Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Flächenüberschreitung um mehr als 10 %; Wohnflächenüberschreitung; Berechnung der Kappungsgrenze

1. Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn diese die vereinbarte Wohnfläche um mehr als 10 % übersteigt.

2. Die Kappungsgrenze ist in diesem Fall fiktiv nur nach der Differenz zwischen der Quadratmetermiete der Ausgangsmiete und dem verlangten Quadratmeterpreis der Mieterhöhung zu berechnen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien schlossen am 4.9.2009 einen Mietvertrag über eine in der ...str. in Halle/Saale gelegene Wohnung. Die Nettomiete wurde mit einem Betrag von 340 € monatlich vereinbart. In § 1 des Mietvertrages heißt es u. a.: „Die Wohnfläche beträgt 81,36 m2, die hiermit als vereinbart gilt. ..."

In der Folgezeit wurde durch die vermietende Kl. festgestellt, dass die Wohnfläche 143,48 m2 beträgt.

Mit Schreiben vom 21.3.2012 bat die Kl. die Bekl. um Zustimmung zur Mieterhöhung ab 1.6.2012 von 4,18 €/m2 auf 5,01 €/m2 unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt Halle (Saale) 2010. Unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche errechnete die Kl. eine monatliche Miete von 718,83 €. Wegen der weiteren Einzelheiten des Erhöhungsverlangens wird auf die Anlage 5 Bezug genommen.

Die Bekl. ließ mit Schreiben vom 31.5.2012 die Teilzustimmung zur Mieterhöhung in Höhe von 68 € monatlich erklären.

Die Kl. meint, einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung von 408 € netto monatlich auf 718,83 € netto monatlich ab dem 1.6.2012 zu haben. Sie ist der Auffassung, bei der Bestimmung der Kappungsgrenze von 20 % sei zunächst aufgrund der vertraglich vereinbarten Mietfläche von einer vereinbarten Miete von 4,18 €/m2 auszugehen. Dieser Betrag bilde sodann unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche die Grundlage, die maßgebliche Ausgangsmiete für die Errechnung der Kappungsgrenze zu bestimmen. [...]

Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

Die Kl. kann von der Bekl. Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung verlangen.

1. Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 21.3.2012 ist formell ordnungsgemäß.

Unstreitig sind die für eine gem. § 558 BGB begehrte Mieterhöhung erforderlichen Formvorschriften und Fristen gewahrt.

2. Das Mieterhöhungsverlangen ist auch in materieller Hinsicht begründet.

a) Insbesondere kann die Kl. ihrer Berechnung die tatsächliche Wohnungsgröße von unstreitig 143,48 m2 zugrunde legen.

Zwar ist in dem unter dem 4.9.2009 mit der Bekl. geschlossenen Mietvertrag in § 1 eine Wohnungsgröße von 81,36 m2 vereinbart, und nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung stellt die Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag im Allgemeinen keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung dar (BGH, Urteil v. 23.5.2007, Az. VIII ZR 138/06, GE 2007, 1046 m. w. N.). Dass dies im vorliegenden Fall anders sein und der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße nach dem Willen der Vertrag schließenden Parteien aus besonderen Gründen ausnahmsweise keine Verbindlichkeit zukommen sollte, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Sofern aber nicht lediglich eine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine Vereinbarung über die Wohnfläche vorliegt, ist dies nicht nur für die Frage, ob im Fall einer Flächenabweichung ein Mangel der Mietsache vorliegt, von Bedeutung, sondern ebenso für die Berechtigung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB, die unter anderem von der Größe der Wohnung abhängt. Diesbezüglich hat der BGH in einem obiter dictum der bereits zitierten Entscheidung ausgeführt, dass es gerechtfertigt sei, den Vermieter nicht auf Dauer an einer für ihn unzumutbaren vertraglichen Vereinbarung über die Wohnfläche festzuhalten, sondern bei einer anstehenden Mieterhöhung anstelle der vertraglich vereinbarten nunmehr die tatsächliche Wohnungsgröße zugrunde zu legen, wobei von Unzumutbarkeit jedenfalls dann auszugehen ist, wenn es sich um eine Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % handelt. Dies hat der BGH damit begründet, dass ein unbefristetes Mietverhältnis über Wohnraum gegenüber anderen befristeten Dauerschuldverhältnissen die Besonderheit aufweist, dass der Vermieter nach Aufdecken eines Kalkulationsirrtums nicht aus diesem Grund berechtigt ist, sich von einem für ihn wirtschaftlich unzumutbaren Wohnraummietvertrag durch eine Kündigung zu lösen, sondern so lange an den Vertrag gebunden bleibt, bis das Vertragsverhältnis aus einem anderem Grund beendet wird; demgegenüber bleibt es dem Mieter überlassen, ob dieser sich die entsprechend ihrer tatsächlichen Größe teurere Wohnung leisten kann und will, oder ob er seinerseits von dem nur ihm zustehenden Recht, das Mietverhältnis aus wirtschaftlichen Gründen ordentlich zu kündigen, Gebrauch macht (BGH, aaO.). Aus diesen Ausführungen sowie in analoger Anwendung des § 313 BGB erscheint die Vorgehensweise der Kl. vorliegend gerechtfertigt.

Dies auch deshalb, weil der Zweck einer Mieterhöhung im Sinne von § 558 BGB darin liegt, die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes für den Vermieter im angemessenen Rahmen zu halten, wohingegen der Mieter nicht mehr als bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete belastet werden soll. Die in § 558 Abs. 3 BGB geregelte Kappungsgrenze soll verhindern, dass die Mietsteigerung für den Mieter innerhalb einer zu kurzen Zeit zu groß wird. Indes hat der BGH mit Urteil vom 8.7.2009 (Az. VIII ZR 205/08, GE 2008, 1038) nochmals klargestellt, dass eine Wohnflächenvereinbarung von den Mieterschutzbestimmungen der §§ 557 ff. BGB nicht erfasst wird, sondern die Mietvertragsparteien müssen sich innerhalb der Toleranzgrenzen - aber auch nur dann - an einer Wohnflächenvereinbarung im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB festhalten lassen; erst bei einer Differenz von mehr als 10 % ist es dem davon jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, an der Vereinbarung festzuhalten, und infolgedessen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich (BGH, aaO.). Diese höchstrichterlichen Erwägungen überzeugen und ergäben keinen Sinn, wenn der Vermieter aufgrund der in § 558 Abs. 3 BGB geregelten Kappungsgrenze gleichwohl an der wirtschaftlich unzumutbaren Wohnflächenvereinbarung trotz Kalkulationsirrtums festhalten müsste.

Unter Beachtung dieser Grundsätze und aufgrund des unstreitigen Umstandes, dass vorliegend die Toleranzgrenze von 10 % hinsichtlich der vertraglich vereinbarten gegenüber der tatsächlichen Wohnfläche unzweifelhaft überschritten ist, war die Kl. berechtigt, ihrem Mieterhöhungsverlangen die tatsächlich überlassene Wohnfläche zugrunde zu legen.

b) Die Erhöhung der Nettokaltmiete pro Quadratmeter auf 5,01 € ist nicht zu beanstanden.

Ausgehend von der vertraglich vereinbarten Nettokaltmiete in Höhe von 340 € betrug der Quadratmeterpreis bezogen auf die in § 1 des Mietvertrages vereinbarte Fläche von 81,36 m2 4,18 €. Der Quadratmeterpreis von 5,01 € liegt innerhalb der Bandbreite des Mietspiegels der Stadt Halle für das Jahr 2010 für vergleichbare Objekte der vorliegenden Art und überschreitet darüber hinaus nicht die in § 558 Abs. 3 BGB geregelte Kappungsgrenze von 20 %.

Bezogen auf die tatsächlich überlassene und aufgrund der oben gemachten Ausführungen auch zugrunde zu legenden Wohnfläche von 143,48 m2 errechnet sich der von der Kl. geltend gemachte monatliche Betrag in Höhe von 718,83 €, mithin eine monatliche Erhöhung der Nettokaltmiete um 378,83 €. Hiervon hat die Bekl. bereits 68 € vorgerichtlich anerkannt, so dass der von der Kl. nunmehr noch beanspruchte Monatsbetrag in Höhe von 310,83 € verbleibt.

Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % über der vereinbarten, kann dies bei einer Mieterhöhung zu Mietanhebungen über die Kappungsgrenze hinaus führen. Der Grund: Die Kappungsgrenze wird nicht auf den absoluten Erhöhungsbetrag, sondern auf den Erhöhungsbetrag je Quadratmeter bezogen.

Im Wohnraummietvertrag wurde eine Miete von 340 € bei einer Wohnfläche von 81,36 m2 vereinbart, was einer Miete von 4,18 €/m2 mtl. entspricht. Später stellte die Vermieterin fest, dass die tatsächliche Wohnfläche 143,48 m2 betrug. Zweieinhalb Jahre nach Mietvertragsabschluss erhöhte die Klägerin (Vermieterin) die Miete unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel von 4,18 €/m2 auf 5,01 €/m2 und forderte Zustimmung zur Erhöhung der Miete von 340 € auf 718,83 €, wobei sie die ortsübliche Miete von 5,01 €/m2 und die tatsächliche Wohnfläche von 143,48 m2 zugrunde legte. Das Amtsgericht wies die Zustimmungsklage ab, soweit diese die von der Mieterin anerkannte Mieterhöhung von 68 € (5,01 € x vereinbarter Wohnfläche von 81,36 m2) überstieg. Insoweit sei die Kappungsgrenze überschritten, weil diese ausgehend von der drei Jahre vor dem Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens geltenden Ausgangsmiete zu berechnen sei, und nicht fiktiv nach der tatsächlichen Wohnfläche. Dagegen richtete sich die Berufung der Vermieterin.

Die Berufung hatte Erfolg. Nach Ansicht des LG Halle/Saale war die Kappungsgrenze nicht nach der Differenz zwischen dem Gesamtbetrag der Ausgangsmiete und dem Gesamtbetrag der verlangten Miete zu berechnen, sondern fiktiv nach der Differenz zwischen der Ausgangsmiete je Quadratmeter und der verlangten Miete je Quadratmeter. Der tatsächliche (absolute) Erhöhungsbetrag sei nicht maßgebend.

Zutreffend geht das LG Halle/Saale mit dem BGH (Urteil v. 23. Mai 2007, VIII ZR 138/06, GE 2007, 1046) davon aus, dass der Mieterhöhung nach § 558 BGB die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen war, weil diese von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % abwich (a. A. AG Aachen, Urteil vom 5. Juni 2012, 100 C 403/10; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn. 62). Zwar hat der BGH (aaO.) in diesem Urteil nur den Fall entschieden, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche um weniger als 10 % überstieg. Gleichwohl kann den weiteren Ausführungen des Urteils entnommen werden, dass auch bei einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % der Vermieter berechtigt ist, seinem Mieterhöhungsverlangen die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen (BGH, aaO., Rn. 19).

Kritisch hinterfragen kann man die Entscheidung hinsichtlich der Ausführungen zur Kappungsgrenze. Gemäß § 558 Abs. 3 BGB a. F. (= § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB n. F.) darf sich die Miete – abgesehen von Modernisierungs- und Betriebskostenpauschalenerhöhungen – nicht um mehr als 20 % erhöhen. Fraglich ist, ob damit die Quadratmetermiete oder der Erhöhungsbetrag gemeint sind. Da der Mieter durch die Kappungsgrenze vor zu großen Mietsteigerungen geschützt werden soll, liegt es nahe anzunehmen, dass es grundsätzlich auf den (absoluten) Mieterhöhungsbetrag ankommen soll. Würde andererseits der Mieterhöhungsbetrag auch bei erheblicher Wohnflächenabweichung auch durch die Kappungsgrenze begrenzt werden, würde der Vermieter an der Mieterhöhung nach der tatsächlichen Fläche zumindest in diesem Umfang gehindert sein; die vereinbarte Wohnfläche würde zumindest teilweise fortgeschrieben werden. Würde für die Ausgangsmiete fiktiv nicht die nach der vereinbarten Wohnfläche vereinbarte Miete angesetzt, sondern eine nach der tatsächlichen Wohnfläche und dem vereinbarten Quadratmeterpreis berechnete Miete, würde sich dieser Wertungswiderspruch im Wesentlichen verringern. Da der BGH noch nicht entschieden hat, wie die Kappungsgrenze bei einer zulässigen Mieterhöhung nach der tatsächlichen Wohnfläche zu berechnen ist, wäre diese grundsätzliche Frage wegen der Zulassung der Revision angebracht gewesen.