Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Textform; Nennung der natürlichen Person

Für die Wahrung der Textform des Mieterhöhungsverlangens genügt die Angabe des Namens der die Erklärung abgebenden juristischen Person; der Nennung der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es nicht.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Rechtsstreit war unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils gemäß § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO auf den Antrag der Kl. an das Amtsgericht zurückzuweisen. Danach darf das Berufungsgericht die Sache unter Aufhebung des Urteils zurückverweisen, wenn durch das angefochtene Urteil nur über die Zulässigkeit der Klage entschieden worden ist. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen würden die Textform des § 558 a Abs. 1 BGB nicht wahren. Ein formunwirksames Mieterhöhungsverlangen hat gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB die Unzulässigkeit der Klage zur Folge (BGH, Urt. v. 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03, GE 2004, 883 Tz. 13).

Bereits das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom 25. Januar 2011 ist aber formell ordnungsgemäß und die erhobene Zustimmungsklage im Ergebnis zulässig. Denn für die Wahrung der Textform des § 558 a Abs. 1 Satz BGB genügt die Angabe des Namens der juristischen Person; der Nennung der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es hingegen nicht. Es wäre eine leere Förmelei, die Angabe des Namens der natürlichen Person zu verlangen, die das Schreiben unterzeichnet hätte, wenn nicht die Unterschrift wegen der vom Gesetz aus Gründen der Vereinfachung erlaubten Textform oder maschinellen Unterschrift entbehrlich wäre. Die erleichterte Form dient dem Zweck, den Rechtsverkehr in den Fällen zu vereinfachen, in denen eine Erklärung - etwa aus Informations- oder Dokumentationsgründen - zwar einer textlichen Niederlegung bedarf, aber die Einhaltung der strengeren Schriftform wegen des Erfordernisses der eigenen Unterschrift unangemessen verkehrserschwerend ist. Dies kommt insbesondere bei Vorgängen in Betracht, bei denen die Beweis- und Warnfunktion der Schriftform allenfalls geringe Bedeutung hat, und bei denen keiner der Beteiligten und auch kein Dritter ein ernsthaftes Interesse an einer Fälschung der Erklärung haben kann (BGH, Urt. v. 7. Juli 2010 - VIII ZR 321/09, GE 2010, 1117 = NJW 2010, 2945 Tz. 16). Das aber ist bei einem Mieterhöhungsverlangen, wie die Berufung zu Recht rügt, nicht der Fall.

Der formellen Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung steht es auch nicht entgegen, dass sich die streitgegenständliche Wohnung in einem Zweifamilienhaus befindet: Der Vermieter kann selbst zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete - wie hier - innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (BGH, Urt. v. 17. September 2008 - VIII ZR 58/08, GE 2008, 1622 = WuM 2008, 729 Tz. 12). Diese Erwägungen tragen erst recht, wenn es sich wie vorliegend um ein Mehrparteienhaus handelt.

Der Rechtsstreit war demnach - unter Aufhebung des Verfahrens - zur Sachentscheidung an das Gericht des ersten Rechtszuges zurückzuverweisen, zumal sich das Amtsgericht darauf beschränkt hat, zur Formwirksamkeit der Mieterhöhungsverlangen Stellung zu nehmen. Eine Zurückverweisung der Sache ist hier nach pflichtgemäßem Ermessen sachdienlich und angebracht, da nicht ersichtlich ist, dass das Interesse der Parteien an einer schnelleren Erledigung gegenüber dem Verlust einer Tatsacheninstanz überwiegt (vgl. BGH, Urt. v. 5. Juli 2011 - II ZR 188/09, NJW-RR 2011, 1365 Tz. 7; Heßler, in: Zöller, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 538 Rz. 7 m.w.N.). Hinzu tritt die fehlende Entscheidungsreife der Sache. Denn zwischen den Parteien ist die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete streitig.

Das von einer juristischen Person in der sogenannten Textform abgegebene Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formwirksam, wenn es nicht den Namen der natürlichen Person enthält, welche die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat. Dies zu verlangen sei Förmelei, so das LG Berlin.

Das Amtsgericht wies die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unzulässig ab, weil das in Textform abgegebene Mieterhöhungsverlangen der juristischen Person nicht den Namen der natürlichen Person enthielt, die die Erklärung abgefasst bzw. veranlasst hatte. Dagegen legte die Vermieterin Berufung ein. Das LG Berlin hob das Urteil auf und verwies den Rechtsstreit an das Amtsgericht zurück.

Das Mieterhöhungsverlangen sei entgegen der Auffassung des Amtsgerichts formwirksam, weil bei Abgabe der Mieterhöhungserklärung in Textform durch eine juristische Person die Angabe des Namens der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst habe, entbehrlich sei.

Die erleichterte Textform des Mieterhöhungsverlangens habe dem Zweck gedient, den Rechtsverkehr in den Fällen zu vereinfachen, wo die Einhaltung der strengeren Schriftform „unangemessen verkehrserschwerend" sei; insoweit reiche die textliche Niederlegung aus, ohne dass – wie bei der strengeren Schriftform – die eigene Unterschrift oder die Angabe des Namens der die Erklärung abgebenden Person erforderlich sei.

Zudem sei das Mieterhöhungsverlangen auch nicht deswegen formunwirksam, weil die streitgegenständliche Wohnung sich in einem Zweifamilienhaus befinde; denn auch für diese Wohnung – ja sogar für eine Wohnung in einem Einfamilienhaus (BGH GE 2008,1622) – dürfe zur Begründung auf den Mietspiegel für Mehrfamilienhäuser zumindest dann Bezug genommen werden, wenn die geforderte Miete innerhalb der dortigen Mietpreisspanne liege.

Das von der Kammer zitierte Urteil des BGH vom 7. Juli 2010 (VIII ZR 321/09, GE 2010, 1117) betraf zwar eine Mieterhöhung im preisgebundenen Neubau, für den die von einer juristischen Person nach § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG abgegebene „Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen" nicht der Nennung des Namens der natürlichen Person bedurfte. Gleichwohl überzeugt das Urteil.

Zwar hat noch das LG Hamburg (VU vom 15. Januar 2004 - 333 S 82/03 - ZMR 2004, 680 = NZM 2005, 255) die Auffassung vertreten, dass die bei einem Mieterhöhungsverlangen einzuhaltende Textform nicht gewahrt ist, wenn nicht erkennbar ist, welche natürliche Person für eine juristische Person (hier: GmbH) gehandelt hat. Demgegenüber hat aber bereits das LG Berlin (Urteil vom 27. Januar 2005, 67 S 195/04, MM 2005,146) zu Recht darauf abgestellt, dass es für die Einhaltung der Textform nach § 126 b BGB ausreicht, wenn ausgehend von dem verobjektivierten Empfängerhorizont erkennbar ist, wer die Willenserklärung abgegeben hat. Da entscheidend ist, ob der Vermieter die Erklärung abgegeben hat, ist dessen Angabe ausreichend.

Erfolgt die Mieterhöhung allerdings durch eine mit der Grundstückseigentümerin nicht identische Gesellschaft in eigenem Namen ohne Hinweis darauf, dass sie Vermieterin des Grundstücks ist, ist die Mieterhöhung unwirksam (LG Essen, Urteil vom 8. Juli 2008, 15 S 95/08, WuM 2008, 505).

Auch ein Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung ist ohne namentliche Erwähnung des Vermieters grundsätzlich unwirksam (AG Charlottenburg, Urteil vom 22. Oktober 2010, 216 C 319/10, GE 2010, 1689; AG Mitte, Urteil vom 14. Dezember 2007, 9 C 245/07, GE 2008, 1633; AG Köpenick, Urteil vom 12. August 2004, 12 C 51/04, GE 2005, 621; AG Charlottenburg, Urteil vom 17. November 2005, 204 C 182/05, GE 2006, 61).