Betriebskostenanteil für die Kosten der Straßenreinigung, des Hausmeisters, der Beleuchtung, der Müllabfuhr, der Gartenpflege, der Dachrinnenreinigung sowie des Niederschlagswassers unter Einschluss der auf die vermieteten Garagen und Stellplätze entfallenden Fläche.

Die Entscheidung ist durchaus vertretbar.

Dass zur Wahrung der Textform des Mieterhöhungsverlangens die Angabe des Namens der die Erklärung abgebenden juristischen Person ausreicht, hat die ZK 63 mit Urteil vom 27. November 2012 - 63 S 177/12 (GE 2013, 351) entschieden. Eine bevorzugte Citylage ist nach der Definition des Berliner Mietspiegels 2011 nur dann anzunehmen, wenn es sich um einen überregional ausstrahlenden Standort handelt, was bei Schlachtensee nicht der Fall ist. Ob es sich um ein villenartiges Mehrfamilienhaus handelt, ist nicht ersichtlich. Die Straße am Schlachtensee ist als Durchgangsstraße einzustufen, so dass – insbesondere bei Berücksichtigung des Verkehrs aus der nahegelegenen S-Bahn – die Wohnung auch nicht an einer besonders ruhigen Straße lag.

Die Kosten für die Beseitigung der Verstopfung der Fallrohre der Dachrinne sind zu Recht nicht als Betriebskosten für umlagefähig gehalten worden (BGH, Urteil vom 7. April 2004, VIII ZR 167/03, GE 2004, 613). Die Berechnung des Umlageschlüssels für die Kosten der Straßenreinigung, des Hausmeisters, der Beleuchtung, der Müllabfuhr, der Gartenpflege, der Dachrinnenreinigung sowie des Niederschlagswassers unter Einschluss der auf die vermieteten Garagen und Stellplätze entfallenden Fläche ist vertretbar, da diese Betriebskosten auch für diese Flächen anfallen.